不動産売却に大切な取得費とは?その内容や正しい計算方法を徹底解説!

不動産売却

これから不動産を売ったり、不動産投資を始めたりしたい方のなかには、取得費の意味や計算方法が分からないと悩んでいる人も多いのではないでしょうか。

取得費とは、土地や建物を取得(購入)したときにかかった費用のことです。取得費は、不動産を手に入れるまでにかかった費用の合計と考えましょう。

今回は、不動産の取得費について、その定義や仕組みを解説します

取得費を正しく計算すれば、売却した後に残るお金などが予測できるので、この記事を読んで取得費についての知識を得ましょう。

不動産取得費とは

不動産取得費とは、土地や建物などを取得(購入)するためにかかった費用を指します。購入代金に限らず、建築費用や購入手数料、設備費、改良費などをまとめたものが取得費です。

取得費は、土地と建物、別々で計算します。土地は購入代金や仲介手数料を合わせて出せますが、建物は減価償却費を差し引く必要があるので、土地と合わせて計算できません。

不動産取得費のしくみを以下にまとめました。

不動産取得費の定義やその内訳は?

不動産取得費とは、購入などにより土地や建物を手に入れるまでにかかったお金で、主に以下の項目が取得費用に入ります。

  • 不動産の購入代金
  • 購入時の税金
  • 建築代金
  • 購入手数料
  • 測量費
  • 整地費・建物の取り壊し費用
  • 設備費
  • 改良費
  • ローン設定の手数料や返済にかかる利息(借入日から使用開始までの期間分)

土地や建物への投資を考えたとき、多くの人は購入代金だけを予算として考えがちです。しかし実際は手数料や税金など、さまざまな費用がかかることに注意しなければなりません。

たとえば、建物を建てるならば建築代金が必要です。他にも電気や水道などのライフラインの設備費、リフォームやリノベーションなどの改良費などの費用もかかります。

事務面でも不動産取得税や印紙税などの税金、不動産会社に払う仲介手数料、土地の面積や境界線などを証明するための測量費などが入ります。不動産購入時にローンを組ぬ場合も多いので、その手数料などにも気を配りましょう。

以上のようなことから不動産を取得するためには、購入代金のほかにもさまざまな費用がかかることが分かります。価格だけではなく、そこに税金や建築費などの諸費用を含めた「取得費用」を計算し、売却額から差し引いてもプラスになるかで利益を判断しましょう。

計算する場合は土地と建物を分ける点に注意!

不動産の取得費は土地と建物では扱いが異なるので、別々で計算しなければなりません。土地は購入代金と仲介手数料などの諸費用との合計を取得費にできます。

しかし、一軒家やマンションなどの取得費は、購入費用をそのまま計上できない点に注意が必要です。建物は時間とともに古くなるので、資産価値が下がるからです。この経年分の資産価値のダウン分は、減価償却費相当額として取得費から差し引くことになります。減価償却費相当額の計算式は下記のとおりです。

取得費用×90%×償却率×経過年数

このうちの償却率とは、1年に建物が失う価値の指標で、事業用か非事業用かの用途や建物の建築材料などで変わります。償却率は、取得費用の計算で大切なので覚えておきましょう。

建物の取得費を計算する方法

建物の取得費を計算するには減価償却費の算出が必要ですが、居住のためなのかビジネスのためなのかで計算方法が変わります

ここでは、減価償却費の算出を中心とした、建物の取得費の計算方法を解説します。

減価償却費を算出する

減価償却費は、経年により、取得時から建物が資産価値を失った分を考慮するために算出します。ただし、建物が居住用に使われていたか、事業に使われていたかによって、計算が違うことに気をつけましょう。

事業目的に使われていた場合

事業用の建物の場合、建物の取得時から売却するまで毎年減った価値分の合計が減価償却分になります。たとえば、不動産を購入してから1年ごとに30万円ずつ価値が下がり、10年後に売却するなら300万円が減価償却費です。

毎年の減価償却費は、不動産経営において必要経費にならない部分もありますが、それでも全額を計算しなければなりません。

投資目的で購入した不動産をオフィスや飲食店などビジネス目的で使う人も多いでしょう。その場合は、居住用に使っているときと計算方法が変わるので、間違えないように注意が必要です。

