店舗を借りて賃料を支払いながら新築の住宅を建てることは、経営がうまくいっていたとしても、将来に不安が残ってしまいます。特にコロナ禍のような事態が発生すると、業種によっては営業が制限されてしまい、補助金を受けても継続が難しくなるかもしれません。
そこで店舗も新築の住宅も欲しい人におすすめの選択肢が、店舗付き住宅を建てることです。仕事とプライベートの両立が可能で、自身が営業をやめてもテナントを募集して家賃収入が期待できます。
この記事では、これから店舗付き住宅を新築で建てたい人向けに、建物にかかる費用や建てる際の流れを解説していきます。理想の店舗と住宅を手に入れるために、ぜひ最後まで読んで参考にしてみてください。
※LIFULL HOME'S 住まいの窓口来場者(390組)を対象とした調査(集計期間：2019年4月～2020年3月)より
店舗付き住宅に関する基礎知識
一度住宅を建てると、長期で支払いが続き簡単に手放すことはできません。人生の中でもトップクラスの出費のため、慎重に決断しなければその後の生活に悪影響が残ります。建築を決断するためにも、まずは店舗付き住宅とはなにかや建てるメリット・デメリットから見ていきましょう。
店舗付き住宅とは何か
店舗付き住宅とは、店舗と住居が1つの建物内にまとまっている住宅のことで、店舗併用住宅や店舗兼住宅と呼ばれることもあります。店舗と住居がまとまっているといっても、間取りはさまざまです。
1階を全て店舗にして上層階を住居にしたり、1階の一部だけを店舗にして住居部分と行き来できるようにしていたりします。テイクアウト専門店のような業種であれば、店舗部分は10坪以下でも十分に営業できるでしょう。
店舗付き住宅を建てるメリット
店舗付き住宅を新築で建てると次のようなメリットがあります。
- 店舗までの通勤時間は0分
- 店舗のための家賃が不要
- 経費として建築費の一部を計上でき節税が可能
- 仕事とプライベートを両立しやすい
- 店舗を廃業しても賃貸に切り替えられる
どんな人でも1日は24時間しかなく、できることは限られています。収入のための仕事の他に家事や子育てをする必要もあり、自由な時間は限られてしまうでしょう。親の介護が必要な人は仕事の時間さえ難しい人がいます。
店舗付き住宅であれば仕事とプライベートをすぐに切り替えられ、分けて営業するよりお金の節約もできます。老後の収入源も確保でき、どのメリットも魅力的です。
店舗付き住宅のデメリット
メリットしかないのであれば、自営業の人はこぞって店舗付き住宅を建てたいと思うでしょう。しかし、現実はそううまくいかず、次のようなデメリットも存在します。
- 立地は集客を考えないといけない
- 店舗の内装費用の分だけ建築費が住宅だけより高くなる
- 将来住み替えるときに売却が難しい
集客が望める立地では、必然的に交通量や人通りが増えて騒がしく、日常生活でストレスを感じてしまいます。一方閑静な住宅街では、よほど工夫しなければ十分な収益が望めないでしょう。
建築費は住居に比べて必要になる設備の費用が高額です。飲食店を経営する場合は、調理器具や冷蔵庫などだけでも相当な出費でしょう。
また、将来的にやむを得ない事情で離れた土地に引っ越すときは、住宅を売却することになります。店舗付き住宅は特殊な間取りで一般受けはしないため、買主が見つかるまでに想定より時間がかかる可能性が高いです。
店舗付き住宅の新築にかかる費用について
夢の実現のために店舗付き住宅を新築したいと思っても、いくら費用がかかるのかが把握できていないと決断はできません。現在の自身の収入や預貯金でも建てられるのか、ここで紹介する建築費用や維持費から判断しましょう。
建築費用は3,000万円程度から
店舗付き住宅で、3LDKや4LDKの住宅分と同規模の店舗を新築で建てる場合は、50坪ほどで3,000万円程度の建築費用がかかります。さらに建ぺい率や駐車場を確保する関係で、建物部分以上の広さの土地が必要です。地方でも、集客が期待できる都市部の土地は1坪10万円を超えるため、相応のまとまったお金が必要になるでしょう。
3,000万円はあくまで目安で、せっかくだからと住宅部分や店舗部分をこだわっていると上限はありません。店舗で期待できる収益で返済可能な範囲に収めてください。
