転勤や結婚・出産、相続など、さまざまな理由で不動産を手放さなくてはならないこともあるでしょう。不動産売却は大きな金額が動く取引であるため、場合によってトラブルが付きまといます。
建物付きの土地のような不動産を売却する際に多いのが、隣地との境界がはっきりせず、隣地の持ち主と揉めてしまうというトラブルです。確定測量をおこなうことでそういったいざこざを避けることができます。
本記事では、不動産売却に伴う確定測量について、その方法や費用・期間など詳しく解説します。確定測量をして、トラブルのないスムーズな売却にお役立ていただければ幸いです。
- 確定測量とは、土地家屋調査士や測量士などの専門家によっておこなわれる、土地の境界を明らかにする測量のことです。土地の所有者と測量士に加え、隣人にも立ち会いを求めて境界を確定することを官民境界確定と言います。
- 確定測量の手順は、書類を用意して専門家に依頼、事前に測量してから境界の確認、立ち会いのもと境界を確定、書類や土地に確認した証拠を残す、という流れで行います。
- 確定測量の費用は土地の広さや複雑性によって異なりますが、官民境界確定ありで60～80万円、なしで35～45万円が相場です。期間は通常であれば3～4ヶ月程度ですが、隣地所有者の協力が得られないと1年以上かかる場合もあります。
そもそも確定測量とはなにか
確定測量とは、土地家屋調査士や測量士などの専門家によっておこなわれる、土地の境界を明らかにする測量のことです。測量で明らかになった境界には境界杭が埋められ、目で見て境界が分かるようになります。加えて境界確認書を作成することで書面にも正しい土地境界が示されることになり、土地の所有者が移り変わった場合にも安心です。土地の境界を明らかにすることで、売却しやすくなったりトラブルを避けることにつながります。
測量には境界確定測量と現況測量、地積測量の3種類があります。それぞれ目的や測量方法が異なるので、区別して理解し、適切な方法を選びましょう。
隣地の所有者も立ち会う測量
不動産売却の際におこなわれる主な測量は境界確定測量です。境界確定測量のことを確定測量と呼ぶことも多いです。境界確定測量では、一般的に土地の所有者と測量士に加えて隣人にも立ち会いを求め、行政が発行する図面をもとに土地の境界を確定させます。このように立ち会いをして境界を確定することを官民境界確定と言います。
官民境界確定がなくても境界確定測量をおこなうことはできますが、官民境界確定なしで作成された境界確定測量図は、正式に売却する際に提出することができない参考資料という扱いになってしまいます。また、道路に面している土地の場合は官民境界確定は必須とされています。
官民境界確定があって初めて認められる境界確定測量は、個人間でおこなわれるのではなく、隣地の所有者や行政も関わるため、トラブルにならずに正確な境界を定めることができ、3種類ある測量のうち最も信用性が高い測量方法だと言えます。基本的に不動産の売却で求められる測量はこの隣人（官民）が立ち会う測量です。対して現況測量や地積測量では、官民境界確定を省略しておこなうことが多いです。
境界確定測量の対象になるのは、隣地との境界や土地の広さを正確に知りたいときで、土地分筆登記や地積更正登記をするような場合にも利用されます。
確定測量にかかる費用の目安
測量は土地の広さや、隣接している土地や官有地の種類や広さ、形によってその費用が変化します。広く複雑な土地や、隣地に対して紛争が発生している場合、隣地の権利者が多数いる場合には費用が高くなる傾向にあります。一般的な宅地の100㎡～200㎡の土地であれば、官民境界確定ありで60～80万円、官民境界確定なしで35～45万円程度が報酬の相場と言われています。
しかし測量を依頼する業者によっても費用が異なり、境界測定を30万円前後でおこなうような業者もあります。売却する不動産の状態や隣地の状況、家計状況なども見て依頼する業者を選択しましょう。
確定測量に必要な期間
確定測量には基本的に3～4ヶ月の期間を要します。不動産によっては1〜2ヶ月で完了する場合もありますが、境界の確認が長引くと1年以上かかってしまうケースもあります。境界の確認が長引いてしまうケースは以下のような原因が考えられます。
- 隣地所有者の立ち会い協力、合意が得られない
- 隣地が公地である
- 土地が複雑である
- 相続時などで関係者が多数いる
隣地の所有者との合意のもとおこなわれるため、紛争が発生していたり、立ち会いをしてもらえなかったりする場合には測量が思うように進みません。また、隣地が道路などの公共が所有している場合には、道路の所有者である行政に加え、道路の幅によって向かい側の地権者を招集しなければならないなど、通常よりも手間がかかってしまう可能性があります。
このように手続きが複雑になるものは所用期間が長くなることに加えて、測量士や土地家屋調査士の業務も増えるため費用も大きくなってしまう場合もあり、注意が必要です。
他の測量方法との違い