事業目的に使われていなかった場合

事業目的ではなく、居住用として建物を使ってた場合は、耐用年数の1.5倍の数字に対応する償却率で計算します。そこから年単位の減価償却費相当額を出すしくみです。また、建物取得日から売却するまでの経過年数を乗じる必要もあります。

具体的には、取得費用×90%×償却率×経過年数で減価償却費相当額を計算する形です。償却率は建物の建築材料や構造により、以下のように異なります。

主建築素材 償却率
木造 0.031
木骨モルタル 0.034
鉄筋コンクリート 0.015
金属造(骨格材の肉厚が3mm以下) 0.036
金属造(骨格材の肉厚が3mm超4mm以下) 0.025

肉厚3mm以下の金属造や木骨モルタル、木造の方が、償却率が高くなります。このように、建物の建築材料によって異なる償却率を知れば、購入してからどれだけ価値が減ったかも分かりやすくなるでしょう

合計額から減価償却費を差し引く

建物の取得費は下記の計算式で算出できます。

建物の取得費=(購入金額+建築代金や税金などの諸費用)-減価償却費相当額

購入したときにかかったお金から減価償却費相当額を差し引いたものが、売却時の取得費になります。

購入してから資産価値は減少しないと見なされる土地と違い、建物は古くなって資産価値を失った分を考慮しなければならないので、計算ミスがないように注意しましょう。

不動産取得費に含めることができるもの

不動産取得費には、購入代金以外にもさまざまな費用が含まれます。主な費用項目を知っておくことで、購入に向けた予算想定や、売却時の正確な利益計算に役立つでしょう。

土地や建物の購入には複数の種類の税金がかかるので、加えておくことが重要です。他にも所有者争いのある土地を買ったときは、訴訟費用も取得費に入ります。

さまざまなシチュエーションを考えながら、最終的に購入代金に加えられる項目や、費用合計を確かめましょう。

土地や建物を購入したときの税金

土地や建物を買うときには、さまざまな税金がかかります。取得費として計上できるのは、以下の税金です。

税金の種類 意味
登録免許税 不動産の所有権や抵当権登記時に納める税金
不動産取得税 土地や建物を購入などで新しく取得したときの地方税
印紙税 取引のために使った契約書など書類に課税される税金

事業用として使用している建物は、以上の税金は取得費に入れることができないので注意しましょう。

所有権を確保するための訴訟費用

税金以外では、所有権を主張するために、裁判などで他人と争ったときの訴訟費用も取得費に入ります。裁判に勝てなければ不動産を取得できない前提があるので、所有権を争うためにかかったお金も取得費になるのです。

本来、所有者争いのある土地などを手に入れるのは、取得までの時間や費用などの観点からおすすめできません。しかし、不動産において、建物や土地を所有するまでに訴訟を経た場合は、相応のコストを取得費として計上することができます。

ただし、相続した土地の遺産分割のために裁判になった場合、訴訟費用は取得費として計上できないので注意しましょう

不動産取得費にならないもの

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一見すると不動産の取得費に入りそうですが、実際には計上できない費用もあるので注意しましょう。間違って計算に入れると、正確な利益計算ができません。

必要経費に算入されたもの

不動産取得費は、必要経費とは異なります。取得費に入るのは、不動産の購入代金に加え、取得に関連する税金や建築などの諸費用です。事業所得のような必要経費に入っているものは、取得費とは違うので計上できない点に注意しましょう。

たとえば、配偶者などの親族に地代家賃などを支払い、それを必要経費にする人もいるようですが、不動産の取得とは直接の関係がないため、取得費に計上することはできません。

必要経費は、確定申告時に所得税から控除する目的で差し引くことができます。ただし、取得費とは異なるので、必要経費にあたる項目の多くは取得費として認められません。

国税庁のホームページなどもチェックしながら、取得費に当てはまるものとそうでないものを分けて、正確な計算ができる準備を整えましょう。

業務用の資産の取得に課された税金

業務用の資産はビジネスにどうしても必要で、プライベートで使うものではないなら必要経費に入れられます。しかし、それらを得るときに支払った税金は取得時には当てはまらないので注意しましょう

