マンション購入は一括払いがおすすめ?メリットデメリットやコツとは

マンション購入

マンションの購入を検討するなかで、「貯蓄があるから一括払いで購入したい」「親からの援助があるため一括で払いたい」「ローンを組むのには抵抗がある」と考える方もいるでしょう。そして誰にアドバイスを求めたらいいのか分からないまま、悩んでいるという方もいると思います。

結論からいえば、住宅ローンを組まずに一括払いでマンションを購入することは可能です。ローンを組むことがないので、利息の支払いに追われることがないなどのメリットがあります。ただし、メリットばかりではありません。

そこで本記事では、一括払いでのマンション購入についてメリット・デメリットを詳しく解説します。一括払いに向いているかどうかのチェックポイントや、一括払いの方法なども説明するため、初めてのマンション購入に臨む方にもおすすめです。本記事を読み、マンション購入を成功させましょう。

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マンションを一括で購入する3つのメリット

まず、マンションを一括購入するメリットを解説します。今回紹介するメリットは以下の通りです。

  • 住宅ローン手数料や利息がかからない
  • マンション購入までの手間を省ける
  • 将来の滞納のリスクがない

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

住宅ローンの手数料や利息がかからない

マンションを購入する際多くの場合では住宅ローンを利用します。住宅ローンを利用すると、住宅ローン申し込みの事務手数料や借入の利息がかかるデメリットがありますが、一括支払いの場合はそれらが一切かかりません

住宅ローンを利用した場合、以下のような費用が必要になります。

費用の種類 内容 目安
融資手数料 融資もとの金融機関に支払う事務手数料 3万〜5万円程度または借入金額の2.16%
保証料 保証会社に支払う費用 借入金額の2%程度
斡旋手数料 金融機関の紹介や連絡業務の報酬として不動産会社に支払う 不動産会社によって異なる(3万〜数十万円程度が一般的)
火災・地震保険料 金融機関によって加入が借入の条件となることもある
  • 火災保険:15万〜40万円程度
  • 地震保険:1年1万〜3万円程度
団体信用生命保険料 住宅ローンを利用する場合加入義務があるが、多くの場合別途支払う必要はない 10万〜12万円程度
印紙代 金融機関との金銭消費貸借契約に貼り付ける収入印紙代 2万円程度
登記費用 金融機関や保証会社の抵当権を設定するための登録免許税、登記手続きを委託する司法書士報酬 借入金額の0.1〜0.4%程度(別途で司法書士報酬も必要)
住宅ローン金利 借入金額や返済期間に応じて支払う利息 金融機関や金利タイプによって異なる(0.4〜1.5%程度が一般的)

住宅ローンを利用すると、自己資金から多額の資金を拠出しないで家が購入できますが、上記のような諸費用がかかります。

例えば、4,000万円のマンションを購入するとしましょう。変動金利0.5%の金融機関で35年かけて返済する場合、諸費用は多めに見積もって150万円程度です。利息に至っては360万円以上かかります。

もちろん、住宅ローンを利用しなくても火災保険に加入するなどすればその費用や、不動産会社への仲介手数料といった費用も必要です。しかし、一括払いすることで費用を大幅に節約することができるでしょう。

住宅ローンにかかる費用や借入期間については、以下の記事もおすすめです。

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マンション購入までの手間を省ける

住宅ローンを組まずに一括支払いをすることで、マンション購入までの手間を省けるというメリットがあります。

通常、マンションを購入するまでには次のような手順を要します。

  1. 購入するマンションを選ぶ
  2. 住宅ローンの仮審査を受ける
  3. 売主と売買契約を結ぶ
  4. 住宅ローンの本審査を受ける
  5. 金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶ
  6. 精算とマンションの引き渡し

上記に加え、保証人を探す必要がある場合はさらに時間を要します。マンションを一括で購入する場合、仮審査から金銭消費貸借契約までの手順を省くことができるため、より早く物件を手に入れることが可能です。

住宅ローンの審査については以下の記事もおすすめです。

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将来の滞納のリスクがない

一括払いでマンションを購入できれば、将来の仕事や家計を心配する必要がありません

住宅ローンのデメリットのひとつとして、滞納のリスクが挙げられます。将来返済を滞納してしまうと、せっかく購入したマンションが競売にかけられたり、個人信用情報に傷がついたりする恐れがあるのです。購入時には余裕を持った返済額であっても、将来ケガや病気、妊娠や出産、経営の悪化などで支払いが難しくなることもあります。住宅ローン利用の際には、そうしたリスクも視野に入れることが大切です。

一方、一括払いでマンションを購入すると、将来のリスクを考慮する必要がありません。そればかりでなく、利息分のお金を他のことに当てることができるため、子どもの学費や老後資金を蓄えることにもつながるでしょう。