もし新築で建てた住宅の一部をリフォームして店舗を始める場合は、5坪程度のカフェでも工事だけで100万円はかかります。しかしリフォームでは住宅部分が狭くなってしまうため、はじめから店舗付きとして設計してもらったほうが、暮らしやすい住宅になるでしょう。
内装や設備の工事費は200～300万円程度
店舗を経営するためには配管や電気、内装工事、設備の用意が必要です。これらは建築費用に追加で200～300万円程度の予算を確保しておいてください。
店舗内で食べられる飲食店では調理器具などの大物だけでなく、テーブルや食器などもそろえなければなりません。1個につき数百円のものでも数が必要で、トータルの費用は高額になってしまいます。
郊外の店舗付き住宅では、お客用の駐車場整備でも費用がかかります。庭の造成も一緒に行うと100万円を超えることもあるため、どこまで依頼するのかのイメージを固めておきましょう。
毎年固定資産税の負担が必要になる
不動産を取得すると、資産の評価額に応じて毎年固定資産税を支払うことになります。土地と住宅部分にそれぞれ標準で1.4％の税率がかかり、総額で5,000万円の店舗付き住宅なら70万円です。
毎年1月1日時点の不動産所有者に課税される制度で、資産価値は3年に一度見直されます。2月に建物が完成したとしたら課税は翌年からです。税率は地域によって変わりますが1.4％を超える所もあり、0.1％の違いでも年間で数万円の差が出ることもあるため立地は重要です。
また軽減措置が用意されており、次の条件を満たした住宅は最大で6分の1になります。
- 200平米以下の分（小規模住宅用地）：資産の評価額が6分の1
- 200平米を超える部分（一般住宅用地）：資産の評価額が3分の1
店舗付き住宅の場合は住宅分が半分以上を占めていると、敷地は全て住宅と判断してもらえます。また店舗部分の固定資産税は、事業の経費として計上することが可能です。
火災保険に加入するなら保険料の負担が必要
高額である住宅は火災などで失ってしまうと、ローンの負担がある状態で復旧することは困難です。もしもに備えて住宅を購入する人は火災保険への加入が必要で、ローンを組む際の条件になっている場合もあります。
一般的な住宅であれば、年間数千円で10年などの長期契約を結びますが、店舗付き住宅は業種によって割増しの料金設定です。例えば飲食店では、火を使う頻度が一般的な住宅より多いため、リスクが多いという点から割増しとなってしまいます。
店舗付き住宅を新築するときの流れ
メリットやデメリットを把握して店舗付き住宅を建てることを決心したら、次は何をしたらよいのでしょう。
建築を依頼してから営業を開始するまでの流れは、次のようになっています。
- 建築を依頼するハウスメーカーを決める
- 担当者と打ち合わせを行う
- 工事が開始される
- 完成したら営業開始
それぞれの工程で、どのようなことを行うのかを詳しく解説していきます。
建築を依頼するハウスメーカーを決める
店舗付き住宅に対する漠然とした理想はあっても、建築プランがなければ工事に取りかかれません。相談先としては、ハウスメーカーや地域の工務店、デベロッパーの3タイプがあります。
特にハウスメーカーの場合は、ある程度の商品ラインナップがありイメージを固めやすいでしょう。工務店はオーダーメイドになりやすく、デベロッパーはマンションなどの大規模住宅向けのため、ハウスメーカーへの依頼がおすすめです。
現地調査やヒアリングで少し手間がかかる場合もありますが、建築プランの見積もりだけなら無料で対応してくれます。いくつか見積もりを出すと、自身のイメージ固めもできるでしょう。
家づくり・住まい選びに関する相談ならHOME’Sの「住まいの窓口」がおすすめ
家づくり・住まい選びで悩んでいるならHOME’S 住まいの窓口に相談するのがおすすめです。HOME’S 住まいの窓口がおすすめな理由を以下にまとめています。
※LIFULL HOME'S 住まいの窓口来場者(390組)を対象とした調査(集計期間：2019年4月～2020年3月)より
担当者と打ち合わせを行う
依頼先が決まったら、担当者と打ち合わせをして建築プランの詳細を決めていきます。間取りや内装・外装の仕上げ、どのような設備を導入するかなど、イメージを現実的なものに落とし込んでいきましょう。