現況測量は隣人の立ち会いなどをせずおこなう測量で、土地境界のことを詳しく調査せず、土地家屋調査士や測量士が土地の現況を確認して図面化する簡易的な測量方法です。官民境界確定をしない境界確定測量のことを指すこともあります。現況測量で作成された図は仮測量図とも呼ばれ、境界確定測量との大きな違いはその信用性の高さにあります。比較的時間がかからないこと、費用が安いことなどがメリットで、だいたいの面積が知りたいときや資金や時間に余裕がないときに利用されます。
地積測量は法務局で取得できる地積測量図を作成するための測量で、土地の面積を明らかにする公的測量です。地積測量図は登記がおこなわれる際に添付される公的資料となります。測量自体は確定測量と同じように土地家屋調査士や測量士がおこないますが、確定測量図は所有者が業者に作成依頼し所有者が保管するのに対し、地積測量図は法務局が保管するという点が大きく異なります。
また、地積測量図は土地を売買するときに作成するのではなく、主に土地を分ける分筆登記や合筆登記をおこなう際に作成する必要がある測量図です。登記と同時におこなうことが多いため、土地家屋調査士が担うことが一般的です。
| 特徴 | 期間 | 費用相場 | |
| 境界確定測量 | ・土地の境界を明らかにする ・信用性が高い |
3～4ヶ月 | 官民境界確定あり:60～80万円 官民境界確定なし:35～45万円 |
| 現況測量 | ・現況を見た簡易的測量 | 5～7日 | 10～20万円 |
| 地積測量 | ・1つの土地を複数に分けるときなどに作成 ・法務局が保管 |
3～4ヶ月 | 登記申請の報酬:4.5万円程度 +確定測量代 |
参考文献：「土地家屋調査士報酬ガイド（目安が知りたい）」
確定測量はなぜ不動産売却で必要か
前述のように、確定測量をおこなうには数十万円の費用を負担しなくてはなりません。不動産売却には仲介手数料や登記費用など、測量以外にも決して少なくないコストがかかります。なぜ費用をかけてまで確定測量をおこなう必要があるのでしょうか？
境界が確定していないと売却後に隣家とトラブル
土地を売却する場合、隣地との境界が曖昧なまま引き渡してしまうとトラブルが発生する可能性があります。不動産を購入したあとその土地に家を建てるような場合に、境界が曖昧なまま建てたがために、隣地の所有者と争いがおこってしまうケースもあります。民法によって外壁と敷地境界線との距離が定められているためです。
売却後にトラブルが発生した場合でも、売主に責任が課せられてしまう可能性があります。これは、売主に契約不適合責任が課せられているためです。瑕疵とは、売却する不動産の不備や不具合のことを契約書に記載せずに引き渡してしまうと、売却後に発覚した場合に解約や損害賠償請求に応じなければならないと定められています。引き渡し前に土地の境界を曖昧にしたまま売却してトラブルに発展した場合にも責任を問われることは決して稀なことではありません。
売却する前に土地の境界を明らかにし、確定測量図を買い手に示すことで、このようなトラブルを避けることができます。
売却する土地の面積で損をしない
確定測量は土地の広さを明確にするという意味も持っています。土地は通常広ければ広いほど高く売却することが可能です。境界を明らかにすることなくだいたいの面積で売却してしまうと、本来の面積よりも少ない面積で査定され、実際よりも安く売却されてしまうという損を招くことになります。費用はかかりますが、しっかり確定測量をおこなった方が結果的に手元に残る金額が大きくなる可能性も大いにあります。
相続する不動産の登記を完了させるため
相続される財産の中でも、不動産の分与は特に難しいと言われています。不動産は物理的に分けて渡すことが困難で、売却して金額を分けるにも手間や時間がかかってしまうからです。
1つの不動産を複数人の所有とすることも可能ですが、共有名義で相続してしまうと売却の際により面倒だったり、新たな相続が発生した際にも大変になってしまいます。そういった際には土地を分筆するという対処がなされます。
分筆とは、1つの土地をいくつかに分割してそれぞれ別で所有されることを言い、所有者それぞれがおこなう登記を土地分筆登記と言います。上記でも少し説明しましたが、1つの土地を分けるためにおこなう土地分筆登記には確定測量が必要です。地積測量図を提出する必要があるためです。
不動産を争いなく相続するためには、不動産の面積や境界などの内容をしっかりと把握して明確にする必要があります。
不動産の相続に関してより詳しく知りたい人は、こちらの記事もお読みください。
確定測量をする流れ
続いて、実際に確定測量をおこなうときの流れを、順を追って解説します。確定測量の大まかな手順は以下の通りです。
- 書類を用意して専門家に依頼する
- 事前に測量してから境界の確認
- 立ち会いのもと境界を確定する
- 書類や土地に確認した証拠を残す
それぞれのステップについて詳しく見ていきましょう。
書類を用意して専門家に依頼する
