土地売却に消費税は課税される?かかる場合と不要な場合を徹底解説!

土地売却

普段の生活で購入する食品や日用品に消費税がかかるのは、多くの人がご存知だと思います。ですが、金額の大きな土地を売却した際に消費税がかかるのか知っている人はあまりいません。実は、土地売却は非課税のため土地そのものに消費税がかかることはありません。

ただし、不動産会社の仲介を依頼した場合にかかる仲介手数料や司法書士へ登記を依頼した際の報酬など、土地そのものではなく間接的なサービスなどに消費税がかかる場合があります。

この記事では、土地売却の際にかかる消費税とかからない場合、そして不要な場合の理由などについて詳しく解説します。

そもそも消費税とは?

普段から接することの多い消費税ですが「消費税とは何か?」と説明を求められると、正確に答えるのは難しいのではないでしょうか。

土地売却の消費税の前に、消費税とは何か解説していきます。

サービスを受ける際に払う費用に課税される税金

消費税とは、消費者が負担する税金です。商品の購入やサービスの提供を受けた際などに課税されます。消費税は、消費者が直接納税するのではなく、商品やサービスを提供する事業者がまとめて納税します。

2022年現在、消費税率は10%です。ただし、酒類・外食を除く飲食料品と新聞は、軽減税率の対象となり消費税率が8%になります。

取引によっては課税対象にはならない

消費税は、ほとんどの商品やサービスに課税されますが、次のような取引は消費税の特性や社会政策的な配慮から非課税になります。

  • 土地の譲渡、貸付(一時的なものを除く)など
  • 有価証券、支払手段の譲渡
  • 利子、保証料、保険料など
  • 特定の場所で行う郵便切手、印紙などの譲渡
  • 商品券、プリペイドカードの譲渡
  • 住民票、戸籍抄本などの行政手数料
  • 外国為替など
  • 社会保険医療など
  • 介護保険サービス・社会福祉事業など
  • お産費用など
  • 埋葬料・火葬料
  • 一定の身体障害者用物品の譲渡・貸付など
  • 一定の学校の授業料、入学金、入学検定料、施設設備費など
  • 教科用図書の譲渡
  • 住宅の貸付け(一時的なものを除く)

参考:国税庁消費税の仕組み(非課税取引)

不動産売却では個人と法人で扱いが異なる

不動産売却の消費税は土地にはかかりませんが、建物の場合は個人都合なのか事業による売却なのかによって、課税の有無が変わります。個人が建物を売却する際は、事業の一環ではないため土地同様、建物にも消費税はかかりません。

ただし、個人でも前々年度の課税売上高が1,000万円を超える場合は「事業による収益」とみなされ課税されます。個人の場合も、投資用マンションなどを売却する場合などは注意が必要です。

法人の場合は、事業の一環による売却となるため建物に消費税が課税されます。ただし、前々年度の課税売上高が1,000万円に満たない場合は、消費税の納税を免除されます。

土地売却で消費税がかからない場合

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個人が不動産を売却しても基本的に消費税はかかりません。しかし、必ず消費税がかからないというわけではないため、具体的に消費税がかからない場合について理解しておくと安心です。ここでは、消費税がかからない3つのケースを紹介します。

土地の売却

消費税とは、商品やサービスなど消費されるものに課税する税金です。土地は資本移転の一部と認識され「消費されるもの」ではないため、個人・法人関係なく消費税はかかりません。また、土地そのものだけでなく、土地にある借地権などの権利も消費税の非課税対象になります。

ただし、1ヶ月未満の土地の貸し付けや、駐車場などの施設の利用をしている土地の場合は、消費税が課税されるので注意しましょう。

国税庁のホームページにも次の通り記載されています。

2 主な非課税取引

(1)土地の譲渡及び貸付
土地には、借地権などの土地の上に存する権利を含みます。
ただし、1ヶ月未満の土地の貸付及び駐車場などの施設の利用に伴って土地が使用される場合は、非課税取引に当りません。

引用:国税庁No.6201非課税となる取引

土地上にある定着物

消費税が非課税になるのは、土地だけではなく土地上にある定着物も含まれます。定着物とは、庭木や移動困難な庭石、石垣など土地から分離できないものです。

ただし、独立して取引の対象になる立木(※1)は、土地上の定着物には含まれません。例えば、山林などの土地を売却する場合は、立木の代金に消費税がかかります。


1)立木(りゅうぼく)とは、樹木の集団のこと

売主が個人の場合の建物の売却

個人が建物を売却する場合は、消費税がかかりません。一軒家・マンション・アパートなど建物の種類によって課税されることもありません。

ただし、個人であっても前々年度に1,000万円以上の売上高がある場合は、事業とみなされ消費税が課税されます。投資用の建物を複数所有している人は、1,000万円以上の売上高が出ている可能性があるので注意しましょう。

