中古マンションの購入を検討していて、どのような点に注意するべきか不安を感じてはいませんか？中古マンションには新築マンションよりも手頃な値段で、選択肢も広い印象を持たれることが多いですが、経年劣化の度合いなどの心配なども同時に抱かれるものです。
そこでこの記事では中古マンションを購入する時に、特に注意すべきポイントについて解説していきます。さらに中古マンションならではのメリットや、そのメリットを有効に受けられる物件の探し方についても紹介します。中古マンションの購入を検討している方はぜひご覧ください。
※株式会社リンクアンドパートナーズによる調査。アンケートモニター提供元：GMOリサーチ株式会社
中古マンション購入時の7つの注意点
中古マンションを購入する時に注意しておく事項は、大きく分けて7つあります。多いという印象を抱かれるかもしれませんが、不動産の購入は人生の中でも大きなイベントなため、厳重に注意をするに越したことはありません。まずはその7つの注意事項を確認していきましょう。
購入後を含めた資金計画が必要
マンションを購入するためには大きなお金がかかりますが、購入後も税金や管理費などのランニングコストがかかることを忘れてはいけません。中古マンションではリノベーションも検討に入れる場合もあるため、一層のこと購入後の資金計画まで意識する必要があります。検討すべき費用は以下の通りになります。
| 費用 | 内容 |
| 物件代金 | マンションそのものの費用。 |
| 印紙税 | 売買契約に応じて納める税金。 5,000万円以下の物件では1万円から2万円程度が相場とされています。 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得した際に支払う税金。 金額を求める式は、固定資産税評価額×3% |
| リノベーション費用（場合に応じて） | マンションのリノベーションのための費用。 |
| 仲介手数料 | マンション購入のサポートを行った不動産会社に支払う費用。 金額を求める式は、売却価格の3%＋6万円＋消費税 |
| 登記手数料 | 司法書士に支払う登記手続きの費用。 金額は司法書士によって異なります。 有権移転登記で3万円から6万円程度、抵当権設定登記で2万円から7万円程度が相場とされています。 |
| 登録免許税 | 登記登録に際して納める税金。金額は土地や建物の評価額や、ローンの融資額によって変動します。 |
| ローン手数料 | 住宅ローンを組むために金融機関に支払う手数料。 金額は金融機関やローンによって異なります。 |
| ローン保証料 | 住宅ローンが返済不要になった場合に備えて支払いを行う保証会社への保証料。 金額は金融機関やローンによって異なります。 |
| 団体信用生命保険料 | 住宅ローンを組むために義務付けられることの多い団体信用生命保険の保険料。 ほとんどの場合ではローンの金利に組み込まれているが例外もあります。 |
| 火災保険料 | 住宅ローンを組むために義務付けられることの多い火災保険の保険料。 金額は保険会社や保険のプランによって異なります。 |
| 管理費や修繕積立金 | 管理費はマンションの管理・運営にかかる費用。おおむね月当たり1万円前後が相場です。 修繕積立金は長期的な修繕計画のための費用。中古物件は月当たり1万円以上のことも多いとされます。 |
| 固定資産税 | 不動産の保有者に毎年課せられる税金。 金額は土地や物件の評価額によって異なります。 |
| 都市計画税 | 都市計画区域内に不動産を保有する人に毎年課せられる税金。 固定資産税と同じく、金額は土地や物件の評価額によって異なります。 |
ご覧いただいた通り、マンション購入では非常に多くの項目の費用がかかり、その金額も物件によって大きく異なります。専門的な知識が求められる分野でもあるため、資金計画を組む上ではファイナンシャルプランナーなどへの相談を活用するのもおすすめです。
マンションの購入に必要なお金はマンションそのもの物件代金だけではないため、長期的な視野で資金計画を組むようにしましょう。
築年数と立地条件に注意する
「中古」といってまず心配になるのは築年数です。例えば築20年以上を超えたマンションは価格が底値近くまで値下がりしていることも多く、お買い得であることが多いです。また将来的に売却を行う場合であっても大きな値崩れを防ぐ事ができ、資金面ではメリットが多くあると言えるでしょう。しかし、値段ばかりを気にして築年数が長いマンションを選ぶと、住み始めた後にかえって不便を被ることもあります。
