土地売却では様々な経費が掛かりますが、その中でも仲介手数料がいくらになるのか気になる方も多いでしょう。手数料と聞くと金額も大きく、「税金の計算のように難しいの？」と不安を持つかもしれません。しかし、不動産会社に支払う手数料に関しては一定のルールを元に金額が設定されるため、仕組みを理解すれば難しいものではありません。
本記事ではそんな土地売却にかかる手数料の仕組みと計算方法を解説します。さらに手数料を抑えるコツについてもご紹介するので、もし売却にかかる費用を軽くしたいという方はぜひご覧ください。
土地売却にかかる手数料に関する基礎知識
まずは土地売却にかかる手数料とは何なのか知っていきましょう。基本的に土地売却では多少なりとも手数料は諸経費の一つとして掛かってしまうため、総体的に取引にかかる費用として計画しておくことが必要です。そのためにもまずは仕組みを知って理解を深めていきましょう。
土地売却にかかる手数料とは
土地売却にかかる手数料とは、一般的に不動産会社に支払う仲介手数料のことを指します。不動産会社と仲介契約(媒介契約)をして、売買契約までに繋がった際に成功報酬として初めて支払うものです。つまりこれらは例えば不動産会社が宣伝活動などを行ってきていても、売主が売買契約を結ばなければ支払い義務は生じません。
また、もし売買契約をしても契約に不都合が生じて解除された場合には、理由によっては半額程度の仲介手数料を支払わないといけない場合もあるため、その点は注意が必要です。
不動産売却の基礎知識についてさらに詳しく知りたい人はこちらの記事もご覧ください。
仲介手数料の上限額
じつは不動産会社が売主に請求できる仲介手数料はあらかじめ法律上で上限額が決まっています。具体的には宅地建物取引業法の第46条において以下のように定められています。
第四十六条
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
２ 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
３ 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
４ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
”引用:e-gov法令検索「宅地建物取引業法 第46条 報酬」”
わかりやすくまとめると宅地建物取引業法において、国土交通大臣が制定した上限額を超える仲介手数料(報酬額)を不動産会社は受け取ってはいけないということです。この法律は悪徳業者が根拠のない不正な報酬を請求することを防ぎ、不動産取引が公正に取引されることを目的に制定されています。
つまり逆を言えば、上限額を超える請求をしてきた場合は少なからず信用できない業者である可能性があると言えるでしょう。売主はあくまでも上限額を超える仲介手数料を請求されても、支払う義務はないということを頭に留めておいてください。詳しい上限額については計算方法と共に後述するのでぜひ合わせてご確認ください。
仲介手数料が発生するタイミング
土地の売却では以下のような手順で売却に進みます。
- 不動産会社を選ぶ
- 不動産会社と仲介契約(媒介契約)を結ぶ
- 土地の売却活動
- 売主と買主の売買契約
- 売却金の受領と受け渡し
この中で仲介手数料が発生するタイミングは、売主と買主が売買契約を結ぶ時です。また、この際には売買契約を締結する際に手数料の半額、最終的に土地の売却金を受け取った際に残りを支払うことになります。これらのタイミングは行政庁の指導の下決まっているため、業者と売主はそれぞれ支払いを守らなければいけません。
仲介手数料の支払い方法
売買契約をして仲介手数料を支払うことになった場合には、売主・買主はそれぞれに仲介を依頼した不動産会社に現金払いで手数料を支払うことが一般的です。銀行振込みでも支払えることも多いですが、その場合には追加で振込手数料が掛かってしまうため注意してください。
また、不動産会社によっては様々な決済方法があるため、あらかじめ問い合わせて確認しておくことがおすすめです。
土地売却にかかる手数料の計算方法
土地売却にかかる仲介手数料は以下の売却価格ごとに上限額が設定されており、それぞれに計算方法が異なります。
- 売買価格が200万円以下の場合
- 200万円超400万円以下の場合
- 400万円を超える場合
- 売買価格が2,000万円の場合の仲介手数料
それぞれの価格ごとに価格に対して3％～5％＋消費税の手数料を支払っていくことになります。そのため、もし事前に正確な手数料を把握したい場合は、土地の正確な査定額を照らし合わせてみましょう。査定額がわかれば、おおよそかかる手数料も予想できるはずです。
ここからは各売却価格ごとの具体的な上限額の計算方法をご紹介します。
売買価格が200万円以下の場合
土地の売却価格が200万円以下の場合の仲介手数料は、全体の5％までが上限額に相当します。その場合の計算方法は以下の通りです。
200万円超400万円以下の場合
土地の売却価格が200万円超400万円以下の場合は、仲介手数料は全体の4％までが上限額です。その場合の計算方法は以下のようになります。
400万円を超える場合
