不動産相続登記でかかる費用は?費用の種類と必要な書類等を徹底解説

相続

来たる2023年に、相続登記が義務化されることをご存じでしょうか。これまでは登記しなくても法的な問題や罰則はありませんでしたが、今後はそうはいかなくなります。そこで、この記事では将来に備えるために、相続登記についての費用や手続きを解説していきます。

また、自身で登記を行う方法や手順、疑問点なども返答していきますので、義務化された時点で慌てないように今から準備を行いましょう。

不動産相続登記でかかる費用一覧

不動産の相続登記では以下の費用がかかります。

  • 登録免許税
  • 書類の取得費
  • 司法書士への報酬
  • 遺産分割協議書の作成費
  • その他実費

以上の費用についてしっかり理解した上で、不動産登記を行いましょう。

登録免許税

不動産を相続登記する際には固定資産税評価に応じた登録免許税がかかり、具体的には以下のように算出されます。

登録免許税=固定資産税評価額×0.4%

たとえば固定資産税評価額が5,000万円の不動産では、20万円が登録免許税として課されます。ただし、不動産の評価が低い場合には、上の計算式の通りに税が課されるわけではありません。算出された登録免許税が1,000円以下となった場合は、一律1,000円が課されるようになっています。つまり逆算すると、固定資産税評価額が25万円以下のケースがこちらに当てはまるということです。

なお算出された額の内、100円以下の金額については切り捨てることになっています。登録免許税は必ず課されるものなので、どれくらいの費用がかかるのか簡単に計算してみましょう。

書類の取得費

相続登記では書類の取得費が以下の2パターンでかかります。

  • 被相続人に必要な書類とその費用
  • 相続人に必要な書類とその費用

これらは不動産を相続していた人や、これから相続する人に関する情報を集める際に必要な費用です。相続人の数にもよりますが、数万円程度の出費は覚悟しておきましょう。

被相続人に必要な書類とその費用

被相続人に関する書類は以下のものが必要です。

  • 出生から死亡までの戸籍謄本
  • 住民票の除票

つまり、不動産を相続していた人が亡くなったことを証明するために、これらの書類が必要になります。なお、取得には1通200~700円程度かかることが多いですが、自治体によるところもあるので詳しくは問い合わせて確認しましょう。かかったとしても数千円程度だと予想できます。

ただし、戸籍謄本に出生から死亡までが記載されていないこともあります。例えば、住所などが複数回変わった場合や結婚した場合などが当てはまるでしょう。そういったケースでは出生から死亡までが全て載っていないので、取得の際に専用の謄本(原戸籍)を入手する必要があります。こちらは役所で手続きする際に相続のためであることを伝え、被相続人との続柄を証明するものか自身の戸籍謄本などを提示して申請してください。

相続人に必要な書類とその費用

相続人に関する書類は以下のものが必要です。

  • 被相続人が亡くなった日以降に発行の戸籍抄本
  • 印鑑証明書、戸籍謄本、住民票

これらの書類については1通200~450円程度かかり、トータルで10,000~30,000円程度の出費になります。なお、戸籍抄本と戸籍謄本の意味合いはほぼ同じですが、戸籍抄本は戸籍簿の部分的な情報であるのに対し、戸籍謄本は全てが記載されています。被相続人の書類と併せて必要なものは全て入手しましょう。

司法書士への報酬

司法書士への報酬は、どこまで依頼するのかによって費用の相場が異なります。なお、全体の平均額は日本司法書士連合会のアンケートによると、60,000~10万円になっているようです。詳しくは以下の表をご覧ください。

地区 全体の平均値 高額者10%の平均
北海道地区 60,983円 97,843円
東北地区 60,667円 99,733円
関東地区 65,800円 10万3,350円
中部地区 63,470円 11万6,580円
近畿地区 78,326円 11万8,734円
中国地区 65,670円 11万1,096円
四国地区 65,578円 99,947円
九州地区 62,281円 96,892円

引用:日本司法書士連合会報酬アンケート結果(2018年(平成30年)1月実施)」(一部引用)

ただし、これはあくまでも相続登記に限った話なので、より詳細な不動産の調査などを併せて依頼すれば、数万円程度余計にかかります。また、費用に関しては司法書士事務所によるところもあるので、登記する不動産によってはもう少し高い出費になることも考えられるでしょう。

司法書士を頼る際に出費を抑えたい場合は、自身でできる範囲は調べておいて限られた範囲を依頼することをおすすめします。時間の余裕がない場合は、ある程度の出費を覚悟して依頼するとよいでしょう。

