日本に滞在している外国人の方は、いざ自分がマンションを購入したい！と思っても、実際購入可能なのかどうなのかが気になりますよね。購入を許可していない国もあるなかで、更に言えば日本人であっても戸惑うことの多い不動産関係の書類、日本語が飛び交う専門用語の数々を見れば、購入までのハードルも高く感じられるのではないでしょうか。
そこで本記事では外国人の不動産購入に制限はあるのか？また、購入に関して住宅ローンは組めるのか？実際の流れや事前に用意すべき書類、外国人による不動産購入に伴うリスクなど、登場する専門用語の解説も含めて詳しくご紹介していきます。
※株式会社リンクアンドパートナーズによる調査。アンケートモニター提供元：GMOリサーチ株式会社
外国人は日本でマンション購入可能
結論から言うと、外国人であっても日本のマンション購入は可能です。そして、永住権や日本国籍の有無をはじめとして、ビザの種類でも特に所有を制限をされることはありません。
現在では外国人が居住だけでなく、投資を目的として不動産購入をするケースが増加しており、その傾向からビルやマンションのオーナーが外国人であることも珍しくないようです。
不動産の所有権には期限・制限がないため、日本人と同じように贈与や相続をさせることも可能になっています。ただし、税金も日本人と同じようにしっかりと掛かりますし、購入によってビザや永住権が得られることはありません。後でトラブルにならないよう、その点については事前に理解しておきましょう。
外国人がマンションを購入する基本の流れ
外国人が日本で不動産購入をする場合に、基本的な流れは以下の通りです。
- 理想の条件をまとめてマンションを探す
- 購入したいマンションで買い付け証明書の提出
- 重要事項の説明を受けてから売買契約をする
- 購入したマンションの引渡し、登記をおこなう
- マンション購入から20日以内に届け出
それぞれのSTEPについて、登場する用語についてもあわせて詳しく解説していきます。
STEP1：理想の条件をまとめてマンション探し
マンションを探すときには、まず自分の中の理想をしっかりと固めておくことが大切です。
- 立地…外国人居住者が多い、今の勤務地から近い、地震の多い日本でも災害が起きにくいエリア等
- 予算…現在の基本手取り収入から逆算して、無理のない範囲の金額で支払えるかどうか等
- 間取り…生活動線をイメージしやすいか、バルコニーが欲しいか、ユニットバスにするか等
上記、検索条件としても出やすい3点から「特に妥協したくないポイント」を固めておくと、どのようなマンションが良いか質問を受けたときや、同じような条件のマンションが見つかったときに迷いにくくなります。特に予算がハッキリすれば、支払いに関わる資金計画も同時に立てやすくなるはずです。
ポータルサイトやモデルルーム見学がおすすめ
実際のマンション探しでは、不動産仲介会社や不動産のポータルサイトの利用がとても便利です。まだ日本語に自信がない方は、翻訳言語が選べる不動産ポータルサイトのJapan propetyやPLAZA HOMES、Real Estate Japanをおすすめします。
また、販売中の新築マンションにはモデルルームが用意されている場所がほとんどです。思い立ってすぐ見に行ける場所は少ないため、事前予約を取り、見学を通してイメージを膨らませることも良い経験になるでしょう。
STEP2：購入したいマンションで買付け証明書の提出
「買付け証明書」とは名前の通り、その不動産を購入したいという意思を売主に伝える書類のことです。個人間売買や新築マンションの購入でない限り、提出する相手は不動産仲介会社になります。
具体的な希望購入条件を提示する書類として、不動産仲介会社から渡されて記入するケースが多いのですが、実のところ書式のテンプレートや法的拘束力はありません。そのため、もし購入希望者が契約成立前に買付け証明書の取り消しをしても、違約金が発生するということもありません。
買付け証明書に記入すべき項目に対するそれぞれの説明は以下の通りです。
| 記載項目 | 説明 |
|---|---|
| 購入金額 | 購入者が希望する購入額を記入 |
| 手付金 | 売買契約が成立した時に支払う金額を記入 （建築中物件は5%、建築済みは10%の上限が法律で決められている） |
| 借入予定額 | 住宅ローンを利用する場合に融資を受ける金額を記入 |
| 融資特約 | 住宅ローンの審査が通らなかった場合に契約を撤回できる特約を設定するかどうかを記入 |
| 有効期限 | この証明書の有効期限として設定する（一般的な目安は約1～2週間） |
| その他 | 契約希望日や引渡し希望日など、購入者がほかに売主にアピールしたい内容を記入 |