土地売却で消費税がかかる場合

基本的に土地売却では、土地そのものや定着している庭木や石垣には消費税がかかりませんが、土地に付属している地下設備や土地売却にかかわるサービスなどに消費税がかかります。

次は、土地売却の際に消費税のかかる場合について詳しく解説します。

売主が課税事業者の場合の建物の売却

土地部分を売却する際は、個人・事業者関係なく消費税はかかりませんが、建物の部分に関してのみ売主が事業者の場合は消費税がかかります。

ただし、課税事業者でも前々年度の課税売上高が1,000万円に満たない場合は、免税事業者となり消費税が課税されません。

土地に付属する地下設備

土地の地下にある設備を売却する場合は、消費税が課税されます。

土地の庭木や石垣などの定着物は消費税がかからないため、土地に埋まっている設備なども同様に思えますが、車庫などは設備とみなされるため課税対象になります。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料は、不動産会社が提供するサービスのため消費税の課税対象です。

仲介手数料とは、不動産会社に不動産の売却仲介を依頼し売買契約が成立した際に発生する報酬になります。この金額は法律により上限額が決められていますが、下限額は設けられていません。また一般的に、仲介手数料は不動産の取引価格によって以下のように求められます。

取引価格(税抜) 仲介手数料の上限
200万円以下 取引価格(税抜)×5%+消費税
200万円~400万円以下 取引価格(税抜)×4%+20,000円+消費税
400万円超 取引価格(税抜)×3%+60,000円+消費税

ただし、売主の仲介手数料は、平成30年1月1日に宅建業法が一部改訂され、取引価格が400万円以下の場合、上限額が18万円まで引き上げらています。

仲介手数料は、土地売却の費用の中でも高額なので、消費税を含めどの程度かかるのか事前に確認しておくとよいでしょう。

司法書士に支払う報酬

土地を売却する際、抵当権が設定されている場合、売主は抹消登記の手続きをする必要があります。抵当権抹消登記は、自分で行うことも可能ですが時間と労力がかかるため、司法書士へ依頼するのが一般的です。

その際にかかる報酬も、司法書士が提供するサービスにあたるため消費税が課税されます。司法書士への報酬は事務所により異なり5,000円~20,000円程度です。

抵当権とは、住宅ローンを組んだ際に万が一返済できなくなった場合に金融機関が不動産を担保にする権利のことで、住宅ローンを借りる際には必ず設定されます。抵当権は自動的に消えるものではないため、住宅ローンを完済している人も抵当権抹消登記が必要になる可能性があります。

金融機関に支払う住宅ローンの手数料

土地売却をする際、住宅ローンの残債がある場合は売却時に繰り上げ返済し完済する必要があります。

この際、ローン返済金に加え金融機関に返済手数料への支払いが必要になります。この一括繰上げ返済手数料には、消費税がかかります。返済手数料は、金融機関により異なりますが固定ローンで30,000円~50,000円程度となります。

ただし、ネットで繰上返済できるサービスには手数料が無料の場合もあるので、住宅ローンを組んでいる金融機関に確認するとよいでしょう。

【課税事業者向け】土地売却と消費税に関するQ&A

事業者の場合、建物に消費税がかかったり、個人の売却より複雑に感じる人も多いのではないでしょうか?最後に、課税事業者の土地売却と消費税に関する質問をまとめました。

土地売却の仕訳方法は?

仕訳とは、取引を会計帳簿に記録することを指します。帳簿は、確定申告の決算書に使われるため、正しく仕分けることが大切です。

土地売却時の会計上の仕訳方法について解説します。

土地の用途によって会計上の仕訳方法が異なる

土地売却時の仕訳方法は、用途により違います。

通常、個人が土地売却をした際には、会計帳簿事態を作成する必要性がないため仕訳の必要がありません。課税事業者が土地売却をした場合は、会計帳簿の計上が必要となり、仕訳が必要になります。

売上勘定ではなく固定資産売却損益勘定で計算する

土地売却の仕訳には、税金や控除が含まれているため売上勘定は使用されず、固定資産売却損益勘定が使用されます。固定資産売却損益勘定とは、土地・建物・自動車などの固定資産を売却した際の利益や損失を仕訳する勘定科目です。

課税売上割合の扱いは?