遺産分割協議書の作成費

相続の際に遺言書があれば、それに従って登記していけばよいのですが、そうでない場合は遺産分割協議書を作成する必要があります。こちらは弁護士などの専門家に作成を依頼すると、遺産総額の0.3~1%を報酬として支払うことが多いですが、逆進性を持っているので高額になるほど出費は少なくなります。イメージとしては100万円では1%、10億円なら0.3%が作成費になるということです。

なお、専門家に頼らずに作成することもできますが、調査には知識や時間、手間などがかかり、相続人同士でもめる原因にもなり得ます。協議書を作成したほうがスムーズに進むこともあるので、検討しておきましょう。

その他実費

相続登記には以下のような費用もかかります。

  • 不動産調査のための費用
  • 固定資産評価証明書
  • 登記事項証明書
  • 名寄帳の費用
  • 交通費や郵送費

以上の内、証明書などは一通あたり300~600円、不動産調査のための費用は専門家に依頼すると数万円程度かかります。相続登記では必要に応じて、プラスアルファの費用負担がある程度あることを理解しておきましょう。

不動産相続登記の種類

不動産の相続登記には以下の種類があります。

  • 法定相続による相続登記
  • 遺産分割協議による相続登記
  • 遺言による相続登記
  • 共有の相続登記

これらは簡単に説明すると、相続形式の違いによるもので登記が異なっています。詳しくは以下で解説しましょう。

法定相続による相続登記

法定相続とは法律に従って定められた割合で相続を行うことです。法律では、民法によってそれぞれの相続割合が定められており、相続人に関しても指定されています。例えば配偶者は必ず相続人になり、配偶者以外に関しては順位が定められていて一定割合を持ち分として規定しています。

この法定相続による相続登記は相続が明確になっているため、費用があまりかからずに書類なども少なく済む点がメリットです。相続人同士でもめたくなければ法定相続を検討してみましょう。

遺産分割協議による相続登記

遺産分割協議とは相続人で話し合いを行って相続するものです。被相続人の不動産をどのようにするのかを決定し、最終的に全員の同意を得たことを遺産分割協議書に記載して終了します。こちらは現物を相続する際によく利用される方法で、Aの不動産は長男、Bの不動産は長女が相続するなど自由に決められる点がメリットです。

ただし、同意が得られなければ遺産が分割できないので、協議を重ねる中でもめるケースもあります。

遺言による相続登記

遺言による相続とは被相続人の生前の意志によって行うものです。こちらは、遺言書に記載されている通りに相続を行う方法で、ある程度の強制力を持っています。例えば遺産分割協議で相続を進めている際に、一部の相続人が遺言書の通りに行う意思を示した場合は同意が得られないので、遺言による相続を行うしかありません。このように複数の相続を選択できる状況で遺言書の持つ力は大きいです。

なお、一言に遺言といっても以下の3種類があります。

  • 自筆証書遺言
  • 公正証書遺言
  • 秘密証書遺言

簡単に解説すると、自筆証書遺言とは被相続人によって作成された遺言書のことです。公正証書遺言は公証人によって作成された遺言で、公証役場に保存されます。そして、あまりなじみがないのが秘密証書遺言で、こちらは公証人と証人が遺言書の存在を認め、中身は決して本人以外にはわからないようになっています。これらは同じ遺言ですが、各々で手続きが違うので存在が確認できたら適切に受け取りましょう。

共有の相続登記

共有の相続とは不動産を相続人の共有名義で相続するものです。遺言書や遺産分割協議が行われていない状態では、相続人全員で遺産を共有していますが所有権は被相続人にあります。

そのためこの所有権を相続人に移行し、全員で共有できるように相続するのが共有の相続登記です。これによって、被相続人から相続人全員へ不動産の名義が移転することになり、家賃収益を持ち分に応じて得られたり、不動産の使用などが可能になったりします。

ただし、この方法では相続後の持ち分によって、株式のように発言権が違ってくるので、相続後にトラブルになるケースもあります。

不動産相続登記を司法書士に依頼したほうがいいケース

以下のケースに当てはまる場合には、不動産の相続登記を専門家である司法書士に依頼したほうがよいです。

  • 相続登記が行われていなかった
  • 相続人が多い
  • 相続する不動産の数が多い
  • 売却したい場合

これらのケースでは、個人で行おうとすると時間や手間がかかり費用の負担も増えますが、その分スムーズに登記できるのでおすすめです。

相続登記が行われていなかった

そもそも相続登記が行われていないケースでは、専門家に頼ったほうが無難です。登記する建物が登記されていないと、過去をさかのぼって相続人に同意を得る必要があるので、非常に煩雑な作業を伴います。

