住宅を買い替えるのにどのような税金がかかるのか、金額はどのくらいになるのかと気になっていませんか？実は買い替えの場合は、旧宅と新居の両方に税金がかかるケースとどちらか一方にかかるケースがあり、支払う時期も税金の種類によって異なります。さらに売主・買主両方の立場を兼ねるため、少し分かりにくい側面もあるのです。
そこで本記事では、住宅の買い替えにかかる税金を整理して解説します。減免措置や買い替え費用の節約ポイントなどについても紹介するので、既に買い替えを済ませた方はもちろん、買い替えを検討している方もぜひ参考にしてください。
住宅の買い替えにかかる6つの税金
まずは住宅の買い替えにかかる6つの税金を表にまとめてみました。
| 税金名 | 旧宅にかかる税金 （売主の立場） |
新居にかかる税金 （買主の立場） |
支払時期 |
| 譲渡所得税（所得税・住民税） | △（売却利益が出た場合） | – | 売却翌年の2～3月（確定申告） |
| 登録免許税 | △（抵当権抹消） | 〇（所有権保存／移転） △（抵当権設定） |
登記手続き時 |
| 印紙税 | 〇 | 〇 | 契約締結時など |
| 消費税 | 〇 | 〇 | 各費用の支払い時 |
| 不動産取得税 | – | 〇 | 新居購入から6ヶ月～1年半後 |
| 贈与税 | – | △（購入資金の援助を受けた場合） | 贈与翌年の2～3月 |
このように売主の立場と買主の立場でかかる税金が異なるため、ここで考え方を整理しておきましょう。
住宅の売却利益に譲渡所得税
譲渡所得税は、旧宅を売却して黒字（売却益）が出た場合にかかる所得税と住民税を合わせたもので、売却の翌年2～3月の確定申告の際に納付します。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税を求めるためには、最初に譲渡所得から計算します。譲渡所得とは、不動産を売却したことによって生じた所得のことです。不動産の売却で得る所得は分離課税のため、給与所得や事業所得などの他の所得とは分離して計算されます。また、譲渡所得を算出する際は以下の項目で計算します。
| 項目 | 説明 |
| 譲渡価額 | 旧宅の売却代金 |
| 取得費 | 次のいずれかの金額
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| 譲渡費用 | 仲介手数料、測量費、旧宅建物の取壊し費用など |
| 特別控除額 | マイホームを売却して売却益がある場合は最高3,000万円控除など |
上記の譲渡所得額を踏まえ、譲渡所得税を算出する式は次の通りです。
この際の税率は所有期間によって異なるため、不動産の要件はどちらが当てはまるのかを確認しましょう。
| 区分 | 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | 軽減税率の特例 |
| 所有期間（売却年の1月1日現在） | 5年以下 | 5年超 | 10年超 |
| 税率（居住用） | 39.63％ （所得税30.63％＋住民税9％） |
20.315％ （所得税15.315％＋住民税5％） |
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| 税率（非居住用） | 同上 | 同上 | 20.315％ （所得税15.315％＋住民税5％） |
譲渡所得税について、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
住宅の登記手続きで登録免許税
登録免許税は登記手続きをするときにかかる税金で、現金や登記申請書に収入印紙を貼って納付します。住宅の買い替えの場合は次の表にある登記が必要です。
新居購入の場合は床面積50平米以上の居住用の住宅で、新築または1年以内の登記などの要件を満たせば軽減税率が適用されます。
| 登記の種類 | 必要なケース | 計算方法 | 軽減税率 |
| 抵当権抹消登記 | 旧宅の住宅ローンを完済した場合 | 1,000円×不動産の件数 | ｰ |
| 所有権保存登記 | 新築住宅を購入した場合 |
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建物：2022年3月31日までに取得した場合は0.15％ |
| 所有権移転登記 | 中古住宅を購入した場合 |
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| 抵当権設定登記 | 新居を購入するにあたり住宅ローンで借り入れした場合 | 借入額×0.4％ | 2022年3月31日までに取得した場合は0.1％ |
抵当権抹消の際にかかる登録免許税について、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
売却や購入の契約書で印紙税
印紙税はいわゆる収入印紙代です。住宅の買い替えの場合は旧居・新居の不動産売買契約書や領収書に、新居購入で住宅ローンを利用したときは金銭消費貸借契約書などに収入印紙を貼ります。
そしてこの際の税額は文書に記載された金額に応じて変わります。例えば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合は印紙税額20,000円、5,000万円を超え1億円以下の場合は印紙税額60,000円という具合です。なお2022年（令和4年）3月31日までに作成された不動産売買契約書では、税額が軽減されます。詳しくは下記の国税庁のページを参照してください。
