ローン中の家を売る6つの方法!コツを抑えてスムーズに売却しよう

不動産売却

「住宅ローン返済中の家でも売却できる?」「ローンが残っている家を売るにはどうしたらいいの?」など、お悩みではありませんか?

結論からいうと、手順を踏めば住宅ローンが残っている家でも売却は可能です。ただし、家を新しい持ち主に引き渡すまでに残ったローン残債を全て返済する必要があります。

本記事では、ローン中の家を売る6つの方法を紹介します。売却の手順や、売却にかかる費用や戻ってくる可能性のあるお金、ローン残債のある家を売るときのよくある質問についてもまとめているので、現在家の売却を検討中の方はぜひ参考にしてください。

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ローンが残っている家を売る6つの方法

ローンが残っている家を売却方法を選ぶために、ぜひ上記のチャートでおすすめの売却方法を確認してみてください。今回紹介する住宅ローンの返済が完了していない家の売り方は、以下の6通りです。

  • 方法1:売却で得た金額でローンを一括返済
  • 方法2:自己資金を充ててローンを一括返済
  • 方法3:住み替えローンの利用
  • 方法4:任意売却をする
  • 方法5:リースバックの利用/任意売却との併用
  • 方法6:無担保ローンの利用

それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。

方法1:売却で得た金額でローンを一括返済

ローン中の家の売却方法として最も一般的な方法が、売却で得た利益でローン残債を一括返済するというものです。残っているローンの金額よりも高く売却することができれば、問題なく売却を進めることができます。

このように、ローンよりも売却益が多い状態をアンダーローンといいます。対して売却益でローンが支払いきれない状態をオーバーローンといい、オーバーローンで売却する場合にはさまざまな工夫が必要になります。

自分のローンの状態がどちらかを判断するには、ローン残債の確認と不動産会社への査定依頼が必要です。不動産会社によって査定金額は異なるため、複数社に査定を依頼できる一括査定サイトの利用をおすすめします。

このような場合の売却の手順は次章「ローンが残っている家を売却する手順」をご覧ください。

方法2:自己資金を充ててローンを一括返済

家を売ったお金で払いきれない場合でも、自分がもともと持っていた貯金などの自己資金を足して一括返済できるのであれば問題なく売却することができます。

オーバーローンであっても売却方法はいくつかありますが、その後の生活に影響がある方法も多いので売却益や自己資金で返済することが最優先です。まずは家がいくらで売れるのか、返済に使える自己資金はいくらあるのかを確認しましょう。

この方法を用いると資産や自己資金は大幅に減ってしまいますが、住宅ローンの借り入れが一切なくなることはメリットです。ただし、引越しの資金など売却や住み替えに必要な資金を確認しておきましょう。親や親戚に融資してもらうのも一つの手です。

オーバーローンの場合の売却方法が詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

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方法3:住み替えローンの利用

方法3以降は、家を売ったお金と自己資金を合わせても、住宅ローンを返済しきれないオーバーローン場合に選択する方法です。家や自分の状況に応じて最良の選択をしましょう。

家の売却後に新しい家を購入する場合は、住み替えローンを利用することで、返済の終わっていない家を売ることができます。これらのローンは、今の自宅を売って新たな家の購入を希望する方のために、今の家のローンと新しい家のローンを一本化して融資するサービスです。

提供先は金融機関や労働金庫で、ダブルローンや買い替えローンという呼び方をされる場合もあります。しかし、住み替えの融資は誰でも簡単に受けれるわけではありません。借入金額が必然的に大きくなるので、審査基準はかなり厳しく、返済金額も多くなると考えてください。

ローンが残っている家の住み替えについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

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方法4:任意売却をする

家を買い替える予定がない、住み替えローンの審査に落ちてしまった場合は、任意売却を選択することもできます。

任意売却は、金融機関などの融資先との協議で同意が得られた場合にのみ実行可能です。そもそも家を売却するには、住宅ローンを完済し、融資した金融機関に抵当権を外してもらう必要があります。しかし、任意売却なら話し合いで金融機関の承諾を得ることができれば住宅ローンが残ったまま売却が可能です。

