マンション購入を検討していて、手付金という言葉を目にしたものの「どういう意味か分からない」「何のために支払うの？」と悩んでいませんか。
手付金はマンション購入を行うにあたり、買主と売主が売買契約を結んだ際、買主から売主へ支払う費用を指します。支払うことで売買契約が成約されたことを示すだけでなく、キャンセル時にペナルティが発生するようになる点が特徴です。
しかし、一方でまとまった現金が購入前に必要となる側面ももっています。この記事では、マンション購入時に支払う手付金について、知っておきたい基礎知識や手付金の相場、節約する方法、万が一キャンセルが起きた場合の手付金の返還などを解説します。
※株式会社リンクアンドパートナーズによる調査。アンケートモニター提供元：GMOリサーチ株式会社
マンション購入時の手付金に関する基礎知識
マンション購入において売主へ払う費用というと、頭金を思い浮かべる方も多いかもしれません。頭金は住宅を購入する際に費用の一部を支払うことで、住宅ローンの返済額を少なくすることが目的です。手付金とはそもそも支払う目的が異なります。ここでは手付金の目的と契約金との違いを解説します。
手付金とは
売買契約の成立を完了させるために、買主が物件の引き渡しより前に、売主に対し購入費用の一部を現金で支払うことを手付金といいます。目的は大きな費用が動く不動産売買契約を、買主と売主の双方が安易に契約解除しないようにするためです。この目的を果たすために、具体的には次の3つの機能を持っています。
- 解約手付
- 違約手付
- 証約手付
以下で各手付金について詳しく説明します。
解約手付
解約手付は契約成立後であっても、買主または売主の意志により契約解除を行う権利(解約権)を保障する機能です。買主の場合は、解約手付がそのまま違約金となります。一方で、売主が解約を申し出た場合は、手付金の倍額が買主へ返還されることが決まっています。
たとえば100万円の解除手付を支払った場合、100万円は返還されませんが、それ以外の費用を支払わずに契約を解除できるのです。
違約手付
売買契約を結んだ買主と売主のどちらか一方が、契約で定めた内容を達成しなかった(債務不履行)際に違約金となる機能を指します。支払額は上記の解約手付と同じであり、買主なら違約手付として手付金は返還されません。売主の場合は、手付金の2倍額を支払うこととなります。
証約手付
売買契約がいつ成立したのか、手付金を支払うことで証明する機能を示します。マンションをふくめ不動産売買では、さまざまな契約が何度も行われるため、いつ売買契約を結んだか不明確になってしまうからです。
契約金との違い
契約金は、申し込み証拠金と呼ばれることもあり、売買契約を結ぶ前に、購入の意思を表明する役割の費用です。あくまでも購入する意志や取引の順位を売主に約束するためのものであり、支払ったからといって、売買契約が結ばれるわけではありません。売買契約を結ぶことが確定した際には、手付金の一部となり、残高を支払うことで契約が成立します。
また手付金は買主の都合で契約解除する場合、手付金を破棄することが基本です。一方で契約金はあくまでも意思を表明する役目のため、キャンセルする場合は買主の意志で返還してもらえます。
マンション購入時に支払う手付金の相場について
手付金は、物件価格に対して5～10％が求められます。現金で用意することを求められるため、あらかじめいくら用意すべきか把握しておかないと、支払い時に慌ててしまうかもしれません。ここでは物件価格に対し、どのくらいの手付金を支払うのか解説します。
個人間では物件価格の5～10％
個人同士の間でマンションを取引する場合は、マンションの価格に対し5～10％が目安とされます。つまり、1,500万円のマンションなら75万円から150万円が手付金の目安です。ただし、全額がこのまま、購入費用に上乗せされるわけではありません。一般的には支払った手付金は、売買金額の残高へ充当されます。
注意したいのは、マンションの購入予算を検討する場合、手付金は住宅ローンの頭金の一部と考えて用意する必要があります。住宅ローンの頭金は、ローンを使用することができません。自己資金での支払いが基本となるため、事前の準備やシミュレーションが重要となります。
以下の記事では、マンション購入予算を決めるシミュレーションについて詳しく解説しているので、参考にしてください。
売主と買主の話し合いで決まる
手付金は買主と売主の双方が、納得した金額であることが前提となります。手付金はそもそも、売買契約が正確に守られるようにすることが目的であり、法律上で「購入費が〇万円なら下限は〇％」と決まっているわけではないためです。もし提案された手付金が不服であれば、売主側へ減額を相談しても問題ありません。
ただし、あまりに低い手付金としてしまうと、解約しやすくなるというデメリットがあります。売主側が手付金の2倍額を支払って契約を解除し、より高い価格で購入してくれる売主へ物件を売るという選択肢を選んでしまうかもしれません。低い手付金にするのではなく、もともと手付金が低い物件を探す、という手もあります。
売主が不動産会社なら20％が上限
不動産会社が売主となる不動産の場合は、手付金の上限額は宅地建物取引業法第39条第1項により以下のように定められています。