確定測量の依頼先は土地家屋調査士です。ネット依頼をおこなったり、土地家屋調査士の事務所に直接コンタクトを取って依頼します。依頼が完了するまでには通常1～2日かかります。土地家屋調査士は実際に測量をする前に、確定している情報をまとめた資料を作成します。その資料を作成するためには、法務局や市役所の窓口やオンライン・郵送サービスで書類を取り寄せて提出する必要があります。取り寄せが必要な書類もあるため、提出までには1週間を要することもあります。余裕を持って進めましょう。
必要書類は以下の通りです。
- 公図
- 登記簿謄本
- 共同担保目録
- 地積測量図
- 建物図面
用意した書類で資料を作成したら、隣地の所有者や行政の担当者に測量をおこなうことの報告・立ち会いのアポイントメントを取る連絡をします。
事前に測量をしてから境界の確認
測量に同意とアポイントメントが取れたら、集めた書類を用いて作成した資料をもとに、現地で事前の現況測量をおこない、仮の現況測量図を作成し、仮の境界杭を設置します。この時点では隣地の所有者による立ち会いは必要ありません。
立ち会いのもと境界を確定する
隣地の所有者や行政の担当者に立ち会ってもらい、仮に設定した境界に間違いがないか境界確認をおこないます。ここできちんと合意が得られなければ確定することはできません。依頼人、土地家屋調査士、立会人の全員が揃うように予定を組む必要があるため、それまでに1ヶ月程度要する場合もあります。
書類や土地に確認した証拠を残す
境界が確定されたら、その位置に正式なコンクリート杭や境界標を設置します。目で見て境界が分かるようにするためです。また、書面でもしっかり境界が確定したことを証明します。その書面を筆界確認書と言います。境界確認書や境界承認書と呼ばれることもあります。
その後確定測量図が作成され、立ち会いした隣地所有者とお互いに署名・捺印をおこない、筆界確認書とあわせて依頼人と隣地所有者がそれぞれ保管します。
以上で測量は完了しますが、測量図が完成したら確定した土地の面積をもとに登記し、登記簿謄本と確定測量図の内容を一致させておくと安心です。この登記は義務ではありませんがその後の手続きで誤りが生じる心配がなくなるため、余裕があればあわせておこなうと安心です。
確定測量をスムーズに行う5つの対策
手続きが複雑になりがちな確定測量を、少しでもスムーズにおこなうために気を付けておきたいポイントが5つあります。コツをおさえてトラブルなく測量を依頼しましょう。
不動産の売却を決断したらすぐに手続き
確定測量には通常でも3～4ヶ月を要します。隣接地の所有者に立ち会ってもらう必要があるため、スケジュールを調節しなければならず、完了までの正確な期間を計ることは困難です。測量が終わらなくては正しい売却額を決められないため、測量の期間が長引くとその分売却の手続きが遅くなり、不動産売却にも時間がかかることになります。不動産を売却すると決めたら、できるだけはやく測量依頼の手続きをおこないましょう。
一括見積もりを使い優良な不動産業者を探しておく
測量依頼の経験がある人はほとんどいないと言っていいでしょう。優良な土地家屋調査士を見つけて測量を依頼したいところですが、経験のない人にとってゼロから信頼のおける土地家屋調査士を探すのには手間や時間がかかってしまいます。
そんなときに優良な不動産業者と契約を結んでいると、その不動産業者が提携している優良な土地家屋調査士事務所を紹介してもらうことができ、場合によっては格安で依頼できるかもしれません。信頼できる不動産業者を探すなら、不動産一括査定サイトを利用して複数の不動産会社を比較して選びましょう。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
確定測量の費用は複数の業者で比較
確定測量の依頼報酬は土地の広さや複雑さなどによって決まりますが、その基準は土地家屋調査士の事務所によってそれぞれ異なります。初めから1社に絞って依頼してしまうと、その費用が妥当であるか判断しづらく、多くの費用がかかってしまいます。実際に依頼してしまう前に複数社に見積もりを依頼したり、ホームページ等で過去事例の価格を確認し、相場を把握しておくと良いでしょう。
隣家と良好な関係を築いておく
隣家の立ち会いによる合意のもと確定測量をおこなうため、もしも隣人に立ち会いを拒否されてしまっては測量ができません。隣人といざこざがあるような場合、測量を巡って最悪裁判沙汰に発展してしまうケースもあります。ただでさえ立ち会いの日程を決めるのは大変なのに、隣人との関係がうまくいっていないとより難しくなります。普段から隣人と良好な関係を保つことを心がけるようにしましょう。
筆界特定制度で手続きを進める
土地の境界には、筆界と所有権界の2つがあります。筆界は登記簿など、公的な文書に記された公法上の境界のことを言い、対して所有権界は所有者の認識する境界のことを指します。これらの境界に認識の不一致が発生し、それを原因に揉め事が起こってしまった場合など、裁判に発展してしまうことがあります。裁判で判決が下ると裁判所がその境界を確定します。しかし、このように裁判で解決するには費用や時間がかかりすぎるという問題がありました。