なぜなら、住居は資産であると同時に人が住む場所でもあるためです。駅が近いか、よく使う店が近くにあるかなど、生活する上での環境も重要なポイントになります。つまりマンションを選ぶ上では築年数と共に立地条件に注意することも重要と言えるのです。
また、資産価値を考慮する上でも需要が落ちないエリアを選ぶことは重要な点の1つであるため、やはり立地条件は築年数と同じくらい注意すべき事項となります。
築年数と立地条件の二つの条件を意識して、最適な物件を探すことを心掛けましょう。
中古マンションの管理状態を観察
中古マンションは金銭面でメリットが多い反面、経年劣化というハンデを背負っていますが、問題はその経年劣化の度合いです。管理状態によってマンションの寿命は大きく変わるため、管理が行き届いているかどうかは厳重に注意しましょう。
中古マンションを購入する前の内覧では、外壁・廊下・バルコニーにひびが入っていないか、塗装が剥げていないかどうかなどのチェックが重要です。屋上防水がふくらんでいるかや各所のタイルが剥げていないかも要注意ポイントです。共用部分の手入れなどから、日頃の管理状態の良し悪しを観察しましょう。
耐震性が十分か
地震大国として名高い日本では、建物の耐震性は強く重要視されます。この耐震性が十分かどうかを測る基準の1つとして、築年が1981年5月以前かどうかを確認しましょう。
現行の耐震基準は1981年6月から適用されはじめました。そのため、それ以前に建築された建物は旧耐震基準に基づいているため、相対的には耐震性に不安が残ります。具体的に築年数で言えば、築37年を超えている建物は全て新（現行）耐震基準に基づいているため、旧基準のものより耐震性が高いと言うことが可能です。
とはいえ耐震基準はあくまで「基準」であるため、新耐震基準相当かそれ以前に耐震性の高い建物も例外的に存在しています。しかしながら一般的に適用できる事例とは言い難いため、新耐震基準が適用されている物件を選ぶことがおすすめです。
内覧のタイミングは2つのタイミングで
「昼」と「夜」の2つのタイミングで内覧を行うことを心掛けましょう。夜間は静かな住宅でも、昼間は周辺の環境音が騒々しいという場合もあります。昼の生活音と夜の生活音はそれぞれ異なるため、どちらも事前に確認しておくことが大切です。
中古マンション内覧時のポイントはこちらの記事で解説しております。ぜひご覧ください。
重要事項説明書は十分に確認
不動産の売買契約において、売主には重要事項説明書を作成し、買主に説明する義務を負っています。具体的には専有部分や共用部分に関するルールや管理運営に関する各種費用に加え、設備などの事故歴などが記載されています。そのため、これらの内容をよく読み、不明点には説明を受けるようにしましょう。
また、同時に過去にマンションで起きた事故や火災、管理組合での討議事項についても聞いておくことが大切です。「知らなかった」と後から後悔することを減らすためにも、可能な限り事前の説明と確認を行いましょう。
売却時に価値が落ちにくい物件を選ぶ
将来的にマンションを売却する可能性があるならば、購入前から売却時のことを考慮しておきましょう。築年数の項でも述べたように、築20年以上を超えたマンションは価格が底値近くまで値下がりしているため、売却時にも大きな値崩れは起きにくいとされています。
一方、築年数が浅いマンションを買い、十数年後に売却した場合は価値が下がっている可能性が高いでしょう。もちろん、その価値が左右されるものとして前述した立地条件も関わってきます。
もし売却時のことを考慮するならば、価値の落ちにくい物件を選ぶようにしましょう。
マンションの資産価値の計算方法についてはこちらの記事で解説しております。ぜひご覧ください。
中古マンションのメリットって何？
中古マンションには新築マンションには無いメリットが数多くあります。前項の注意点を踏まえて物件を選ぶことで、これから紹介するメリットを最大限に活用できるため、把握しておきましょう。
新築より安く購入できる
