不動産を売却するときは、不動産査定書の作成を依頼することから始めます。不動産査定書とは、不動産の情報から査定額、査定額の根拠や理由などが記載された書類です。
不動産査定書は普段から目にする書類ではないため「ひな型があるの？」「依頼時に用意すべき必要書類は？」「査定書のどこを見ればいいの？」など様々な疑問が出てくるのではないでしょうか。
この記事では、不動産査定書の基礎知識からひな型について、必要書類、確認すべき項目、注意点まで詳しく解説していきます。
不動産査定書に関する基礎知識
不動産査定書の作成は不動産を売却する際に必要になりますが、どのような書類なのか、どこに依頼したらいいのか分からない人は多くいるのではないでしょうか。まずは不動産査定書の基礎知識を深めていきましょう。
不動産査定書とは
不動産査定書は、不動産にどのくらいの価値があるのか、価値を算出した根拠は何なのかなど、査定した結果を記載した書類です。不動産査定書の作成の依頼方法は、次の2種類があります。
- 不動産会社に依頼する方法
- 不動産鑑定士に依頼する方法
使用する状況により、依頼する方法を選ぶ必要があります。
不動産査定書の料金や種類などについて詳しく解説したこちらの記事もおすすめです。
不動産会社に依頼する場合
不動産の売却で市場価値を知りたい方は、不動産会社へ作成を依頼しましょう。不動産会社の査定書作成は、営業の一環にあたり無料で依頼できます。査定の依頼者は将来、顧客になる可能性があるためです。
簡易的な査定でよければ不動産の情報を入力するだけの、机上査定がおすすめです。ネット上で不動産査定書の依頼から受取りまでできます。査定期間も短く、数時間~1日程度で受け取ることが可能です。
より精確な査定額を知りたい場合は、訪問査定を利用すると良いでしょう。不動産情報に加え、実際に不動産を見てもらい査定書を作成してもらえます。査定期間は1週間程度見ておくとよいでしょう。
不動産鑑定士に依頼する場合
相続や財産分与、裁判所へ提出するなど公的な書類が必要な場合は、不動産鑑定士に不動産査定書の作成を依頼しましょう。不動産鑑定士が作成する査定書は、公式な鑑定評価基準から作成されており信頼性が高いです。
不動産鑑定士の査定書作成は有料です。費用は、不動産の種類や依頼する事務所により変動し、20万円~30万円程度かかります。また、査定期間は精確に査定するため、2週間~1ヶ月程度と不動産会社に依頼するより長くかかります。
不動産査定書のひな型について
書類によっては、作成の定型書式が決まっている場合があります。不動産会社が作る不動産査定書には、決まったひな型はあるのでしょうか？詳しく解説していきます。
決まったフォーマットはない
不動産会社が作る不動産査定書は、決まったひな型や記載のルールなどは定められていません。そのため、不動産会社によって記載される内容や項目、ページ数が異なります。
大抵の場合、公共財団法人不動産流通センターのマニュアルをもとに作成しているので、査定項目が大きく異なることはあまりありません。
自分で作ることもできる
不動産査定書のフォーマットに決まりがないため、自作することも可能です。大概は一からではなくひな型を参考に作成されます。
ただし、査定書は不動産会社が作成し用意するため、査定依頼者が準備する必要はありません。
ひな型の入手方法
査定依頼者は、不動産査定書のひな型の準備は不要です。ですが、事前にひな型のサンプルを確認したいという場合は、インターネットからダウンロードし入手することもできます。
一般の不動産会社
不動産会社によっては、ホームページから査定書のサンプルを無料でダウンロードできます。
査定書は不動産会社によって異なり、シンプルな不動産情報と査定額のみのタイプから、査定額算出方法まで記載されているタイプまでさまざまです。
価格査定マニュアル
多くの不動産会社は、ソフトを使って査定書を作成をしています。その中でも有名なのが、公共財団法人の不動産流通推進センターが提供している「価格査定マニュアル」です。
価格査定マニュアルのサンプルは、公式ページから無料でダウンロードできます。個人も無料で閲覧が可能です。
不動産査定書の作成に必要なもの
ネットで不動産と本人情報を入力して依頼できる机上査定は、書類の用意は必要ありません。必ずしも精確な数字を入力する必要がなく、手軽に査定書作成を依頼できます。
ですが、より精確な査定書を作成してもらいたい場合は、書類を用意し訪問査定をしてもらう必要があります。次の書類を用意しておくとよいでしょう。
- 登記簿謄本
- 不動産の所在地がわかる地図
- 本人確認書類
- リフォーム履歴のわかる書類
- 登記権利証か登記識別情報
上記の書類は、一般的に査定書作成に必要とされるものです。不動産の種類によっては上記以外の書類の準備を求められる可能性があります。事前に不動産会社に確認するとよいでしょう。
登記簿謄本
登記簿謄本は現在は「登記事項証明書」と呼ばれており、不動産の所在地や大きさから所有者が誰なのか、抵当権は付いているのか、などの情報が分かる書類です。
登記簿謄本を入手する方法は次の2つです。
| 交付請求方法 | 業務取扱時間 | 受取方法 | 手数料 |
| 法務局(登記所窓口) | 平日