その問題を解決するため、2006年に筆界特定制度が設けられました。この制度では土地家屋調査士や弁護士が筆界調査委員となって、法務局の権限で筆界を決定します。筆界特定制度であれば、裁判では数年かかっていたところ11ヶ月程度で処理され、費用も申請手数料と測量費用のみで、訴訟費用に比べれば随分少ない出費で済ませることが可能です。また、自分で土地家屋調査士を選んで申請する必要がないこともメリットと言えます。
境界に関してトラブルがおこってしまった場合、裁判沙汰にする前に法務局に筆界特定の相談をすることをおすすめします。
確定測量でよくある疑問
確定測量を依頼する前に、それに関する疑問をクリアにしておきましょう。確定測量に関するよくある疑問をQ&Aにしてまとめました。
確定測量をしても境界が変わるって本当？
確定測量をして正確な境界を設定しても、その後境界が変更される可能性もあります。その原因としてあげられる主なものをまとめました。
- 地震や洪水などの自然災害
- 人為的ミス
- 電柱の立て替えや移動
- マンホールの修繕工事
自然災害で境界標がずれてしまった場合や、確定の際に本来の位置から標がずれていたときのような人為的ミスの他にも、電柱やマンホールなどの公共物の移動の工事で標がずれてしまった場合などには、境界が変更されてしまうことがあります。
しっかりと書類を保管しておけば、標が動いてしまっても土地家屋調査士に再度依頼して立て直すことができます。設定した位置がわかるよう写真を撮っておいたり、定期的に目視で確認するようにしましょう。
確定測量できないときの売却方法は？
隣地との関係が良好でないなどの理由で確定測量ができない場合、一般的な売却をおこなうことは難しくなります。売却の際に境界確定と土地の測量が求められるためです。立ち会いに応じてもらえない場合、境界確定訴訟をおこなうか筆界特定制度を利用することで売却に必要な資料を取得できる場合があります。
測量ができない場合のもう1つの売却方法として、公簿売買があります。公簿売買では、測量して求めた面積ではなく、登記簿に登録されている表示面積をもとに価格を決めて売却します。正確な面積ではないため実際よりも低く価格を設定されたり、隣人とのトラブルを懸念されて買い手が見つからないというようなデメリットが発生します。買い手が見つからないと売出価格を更に引き下げなければならない恐れもあります。
可能であれば、筆界特定制度を使うなどして測量をおこなってから売却したほうが無難です。
確定測量が必要ない土地はあるの？
そもそも確定測量は売却する際の義務ではありません。確定測量はあくまで土地の境界が不明である場合に境界を明らかにすることを目的としています。過去に確定測量がおこなわれており、明確な面積が分かっていればそのまま売却することができます。
確定測量が必要な土地と不要な土地についてそれぞれまとめました。
- 測量が必要な土地：土地の境界が不明、土地の評価が高い、抵当権の設定・分筆登記をする場合
- 測量が不要な土地：新しく分譲された住宅地、地方の広大な土地
新しく分譲された住宅地は、近年測量がおこなわれて正確な地積測量図が保管されている場合があり、法務局窓口で閲覧することができます。また、地方など地価が低い広大な土地では測量費用の負担が大きくなるため、不動産業者と相談し、求められなければ測量をおこなう必要はありません。
確定測量の費用は買主と折半できる？
確定測量の費用は決して小さいとは言えません。購入者に確定測量図の提出を求められた場合に、自分だけで負担することに抵抗を持つ方もいるでしょう。しかし、確定測量の費用は売主が負担するのが一般的です。ただ、交渉によっては買主に費用を請求したり、折半して支払うことも不可能ではありません。特に不動産を売り出す前に購入希望者が現れた場合には、交渉が成功しやすいので相談を持ち掛けても良いでしょう。
まとめ
不動産を売却する上で、売却する不動産について詳細に把握しておくことは大切です。特に土地を含む売却の場合、その面積が明確だと査定額も正確に算出されます。不動産を市場に出して、せっかく購入希望者が見つかっても、境界確定図の提出を求められて断ってしまうと不信感を持たれて成約に至らない恐れがあります。
境界確定測量は手間こそかかりますが、依頼してしまえば専門家に任せておこなうので難しいことはありません。確定測量で土地の広さが明確になれば、その後のトラブルを避けられることに加えて、売却価格が高くなるというメリットが享受できる可能性もあります。
確定測量をおこなって、隣地との境界を明確にし、リスクのないスムーズな不動産売却を目指しましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
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