また、もし住宅ローンを滞納してしまった場合は強制執行となることもあります。どのような展開になるか知っておきたい方は以下の記事もご覧ください。

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マンションを一括払いで購入する3つのデメリット

マンションを一括払いで購入することで得られるのはメリットだけではありません。次の3つのデメリットにも注意が必要です。

  • 購入後の資金に不安が生まれる
  • 住宅ローン減税の恩恵がなくなる
  • 税務署から問い合わせが来る可能性がある

各デメリットを詳しく解説します。

購入後の資金に不安が生まれる

マンションを一括購入することで預貯金を使い果たし、その後の生活にゆとりがなくなる恐れがあります。メリットで説明したように、ローン返済ができなくなるリスクはないものの、生活していく上でさまざまな費用がかかることを忘れてはなりません。

例えば、次のようなイベントや費用が考えられます。

  • 結婚:500万円程度
  • 出産:50万円程度
  • 高校までの教育:500万円程度(私立の場合1,800万円程度)
  • 大学進学:公立250万円程度/私立500万円程度
  • 老後の生活費:月26万円程度
  • 介護費用:月20万円程度

以上のような費用を考え、マンションの一括購入代金に預貯金を使っても問題ないのか判断するようにしましょう。

住宅ローン減税の恩恵がなくなる

住宅ローン減税(住宅ローン控除)制度が利用できないため、節税効果が得られない点も大きなデメリットといえます。

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して家を購入した者の金利負担の軽減を図る制度です。控除期間内の毎年末のローン残債の1%が所得税や住民税の一部から控除されます。制度が有効となるのは2022年(令和4年)12月までに居住を開始した場合で、13年間控除が続きます。(2021年7月時点)

例えば、次の条件で住宅ローンを利用した場合を試算してみましょう。

借入額 金利 借入期間 返済方法 年収 家族構成
3,000万円 0.5% 35年 元利均等 500万円 扶養対象の妻と2人暮らし

この条件では、13年間で293万4,000円もの節税効果が得られます。毎年20万円程度が所得税から控除されるため、実感として節税効果を感じやすいでしょう。

一括購入すると、こうした節税効果を得ることはできません。購入後の資金計画や人生設計によっては、資金を残して住宅ローンを組んだほうがメリットが大きい場合もあります。

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税務署から問い合わせが来る可能性がある

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自らの預貯金をマンション購入資金に充てるのであればよいですが、例えば両親からの援助を受けて購入する場合には注意しましょう。親族間であっても基礎控除110万円を超える部分に関しては贈与税がかかります。ただし、条件によっては免税措置が適用されます。

贈与税を含めて、マンション購入時にかかる税金については、次の記事も参照してください。

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マンションの購入方法の向き不向き

マンションの一括払い購入にはメリットだけでなくデメリットも存在します。では、どのような人が一括払い購入に向いているのでしょうか。この章では、一括払い購入と住宅ローンの利用に向いている人の特徴をそれぞれ紹介します。

一括払いでのマンション購入がおすすめの人

一括払いでの購入に向いている人は、次のような特徴が当てはまる人です。

  • 手持ちのお金に余裕がある人
  • 安い物件が見つかった人
  • 手間を省いてマンションを早く購入したい人
  • 節税効果を期待していない人

まず、マンションを一括で購入するなら、購入後の資金計画にゆとりを持つ必要があります。そのため、一括で購入しても預貯金に余裕がある場合や、格安のマンションを購入する場合に特におすすめです。

また、一括払い購入では住宅ローン審査や手続きの手間がかからないため、よりスムーズに購入したい人にも向いています。しかし、住宅ローン減税といった節税効果の高い制度は適用されないため注意しましょう。

住宅ローンでのマンション購入がおすすめの人

住宅ローンを利用してのマンション購入に向いている人は次のような人です。

  • まとまった資金がなくてもマンションが欲しい人
  • 手元に資金を残しておきたい人
  • 節税効果を得たい人

住宅ローンを利用すれば、まとまった資金がなくてもマンションを購入することができます。現在は低金利状態が続いているため、頭金がなくても審査が下りる金融機関も多いです。

また、一括払い購入ができるような資金があっても、手元に資金を残したい場合や節税効果を得たい場合には住宅ローンを利用するほうがよいでしょう。購入時だけでなく、その後の生活も考えて購入方法を選ぶことが大切です

一括払いでマンションを購入する基礎知識

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続いては、マンションの一括払いでの購入に関する基礎知識を紹介します。購入方法を一括払いに決めたのなら、かかる費用や購入の流れ、必要書類を把握しておきましょう。

