法人名義の不動産売却にはどれほどの税金を支払うことになるのかは、経営者にとっては気になる点でしょう。法人での取引は税制上の扱いが個人とは異なることも多く、節税する上でも違った観点を持たなくてはなりません。
そこで本記事では、法人の不動産売却における税金のかかり方や、節税対策について解説していきます。また、法人名義での不動産売却の進め方についても詳しく解説するので、法人で不動産を扱っている方はぜひご覧ください。
法人名義と個人名義での税金の違い
法人名義と個人名義では、根本的に税金の仕組みが異なる点には留意しましょう。個人であれば、売却した不動産による利益にのみ課税されますが、法人の場合は不動産の売却益も法人の商取引全体の売り上げとして加算され、法人税など特有の税制の下で徴収されます。
個人での物件売却は、マイホーム（居住用財産）の住み替えを目的としている場合には、税制上の優遇や控除を受けることで課税額の減少や帳消しができることもあります。しかし、法人として持っている投資用の物件などの売却を行う上では、節税のやり方が変わるので注意が必要です。
単純な売却価格だけでなく、法人全体としての経営状態や業績も絡んでくるため、個人の不動産取引とは考え方を切り替える必要があります。
法人の不動産売却で支払う5つの税金
この項目では、法人に課される5種類の税金について解説していきます。法人の不動産売却を行う上で考慮すべき税は以下の通りです。
- 法人税
- 法人事業税
- 法人住民税
- 印紙税
- 消費税
「法人○○税」といった3種類の税金は法人3税とも呼ばれ、個人として取引を行っている間は目にすることはない法人特有の税制です。法人の不動産売却にとっての基礎的な税知識となるため、しっかりと把握しておきましょう。
事業全体の利益で計算される法人税
法人経営の上で最も重く、そのために重要なものとなるのが法人税です。法人税はシンプルにいうと、法人のビジネスで得られた利益にかけられる税金です。一般的に、会社の利益は収益から費用を引くことで計算されますが、法人税の計算上では、益金から損金を引いた所得を用いる点に注意しなければなりません。
法人税は所得に法人税率をかけることで計算されるため、その所得が赤字の場合は必然的に法人税の額がゼロになります。
法人税＝所得×法人税率
法人税率は法人の種類によって異なりますが、法人の種類には普通法人、協同組合等、公益法人等といった分類があり、その種類や資本金などによって課せられる額が変動します。国税庁のホームページに一覧が記載されているため、チェックしておきましょう。
法人の不動産売却は、法人にとってはあくまでビジネスの一環であるため、物件の取引とは関係ない事業から得た利益も合算して計算される点には注意が必要です。個人の不動産売却と違い、物件の取引による情報だけでは、最終的に課される税金がいくらになるのかを計算することはできません。
一部の事業以外は納税する法人事業税
法人事業税は事業全体で収益があるときに、公共施設やサービスの経費負担のために各自治体に支払う税です。法人が活動を行う上で使用しているインフラも、維持するためにはコストがかかるので税によって賄う必要があります。よって、法人の所在地の地方自治体に納付しなくてはなりません。
なお法人税と同じく、こちらも赤字の場合には納付の義務は発生せず、林業や社会福祉法人などの公共事業にもこの税は適用されません。
法人事業税を求める為の計算式は以下の通りです。
事業所の場所で変わる法人住民税
法人住民税は、法人の事業所がある地方自治体に納める住民税です。行政による公的サービスを賄うための税という意味では、通常の住民税と類似した目的を持っています。
課税義務は、法人の事務所や事業所がある地方自治体に対して発生しているため、所在地の都道府県か市町村に納める必要があります。複数の事業所や事務所がある場合は、それぞれの分を納めなくてはならないため、本社の所在地のみに支払うものではないことに注意しましょう。
法人住民税を求めるための計算式は以下の通りです。
不動産売却の売買契約書に印紙税
領収書や売買契約書などの文書に課せられる税金を印紙税といいます。この税は法人・個人に関係なく課されるもので、不動産売却時の契約金額などによって税額が変動することが特徴です。2023年3月31日までは軽減税率が適用されているため、そのときまでに作成された文書に対しては、本来の税額から軽減された税額を納めることになります。
金額ごとの印紙税は以下の通りです。
| 契約金額など文書上の金額 | 本来の税額 | 軽減税額 |
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
| 10万円以下 | 200円 | 対象外 |