“参考：国税庁｜不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書”
“参考：国税庁｜不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置”
買い替えの手続きで利用したサービスに対する消費税
住宅を買い替えたときの消費税は、次の表のように課税されるものと課税されないものがあります。
| 消費税が課税 | 消費税が非課税 |
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買い替え先の住宅に不動産取得税
不動産取得税は不動産を取得したときに都道府県が課税する税金で、不動産の購入だけなく新築や増築、改築、交換、贈与などでも課税されます。取得日から30日以内に不動産がある都道府県に申告し、6ヶ月から1年半後に届く納税通知書を用いて金融機関などで納付します。
不動産取得税の計算式は次の通りです。
ただし2024年（令和6年）3月31日までは次の軽減税率が適用されます。
| 区分 | 土地（住宅） | 土地（非住宅） | 家屋（住宅） | 家屋（非住宅） |
| 軽減税率 | 3% | 3% | 3% | 4% |
一定の要件を満たす住宅は不動産取得税の軽減制度が利用できるので、所轄の都道府県の公式サイトを確認してみましょう。例として東京都主税局の不動産取得税のページを参照してください。
中古住宅の不動産取得税について、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
住宅の買い換え資金の援助で贈与税
贈与税は新居の住宅取得資金を援助してもらったり、新居の土地や建物を譲ってもらったりしたときなどにかかります。ただし1年間（1月1日～12月31日）に贈与を受けた財産の合計額が、110万円以下であれば贈与税はかからず申告も不要です。
贈与税には次の2種類があります。
| 区分 | 暦年課税 | 相続時精算課税 |
| 計算方法 |
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（贈与者が亡くなったときに、相続財産に生前贈与した分を合算して相続税を課税） |
| 要件 |
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| 申告時期 | 申告期間（贈与翌年2～3月）に申告書を提出・納税 | 申告期間（贈与翌年2～3月）に申告書を提出 |
※年齢は贈与年の1月1日時点
土地や建物を贈与した場合は、原則として相続税評価額で計算します。暦年課税、相続時精算課税のいずれの場合も軽減措置があるので、国税庁のページを確認するとともに税理士に相談するのがおすすめです。
贈与税について、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
相続税評価額について、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
住宅の買い換えで使える税金の特例や控除
続いて住宅の買い換えで利用できる税金の軽減措置を紹介します。
| 軽減措置 | 軽減される税金 | 旧宅にかかる税金 （売主の立場） |
新居にかかる税金 （買主の立場） |
申請方法 | 適用期限 |
| 3,000万円特別控除の特例 | 譲渡所得税 | 〇 | – | 確定申告 | – |
| 所有期間10年超軽減税率の特例 | 譲渡所得税 | 〇 | – | 確定申告 | – |
| 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 | 譲渡所得税 | 〇 | – | 確定申告 | 2021年12月31日 |
| 買い換え特例 | 譲渡所得税 | 〇 | – | 確定申告 | 2021年12月31日 |
| 住宅ローン控除 | 所得税・住民税 | – | 〇 | 年末調整または確定申告 | 2021年9月30日/12月31日 |
ひとつずつ詳しく見ていきましょう。
住宅の売却で利益から最大3,000万円控除
旧宅がマイホームであれば、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例で、売却翌年の2～3月に確定申告すると特例が受けられます。
詳しい要件や併用できない軽減措置などについては、国税庁のページをご覧ください。
住宅の所有期間が10年超えで軽減税率の特例
旧宅の所有期間が売却年の1月1日時点で10年を超えていれば、譲渡所得税の軽減税率が適用される特例で、3,000万円特別控除の特例と併用できます。適用させるためには売却翌年の2～3月に確定申告が必要です。
・譲渡所得6,000万円以下の部分の税率：14.21％（所得税10.21％＋住民税4％）
・譲渡所得6,000万円超の部分の税率：20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）
※所得税率は復興特別所得税分を含む
なお家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から売買契約締結日までに、敷地を貸駐車場などにしていると適用できません。国税庁のページに詳しい要件が記載されているので、チェックしてみてください。
売却で損失が出たら損益通算
譲渡所得税は分離課税といって、本来は他の所得とは分離して計算されるのが原則です。しかしマイホームの買い換えの際に、旧宅の売却で赤字（譲渡損失）が出た場合は、他の所得と相殺（損益通算）できる特例があります。
・課税所得＝総所得金額ー控除金額