STEP3：重要事項の説明を受けて売買契約
売買契約を締結する前に、「不動産の知識が豊富ではない買主に対して損害から保護すること」を目的として、宅地建物取引士による重要事項の説明がおこなわれます。
この説明は宅建業法によって義務化されており、売買契約を締結する前に、対面形式で書面を確認しながらの口頭説明です。最終的に、買主が説明を受けたうえで納得した証拠となる捺印をします。
重要事項の説明と一緒に渡される書面内容は以下の通りです。専門用語や項目が多いため、事前に不動産仲介会社から書面のコピーをもらうなどして、疑問点や質問内容をまとめておくと良いでしょう。
| 事項名 | 事項の詳細 |
|---|---|
| 取引物件に関する事項 |
|
| 取引条件に関する事項 |
|
| マンションの追加事項 |
|
| その他の重要事項 |
|
この重要事項の説明を受け、買主にとって不明点がなくなり次第、売主と買主の間に売買契約が結ばれ、売買契約書の作成と共にここで遂に最初の支払いである手付金が発生します。もし、売買契約締結後の自己都合による購入キャンセルとなった場合、支払った手付金は戻りませんので注意しましょう。
STEP4：購入したマンションの引き渡し
売買契約で取り決めた引き渡し当日におこなわれることは以下の3つです。買主が住宅ローンが利用できる場合、登記には同時に「抵当権設定登記」もおこなわれます。
- 手付金を差し引いた残金の決済
- 購入したマンションの鍵の引き渡し
- 所有権移転登記（抵当権設定登記）
外国人の方の場合、このSTEP4までに不動産購入に掛かる資金を調達しておかなければなりません。資金調達には海外送金や住宅ローン・小切手などの方法がありますが、登記を含む購入に関わる諸費用の一部には、現金での支払いが必要になる場合もあるため注意が必要です。
海外送金を利用するときの注意事項
日本に口座をまだ持っていない場合、資金調達の手段のひとつに自国からの「海外送金」があります。
海外送金を利用する場合には、取引を円滑なものとするため（マンションの引き渡し日と同日に決済が出来るよう）に事前の送金が求められるのですが、その一時送金先に不動産会社の預かり口座を指定されることが多いため、不動産仲介会社は信頼できるところを選ぶようにすることが大切です。
海外送金を利用する時は、支払金額の証明として以下の重要書類を必ず受け取ってください。
- 送金前…「送金依頼明細書」（不動産仲介会社の捺印入り）
- 送金後…「外国為替計算書」（自国の送金を依頼した銀行から）
STEP5：購入から20日以内に届け出
外為法により、永住権がない外国人（非居住者）が日本の不動産を購入すると、不動産の購入から20日以内に日本銀行を経由して財務大臣に届け出をしなければなりません。
この届け出は義務であり、相続や遺贈の場合でも必要となります。ただし例外もありますので、自分が当てはまるかどうか以下のチェック項目から確認してください。
- 非居住者本人・あるいは非居住者の親族や使用人・従業者が居住するために取得した場合
（別荘やセカンドハウスのような短期滞在の利用では居住目的には該当しないため注意） - 他の非居住者から不動産を取得した場合
“参考：日本銀行「外為法に関する手続き」”
外国人がマンション購入のため用意するもの
外国人がマンションを購入するとき、事前に用意しておくべき書類にはどのようなものがあるのでしょうか。この見出しでは在留資格に伴う提出書類の詳細と、マンション購入に掛かる諸費用について解説していきます。
マンション購入で提出する書類
マンション購入で提出する書類は、購入希望者が持っている在留資格の有無によって異なります。どのような書類が必要になるのか、それぞれの項目で詳しい内容を見ていきましょう。
また、住宅ローンが利用できる場合に必要な書類についてもここでご紹介します。
在留資格がある場合（日本居住者）
日本人の配偶者や特別永住者、永住者の場合は以下の書類が必要です。
| 必要なもの | 詳細 |
|---|---|
| 外国人住民票（※1 | 現在の居住地を届け出た市区町村の窓口や主張所（地域センサーなど）で取得 ※1通につき手数料は300円。運転免許証や在留カードなど身分を証明できるものが必要 |
| 在留カード/ 特別永住者証明書 |
登記の時に必要。3ヶ月を超える中長期滞在者の外国人に交付される身分証明書 |
| 印鑑証明書 | 住宅ローンを利用するとき、売買契約書に添付する書類。1通につき手数料は300円 ※居住地を届け出た市区町村の窓口に印鑑を登録する。発行から3ヶ月のもののみ有効 |
| 印鑑 | 売買契約書の捺印に必要 |
※1）平成24年7月の法改正によって登録原票記載事項証明書ではなく、外国人も住民票が必要です