例えば、両親と子供の3人家族で父親が亡くなったケースでは、相続人は通常妻と子供です。しかし、これがかなり前の相続登記の場合には、例えば父方の祖父の相続では祖父の配偶者、祖父の子供たち、祖父の兄弟が相続人になります。これらの全員に同意を取ることは個人では手間がかかります。

また、時間経過を考えると法律自体が変わっている可能性もあるでしょう。戦前から戦後では民法が改正されていますが、万が一この期間の不動産を登記する場合には、個人では知識に限界があり対応が難しいです。以上のように面倒さが付きまとうので、司法書士に相談してみましょう。

未登記の物件については以下の記事もおすすめです。

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相続人が多い

相続人が多い場合は専門家に頼るのがおすすめです。家族や親戚が多いと相続人自体も多くなるので、個人では対応できないことがあります。

必要な書類を相続人の数だけそろえたり、遠方に住んでいる相続人に判を押してもらいに行ったりする作業は面倒でしょう。時間は貴重なので、司法書士に依頼して対応してもらったほうが有益です。

相続する不動産の数が多い

相続人の数だけでなく、相続する不動産が多いケースも専門家に頼ったほうがよいでしょう。不動産の数が1つ増えれば、その分用意する書類の数や手続きは間違いなく増えます。また、不動産は被相続人だけでなく、他の権利所有者がいる場合もあり得るので、複雑化した権利問題を抱えることもあるでしょう。

以上のように明らかに不動産が多い場合には、専門家に依頼したほうがスムーズに登記できます。

売却したい場合

売却が決まっているケースでは、個人でやるよりも専門家に依頼したほうが万全です。相続は不動産としてだけでなく、売却を行い現金でそれぞれ相続する方法もあります。こちらは不動産と現金を混合して相続した場合に比べて、平等に相続できるメリットがあり、不動産を相続したくない場合に行われています。

ただし、こちらは決まった日までに登記しておかなければ、売却先が見つかっても売却できないことになっているので、個人で行うと他の人に迷惑がかかるかもしれません。したがって、無理はせずに専門家に依頼するのがよいでしょう。

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不動産相続登記を自分で行う流れ

登記は専門家に任せることもできますが、以下の手順に沿っていけば個人でもできます。

  1. 相続物件の情報を集める
  2. 必要な書類を集める
  3. 遺産分割協議を行う
  4. 申請書の作成と登記

ここでは、それぞれの工程でどのような作業を行うのか解説します。

STEP1:相続物件の情報を集める

まずは相続物件の情報を集めてください。被相続人の所有していた物件の情報を集めればよいので、固定資産税納税通知書を探すか、登記事項証明書を法務局で発行してもらいましょう。そうすればどのような不動産を所有していたのかや、どの場所にあるのかが正確にわかります。

複数の物件を所有していた場合は手間がかかることも予想されますが、しっかりと情報を集めてください。

STEP2:必要な書類を集める

次に、登記にはいくつか必要な書類があるので、以下の表に従って入手しましょう。

必要な書類 入手先 法定相続 遺産分割協議による相続 遺言書による相続
被相続人の戸籍謄本(原戸籍を含む) 市役所
被相続人の住民票の除票 市役所
相続人の現在戸籍 市役所
不動産の登記名義人の住民票 市役所
固定資産評価証明書、固定資産税課税明細書、名寄帳 市役所、被相続人の自宅
不動産の登記簿 法務局
遺産分割協議書 自身で作成する × ×
印鑑証明書 市役所 × ×
遺言書 公証役場など × ×

なお上に示したように、相続登記のパターンによって必要書類が異なるので注意が必要です。また、基本的に戸籍に関する書類は相続人を確定させるために必須なので、関係者全員のものを集めておきましょう。

STEP3:遺産分割協議を行う

必要な書類が集まったら、相続人全員で遺産分割協議を行ってください。法定相続の場合は行う必要はありませんが、遺産分割協議による相続や遺言による相続では必要です。そして相続人全員で協議を行い合意した上で、その旨を記載した遺産分割協議書を作成しましょう。

なお、遺産分割協議書は署名と実印が必要なので、あらかじめ相続人に連絡して用意してもらってください。

STEP4:申請書の作成と登記

協議などが終われば最後に登記申請書を作成しましょう。なお、登記申請書は手書きでもできますが、法務局のサイトからフォーマットが提供されているので、そちらを利用したほうが手っ取り早いです。