・総所得金額＝給与所得＋事業所得＋不動産所得など＋譲渡所得の譲渡損失分（赤字）
さらに損益通算しても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除（繰越控除）できます。
ただしこの特例が適用されるのは旧宅の売却が2021年（令和3年）12月31日までです。詳しい要件については国税庁のページをご覧ください。
売却損が出たときの節税対策について、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
売却利益の税金を先送りする買い換え特例
不動産の売却利益（譲渡益）が出た場合は、その譲渡益に応じた譲渡所得税を納付する必要がありますが、税額が大きくなるため負担になってしまいます。そこで、マイホームを買い替えた場合は旧宅の売却年分は課税されずに、新居を将来売却したときまで先送りできる特例があります。
この特例は非課税・減税となるわけではないということと、旧宅の売却が2021年（令和3年）12月31日までと期限があることに注意が必要です。詳しい要件については国税庁のページをご覧ください。
買い替え特例について、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
長期間節税できる住宅ローン控除
住宅ローン控除とは、10年以上の住宅ローンを組んで住宅を購入・建築・増改築・改修などをしたときに、年末のローンの残高に応じて所得税や住民税が軽減される制度です。正式名称は住宅借入金等特別控除といいます。
住宅ローン減税は税額控除といって、所得税額を計算したあとでその税額から直接控除額が差し引かれます。さらに所得税から控除しても、なお控除しきれない額は住民税から控除される仕組みです。
| 税金 | 控除額 | 控除限度額 |
| 所得税 | 住宅ローンの年末残高×1%(a) | 40万円(b) |
| 住民税 | 控除可能額（(a)(b)のうち小さいほうの額）ー住宅ローン控除適用前の所得税額 | 13万6,500円 |
住宅ローン控除を受けるための要件は物件の種類によって異なります。また控除が受けられる期間は通常10年ですが、2019年に消費税率が10％になったことに伴い、2019年10月1日から2020年12月31日までに入居した場合は13年に延長されます。2021年には契約期限と入居期間が延長され、要件も緩和されていますが、詳しくは以下を参照してください。
| 物件の種類 | 契約期間 | 入居期限 |
| 注文住宅 | 2020年10月1日～2021年9月30日 | 2022年12月31日 |
| 分譲住宅 | 2020年12月1日～2021年11月30日 | 2022年12月31日 |
| 中古住宅（売主が事業者の場合） | 2020年12月1日～2021年11月30日 | 2022年12月31日 |
| 中古住宅（売主が個人の場合） | – | 2022年12月31日 |
住宅ローン控除について、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
また住宅取得費用にかかる消費税が軽減される、国土交通省のすまい給付金の対象になる可能性があります。注文住宅の新築の場合は契約が2021年（令和3年）９月30日まで、分譲住宅・既存住宅取得の場合は契約が2021年11月30日までとなっているので、あわせてチェックしてみてください。
すまい給付金について、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
住宅の買い換えで税金・費用を節約する6つのポイント
住宅の買い換えには大きな費用と税金がかかります。しかし正しく手続きをして、やり方を工夫することで節約できます。ポイントは次の6つです。
- できるだけ正確な取得費を計上する
- 売却の売買契約書の持分はコピーにする
- 抵当権抹消登記の手続きを自分で行う
- 旧宅はリフォームしないで売却する
- 支払い済みの費用を取り戻す
- 住宅の売却と購入を同時に進める
ひとつずつ詳しく見ていきましょう。
できるだけ正確な取得費を計上する
旧宅の売却にかかる譲渡所得税を求める際に取得費を計上しますが、正確な費用で計上することで譲渡所得税の節約ができます。当時の契約書や領収書などの資料を探し、できるだけ正確な取得費を計上しましょう。
旧宅の購入代金や仲介手数料が不明の場合は、次の計算式で概算取得費を求めます。
この場合は実際の取得費よりも金額が少なくなることがあり、譲渡所得税が高くなる可能性があります。取得費が分かる資料が見つからなくても、合理的な計算なら認められることもあるので、取得費がわからない場合は税理士に相談してみましょう。
旧宅売却の売買契約書の持分はコピーにする
旧宅売却の売買契約書の持ち分をコピーにすると印紙税の節約が可能です。不動産売買契約書は売主用と買主用2通を作成し、それぞれ収入印紙を貼ります。その費用は売主と買主で折半しますが、買主用として原本を1通作成して売主用はコピーにすれば、収入印紙は1通分で済むので売主も買主も印紙税を節約できます。
ただし契約書の1通をコピーにすることに法的な問題はありませんが、トラブルが起きた場合は原本とコピーの間に食い違いがあると、コピーの証拠力は劣るので注意が必要です。
“参考：公益財団法人不動産流通推進センター｜売買契約書の原本を１通だけ作成することの是非”
抵当権抹消登記の手続きを自分で行う
旧宅の住宅ローンを完済した場合は抵当権抹消登記が必要ですが、司法書士に依頼せずに自分で手続きすると、司法書士に支払う報酬や消費税が節約できます。