中古マンションは新築よりも販売価格が安く、購入後の価格下落も激しくないことはメリットです。新築マンションは「新築」という劣化の一切ない物件であるため、どうしても高額になってしまいます。一方で中古マンションは経年劣化による価値の低下という理由に基づいて価格が下がっていきます。
しかし管理状態が良好であれば、経年劣化による居住性の低下も心配にならず、経済的に快適な新居を手に入れることが可能となるでしょう。
また、新築マンションは購入し、入居を行ったその段階からすぐに価値が低下してしまいますが、一方で中古マンションは築20年以上で価格が安定する点もメリットと言えます。
選択肢が多い
中古マンションは、新築マンションとは比較にならないほどの数があります。そのため、立地条件や間取り、価格帯などの自由度も新築マンションの比ではありません。この選択肢の多さを有効に活用すれば、より自分に合った物件を選びやすくなります。
現物を確認できる
新築マンションの見学はモデルルームで行われますが、中古ではそのマンションのある現地に赴いて確認を行うことができます。モデルルームからはイメージをするしかない管理体制なども、中古マンションであれば今まさにその場で管理状態を把握することができるため、マンションの住み心地を推測する上で具体的な情報を確認できることは大きなメリットです。
資産価値の安定
入居したその瞬間から価値の低下する新築マンションと比べ、築20年以上の中古マンションは評価額の下落が緩やかで、資産価値が安定しているというメリットがあります。
将来的な売却を考えた際、新築マンションであれば間違いなく購入時よりもはるかに低い額で売却しなければなりませんが、中古マンションではそのようなリスクを最小限に減らすことができます。
中古マンションの探し方
様々なメリットがある中古マンションですが、重要なのは自分のニーズに合った物件を選ぶことです。この項目では中古マンションの探し方について解説していきます。
購入条件を決める
どこにある・どのような・どのくらい値段の物件を買うのかは、マンションを探す上で最初に決めなければならない購入条件と言えます。
まずは築年数・エリア・価格・間取りなどの希望をまとめて、それに合った物件を探せるよう準備をしましょう。購入条件は以下のように順序立てて、条件を決めていくことをおすすめします。
- 大まかな予算の組み立て
- 希望するエリアの決定
- 希望する築年数の決定
- 広さ・間取りなどの決定
この他にも思いついた希望（ペット可や駅との距離など）があれば、一度書き出してみると良いでしょう。後々の物件探しや不動産との相談を行う時に、ニーズをかなえるための判断材料になります。
実際に物件を探す方法
購入条件が定まったら、次は実際に物件を探しましょう。物件を探す上ではインターネットや不動産会社を利用することができます。
インターネットで探すコツ
インターネットで中古マンションを探す際には、まずは不動産検索サイトで希望の条件を入力して物件を検索すると良いでしょう。売り出し中の物件を一通り網羅することができます。
しかしながら、人気の物件はすぐに売れてしまうことも多く、物件が新しく売りに出されるタイミングも新築ほど分かりやすいものではありません。そのため、インターネットで中古マンションを探す上では、こまめなチェックが重要です。
また、サイトによっては気になる物件をお気に入り登録していくことで、似たような条件の物件の紹介メール等が届くようになります。このような紹介も併用することで、物件探しの手数を増やしましょう。
不動産会社で探すコツ
中古物件はインターネットに情報公開されていない物件も多いため、 不動産会社へ行って物件を探すことも重要です。この時、どのような不動産会社を選ぶかどうかも重要になります。購入条件を細かに伝えることで、プロの視点に沿った相談を行ったり、提案を受けることもできます。
またエリアを絞り込めている場合は、そのエリアに存在する地域密着型の不動産会社に物件探しの相談を行うと良いでしょう。地域密着型の不動産会社はその土地の物件に関して幅広い情報を持っているため、インターネットでの検索では見つからないような物件の紹介や、顧客のニーズと地域の特性をすり合わせて最適な提案を受けられる可能性があります。
逆にエリアにこだわらず物件を探す場合は、大手の不動産会社に相談を行いましょう。大手不動産会社であれば全国的な物件の情報を持っているため、豊富な物件数の中からニーズにあった提案を受けられる可能性があります。