任意売却は主に住宅ローンを何ヶ月も滞納している場合や家を売却しても完済できない場合に行われます。つまり、ローン残債を返済できる場合や自己資金を充てられると判断された場合には利用できないので注意しましょう。

住宅ローンを滞納した場合には競売に出すという選択肢もありますが、任意売却のほうが回収できる金額が多いので、基本的には任意売却のほうがメリットが大きいです。

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任意売却の流れ

任意売却のおおよその流れは、以下の通りです。

  1. 住宅ローン残高を調べる
  2. 不動産会社に査定依頼をする
  3. 残債・査定結果・自己資金を見て任意売却すべきか判断する
  4. 任意売却をしてくれる不動産会社を選ぶ
  5. 任意売却の手続きをする
  6. 買主が見つかり次第決済と登記変更

任意売却のメリットとデメリット

任意売却には、以下のようなメリット・デメリットがあります。

メリット デメリット
  • 自分主導で売却を進めることができる
  • 競売よりも相場に近い価格で売却できる
  • 周囲の人に知られることなく売却できる
  • 売却にかかる諸経費を売却金額から差し引くことができる
  • 月々の返済額を現実的な金額に抑えることができる
  • 最低3ヶ月滞納していなければ利用できない
  • 滞納により個人信用情報に傷がつく
  • 売却に手間がかかる
  • 金融機関だけでなく連帯保証人の同意も必要
  • 借金が帳消しになるわけではない

売却にかかる費用の自己負担がなく、債務者の状況にあった月々の返済額を提案してもらえるので、自己資金に余裕がない方にとっては非常にメリットが大きいです。メリットとデメリットを事前に理解しておき、任意売却を選択するべきかを判断しましょう。

任意売却について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

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方法5:リースバックの利用/任意売却との併用

「ローン返済が難しいので売却したい」「まとまった資金が欲しいので売却を考えている」など、売却後も同じ家に住み続けたい場合は、リースバックの利用もおすすめです。リースバックはセールアンドリースバックのことで、売却後に賃貸契約を結び直すことで家に住み続けることができます。

住み慣れた家を手放すことなく、売却でまとまったお金を手に入れることができる点がメリットです。ただし、ローンの返済よりも月々の家賃の支払いが大きくなりやすいことや、通常の売却よりも安く売られてしまうなどのデメリットもあります。

また、任意売却とリースバックを組み合わせて利用することも手です。組み合わせることで、任意売却によって得た売却金額でローンをある程度返済し、家の買主と賃貸契約を結ぶことで引き続き家に住むことができます。

任意売却で払いきれなかった残債を毎月分割で支払いながら、賃料も支払っていくことになるので、ローンの支払いと賃料を同時に支払っていける経済力のある方に向いている方法です。買主の合意を得ることができれば、将来的に家を買い戻せる可能性もあります。

リースバックについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

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方法6:無担保ローンの利用

担保なしで融資を受けることができるローンのことを無担保ローンまたはフリーローンといいます。残ったローンは本来一括返済が必要となりますが、無担保ローンを組めば資金がなくても分割して返済していくことが可能です。

無担保ローンは担保となる物件の審査が必要ないため、審査が短期間で終わります。融資を早く受けることができます。しかし、通常の住宅ローンよりも金利が高いので、無計画で利用するとその後の生活が厳しくなるかもしれません。できる限り金利を優遇してくれる金融機関を探し、確実に返済できるかどうか返済計画は慎重に立てましょう。

無担保ローンについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

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ローンが残っている家を売却する手順

ローン残債のある家の売却は、以上の手順で進めていくのが一般的です。それぞれの手順を詳しく確認していきましょう。

STEP1:ローンの残債を調べる

まずはどれくらい返済額が残っているのか正確な残額を調べましょう。住宅ローンの残額は以下の方法を用いれば簡単に確認することができます。

  • 金融機関のWebサイトにアクセスする
  • 金融機関に電話で問い合わせる
  • 残高証明書を確認する
  • 返済予定表を確認する

残高証明書や返済予定表を紛失した場合、金融機関に再発行してもらうことも可能です。金融機関のWebサイトでマイページにアクセスするにはIDやパスワードが必要になります。