飲食店などの業種によっては、営業許可を得るための施設基準も満たさなければなりません。保健所にも相談しておくと、あとから修正するリスクは下がります。
詳細な建築プランが完成すると、正式な費用が算出されます。問題がなければハウスメーカーと工事の契約を結びましょう。
工事が開始される
契約を結び、建築費用の30％程度の着工金を入金したら建築が始まります。基礎工事や本体の建設、内装・外装の工事などで、4～6ヶ月が完成までの目安です。規模が大きかったり複雑な構造の住宅であったりすると、さらに期間はかかってしまいます。
完成までの間に店舗の準備も進めてください。従業員の募集や店内で使うものの発注、商品の仕入れ、店舗がオープンすることの周知など、やるべきことはいくらでもあります。営業開始までは収入がないため、完成してから準備を始めていたのでは、ローンの支払いで預貯金を取り崩すことになりかねないため注意しましょう。
完成したら営業開始
店舗付き住居が完成したら、引き渡し時に残金の支払いを行い、引っ越しや必要な機材の搬入を開始します。もし従業員を雇う場合は、営業開始前に簡単な実地訓練をしておくことで、スムーズに当日を乗り越えられるでしょう。
また店舗付き住宅の完成は、理想を実現するためのスタート地点です。店舗経営は起業後5年で、約2割の企業は撤退する傾向があります。状況や社会の情勢は刻一刻と変わり、パンデミックで長期に渡り悪影響が出ることもあります。営業開始で満足せずに、収益を伸ばせるように営業努力も疎かにしないようにしましょう。
店舗付き住宅を新築するときのポイント
店舗付き住宅の工事を開始してしまうと、もう後戻りはできません。急な建築プランの変更は余計な出費につながるため、新築する際は次のポイントを押さえておきましょう。
- 経験豊富なハウスメーカーを選ぶ
- 商圏・ニーズを事前に調査する
- 客・従業員の動線を意識した間取りにする
- 複数の業者に見積もりを依頼する
経験豊富なハウスメーカーを選ぶ
店舗付き住宅は、営業する業種に合った店舗設計が必要です。しかし初めて住宅を建てる人にとっては、それらを口頭で説明されてもイメージをつかみにくいでしょう。経験豊富なハウスメーカーであれば、過去に同業種で設計した図面や完成した写真を見せてもらえます。
また業種ごとに、あったほうがよい設備や使うべき材料などの具体的なアドバイスももらえるでしょう。自身では気が付かなかった見落としを見つけてもらえたり、なぜそうするべきなのか説明を受けたりすることができます。
依頼先の選び方について、さらに詳しく知りたい方はこちらの記事も参考になります。
商圏・ニーズを事前に調査する
どれだけ優れた商品やサービスを提供する店舗でも、適当な立地に建てたのではお客は来てくれません。メインターゲットが20代の店舗なのに60代の人しかいない地域に建てたり、ニーズが合っても近隣にライバル店舗が多すぎたりすると、収益は期待できないでしょう。
気になる土地を見つけたら周囲の調査を行います。年齢や性別ごとの人口、業種別の事業所数など、さまざまな統計データから分析しましょう。専門的な知識が必要になるため、いくつか土地をピックアップして、商圏・ニーズの調査を依頼することも一つの手です。
客・従業員の動線を意識した間取りにする
住宅側の間取りは自由に設計してもよいですが、店舗側は客と従業員の動線を意識したものにしないと、固定客が付かずに従業員は働きにくいだけです。次のポイントを意識して間取りを決めていきます。
- 入り口の動線は住宅と店舗を分離
- 商圏に高齢者が多いならバリアフリー化
- プライバシーに配慮
- 見通しをよくして防犯性アップ
- 従業員用の着替えや休憩用のスペースを確保
- 客がSNSで発信したくなるような見栄え
土地の形によっては店舗の位置を住宅の裏にしたり、1階は全て店舗にして2階より上を住宅にしたりして、最適な間取りを担当者と話し合って決めていきましょう。
複数の業者に見積もりを依頼する
同じような条件の店舗付き住宅でも、業者によってかかる費用や提供されるサービス、デザインなどで大きな違いがあります。重機の手配までしてくれたり、他社では真似できないような大胆な間取りが可能であったりします。