マンション探しを効率よく進めるなら、「タウンライフ不動産売買」がおすすめ
※株式会社リンクアンドパートナーズによる調査。アンケートモニター提供元：GMOリサーチ株式会社
希望に合う住宅を効率よく探すなら物件情報の一括取り寄せサイトが便利です。住みたい街の情報を入れるだけで、複数の不動産会社から希望の条件にマッチした物件情報が届きます。
とくに、編集部がおすすめしたいサービスがタウンライフ不動産売買です。タウンライフ不動産売買がおすすめな理由を以下にまとめています。
気になる物件の周辺環境を調べる
気になる物件が見つかったならば、次はその物件の周辺環境について調べると良いでしょう。道路の交通量や安全性、生活騒音の原因となる施設の有無などの住み心地に関わる情報や、スーパーマーケットなど日常的に利用する店舗、公共交通機関との距離などの利便性は重要です。
周辺環境をよく調べ、自分のライフスタイルに合っているか確認しましょう。
中古マンション購入時に必要な諸経費について
マンションの購入にあたっては様々な経費が必要になります。この項目ではそれら諸経費に関して個別に紹介していきます。
手付金
手付金は、売買契約を結ぶにあたって、初めに支払う費用です。金額は物件の購入代金の10％程度が相場となっています。手付金はいわゆるマンション購入代金の「先払い」のようなものとなっていますが、契約を解約した場合には返金を受けられないことに注意しましょう。
仲介手数料
中古マンション購入においては、ほとんどの場合において不動産業者の仲介が必要です。売買契約が完了した際に、不動産会社には成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。手数料は売却価格に比例するため、以下の計算式で求める必要があります。
不動産売買の仲介手数料についてはこちらの記事で解説しております。ぜひご覧ください。
印紙税
印紙税は、売買契約書に印紙を貼付することで納税する税金です。不動産の購入費用によって以下のように課税額が変動します。
| 契約金額など文書上の金額 | 税額 | 軽減税額 （2023/3/31まで） |
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
| 1万円～10万円以下 | 200円 | 対象外 |
| 10万円超～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超～10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超～50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
“参考：国税庁「印紙税額の一覧表」「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」”
なお、印紙税は現在軽減税率が適応され負担が軽くなっていますが、軽減税率は2023年3月31日までの適応であることに注意しましょう。
購入時の精算金
中古マンションの購入時には、固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金などの精算金も支払わなくてはなりません。引渡し日に日割り計算で精算されるため、売主と確認を行いましょう。
まとめ
中古マンションは新築と違い、年数を経ているからこそ管理状態などを総体的に観察する必要があります。基本的な費用の他に状態次第でリノベーション費用なども乗ってくることもあるため、その点も注意しましょう。また、耐震性や重要事項説明の内容なども長く住む上で大切なポイントのため、軽視しないようにしてください。
とはいえ注意点に気を付ければ、中古マンションには新築に手頃に購入できる価格や資産価値が崩れにくいなどの様々なメリットがあります。そのメリットの恩恵を最大限に受けるためにも、築年数と立地条件などご紹介してきた注意点を踏まえて、中古マンションを選ぶようにしてください。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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