在留資格がない場合（海外居住者）
日本に国籍がない、短期滞在の海外居住者の場合は以下の書類が必要です。もし買主が来日しない場合は、委任状のほかに代理人名義で以下の書類を用意しなければなりません。
| 必要なもの | 詳細 |
|---|---|
| 住民票の代わりになる書類 | 当該国の「住民登録証明書」、または「宣誓供述書」が必要 |
| 印鑑証明書の代わりになる書類 |
|
| 身分証明書 | 個人・法人に関わらずパスポートが必要 |
| 印鑑 | 買契約書の捺印に必要 |
住宅ローンが利用できる場合
住宅ローン利用時には以下の書類が必要です。事前審査・本審査・契約時で必要な書類が変わるケースもありますが、ここではまず事前審査に必要な書類について知っておきましょう。
| 必要な書類 | 詳細 |
|---|---|
| 住宅ローン事前審査申込書 | 金融機関が用意する住宅ローンの申込書 |
| 身分証明証 | パスポート、運転免許証、特別永住証明書、在留カードなど |
| 健康保険証 | 身分証明のほか、勤続年数の確認書類として必要 |
| 年収が確認できる書類 | 源泉徴収票、所得証明書、納税証明書、鑑定申告書、住民税決定通知書など |
| 購入物件の図面や見積書 | どのような物件に対してローンを組むのか、売主から取得しておく |
| 住宅ローンに係る資料 | 住宅ローン返済予定表など |
住宅ローン時に必要な書類や手続きについては、以下の記事内でより詳しく解説しています。
投資用物件に住宅ローンの利用を考えている方は、トラブルを防ぐためにこちらの記事もご覧ください。
マンション購入にかかる費用
マンション購入にかかる費用は、一般的に中古マンションなら購入物件価格の約6%、新築マンションなら約3％と言われています。ここでは費用項目ごとに、どのタイミングでどのように必要なのかを解説します。
| 費用項目 | 必要なタイミング | 備考 |
|---|---|---|
| 印紙税（印紙代） |
|
物件価格により金額が異なる。合計2回分必要 |
| 仲介手数料 |
|
|
| 登録免許税 | 引渡し時 | 「固定資産税評価額×税率」で計算 （※新築と中古で税率が異なるため注意） |
| 司法書士報酬 | 引渡し時 | 金額は司法書士によって異なる |
| 住宅ローン関連手数料 | 引渡し時 | 融資手数料や保証料として発生 |
| 固定資産税の精算金 | 引渡し時 | 毎年1月1日に発生。取得時に日割りで買主が負担 （※このタイミングでの支払は中古マンションのみ） |
| 火災保険・地震保険の加入費 | 引渡し時 | 金額は保険会社によって異なる |
| 引越し費用・家具購入費用 | 購入後 | 金額は家族構成によって異なる |
| 不動産取得税 | 購入後 | 購入してから数ヶ月後に納税通知書が届く （※軽減措置の対象になる場合は発生しない） |
| マンションの維持費 | 購入後 |
|
外国人のマンション購入はローンが問題
外国人が日本でマンションを購入するとき、つまずきやすいのが住宅ローンの問題です。なぜ住宅ローンが組みにくいのか、どのような条件であれば審査に通りやすいのか、それぞれについて詳しくまとめました。
永住権がないとローンを組みにくい
ローンの回収リスクを少しでも避けるため、多くの金融機関の融資には以下のような条件が設定されています。
- 日本の国籍があること
- 日本人配偶者が連帯保証人となること
- 永住権を有していること など
日本に何年住み続けるのかが分からない外国人に、何千万という大金が動くローンを組むのは金融機関にとって大変リスクが高いのです。同じ理由で、在留資格が短期滞在または外交・公用の場合や、日本国内での勤務経験が全くないと、住宅ローンの利用に必要な口座も開設することが難しくなっています。
外国人専用のローンは日本人向けより条件が悪い
国内の一部の金融機関では、外国人専用の住宅ローンとして窓口を設けているところもあります。
- 日本語の読み書きが出来る方
- 頭金として20％以上の自己資金を用意できる方
- 5年以上日本に定住している方 など
上記のような条件は利用するローンによって異なりますが、このほかにも金利が高めとなる場合や、「変動金利」「固定金利」の種類を選ぶことが出来なかったり、借入機関が最長で15年など、日本人向けの住宅ローンより短く条件が悪いといったケースもあるようです。
永住権なしでも住宅ローンを借りられる可能性のある銀行については、以下の記事で詳しく紹介しています。
永住権がある配偶者がいると審査に進める