第三十九条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。
つまり、購入費用の20％が手付金の上限です。あくまで上限のため、中には個人間の取引と同様に5％～10％とする会社や、手付金0円を売りにする会社もあるため、手付金を安くしたい場合はこうした会社を選ぶのも手です。
反対に、中には手付金が5％未満となる物件は扱わないようにしている会社もあります。不動産会社が仲介役として間に入っている場合、売買契約がキャンセルとなってしまうと、不動産会社側にとっては売上が減ることにつながるためです。マンション購入を相談している不動産会社があれば、手付金に関する不安について、担当者へ早めに相談しておきましょう。
金額ごとにメリットとデメリットがある
手付金には、金額ごとにメリット・デメリットがあります。理由は法律で定められた手付金の保全措置により、手付金を保証・保護してもらえるものの、保全措置を使うには一定の条件があるからです。
購入費用の5％～10％以内が手付金となる場合は、手付金自体が高額にならず、支払いが負担になりにくくなります。ただし、手付金の保全措置が利用できるのは、以下の条件に当てはまる場合のため、状況によっては保全措置が受けられません。
- 未完成物件で手付金は代金の5％以上、または1,000万円以上
- 完成物件で手付金は代金の10％以上、または1,000万円以上
- 買主の所有権移転登記が完了していない
ただし、売主となる不動産会社が大手で安定しているのであれば、保全措置を利用できなくてもデメリットにはなりにくいでしょう。手付金が返還されなくなるリスクが、低いためです。
手付金が10％を超える場合は、手付金の保全措置の対象となる可能性が高く、万が一、不動産会社が倒産した場合に備えやすくなります。しかし、手付金の額が高額となり、手元に残る自己資金が少なくなる恐れがあります。
マンション購入時の手付金を節約する方法
マンション購入額の5％～20％に及ぶ手付金を考えると、用意するのが難しい場合もあるでしょう。自分の資金力に対し、手付金が高すぎる場合の対処法は以下の4つがあります。
- 売主に減額の交渉を行う
- 手付金の安い不動産会社を探す
- 住宅ローンの事前審査をクリアしておく
- 不動産コンサルタントに相談する
続いてそれぞれの対処法を詳しくご紹介します。
売主に減額の交渉を行う
手付金は売主と買主の合意が基本となるため、まずは売主に手付金の減額交渉を行いましょう。支払える額を提示する際に、説得力を持たせるためにも、交渉前に次のような工夫を検討してみましょう。
- 住宅ローンの仮審査に通っておく
- 住宅ローン特約が利用できる期限を2週間以内にする
- 契約不適合責任の期間を短期間にする
これらの工夫は、どれも売主にとって有利となる条件をそろえるための工夫です。売主側に手付金を減額してもらう代わりに、次のような条件を提案することで、交渉が成功しやすくなるでしょう。
ただし、手付金を0円にするよう要求するなど、過度な減額を求めるのはデメリットです。手付金が安くなりすぎることで、売主から「この買主は契約を簡単に解除するかもしれない」と思われる可能性があります。せっかく売買契約を結ぶ段階までいっても、他の買主に売却することを検討されてしまうかもしれません。
手付金の安い不動産会社を探す
不動産会社によっては、手付金の設定額を低くしているケースがあります。手付金の上限は20％と決まっているものの、下限は決まっていないためです。手付金が安くなれば、マンション購入に必要な自己費用を抑えることにもつながります。
ただし、手付金が安いということは、手付金の保全措置に該当しなくなる可能性が高まります。手付金の安さを基準に選ぶ場合は、不動産会社が倒産するリスクを踏まえたうえで、取引先を選びましょう。
住宅ローンの事前審査をクリアしておく
住宅ローンの事前審査(仮審査)をクリアしておくことで、売主に安心感を持ってもらいやすくなります。減額交渉をしやすくなるだけでなく、他にも購入希望者がいる場合に、売買契約を結んでもらいやすくなる可能性もあるため、事前にクリアしておくとよいでしょう。本審査は売買契約成立後に行われますが、事前審査だけなら契約前でも可能です。
不動産コンサルタントに相談する
手付金の減額が交渉できそうな不動産会社や、そうした会社を探すための助けとして、不動産コンサルタントに相談するのも手です。探しているマンションに適する会社の選び方や、手付金の減額交渉を行うための用意など、さまざまなことを教えてもらえます。
不動産コンサルタントとは、不動産に関するさまざまな相談に客観的な立場からに乗るコンサルタントを指します。宅地建物取引士などの資格を持つ人が、不動産コンサルティング技能試験に合格することで資格を得られるため、実力も経験も必要です。すでに購入を検討しているマンションがあるが手付金に関して悩んでいる人や、不動産に関する悩みを抱えている人は、不動産コンサルタントへの相談を検討するのも手です。
マンション購入時の手付金が戻ってくるケース
売買契約が結ばれたことを証明する手付金は、契約解除を買主側から行った場合は返ってきません。しかし、契約自体がなくなった場合などにはどうなるのでしょうか。ここでは、手付金が返還される3つのケースについて解説します。