マンションの一括払い購入にかかる費用の目安

一括払い購入の場合、次のような費用がかかります。

費用 内容 目安
申込証拠金 新築マンション購入の申込の際に不動産会社に支払う 2万〜10万円程度
手付金 売買契約時に売主に支払い、代金の一部になるか引き渡し時に返金される マンション代金の5〜10%程度
印紙税 売買契約書に貼り付ける収入印紙代 1万〜2万円程度
仲介手数料 不動産会社の仲介業務に対する報酬 マンション代金の3%+6万円が上限
不動産取得税 不動産を取得した際に支払う地方税 固定資産税評価額×4%
固定資産税 不動産に対する税金で、取得日から計算して精算する 固定資産税評価額×1.4%
都市計画税 市街化区域内の不動産を取得した場合に課せられる税金 固定資産税評価額×0.3%
登記費用 所有権保存登記や所有権移転登記にかかる登録免許税・それを委託する司法書士報酬
  • 所有権保存:マンション代金×0.4%
  • 所有権移転:マンション代金×2%
修繕積立基金 新築マンションを購入する場合に支払う 20万〜40万円程度
火災・地震保険料 火災や自然災害に備える保険にかかる費用
  • 火災保険:15万〜40万円程度
  • 地震保険:1年1万〜3万円程度
引っ越し費用 転居の際にかかる引っ越し費用 部屋の広さや移動距離、引っ越し業者によって異なる

このほかにも、引っ越しに伴って家具や家電を取り揃える場合にはさらに費用がかかります。余裕を持った計画がおすすめです。

また、マンション価格の相場と購入予算の決め方について知りたい方は以下の記事がおすすめです。

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一括払いでマンションを購入する流れ

マンションを一括払いで購入する流れを解説します。以下は新築マンションを一括で購入する手順です。

  1. 購入するマンションを選ぶ
  2. 売主と売買契約を結ぶ
  3. 手続き説明や内覧チェック
  4. 精算とマンションの引き渡し

一括で購入する場合、住宅ローンの審査といった細かい手続きが必要なく、シンプルなステップを踏むことで購入できます。

中古マンションの場合も大まかな流れは同様です。ただし、中古の場合はマンションの状態が物件によって大きく異なります。売買契約前の価格や条件の交渉は、より詳しく説明を受けて慎重に行いましょう。また、売主が居住中に内覧することも珍しくありません。

一括払いでマンションを購入するために必要な書類

最後にマンションを一括払いで購入するときに必要となる書類を紹介します。上記の購入ステップに従って、必要書類をまとめましたのでご覧ください。

手順 必要書類
購入するマンションを選ぶ
  • 検討物件のチラシやパンフレット
  • 収入や借入残債が分かる書類
売主と売買契約を結ぶ
  • 実印・認印
  • 身分証明書
手続き説明や内覧チェック
  • 身分証明書
  • 各手続きに必要な書類
精算とマンションの引き渡し
  • 身分証明書
  • 印鑑証明書
  • 住民票の写し
  • 通帳と届出印
  • 区分所有者変更届

手続き説明には火災保険加入説明や司法書士との面談といったものが含まれ、それぞれ必要書類が異なるためその都度確認しましょう。

購入するマンションや不動産会社によってはこのほかにも書類が必要な場合もあります。

マンションを一括払いで購入する4つのコツ

マンションの一括払い購入を後悔のないものにするために、以下の4つのコツを押さえましょう。

  • 購入資金の贈与は節税対策をしておく
  • 使える補助金がないか探す
  • 一括払いを理由に値引き交渉をする
  • 格安で購入できるマンションを探す

それぞれのコツについて詳しく見ていきましょう。

購入資金の贈与は節税対策をしておく

親族からの援助を受けた後の一括払いを検討しているのであれば、贈与税の対策を把握しておきましょう。

先にも述べたように、通常は親族間であっても金銭の受け渡しがあれば、基礎控除110万円を超える部分に関して贈与税の課税対象となります。ただし、以下の条件を満たすと基礎控除を含め最大1,610万円までが控除されます。

  • 2021年(令和3年)12月31日までの贈与であること
  • 直系尊属(父母・祖父母など)からの贈与であること
  • マイホームの購入、新築、増築、リフォームなどに充てる費用であること
  • 受贈者が20歳以上であること
  • 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること
  • 取得物件の床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下、かつ床面積の1/2以上を受贈者が居住の目的で使用すること
  • 中古マンションの場合、築20年以内(耐火建築物の場合25年以内)である、または一定の耐震基準を満たすこと

控除される金額はマンションの省エネ性能によって異なります。省エネ基準を満たす物件であれば、最大の1,500万円と基礎控除110万円まで控除されますが、満たさない場合は1,000万円と基礎控除額が上限です。