| 10万超～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万超～100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万超～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超～10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超～50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
仲介や登記手続きの報酬で支払う消費税
個人での不動産売買と同じく、業者への仲介や登記手続きにおける司法書士への報酬に消費税がかかります。ただし法人はこれに加えて、不動産の建物部分の売買の金額に消費税がかかるため注意しましょう。
建物部分の消費税を計算するためには、土地の売却価格と分割しなければなりません。そのためには固定資産税評価額を用いて、建物部分の価値の割合を算出する必要があります。
不動産売買にかかる仲介手数料について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
また、登記費用については以下の記事で詳しく解説しているので、合わせてご覧ください。
法人名義での不動産売却の進め方
この項目では法人名義で不動産売却を行う際は、どのような行程を踏む必要があるのかについて解説していきます。前項で解説した税制や各種の手順を踏まえ、適切な手続きを行えるようにしましょう。
法人名義での不動産売却の仕訳を進める
法人の不動産売却においては仕訳にも気を付ける必要があります。仕訳は取引を分類し、どのような資産が増えたり減ったりしたかが分かるように記載する会計処理のことです。不動産売却における仕訳の手順は以下の通りです。
- 契約時の前受金の処理
- 売却時までの減価償却の処理
- 売却時の仕訳の処理
不動産の売却価格が3,000万円、契約時の手付金（前受金）が300万円、最終金が2,700万円、土地の帳簿価格が800万円、建物の帳簿価格が2,100万円、減価償却費が100万円と仮定して、上記のプロセスを進行していきましょう。
前受金の処理
まず300万円の手付金は、前受金として処理して仕訳帳に記載します。この段階ではまだ収益が確定していないため、前受金として処理する必要があるのです。
減価償却の処理
建物の減価償却によって、建物の持つ価値がどれほど下がっているのかを測定します。今回は減価償却費が100万円と仮定しているため、建物の帳簿価格2,100万円から100万円を差し引かなければなりません。
仕訳の処理
売却が完了したら、最終的な仕訳の処理を行いましょう。この取引によって、どれほどの利益を得られたのかをはっきりさせるために、固定資産売却益を求める必要があります。固定資産売却益を求める計算式は以下の通りです。
今回の例示の場合は、売却額が前受金の300万円と最終金の2,700万円を足して3,000万円となり、ここから減価償却した建物の価格と土地の価格を引くので、次は以下のように計算します。
法人の不動産売却の必要書類をそろえる
戸建てや土地、マンションなどの売却ではさまざまな書類が必要になります。物件の種類によって求められるものにも変化が生じるため、下の一覧表で取引のケースごとに必要なものを確認しましょう。
| 項目 | 戸建て | 土地 | マンション |
| 本人確認書類 | 必須 | 必須 | 必須 |
| 住民票 | 場合により必要 | 場合により必要 | 場合により必要 |
| 実印 | 必須 | 必須 | 必須 |
| 印鑑証明書 | 必須 | 必須 | 必須 |
| 登記済権利証 または登記済権利書 |
必須 | 必須 | 必須 |
| 固定資産税納税通知書 または固定資産税評価証明書 |
必須 | 必須 | 不要 |
| 建築確認済証と検査済証 | 場合により必要 | 不要 | 不要 |
| 地積測量図と境界確認書 | 場合により必要 | 場合により必要 | 不要 |
| マンションの管理規約や議事録、 長期修繕計画書 |
不要 | 不要 | 必須 |
不動産売却が完了するまでの流れ
不動産売却の開始から完了までに行うことや、手続きの流れは以下のようになります。
- 簡易的な相場調べ
- 不動産会社への査定依頼・物件の調査
- 不動産会社から査定結果を受け取る
- 不動産会社との媒介契約の締結
- 売却活動の準備
- 売却活動で購入希望者を探す
- 購入希望者との交渉
- 売買契約の締結
- 決済と引き渡し
不動産を売却する際は、事前に軽く相場を調べて物件の置かれている環境を把握し、それから不動産会社に査定依頼を出しましょう。複数の不動産会社に査定依頼を行い、事前に調べた相場の情報と照らし合わせて、どの業者が信頼できるかどうかを考えることも重要です。