たとえば、会社の宣伝や営業のために車を使う場合は、業務用として必要経費に入れられますが、もらうために払った税金は取得費になりません。不動産をもらう予算とは直接関係がないからです。

他にも、飲食店を経営したいために導入したキッチンや調理器具や、オフィス業務のためのコピー機などは必要経費になり得ますが、不動産の取得費には該当しません。所有している不動産でビジネスをするために必要だからといって、仕事道具のほとんどは建物の取得にかかったお金と一緒にできないので注意しましょう。

業務用の備品を買うために支払った税金は、取得費として計算できません。

不動産取得費に関するQ&A

不動産取得費を計算するにあたって、正確な取得費がわからない人もいるでしょう。しかし、取得費の計上をあきらめる必要はありません。

取得費がわからない場合は、売却額の5%を取得費として計上することができます。また、土地や建物に残っている情報から正確な価格を導き出すことができる場合もあります。必要に応じて不動産鑑定士などのアドバイスを受けるようにしましょう。

不動産取得費に関するよくある質問への回答を2つまとめたので、参考にしてください

取得費が不明の場合は?

取得費が分からないときは、売却金額の5%を取得費として見なすことができます。たとえば、アパート一室の売却額が200万円なら5%である10万円が取得費としてみなされるのです。

取得費が分からないケースもさまざまです。先祖伝来の不動産だったり、購入代金を証明する請求書が処分されていたりするケースが考えられます。しかし、取得費を証明できない場合でも、不動産の売却が可能となるケースがほとんどです。

実際の取得費が証明できない場合は、たとえ本当にかかった取得費が売却額の5%分を下回っていても、取引時は取得費を売却額の5%と決められてしまいます。実際にかかった取得費を証明するためには、、」正確な資料を持っていることが必要になるので、取引を有利に進めるためにも、不動産を取得した際に資料はきちんと 管理しておくようにしましょう。

土地と建物を一括購入している場合は?

土地と建物の取得費は、別々に割り出す必要があります。たとえば、建物だけを売る場合は、その部分だけの取得費を計算しなければなりません。そのような場合は、以下のいずれかの方法で計算をクリアできます。

  • 建物部分の消費税から価格計算
  • 標準的建築価額から計算
  • 土地と建物の固定資産税評価額の比率をベースに決める
  • 不動産鑑定士の鑑定結果を参考に土地と建物の各時価を算出し、比率に基づいて決める

以上のように、建物のもとの取得額が分からなくても、計算で導き出す方法はいくつかあります。

他にも不動産鑑定士など専門家のアドバイスを参考にすれば、価格を推定しやすくなり、現実的な相場に基づいた取引がしやすくなります。

以上のような手間を省くには、購入時に土地と建物の取引価格をはじめ、取得費用の内訳を正確に知り、売却するまでの間、情報をきちんと管理することが大切です。しかし、さまざまな事情から、土地と建物をセットで購入をしていて内訳が分からないケースもあるでしょう。

取得費が計算できないときは、取得費を売却額の5%として取引を進めることになります。しかし、それ以外の方法を求めるなら、建物や土地に残った価格に関するヒントや、専門家の鑑定などを参考にして取得費を算出しましょう。

不動産の取得費は正確に計算しよう

不動産の取得費は正確に計算しなければ、不当に安い価格で売ることになったり、建物などの条件の割に高すぎることでいつまでも売れなかったりします

売却を視野に入れた不動産投資をするなら、取得費用に関わる書類はひとつのファイルにまとめ、分かりやすい場所での管理を心がけましょう。

売却時には、土地は買ったときにかかった費用すべてを取得費用にできます。建物は、経過年数で価値がを落ちていくので、減価償却費相当額を購入時の費用から差し引かなければなりません。

取得費にできる項目だけでなく、できない項目もあるので、計算する際には注意が必要です。不動産投資を始める前に、今回の記事で学んだ取得費のルールを覚えておき、実際に売るときに備えましょう。

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