こちらを作成して不動産を管轄する法務局に提出すれば、不動産の所有権が被相続人から相続人へと移行します。ただし、その際には登録免許税を納める必要があるので、自身で算出して納付してください。

“参考:法務局不動産登記の申請書様式について

不動産相続登記についてよくあるQ&A

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不動産の相続登記では以下のような疑問の声をよく聞きます。

  • 不動産相続登記は必ずしなければいけない?
  • 相続登記の費用は誰が負担する?
  • どのような場合に司法書士への報酬は高くなるの?
  • 自分で登記を行う場合の注意点とは?
  • 相続の相談は誰にしたらいい?

以下でこれらについて詳しく回答します。

不動産相続登記は必ずしなければいけない?

現在は、相続登記しなくても問題ありません。期限も設けられてはいませんし、法律による罰則などもないのですが、複数のデメリットがあります。登記せずに放置すると、必要なくなった際に売却したくても、所有権が確定していないのでできません。

また放置して相続人が増えることで、遺産分割協議がうまく進まなくなる問題があります。さらに、知らないうちに登記を申請され、裁判所を通じて不動産を差し押さえられることもあります。以上のように、登記しないでいると複数のデメリットがあるため、やっておいたほうが将来的に余計なリスクを負う可能性を減らせるでしょう。

なお、2023年には相続登記が義務化される見込みのため、早めに行動に移すことを強くおすすめします

相続登記の費用は誰が負担する?

法律などでは登記の際の費用を誰が負担するのかは決まっておらず、ほとんどの場合は話し合いや協議の中で決まっていくことが多いです。単独で相続した人が負担したり、共有の財産として相続した場合は、それぞれ公平に負担したりすることなどが行われています。

ポイントとしては、もめないように相続人同士でよく話し合い、その中で全員の同意を得ながら負担者を決めましょう。

どのような場合に司法書士への報酬は高くなるの?

コスト要因としては、相続人の数と相続する不動産の場所が関係します。相続には申請する書類を作成するために、戸籍など被相続人と相続人に関する書類を用意する必要があります。この際に相続人の数が多いと書類を集めるコストが高くなるので、必然的に司法書士への報酬も高くなるのです。

また相続する不動産の場所が離れていると、管轄の違う法務局に書類をそれぞれ提出することになり、これもコストが増える原因になります。以上のような内容において、司法書士への報酬が高くなることがあります。

自分で登記を行う場合の注意点とは?

注意すべきなのは提出書類の様式を守ることです。例えば、相続登記では遺産分割協議書を作成する場合がありますが、決まった様式があるため、それを満たすように作成されていないと無効になってしまいます。

具体的にはタイトルは「遺産分割協議書」にして、署名は直筆で行うなどいくつかのポイントがあります。こちらについては複数のサイトでフォーマットを公開しているので、そちらを利用するのがおすすめです。

相続の相談は誰にしたらいい?

相続については、いわゆる士業の人たちが相談に乗ってくれます。具体的には弁護士や税理士、司法書士、行政書士です。ただし、それぞれで得意とする分野や専門とする分野が異なるので、以下の表を参考にしてください。

相続の専門家(士業) どんなときに相談すべきか
弁護士 相続でトラブルになった場合
税理士 相続税について相談したい場合
司法書士 不動産登記について相談したい場合
行政書士 書面の作成について相談したい場合

以上のようにそれぞれで専門が異なっているので、相談したい内容に合わせて士業の人を頼りましょう。ちなみに不動産相続登記は司法書士が行うものなのですが、行政書士が代行しているケースもあります。ただし、これは違法なので相談することは控えましょう。

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まとめ

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不動産の相続登記では登録免許税や各種書類の取得費、司法書士への報酬などの費用がかかります。また、登記は法定相続や遺産分割協議による相続などがあるので、それぞれの違いをしっかり理解しておきましょう。なお、個人でもできますが、登記が行われていないケースや相続人が多いケースでは、司法書士に依頼することで手間が省けます。

登記は相続物件の情報と必要な書類を集めて遺産分割協議を行い、申請書の作成と登記を行う4ステップを踏めば個人でも行えます。相続登記は現在はしなくてもよいのですが、今後は義務化されていく流れにあるので行動することをおすすめします。

登記では司法書士への報酬など発生するので、どれくらいの費用が相場としてかかるのか、しっかり理解した上で地道に進めていきましょう。

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