STEP2:不動産会社に査定を依頼する

次に家がいくらで売れるかを調べて、家の売却金額でローンを全額返済できるか判断しましょう。家の売却金額は不動産会社に査定を依頼すれば無料で算出してもらうことが可能です。

査定額の算出方法や強化する不動産の種類など、不動産会社によって査定額は大きく異なります。できるだけ複数の不動産会社の査定を受けて結果を比較しましょう。複数社に依頼するなら、一度情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できる一括査定サイトの利用が便利です。

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一括査定サイトについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

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STEP3:不動産会社と契約を結ぶ

査定を依頼した不動産会社の中から、仲介を依頼する不動産会社を選びましょう。契約の種類によっては複数社と契約を結ぶことが可能ですが、人気のエリアや新しい物件など需要が高いものでない限りは1社に絞ったほうが無難です。

不動産会社は査定額の高さだけで選ばないようにしましょう。担当者の対応や、サービス内容など総合的に判断することが大切です。査定額の根拠を聞くなどして、納得できる説明ができた会社を選ぶのもおすすめの方法です。

不動産会社を決めたら契約方法を選び、媒介契約を結んでください。契約方法は一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任契約の3種類です。その後、売主が査定額をもとに家の売り出し価格を決定し、不動産会社と二人三脚で売却活動がスタートします。

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STEP4:新居を探す

売却活動がスタートしたら、家がどのタイミングで売れてもいいように、新しい入居先を探しておきましょう。

売却が決定してから引き渡しまでの期間はおよそ1ヶ月間しかありません。売却が決まってから慌てることのないように、引越しの準備などもある程度進めておくことが大切です。

ただし、売却が決まる前に引越しを決めてしまうと、新居の家賃や引越し費用を払いながら旧居のローンを払い続けることになります。「契約から○ヶ月以内に引き渡しを行う」といった条件を提示されることも珍しくないので、よく考えて行動しましょう。

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STEP5:ローン一括返済の申し込みをする

購入希望者が現れたら売買契約が結びます。その際価格交渉が入る場合もあるので念頭に置いておきましょう。その後引き渡しまでの間に金融機関に一括返済を申請する必要があります。

一括返済の申請に必要な書類は、以下の通りです。

  • 返済予定表
  • 本人確認書類
  • 完済依頼書
  • 印鑑
  • キャッシュカードまたは通帳

これらは一般的に必要な書類です。金融機関によって必要書類が異なる場合もあるので事前に確認しておきましょう。

STEP6:決済と引き渡し

引き渡し日当日には買主と売主、双方の依頼した不動産会社担当者、司法書士などの専門家が同席して決済などの手続きを進めます。

売却金額の決済を受け、その金額でローンの一括返済を行います。同席した司法書士が買主の登記と並行して、売主の抵当権抹消登記を引き受けることが一般的です。自分で登記手続きを行うこともできますが、多少複雑な手続きであるため司法書士に依頼したほうが安心でしょう。

また、提出書類に不備があると手続きが滞るので、入念な準備をおすすめします。

ローンの残債がある家の売却について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

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ローン中の家の売却にかかる費用/返ってくる費用

自己資金を使うなどして住宅ローン返済中の家を売却する場合、かかる費用についても把握しておく必要があります。また、家を売却することで返ってくる可能性のある費用もあります。それぞれ正しく理解して、明確な売却計画を立てましょう。