不動産会社と媒介契約を結んだら、物件に買い手をつけるために売却活動を行う必要があります。不動産会社と相談の上で、購入希望者にとって魅力的と思えるような物件を紹介できるようにしましょう。
購入希望者と交渉して合意に達することができたら、売買契約は締結完了です。しかし、決済と引き渡しが完了するまでは売却完了とはいえないため、最後まで責任をもって取り組むことが重要です。
不動産売却日の違いについて注意
法人の不動産売却は、売却日においても個人によるものと異なります。不動産売却日（譲渡日）は、通常不動産を引き渡したその当日とすることが原則です。しかし法人においては、不動産売却の契約を締結した日を売却日とするか、最終金の支払いが完了した日を法人の不動産売却日として扱うことが可能です。
契約書の作成日と不動産の引き渡し日の事業年度が異なる場合は、どちらを売却日に定義するかによって、収益や税金の計算のタイミングが異なります。節税にも関わることなので注意しておきましょう。
利益が出る不動産売却で法人が可能な税金対策
不動産売却には多種類かつ多額の税が課されますが、法人の利益を向上させるためには節税を行うことも重要です。この項目では、法人の不動産売却における節税対策の方法について解説していきます。
事業への投資を増やして収益を減らす
不動産売却で得られた利益を投資に回すことで収益を減らし、それによって税額を減らすことができます。設備や人材への投資に回すことで将来の成長の糧とすれば、事業としても無駄になることはありません。さらに役員の退職金などにまわすことでも節税効果が望めます。
新規物件の購入で減価償却を計上しても、利益を減らすことが可能です。個人における不動産の譲渡所得は、給与所得などの他所得と損益通算は行えませんが、法人の場合は全ての所得の損益を合算できるため、有効な手段といえます。
不動産売却の取引日の事業年度を変更する
法人の不動産売却日は、物件を引き渡した日でも売買契約した日でも、どちらでもよいことになっています。これを利用することで節税が可能です。売却が事業年度をまたいでいる場合は、より利益を少なく見積もれるほうに変更できます。
圧縮記帳で支払いの先延ばしをする
圧縮記帳は課税の延期を行える制度です。土地などの固定資産の帳簿上の価額を、利益分だけ切り下げて課税所得を小さくする方法で、課税を延期してもらえる仕組みになっています。
例えば2,000万円で購入した土地を4.000万円で売却した際は、売却益として2,000万円分が課税の対象になります。しかし、ここで同時に2,000万円で別の土地を買うことで、会計上の処理では売却益を購入費用にあてたことになり、税金の支払いが一旦は免除されるのです。
支払いを当面先延ばしにすることで、より利益を少なく見積もれる年度のほうへ支払いを回すなどのメリットがあります。ただし、圧縮記帳のために買った土地を持ち続けるわけではなく、いずれ売却するとなれば話は別で、結局税金は支払わなければなりません。また免除されていた税金も、同時に繰り延べられて支払うことになるので、通常時よりも高い課税額になる点には注意しましょう。
収用による不動産売却で特別控除を適用する
国や地方公共団体が公共的な目的のために、土地の権利を強制取得することを収用といいます。この収用に伴う損失に対し、国から最大5,000万円までの特別控除を受けることが可能です。
土地が収容の対象となった場合にのみ使用できる極めて限定的なものですが、節税効果は高いといえるでしょう。
法人が不動産売却で損をしないコツ
ここでは、法人の不動産売却で損をしないコツについて解説していきます。納税前の失敗を防ぎ、売却を成功させるためにもチェックしておきましょう。
不具合を調べて契約不適合責任のリスクを下げる
契約不適合責任とは、売主から買主に納品された取引物に契約内容と異なる点があると判明したときに、その損失や補填について売主が負担する責任のことです。不動産売却においては、シロアリや雨漏りといった物理的な住居被害から事故物件による住人の心理的被害まで、その責任が多岐にわたります。
もしも売主が不備を知りながら買主に知らせなかった場合は、責任を免れることができません。個人の場合は、あらかじめ責任の範囲を定めておくことが可能ですが、法人は消費者契約法によって「事業者は契約不適合責任を負わない」といった旨の条項を無効化されています。
売却する物件に不具合の疑いがある場合はその点を調べ上げ、買主も納得した上で契約を結べるように最善を尽くしましょう。
なお契約不適合責任は、かつて瑕疵担保責任という名称で取り扱われていましたが、2020年4月1日から民法の改正によって契約不適合責任に名称を変更されました。よって改正以前の書類を取り扱う際には注意が必要です。