なお新居の住宅ローンを組んだ場合の抵当権設定登記は、金融機関指定の司法書士が手続きをすることが一般的です。
抵当権抹消登記の手続きについて、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
旧宅はリフォームしないで売却する
少しでも見栄えを良くして買い手を見つけようと旧宅をリフォームする方もいますが、これはあまりおすすめできません。リフォームに多額の費用をかけても回収できないことが多いためです。
あえて古い家を購入して、自分の思い通りにリフォームやリノベーションをしたいという買い手も増えているので、自分で整理整頓や清掃する程度で構わないことも多いです。もし気になるようであれば、建築士によるホームインスペクション（住宅診断）を受けてみましょう。
ホームインスペクションについて、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
支払い済みの費用を取り戻す
旧宅に関する支払い済みの費用は返戻してもらいましょう。例えば、火災・地震保険は売却するときに解約し、保険会社から保険料の払い戻しをしてもらいます。
また固定資産税・都市計画税、マンションの管理費などは日割り計算して、引き渡し後分は買主に負担してもらいましょう。
火災保険の解約について、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
住宅の売却と購入を同時に進める
家の住み替えには大きなお金がかかるので、少しでも費用を抑えるために段取りの良いスケジュールを組むことが大切です。特に旧居の売却と新居の購入を同時進行で進めると、仮住まいの必要がなくなるため費用をぐっと抑えられます。
仮住まいは引っ越し費用や家賃、交通費などの負担が大きくなるので、やむを得ない場合に限って利用するのがおすすめです。
家の買い替えについて、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
住宅の買い替えで注意するべきポイント
最後に住宅の買い替えで注意するべきポイントを3つ紹介します。
- 旧宅は売却価格の相場を調べてから売却
- 新居は老後を考えて選択
- 収入の低下を考えてローンを組む
買い替えの検討を始めた方は特に知っておきたいポイントです。
旧宅は売却価格の相場を調べてから売却
旧宅の売却活動を始める前に自分で売却価格の相場を調べておきましょう。「だいたいこのくらいの値段かな」という程度で構いません。不動産会社や買主などと交渉するときに、自分の家がいくらぐらいなのかを知っておかなければ、相手のペースで話が進んでしまいます。
相場を調べる方法はいくつかありますが、不動産会社の査定を受ける場合は少なくとも3社以上に依頼しましょう。その際は一括査定サイトや自動査定・AI査定を利用すると便利です。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
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相場の調べ方について、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
一括査定サイトについて、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
マンションの自動査定・AI査定について、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
新居は老後を考えて選択
新居は老後の生活も考えて選びましょう。定年後や老後の生活では通勤の必要がなくなり、子どもが独立して家族の人数も減るなど、現役のときとは大きく変わります。
戸建てとマンションのどちらが合っているか、買い物や通院に不便がなく、子・孫・友人を招きやすい立地か、広すぎず狭すぎない広さと間取りかなど、家族のライフイベントも考慮しながら選びましょう。住宅に詳しいファイナンシャル・プランナー（FP）に相談するのもおすすめです。
新居の選択について、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
収入の低下を考えてローンを組む
新居の購入に住宅ローンを利用する場合は、収入が低下することも考慮する必要があります。さらに住宅ローンには年齢制限があるため、長期のローンが組めないことも考えられるでしょう。
また定年後や老後に年金収入だけになると、ローン返済の負担が大きくなり家計に影響を与えます。病気やけがのリスクも高くなるため、若い頃には考えられなかった費用の負担も想定する必要があります。新居の選択とあわせてFPに相談するとよいでしょう。
定年後・老後の住宅ローンについて、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
まとめ
住宅の買い替えにかかる税金は旧宅と新居の両方にかかる場合と、どちらか一方にかかる場合があります。支払時期も税金の種類によって異なるため、旧宅の売却と新居の購入を同時進行する際は混乱しないように注意しましょう。
また住宅の買い替えにかかる費用を節約することが、税金の節約にもつながります。本記事を参考にして減免措置や節約術を駆使し、家の買い替えを成功させてください。
不動産売却の税金については、次の記事でも取り扱っていますのでぜひご覧ください。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
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