午前8時30分~午後5時15分 |
法務局(登記所窓口) | 600円 |
| オンライン | 平日
午前8時30分~午後9時 |
法務局(登記所窓口) | 480円 |
| 郵送 | 500円 |
昔は、紙で登記簿を管轄していたため不動産を管轄する法務局へ行く必要がありましたが、現在は最寄りの法務局で取得できます。業務取扱時間は平日の午前8時30分から午後5時15分までとなっているので、注意しましょう。
また、オンラインでも請求ができます。申請するには申請者情報登録が必要です。受取は法務局の登記所窓口か郵送を選択できます。業務取扱時間は、平日の午前8時30分から午後9時までと少し長くなっています。
不動産の所在地が分かる地図や公図
不動産会社が不動産の周辺状況が把握できるよう、不動産の所在地が分かる地図や公図を用意しましょう。
公図とは、大まかな土地の位置や形状、道路や水路が記載されている法的な図面です。地図に準ずる図面で正式には「土地台帳付属地図」と言います。
公図を取得する方法は次の3つがあります。
| 交付請求方法 | 業務取扱時間 | 受取方法 | 手数料 |
| 法務局(登記所窓口) | 平日
午前8時30分~午後5時15分 |
法務局(登記所窓口) | 450円 |
| オンライン(かんたん証明請求書：法務局) | 平日
午前8時30分~午後9時
|
法務局(登記窓口) | 430円 |
| 郵送 | 450円 | ||
| オンライン(登記情報提供サービス：一般財団法人民亊法務協会) | 平日
午前8時30分~午後9時 |
オンライン | 364円 |
参考：法務局「登記手数料について」
参考：登記情報提供サービス「料金について」
登記簿謄本と同様、法務局(登記所窓口)で取得できます。データ化が完了している土地はオンラインでも取得が可能です。
本人確認書類
査定時には、本人確認書類を提示・提出が必要な場合があります。本人確認書類では次の証明書が使用が可能です。
- 身分証明書(運転免許証やパスポートなど)
- 実印
- 住民票
- 印鑑証明書
住民票と印鑑証明書は、市区町村の役所で発行してもらえます。マイナンバーカードを持っている場合は、コンビニで発行可能です。住民票と印鑑証明書は、発行から3ヵ月以内のものが有効になります。共有名義の場合は、所有者全員の本人確認書類を用意しましょう。
リフォーム履歴の分かる書類
リフォームをしたことがある場合は、リフォームをしたことが分かる契約書や報告書などの書類を用意しましょう。5年以内にリフォームをしている場合、不動産の価値が上がる可能性があります。
マンションの場合、大規模修繕を行った記録なども査定時に用意しておくとよいでしょう。
契約書や報告書など記録が記載された書類がない場合は、リフォーム会社に依頼すればコピーを貰える可能性があります。面倒な場合は、自分でメモなどに書き出して作成して、不動産会社の担当者に分かるようにしておけばよいでしょう。
登記済権利証か登記識別情報
登記権利証・登記識別情報とは、所有者が権利者として登記された際に法務局から発行される書類です。不動産会社が不動産の所有者本人か確認する際に必要になります。
登記済権利証と登記識別情報は、どちらも役割は同じです。平成18年以前に使用されていたのが登記済権利証、それ以降に発行されたのが登記識別情報となります。
登記済権利証は、登記内容が記載され法務局の朱印が押された書類です。登記識別情報は12桁のパスワードが記載された書類になります。
不動産査定書でチェックすべき項目
不動産査定書を見てみると、さまざまな項目がありどこを見ればよいか分からないという人も多いでしょう。そんな場合は、次の項目に注目しましょう。
- 仲介手数料
- 査定額の根拠
- 査定価格
不動産査定書を見る際に、査定価格の高さだけを見るのは注意が必要です。なぜなら、査定価格=売却価格ではないため必ずしも査定額で売却できるとは限らないからです。
仲介手数料
不動産査定書には不動産や査定額の情報以外に、仲介手数料が記載されていることも多いです。仲介手数料とは、不動産の売買契約が成立した場合に不動産会社に支払う手数料です。
仲介手数料は、不動産の取引額により法律で上限が決められています。ただし、下限は決められていないため不動産会社によって金額に違いがあります。そのため、不動産会社を選ぶ際は仲介手数料の金額も比較することが重要です。
不動産売買の仲介手数料について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。
査定額の根拠
一般的に、不動産査定書には査定額を算出した根拠・理由が記載されています。査定額の算出方法や記載方法は、決まりがなく不動産会社により異なることが多いです。
例えば、建物の場合は耐震性やリフォームの有無、土地の場合は形状や駅までの距離などの査定評価の項目ごとに点数が記載されたり、似た物件の過去の成約事例から算出した計算式が記載されていたりします。
また、査定書によっては根拠が記載される部分に「流通性比率」が記載されている場合があります。流通性比率とは、その不動産が売却しやすいか、しにくいかを示す割合です。プラスなら売れやすくマイナスなら売れにくいことが分かります。