ローン中の家の売却にかかる費用

家の売却にかかる費用は売主が負担することになります。用意しておく必要がある費用を、以下の表にまとめました。

費用名 内容 金額 支払う時期
仲介手数料 仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬 上限額が決まっている
  • 売買契約の締結時(50%)
  • 引き渡し時(50%)
  • 新居の購入時
一括返済手数料 残高を一括返済する際にかかる手数料 金融機関・返済額・返済方法により異なる 一括返済の申請時
未払利息 変動金利の場合、一括返済した際にかかる可能性がある 金融機関・返済額・返済方法により異なる 一括返済の申請時
抵当権抹消費用 抵当権抹消登記にかかる登録免許税と司法書士報酬
  • 登録免許税:不動産1件につき1,000円
  • 司法書士報酬:司法書士によって異なる
抵当権抹消登記の申請時
譲渡所得税 売却で利益が出た場合に支払う所得税 課税譲渡所得×税率 売却後の確定申告時
印紙税 売買契約書に貼り付ける収入印紙代 売却金額によって異なる 売買契約書の作成時
不動産取得税 新しい家を購入した場合にかかる税金 固定資産税評価額×4% 不動産の取得後

費用ごとの金額と支払う時期を確認し、忘れずに準備しておきましょう。

それぞれの費用について詳しくは、わかりやすく一覧化したこちらの記事をご覧ください。

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ローン中の家の売却で返ってくる費用

以下の費用は、売却の際に戻ってくる可能性があります。返金条件などもまとめましたのでご確認ください。

返ってくる費用 返金条件
団体信用生命保険の保証料 保証料を年払いしていた場合、未経過月分の保証料が返金される
火災保険料、地震保険料 保険料を年払いなどまとめて支払っていた場合、未経過月分の保険料が返金される

なお、マンションの修繕積立金はほとんどの場合返金されることはないので注意が必要です。

返金してもらうためには、解約が決まったらなるべく早く連絡しましょう。ただし、払い戻しの際に手数料を請求する会社もあるのでこちらも注意してください。

マンション売却時の修繕積立金の所在について解説したこちらの記事もおすすめです。

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マンション売却時の火災保険の返金方法について詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

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ローン中の家をスムーズに売却するポイント

続いて、ローン中の家をスムーズに売却するための以下の5つのコツを紹介します。

  • 実績のある不動産会社を選ぶ
  • 売却のタイミングに注意
  • 築年数が新しいほうが売りやすい
  • 住み替えの場合は売り先行で行う
  • 税金の特例制度を利用して節約

住宅ローンが残っている家を売却する場合、売却できない間もローンの支払いが続くため売主の負担が大きいという特徴があります。上記のようなコツを押さえて、スムーズな売却を目指しましょう。

実績のある不動産会社を選ぶ

スムーズな売却には不動産会社選びが重要です。家の売却活動は主に不動産会社が行います。広告業務や内覧希望者への連絡など、不動産会社が積極的に活動してくれなければスムーズな売却は難しいでしょう。

また、任意売却やリースバックなど特殊な売却方法を利用する場合にも、不動産会社選びは慎重に行う必要があります。特殊な手続きも多いため、実績の少ない不動産会社や担当者に任せると思わぬトラブルに発展する恐れがあります。

ローンの残った家を売却するなら、実績ある不動産会社を選びましょう。一括査定サイトを利用して複数の不動産会社のサービス内容や実績を比較することで、優良な会社に絞ることができます。任意売却などの特殊な売却を考えている場合、そうした特殊な売却査定を行なっているサイトを選んだり、備考欄に記載して置いたりといった工夫もおすすめです。

売却のタイミングに注意

家を売却するタイミングによって、売却に必要以上の時間がかかることがあります。おすすめの売却時期は次の2つです。

  • 新生活が始める1〜3月
  • 転勤が増える9〜11月

このように、季節による需要の変化に目を光らせて売却するとよいでしょう。ただし、事情があり売却時期を選べない場合には無理して時期をずらす必要はありません。

売却のタイミングについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

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築年数が新しいほうが売りやすい

前提として、家は築年数が経っていない新しい物件のほうが売りやすい傾向にあります。建物の価格は築年数が経つごとに低下していくため、売却を考えたらなるべく早いうちに売却に踏み切るほうがよい可能性が高いです。