契約金として納めて契約が成立しなかった場合
手付金を契約金として納めたうえで、売買契約が成立しなかった、また締結しなかった場合には手付金が返還されます。手付金を支払う理由である売買契約が、成立していないためです。契約金だった場合でも、同様に返還されます。マンション購入時、契約書と名のつくものにサインを求められた際は、それが何のための契約なのか、きちんと確認しておきましょう。
売主が売買契約をキャンセルした場合
売主側から売買契約がキャンセルされる場合は、買主には支払った手付金の2倍額が返還されます。これを手付金の倍返しと呼ばれ、売主側からキャンセルを行う場合の一般的な方法です。ただし、売買契約に記載される手付解除を行う際の決まりごとに沿って行うことが前提となります。契約書の内容はよく確認し、売主側も買主側も、契約解除を行う場合の対応を双方理解しておきましょう。
住宅ローンの審査に落ちてしまった場合
買主側が契約解除を行う理由として、住宅ローンの審査に落ちる可能性が挙げられます。その場合に備えて、契約書に盛り込みたいのがローン特約です。住宅ローンが借りられなかった場合、無条件で契約が解除され、手付金を返還してもらえます。不動産会社を通じて契約していた場合は、仲介手数料も戻ってきます。
注意したいのは、前提としてローン特約が売買契約に盛り込まれていなかった場合です。この場合はローン審査に落ちてしまった場合は、買主都合の解除となって手付金が返還されなかったり、契約不履行として違約金が発生したりする可能性があります。突然の勤め先の倒産などが起きるリスクは、ゼロではありません。買主として、ローン特約はしっかりと確認しておきましょう。
ローン特約を盛り込んだとしても、住宅ローンに落ちないに越したことはありません。次の記事では、審査に落ちてしまう理由と審査のポイントについて詳しく解説しています。
マンション購入時の手付金に関する注意点
手付金を支払う際に、注意したいポイントが3つあります。それぞれ支払い時や契約前に関係するため、しっかりおさえておきましょう。
現金で支払う必要がある
手付金は現金で支払うことが一般的であり、売買契約時までには用意する必要があります。しかし、ローンで手付金を用意することはできません。住宅ローンは売買契約前に事前審査は受けられますが、本契約は売買契約締結後であり、さらに借りたローンが振り込まれるのはマンションを受け取る決済時になるためです。
したがって、あらかじめ手付金を支払えるだけの現金を確保する必要があります。事前に不動産会社の担当者や銀行、不動産コンサルタントなどに相談して、どのくらいの資金が必要となるか、資金計画を相談しておくのも手です。
手付金を0円にするのはNG
手付金を安く、または、0円にしてしまうと、簡単に売主側から契約を解除される恐れがあります。たとえば100万円の手付金なら、売主側は200万円支払わないと契約を解除できません。しかし手付金を0円とすると、買主として手付金を支払わずに済みますが、売主側も0円で契約を解除できます。
このように手付金を安くし過ぎると、契約を解除してより条件の良い人と契約する方が、メリットがあると判断されるかもしれません。手付金を支払う意味を踏まえたうえで、自分が支払える額に収める方がメリットが大きくなる可能性は覚えておきましょう。
悪徳業者に気をつける
手付金を持ち逃げすることを目的とする悪徳業者にひっかかってしまうと、手付金をそのまま持ち逃げされる可能性があります。注意したい特徴として、次の4つが挙げられます。
- 自社の公式ホームページを持っていない不動産会社
- 知り合いから紹介された条件が良いマンション
- 内容の分からない手付金を用意するように請求する
- 手付金の用意を急かしてくる
手付金は、買主と売主が、お互いに安心して売買契約を結ぶために支払うものです。そのため、基本的には売買契約を締結する際に支払います。そのため内容が分からない手付金を頭金として請求されたり、手付金の支払時期を売買契約前に持ってこようとしたりする場合には、早めに第三者に相談したうえで契約を解除すべきか、検討を行いましょう。
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まとめ
マンションを購入する際に支払う手付金は、売買契約の成立を完了させ、万が一解約を行いたい場合の権利を保障するために、買主から売主へ支払う費用のことです。支払いは一般的に現金で行われ、その額は購入費用に対し最大で20％となります。支払時期が異なることから、手付金には住宅ローンを利用できないため、自己資金であらかじめ用意することが重要です。
手付金は、安く抑えたい場合は売主に交渉するか、不動産会社選びの段階で手付金が安い会社を選ぶという方法があります。ただし、手付金が安くなりすぎるとお互いに契約を解除しやすくなり、最終的に物件が手に入らない、という結末にもなりかねません。
手付金を支払う目的をよく理解し、いざ払う時に慌てないように用意を進めていきましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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