課税売上割合とは、課税期間中の売上全体のうち課税売上高(※1)が何割を占めたか表すものです。

消費税納税額は、次のように算出できます。

消費税納税額=売上時に預かった消費税-仕入れ時に支払った消費税

しかし、消費税納税額を算出する際、仕入れ時に支払った消費税が全て控除できる訳ではありません。正しく消費税納税額を算出するために課税売上割合が使用されるのです。


1)課税売上高とは消費税抜きの売上高のこと

事業所の売却に土地が付いていた場合の消費税に注意

消費税は、課税売上高が5億円以下で課税売上割合が95%以上の場合は全額控除できすが、課税売上高が5億円超または課税売上割合が95%未満の場合は、一部控除ができなくなります。

課税売上割合の算出は次の方法で行います。

課税売上割合=課税売上高÷(課税売上高+非課税売上高)

土地は消費税がかからないため非課税売上高に、建物や仲介手数料などの経費は消費税がかるため課税売上高になります。そのため、非課税売上高の金額を加味すると課税売上高が下がるので、課税売上割合が下がり、消費税控除が減少する場合があるため注意が必要です。

たまたま土地の譲渡で課税売上割合が下がった際の対処法

たまたま土地を売却して、課税売上割合が一気に下がり消費税控除が適用されなくなって事業者の事業の実態を反映しないと認められた場合は、課税売上割合に準する割合の承認を受けられる可能性があります。

課税売上割合に準ずる割合は、次のような場合に受けることが可能です。

土地の譲渡が単発のものであり、かつ、当該土地の譲渡がなかったとした場合には、事業の実態に変動がないと認められる場合に限り、次の1又は2の割合のいずれか低い割合により課税売上割合に準ずる割合の承認を与えることとして差し支えないこととします。

1.当該土地の譲渡があった課税期間の前3年に含まれる課税期間の通算課税売上割合(消費税法施行令第53条第3項《通算課税売上割合の計算方法》に規定する計算方法により計算した割合をいう。)

2.当該土地の譲渡があった課税期間の前課税期間の課税売上割合

参考:国税庁たまたま土地の譲渡があった場合の課税売上割合に準する割合の承認

課税売上割合に準ずる割合の承認は、自動で行われるわけではないため、自社で課税期間中に税務署に申請する必要があります。

販売価格を表示する時は消費税を含むのか?

土地は消費税がかからないため、販売価格に消費税を記載することはありません。

建物は、不動産の表示に関する公正競争規約施行規則により消費税込価格を表示することが義務付けられています。そのため、不動産会社の広告やサイトに記載されている価格は全て税込価格となっています。

土地付き建物売却後に建物を取り壊した場合は?

土地付き建物を売却後に取り壊し予定だったとしても、購入額の消費税は課税仕入れ扱いになります。

また、土地を取得しおおむね1年以内に取り壊す場合、取り壊し費用等は土地を購入した際の額である取得価額に含めることが、法人税法基本通達7-3-6で決められています。

法人が建物等の存する土地(借地権を含む。以下7-3-6において同じ。)を建物等とともに取得した場合又は自己の有する土地の上に存する借地人の建物等を取得した場合において、その取得後おおむね1年以内に当該建物等の取壊しに着手する等、当初からその建物等を取り壊して土地を利用する目的であることが明らかであると認められるときは、当該建物等の取壊しの時における帳簿価額及び取壊費用の合計額(廃材等の処分によって得た金額がある場合は、当該金額を控除した金額)は、当該土地の取得価額に算入する。

参考:国税庁第1款 固定資産の取得価額(土地とともに取得した建物等の取得費等)

ただし、火災や地震など予期せぬ事態で取壊すことになった場合は、取り壊し費用は取得価額に加えず損金にできるため、上記の条件は適用されません。

建物と土地を一括譲渡した場合の建物代金の計算方法は?

建物と土地を区分せず一括で譲渡した場合、消費税はどのように算出すれば良いのか解説します。

土地は非課税、建物は課税という扱いになる

事業者が不動産を譲渡する場合、土地は消費税がかからず建物は消費税がかかります。そのため、建物と土地を一括譲渡した場合は、土地と建物の価格を区分する必要があります。

土地と建物が区分されていない場合の算出方法

建物の消費税を算出するには、売主と買主が納得できるよう土地と建物の価格を合理的に区分する必要があります。

区分には次の方法があります。

  • 譲渡時における土地と建物の時価の比率による按分
  • 固定資産税や相続税評価額をもとに按分
  • 土地や建物の原価をもとに按分

「土地や建物の原価をもとに按分」する方法は、原価に取得費・造成費・一般管理費・販売費・支払利子などを含みます。

この中でも「固定資産税や相続税評価額をもとに按分」する方法は、客観性が高くコストがかからないため使用されることが多いです。

まとめ

土地は、消費されるものではないため、売却時に土地そのものに消費税はかかりません。

ただし、売却時にかかる不動産会社へ支払う仲介手数料や司法書士へ支払う報酬、金融機関の一括返済する際する際に支払う手数料など事業者が提供するサービスには、消費税がかかります。

建物売却時の消費税は、前々年度の売上高が1,000万円以上の場合は事業とみなされ消費税が発生します。個人が不動産を売却する際は、消費税はあまり気にしなくてもよいですが、投資用の物件を複数売却する場合は、注意しましょう。

土地売却では大きな金額が動くため、かかる消費税も大きくなります。売却の際には、個人・事業の区分を考え、税金がかかるケースとかからないケースをしっかり把握しておきましょう。

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