例えば、流通性比率が0.95(95%)となっている場合は、査定額から0.05(5%)減額したことが分かります。通常、流通性比率が100%以外の場合はその理由が記載されているので確認しましょう。
査定額がいくら高くても、根拠が曖昧な場合や納得できない場合は、信頼できる不動産会社とは言えないため契約は見送ったほうがいいでしょう。
査定価格
査定価格の算出方法には決まりがなく、不動産会社によって算出方法が違います。また記載方法も不動産会社ごとに異なります。
査定価格は、幅を持たさずピンポイントで提示する不動産会社が信頼性が高いです。査定価格に幅がある概算で記載されている場合は、幅がある理由があれば信頼できるのですが、特に理由がない場合は注意しましょう。
また、査定価格は高く設定してくれる不動産会社に目がいきがちですが、低く提示する不動産会社も確認することが大切です。査定価格は売却できる価格ではないため、結果として低い査定額で売却する可能性もあります。そのため低い価格を提示した、不動産会社の査定書もよく確認することが大切なのです。
特に住宅ローンの残債がある場合、低い価格で売却しても完済できるのか確認しておくと、安心して売却できます。
不動産査定書に関する注意点
査定書作成を依頼する場合は、注意点をおさえておくことで信頼できる不動産会社を見つけることができます。不動産査定書に関する注意点は次の通りです。
- 複数の会社に査定書を出してもらう
- 査定価格が高めになる場合もある
- ページ数が少ないのはNG
複数の会社に査定書を出してもだう
不動産査定書は、1社だけでは比較ができず、査定内容が妥当なものなのか判断しにくいです。
査定書作成は、複数社に依頼することで査定額や説明の違いなどを確認できます。そして、自分の不動産に適した販売力があり、信頼して任せられる不動産会社を見つけられるのです。
査定書作成を不動産会社に申し込むときは、1度の不動産情報入力で複数社に依頼できる一括査定サイトが便利です。
一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3
※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ（2021/4/9～2021/4/13実施 回答数380人）
こちらは、サービス利用者のアンケート結果による「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさったできたランキングですので、ぜひ参考にしてください。
なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。
次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」や「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。
査定価格が高めになる場合もある
不動産会社は査定依頼者に仲介業務を任せてもらうために、不動産査定書の査定価格を適正な価格より高く提示する場合があります。
査定価格が適正価格でない場合、実際に契約を結び売却活動を開始すると売れないことを理由に値下げを提案され、結果として査定額よりも安い価格で売ることになる可能性もあります。
そのため、査定書を確認する際は査定額だけでなく根拠の確認が重要になります。
ページ数が少ないのはNG
不動産査定書は、不動産会社ごとに内容が異なるためページ数も違います。査定書は、分かりやすいように文字だけでなく参考資料や写真などが記載されるため10ページ以上になることが多いです。
ページ数は多ければ良いわけではありませんが、5ページ以下の場合は手抜きの可能性があるので注意が必要です。また、見やすさや分かりやすさも確認しましょう。数字ばかりで根拠などの説明が少ない査定書はページ数が10ページ以上あってもいいとは言えません。
まとめ
不動産査定書の作成は、不動産会社と不動産鑑定士に申し込む2つの方法があります。売却が目的の場合は、不動産会社へ依頼するといいでしょう。不動産会社への依頼は、営業活動の1つなので無料で作成してくれます。
不動産会社が作成する不動産査定書には決まったルールやひな型はありません。そのため不動産会社ごとに内容や項目、枚数、見やすさや分かりやすさが違います。
不動産会社ごとに違いの出る不動産査定書は、仲介を依頼する不動産会社を選ぶ重要なポイントになります。査定書の違いを確認するためには、複数社に依頼することが重要です。査定額=売却価格ではないため、査定額の高さだけで不動産会社を選ぶのはよくありません。複数の査定書の仲介手数料・査定額の根拠・査定額を比較確認して選びましょう。
査定書のひな型は、公共財団法人不動産流通センターのホームページや不動産会社によっては公式ホームページから取得できるため、事前に確認したい方はダウンロードしてみましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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