また、売却価格についても築年数が浅い物件のほうが高くなりやすいです。特に木造の戸建て物件は築20年を過ぎると価値が大きく下落するという傾向もあります。売却のタイミングを見計らうことも必要ですが、売りづらくなる前に売却することも大切です。まずは査定を受けて価値を知ることから始めましょう。

住み替えの場合は売り先行で行う

住み替えには売り先行と買い先行の2つの進め方があります。スムーズな売却を目指すなら、売却を先に進めていく売り先行がおすすめです。

売り先行と買い先行には次のようなメリット・デメリットがあります。

住み替え方法 特徴 メリット デメリット
売り先行 今の家を売却してから新しい家を購入する
  • 買主をじっくり探すことができる
  • 資金計画が立てやすい
  • 仮住まいを用意する費用が必要
買い先行 新しい家を購入してから今の家を売却する
  • 新居探しに時間がかけられる
  • 仮住まいが不要
  • 売却を急がなければならない
  • ローンなどの支払いが二重になる

買い先行の場合、新居探しにじっくり時間がかけられるものの、支払いが二重になるため売り急ぐことになり、無理な値下げ交渉にも応じてしまいやすいというデメリットがあります。仮住まいの費用はかかりますが、じっくり買主を探して資金の見通しが立ちやすい売り先行のほうが無難でしょう。

税金の特例制度を利用して節約

家を売ったときの税金は、以下のような特例を適用させれば安く抑えることができます。

  • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
  • マイホームを売ったときの軽減税率の特例
  • 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特例制度を利用せず、必要以上に費用をかけてしまうようでは売却が滞ってしまう恐れもあります。税制度についても事前に確認しましょう。

なお、特例を利用するためには、売却益が出た場合も売却損が出た場合も確定申告が必要です。税制は変更することもあるため、わからないことは税理士などの専門家か税務署の職員に相談してください。

参考:国税庁「マイホームを売ったときの特例
参考:国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例
参考:国税庁「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき

【Q&A】ローン中の家の売却についてよくある疑問

最後にローン残債のある家の売却に関してよくある質問についてまとめました。疑問を解消してスムーズな売却を目指しましょう。

離婚する場合の売却方法は?

売却金額がローンの残債を上回っているアンダーローンなら完済して残った現金を財産分与することができます。売却金額がローン残債を下回っているオーバーローンなら差額分を預貯金で補填することも可能です

名義人が住宅ローンを支払い続ける場合や、売らずにどちらかが住み続ける場合もありますが、滞納などのトラブルが起きやすいため、離婚時は家を売却してきっちり清算することをおすすめします。

ローンが残っている場合の離婚後の家の取り扱いについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

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ローン中の家を貸す場合は?

転勤などやむを得ない理由で引越しをする場合、家を賃貸に出すということを考えた方も多いのではないでしょうか?しかし、基本的に住宅ローン返済中は家を貸し出すことができません

というのも、住宅ローンは「自分が住むための家を購入する資金」として融資されるものであり、契約者と異なる人物が住む場合契約違反となってしまうのです。住宅ローンが残っている家を貸し出す際には、貸し出しが可能なローンを切り替える必要があります。

また、住宅ローンの種類によっては、転勤や介護といったやむを得ない事情の場合、貸し出しても契約違反にならない場合もあります。金融機関に相談してみるとよいでしょう。

まとめ

ローンの支払いがまだ残っている家でも、売却代金や資金で完済したり、金融機関の許可を得て任意売却したりすることで売却できます。その他にも、住み替えローンやリースバック、無担保ローンを利用して売ることもできるので、自分に合った売り方を選択してください。

家を売却するためには手間や費用がかかるので、売却の流れや売却にかかる費用、返金されるお金を事前に確認することも必要です。手元に残るお金をうまく利用したスムーズな売却を心がけましょう。

売却方法を選ぶには、まず自身の住宅ローン残債と家の価値を知ることが大切です。一括査定サイトを利用し、無料で不動産会社の査定結果を得ましょう。

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