詳しい条件や申請方法については、国税庁ホームページの「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」をご覧ください。

使える補助金がないか探す

購入後に資金が残りづらいデメリットを解消するため、適用できる補助金がないか探すことも大切です。

次のような補助金がその一例です。

  • すまい給付金
  • リフォーム補助金
  • 自治体独自の補助金

それぞれ条件はあるものの、適用できれば手元により多くのお金を残すことができます。自治体で独自に補助金制度を実施していることもあるため、事前にマンションがある各自治体のホームページなどで確認しておきましょう。

すまい給付金などをはじめとした補助金については、以下の記事でも解説しているので合わせてご覧ください。

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一括払いを理由に値引き交渉をする

一括払いで購入することを理由に、マンション代金の値引きや仲介手数料といった費用の値引きを交渉できる場合があります。

買主が一括でお金を支払うことは、売主にとってもメリットです。住宅ローンの利用であってもまとまったお金が手に入ることは同様ですが、審査などのステップを省くことですぐに現金化できることは魅力的です。

そうした点をアピールすることで、価格交渉がうまくいく場合があります。契約がキャンセルされる心配もないため、交渉に応じてもらえる可能性が高いでしょう。

格安で購入できるマンションを探す

マンションの一括払い購入のリスクを軽減するために、できる限り安い物件を探すことも有効です。

スマートフォンの普及で、不動産ポータルサイトで物件を探すことが一般的です。しかし、閲覧者が多い分条件のよい物件はすぐに成約されてしまうことも珍しくありません。

より安いマンションを見つけたいなら、不動産会社を訪ねて直接情報を仕入れることも大切です。また、家探しを手伝ってくれるサポートカウンターなどを頼るのもよいでしょう。

場合によっては、任意売却の物件も視野に入れて探しましょう。任意売却ではローン返済が滞った物件などが取り扱われ、通常の市場に並ぶ物件よりも安く取引される傾向があります。

一括払い購入するマンションを選ぶ注意点

最後に、一括払い購入するマンション選びに関する注意点をご紹介します。ポイントを押さえ、よりよい物件を見つけましょう。

空き家バンク経由の購入は専門知識が必要になる

安い物件を探していると、空き家バンクが目に入ることもあるでしょう。しかし、空き家バンクの利用にはさまざまな注意点があるためより慎重な判断が必要です。

空き家バンクとは、空き家が増加する自治体が運営する空き家・空き地の情報提供サービスのことをいいます。空き家の情報と空き家を使いたい人をマッチングさせることで、空き家問題の解決を図っています。無料や破格での引き渡しができる物件もあり、安い物件を探している方には大変有用なサービスです。

ただし、不動産会社を介さない取引でトラブルが起きやすい、手間がかかる、住みたい自治体で実施していないといったデメリットもあるため、気をつけましょう。

空き家バンクについては以下の記事もおすすめです。

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購入するマンションは将来性のある物件にする

安いからという理由だけで購入すると、将来手放そうにも手放せず、負の遺産になってしまう恐れがあります。購入するマンションは、将来的な価値が見出せるかどうかという目で選ぶことも大事です。

資産価値が落ちにくいマンションの特徴を以下にまとめましたので参考にしてください。

  • 交通の便がよい
  • 住環境が充実している
  • 街の発展が見込まれる
  • 景観がよい
  • 防犯性や防災性に優れている
  • 需要の多い間取り
  • ニーズに適した面積
  • 日当たりや風通しがよい

維持費の支払いが負担にならないマンションを選ぶ

マンションは、戸建て物件に比べて管理費や修繕積立金といった維持費の負担が大きい傾向にあります。マンションの本体価格だけに注視して契約してしまうと、維持費の高さで生活が苦しくなる恐れもあるため注意しましょう。

マンションの維持費の相場と内訳をまとめた以下の表をご覧ください。

維持費内訳 相場
管理費 月1.5万〜2万円程度
修繕積立金 月1万〜1.5万円程度
駐車場・駐輪場代 月5,000〜3万円程度
保険料 年5,000〜1万円程度

中でも修繕積立金は、築年数が上がるごとに価格も増加することも多いことを留意しておきましょう。このほかにも、固定資産税や都市計画税といった税金もかかります

まとめ

マンションを購入する際、十分な貯蓄があったり援助を受ける予定があったりするなら、一括払いも視野に入れましょう。一括払いを行うと、住宅ローンを使ったときよりも早期の引き渡しができることや、住宅ローンに関する手数料が節約できるといったメリットが得られます。

ただし、購入後の資金管理にリスクがあることや、住宅ローン控除が受けられないといったデメリットもあるため気をつけましょう。マンション購入時の支払い方法は、自分の状況や将来の計画を見据えて慎重に行いましょう。

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