永住権を持っている外国人の方や、また永住権がある配偶者がいれば、特別な審査項目も追加されず、日本人と同じ条件で審査が受けられる他に、住宅ローンの組み換えをおこなうことも可能です。稀に永住権がある配偶者がいても、「外国籍だから」と融資を断られるケースもあるようですが、その場合は相談のうえ、配偶者の名義で住宅ローンを申し込むと良いでしょう。
審査はあくまで「申し込んだ人間が確実に返済出来るかどうか」なので、申込者の年齢や日本での勤務による収入状況が、金融機関の定める基準に適っていれば問題なく通ることがほとんどのはずです。
最適な住宅ローンを選ぶなら一括比較サイトを活用
最適な住宅ローンを選ぶ際には、金利、諸費用、保障内容、総支払額などを複合的に比較して決めることが大切ですが、審査申込みは記載する内容も多く面倒で、比較をあまりせずに決めてしまう人は多いでしょう。
しかし、住宅ローンの金額は決して安いものではありません。条件の悪いプランでローンを組んでしまうと、大きな不利益となっていまいます。
そこでおすすめなのが、複数の住宅ローン商品をまとめて比較し、自分に合ったプランをスムーズに見つけられる住宅ローン一括比較サイトです。現在の住宅ローンを見直したい、住宅ローンのプロに相談したいという人はぜひ検討してみてください。
住宅ローン一括比較サイトのメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
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購入者が日本人であっても外国人であっても、マンション購入に伴うリスクは変わりません。ただ、外国人の場合は特に、自国とは異なる不動産業界の流動性や資産価値の動向、また日本の少子高齢化社会問題について知っておく必要性が高くなります。投資用として購入する場合は特に、リスクを踏まえた購入計画を立てましょう。
マンションの資産価値は購入直後から下がる
もし中古と新築が同じ値段なら、多くの人が新築を選ぶでしょう。実際に不動産の査定額は築年数による揺れ幅が大きく、マンションの資産価値は購入直後1年で急落しています。
国土交通省の調査では、中古マンションの資産価値の下がり方は築10年で約8割、築35年になると約3割になる傾向にあるとされています。特に地震の多い日本では、築年数の古いものほど耐震性に不安が残ります。鉄骨マンションの耐用年数は47年とされていますが、もし売却を考えるなら築10年の時点で検討するのが望ましいでしょう。
今後のマンションの資産価値をどのように見ていくべきなのか、以下の記事もぜひ参考にご覧ください。
問題のある住民とのトラブル
マンション内覧時に近隣の住民と出会うことはとても稀なことで、出会うとすればほとんどの場合が購入後、引越し以降のどこかのタイミングになります。特に新築マンションを購入するときは、どのような人間が隣人になるのか、事前に知ることはまず出来ません。
賃貸と違って、マンション購入の失敗談としても挙がりやすいのが「近隣トラブル」です。まだ日本語に慣れていない方の場合、意思疎通が難しいがために、それだけで疲れてしまうこともあるかもしれません。人間関係や騒音問題が起こっても、購入物件では簡単に引越しをすることが出来ないため、問題が長期化して大変になってしまうケースは長年問題とされています。
将来の住民減少で管理が行き届かない
高齢化によって住民が減少することで想定されるリスクには、以下のようなものがあります。
- マンションの管理組合が機能しなくなる
- 大規模修繕積立金の資金が集まらなくなる
- 老朽化したマンションの建て替えが難しい
- 相続人が見つからず、家賃滞納が起こることも
国土交通省の調査では、現在完成済みの分譲マンションストック数は2020年末時点で約675.3万戸です。同省では2021年度マンションストック長寿命化等モデル事業を立ち上げるなど、今後マンションをどのように再生させていくかが課題となっています。
“参考：国土交通省「マンションに関する統計データ等」”
外国人がローンなしでマンションを購入する方法
住宅ローンが利用できない場合、高額なマンションの購入手段には他にどのようなものがあるのか、気になる方も多いのではないでしょうか。この見出しではご紹介する2点のメリット・デメリットもあわせて解説します。
一括払いでマンションの購入
もし現金などでお金を充分に用意できる場合は、一括払いの購入でも問題はありません。お金が充分にあり、永住権を持っていて住宅ローンを利用することも出来る場合に、どちらが良いのかをメリットとデメリットとして、表にまとめましたのでご覧ください。
ただし現在は低金利の利用や、頭金を多めに払うことで金利を下げることも出来るため、一括購入のメリットは昔に比べると弱くなってきています。
| 一括購入 | 住宅ローン | |
|---|---|---|