1社への建築プランの依頼では、善し悪しを判断しにくいため、必ず複数社で見積もりをもらってください。正式に契約を結ぶまでは、何社に依頼しても費用はかかりません。
アパート経営向けの業者について、おすすめを知りたい方はこちらの記事も参考になります。
店舗付き住宅を建築するときの注意点
店舗付き住宅は土地探しや業者選び、建築プラン作りなど建てるまでにやるべきことはたくさんあります。全く知識がない状態で始めると、新築が建てられなかったり損害が出てしまったりするかもしれません。
そこでトラブルなく店舗付き住宅を建築するために、次の4つの注意点を解説していきます。
- 地域によって建築制限がある
- ローンが組めない場合がある
- 営業担当者が言うままにならない
- セキュリティ対策を怠らない
地域によって建築制限がある
建築基準法により、地域によって土地の利用方法を用途地域という分類で制限しています。土地には用途地域で認められた種類の建物しか建てられず、店舗の床面積の上限まで決められていることもあります。
具体的に店舗付き住宅は、第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域に指定されている土地で、建てることが可能です。目星を付けている土地がどの用途地域なのかは、自治体の役所にある都市計画図やインターネットでの検索で確認できます。
13種類ある用途区域の種類について、かけられている制限を詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
住宅ローンが組めない場合がある
店舗付き住宅の建築費用は3,000万円からが目安で、ローンを組むことが一般的です。ローンは住宅用のものと事業用のものがあり、住宅用のほうが金利はお得になっています。
店舗付き住宅の場合は、店舗と住宅の全体を占める割合によって組めるローンが変わってきます。
- 住宅が全体の2分の1以上：費用の全てを住宅ローンでカバー
- 店舗が全体の2分の1以上：それぞれの部分で住宅ローンと事業用ローンを使い分け
例えばわずか0.1％の違いで、返済額の総額は数十万円変わります。かかる費用を抑えたい人は、全額住宅ローンが使える範囲で店舗付き住宅を建てたほうがよいでしょう。
営業担当者が言うままにならない
たちの悪い営業担当者は、こちらの知識不足を狙って問題のある提案をしてくることがあります。例えば店舗付き住宅を一般的な住宅として、ローンの申請を促します。審査に通ると、本来は事業用ローンの併用が必要な建物でも、全額が金利の低い住宅ローンになるのです。しかし虚偽の申請が金融機関にばれると、契約違反で住宅ローンの一括返済を求められてしまいます。
営業担当者の言い分が全て正しいとは限らないため、建てるための基本的な知識を習得し、業者を厳選するほうが賢明です。無用なトラブルを避けられ、損をするリスクも下がります。
セキュリティ対策を怠らない
店舗の営業をするなら、現金の取り扱いや商品の在庫管理は重要です。頻繁に盗まれていては経営が成り立たなくなってしまうでしょう。
具体的なセキュリティでいえば、例えば日々の売上を当日に入金しない人は、バックヤードなどに金庫が必須になります。また商品の窃盗に関しては、防犯カメラを設置して証拠が残るようにしておきましょう。
見通しのよい間取りにしていても、常時目を光らせておくのは無理があります。ホームセキュリティと合わせて店舗向けのものを導入することも有効です。
まとめ
店舗付きの住宅を新築で建てることは、自分だけのマイホームと店舗を一度で手に入れられる夢のような計画です。しかし高額な費用がかかり、無視できないデメリットもあります。土地選びに失敗すると、店舗の開業自体ができないかもしれません。
リスクを避けて不安な点を解消するためにも、ここで紹介した基本的な知識や流れ、注意点を忘れないでください。優良な業者と出会い相談しながら進めていくことで、理想の店舗付き住宅が建てられて営業を開始できます。
アパート経営にも挑戦してみたい人は、次の記事でも取り扱っているのでぜひご覧ください。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
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