瑕疵担保責任および契約不適合責任の範囲について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
住宅を扱う法人なら住宅瑕疵担保責任保険へ加入
住宅を商品として扱う法人であれば、住宅瑕疵担保責任保険へ加入することをおすすめします。住宅瑕疵担保責任保険は、新築住宅に物理的な住居被害や事故物件による住人の心理的被害など、幅広いトラブルを指す瑕疵があった場合に、補修等を行った事業者に保険金が支払われる制度です。
住宅瑕疵担保責任保険へ加入していれば、補修などが必要になっても保険金で対応することができます。トラブル時の出費を抑えるためにも有効なものといえるでしょう。
瑕疵担保責任保険を利用した売却するメリットについては、以下の記事がおすすめです。
一括査定を活用する
不動産の売却にあたっては業者に査定を出すことが一般的ですが、査定価格は業者の判断基準によって異なることも多いため、複数の業者を利用して査定の精度を上げることが重要です。
しかし不動産業者を1つ1つ回っていては、手間や時間がかかります。そうしたときに使用できるのが一括査定サイトです。一括査定サイトを使用することで、情報の入力や記載の回数を減らし、より簡単に査定依頼して相場を調べることができます。また、査定結果を比較することで優良な業者にも出会いやすくなります。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
＼ 厳選した優良会社に査定依頼 ／
すまいステップで一括査定する
マンションの査定におすすめな一括査定サイトについて知りたい方は、以下の記事がおすすめです。
また、マンション売却でおすすめの不動産会社については以下の記事をご覧ください。
確定申告でミスをしない
法人の確定申告は個人より提出する書類が多いため、比較的ミスを誘発しやすいといわれています。仮にミスをして、納税額が少ないことに気づかずに申告書を提出してしまった場合は修正が必要です。提出後に修正点に自ら気付いて修正できれば大事にはなりませんが、ミスを税務署に指摘されてから修正すると、あとから追加で税金の支払いを求められてしまいます。
不動産売却の譲渡所得計算方法については以下の記事を参考にご覧ください。
専門家に不明な部分は質問をする
税について考えるためには専門的な知識も必要なため、分からない場合は税理士などの専門家を頼ることも重要です。確定申告のミスを減らす上でも、専門家との相談はおすすめです。もし法人としてお抱え税理士がいるなら相談や質問をするなどして、不明点やミスを減らしていけるようにしましょう。
また、基本的な税金の疑問に関しては税務署でも相談が可能なため、必要に応じて利用することも考慮しておきましょう。
法人の不動産の取り扱いで気になる疑問
この項目では、これまでの解説でカバーしきれなかった疑問を2つピックアップして解説します。無償譲渡時の税金発生の有無と、法人は個人と比べてお得かどうかなどに触れていきます。
無償譲渡をすると税金は発生するか
時価で売却したと見なされて税金が発生します。しかし譲渡を行った相手が個人か法人かによって、対応が異なる点に注意が必要です。
法人が個人に無償譲渡を行った場合は、対価がゼロにもかかわらず時価売却を利益と見なし、法人税が発生します。税が発生するのは受け取る個人側も例外ではなく、所得税が課せられるのです。
また法人が法人に無償譲渡を行った場合は両者に法人税が発生し、こちらも基準は時価売却となります。
不動産の名義は個人より法人がお得か
既に法人化しているのであれば、税率は下がり経費として認められる範囲も広がってお得といえるでしょう。一般的に法人のほうが得になるラインは、課税所得が900万円を超えたときとされています。
しかし、新たに法人化するためには20万円から30万円の資金が必要とされ、法人化にあたっての初期費用や法人特有の作業のためのランニングコストがかかります。さらに決算申告も必要になるなど、煩雑な点はデメリットといえるでしょう。税率自体は下がるため、法人化の資金や手間を十分に補えるかどうかの判断が重要です。
まとめ
法人の不動産売却には個人にはないさまざまな税制が存在しています。それぞれ決して軽いものとはいえず、注意事項も多々あるため難しく感じてしまうかもしれません。節税対策を活用し、不明点は専門家の知識を頼ることで困難を乗り越えましょう。
また、知識を有する専門家へ相談を検討したい方は、以下の不動産売却の相談先についての記事もぜひご覧ください。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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