| メリット |
|
|
| デメリット |
|
|
※1）最長13年、ローンの残額に応じて最大40万円/年の税控除が受けられる制度のこと
※2）住宅ローン利用時、年収が510万円以下で購入物件に自分が居住する場合、最高30万円までの給付が受けられる制度のこと（2021年12月まで）
空き家バンクなどで格安マンションを譲り受ける
高齢化や過疎化に伴い、主に地方では空き家が増えてきています。そこで地方の自治体と行政が協力し、地方定住者の増加と活性化を目的として、ホームページなどで空き家の物件情報を公開し始めました。このサービスが「空き家バンク」と呼ばれています。
近年では首都圏を離れて静かな田舎暮らしをしたいというニーズが広がっており、需要に応じて物件を探す人々の間に登録制度が定着したことで、このサービスもより知られるようになってきました。なにより自治体職員自らが窓口となり、不安点があれば気軽に質問しやすいことや、不動産会社ではなかなか見つからないような物件が見つかることもあり、タイミングが良ければ0円の譲渡物件に出会える可能性もあります。
空き家バンクに関する詳しい情報は、こちらの記事で紹介しています。
外国人がマンション購入で失敗しないコツ
高額な買物であるマンション購入は、誰もが「買って良かった」という結果で終えたいはずです。不慣れな外国人の方が日本でマンションを購入するとき、失敗しないために押さえておきたいコツについて解説します。
不動産会社は外国人への対応に慣れた所を選ぶ
仮に大手の不動産仲介会社であっても、使用する言語や提出する書類が日本人の場合と異なる理由で、スムーズに取引が進まない可能性は往々にして考えられます。そのため、通訳や外国人スタッフが多く勤めているところや、外国語での対応に慣れている不動産仲介会社を選ぶようにしましょう。
公式ホームページも翻訳されていたり、定期的に英語のセミナーで質疑応答をおこなっている会社もあります。さらに海外送金を利用する場合は、一時的に不動産仲介会社の口座に自分の資金を預けることにもなりますから、不動産仲介会社については時間をかけてでも、言語サポート体制や、信頼が出来るかどうかを検討したうえで慎重に選ぶようにしてください。
資産価値の落ちにくいマンションを購入する
資産価値が落ちないマンションというのはありませんが、落ちにくいマンションを選ぶことは可能です。
資産価値は購入した瞬間からゆるやかに下がりはじめるものですが、そのマンションが継続して人口が流れ込みやすい人気のある立地であったり、今後開発によって交通の利便性が高まるような地域であれば、建物の築年数よりは地価の高さが評価され、資産価値が下がりにくくなります。
さらに自然災害が多い日本の場合、ハザードマップなどで災害リスクの低い立地をあらかじめ確認してから、マンションを探し始めるのも有効です。
投資向けのマンションでは確定申告を忘れない
不動産を所有すると、毎年「固定資産税」および「都市計画税」の納税義務が発生します。さらに、投資向け不動産の賃貸によって20万円以上の「不動産所得税」が発生する場合には、確定申告をする必要があります。
「確定申告」とは、1年間の所得にかかる税金をまとめて計算した後、支払うべき税金を税務署に報告する手続きのことをいいます。1年に1回おこなうもので、1月1日～12月31日までの内容を、翌年の2月16日～3月15日までの期間内に手続きのうえ、納税をする必要があります。もし不動産所得があるのに確定申告を忘れてしまうと、延滞税や無申告加算税が課されるため注意が必要です。
日本の税金に不慣れな外国人の方は、確定申告および固定資産税・都市計画税の納税を代行して貰える「納税管理人」を設定すると良いでしょう。もし永住権がない方がオーナーの場合、かならず納税管理人を立てる必要があります。もし日本に知り合いがいない場合は、納税管理人について不動産仲介会社に相談しておきましょう。
まとめ
外国人の方でも日本のマンションを購入することに制限はなく、更に永住権があれば住宅ローンの審査も通りやすくなります。日本に国籍がない場合でも、永住権がない方に比べると必要な書類や手続きは異なりますが、購入自体は可能です。
永住権の有無に関わらず、日本で不動産購入を考えている場合には、通訳などのサポート体制が整っている不動産会社を探すことで、取引もスムーズに進みやすくなります。言語の壁による難しさはありますが、ぜひ日本でのマンション生活を楽しめるよう、住宅ローンの利用も視野に入れた資金計画を立ててみてください。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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