土地の売却価格が400万円を超える取引の場合は、仲介手数料は全体の3％までが上限額です。その場合の計算方法は以下の通りです。
売買価格が2,000万円の場合の仲介手数料
これらの計算方法を元に例えば土地の売却価格が2,000万円と仮定して計算してみましょう。土地の価格が2,000万円ということは400万円を超える取引となるため、価格の3％＋6万円＋消費税が手数料の上限となります。
そのため、当てはめて計算をしてみると以下のようになります。
このように2,000万円の土地を売却した場合には、約73万弱の手数料がかかる計算となります。全体の数パーセントとはいえ、土地の売却ではそれなりに大きい額を支払う必要があるのが見えてきたのではないでしょうか。
土地売却にかかる手数料を抑えるには
ここまでで土地の売却では仲介手数料がそれなりに負担となることが見えてきました。そこで「手数料を抑えることはできないの？」と思った方も多いでしょう。結論から言うと、じつは売却にかかる仲介手数料は多少抑えることができます。宅地建物取引業法で定められているのはあくまでも上限額なため、場合によっては手数料が安く済ませられる可能性があるのです。
具体的に手数料を抑えるには以下の方法が有効です。
- 値引きを交渉する
- 仲介手数料の安い不動産会社を選ぶ
土地売却では扱う金額もかなり大きいことがほとんどなため、仲介手数料を抑えられるなら後々利益が大きくなります。それぞれの方法を確認して、仲介手数料を少なくできるように積極的に動いていきましょう。
値引きを交渉する
仲介手数料は全ての不動産会社でできるとは言えませんが、状況によっては値引き交渉することが可能です。状況として挙げられるのは、以下のようなケースです。
- 同じ不動産会社を介して売主と買主が契約する場合
- 新築物件を契約する場合
例えば同じ不動産会社で売主と買主が契約する際には、会社は両者から仲介手数料をもらうことができるため、値引き交渉に応じてくれる場合があります。
また、新築物件の場合は企業から必ず手数料をもらえるため、買主の仲介手数料を値引きしてくれる可能性があります。そのため、もし土地売却と共に物件を購入する予定なら、そちらで手数料額を抑えられる可能性があるでしょう。
とはいえ仲介手数料は安いほど良いというわけではありません。あくまでもこの手数料には営業費が含まれているため、安すぎる設定だと売却活動に影響することもあります。
そのため、こちらも仲介手数料を抑えつつ業者にとっても特がある、専属専任媒介契約を結ぶなど交渉材料を用意して値引きを狙うことがおすすめです。
また、不動産の仲介手数料を値引きする方法についてはこちらの記事でも詳しく解説しています。コツを知りたい人は合わせてご覧ください。
仲介手数料の安い不動産会社を選ぶ
不動産会社によっては自社を選んでもらうために値引きを積極的にアピールしている業者もあります。例えば仲介手数料を半額や無料にしてもらえる場合もあるため、そのような不動産会社を探して土地売却をするという手もあります。その場合には仲介手数料が安くてもしっかりと売却活動をしてくれるか、口コミなどを調べて信頼性を確かめてみてください。
そもそも法律上で不動産業者は顧客が円滑に取引を行う手助けをしなければいけないと明記されているため、あくまでも業者は手数料に関わらず売却活動をきちんと行う義務があります。そのため、その点をしっかりと守って営業を行っている不動産会社なら信頼に値すると言えるでしょう。
仲介手数料無料で不動産売却をする方法についてはこちらの記事もおすすめです。
安くできる理由は？
仲介手数料が安くできると言っても、理由がわからないと不安を感じる方も多いでしょう。じつは不動産会社が仲介手数料を安くできる理由は上限額が定価として定着した背景、そして売却活動に費用があまり掛かりにくいという理由があります。
前述したように宅地建物取引業法の第四十六条では、仲介手数料の上限額が定められています。そのために不動産会社はその上限額を報酬の定額として扱うことが一般的になり、そもそも上限いっぱいの設定をされているために、値引きをしても利益が出るようになっているのです。
また、不動産会社の売却活動は現在インターネットが主体となっており、自社のサイトやSNSを活用してアピールするために費用も掛かりにくくなりました。さらに実店舗を必要以上に持つメリットも少なく、大手でも店舗数を縮小していることも多くなっています。このような費用が抑えられるようになったことで、不動産会社も手数料を安くできるようになっています。
土地売却で手数料以外にかかる費用・税金
土地の売却では仲介手数料以外にも様々な費用や税金が掛かります。合わせて諸経費だけでもそれなりの金額になるため、必ず事前に把握して資金計画に盛り込んでおくことが大事です。手数料以外でかかる費用と税金は、具体的には以下のものが挙げられます。
- 土地の登記にかかる費用
- 譲渡所得税と住民税
- 土地の測量費用
これらの経費は取引が進めば次々と支払わないといけなくなるため、慌ててしまわないようにしましょう。次にそれぞれの費用を詳しく解説していきます。
売買契約書にかかる印紙税
売買契約時にはその契約書に印紙税が掛かります。この印紙税は売買契約書に収入印紙を貼付し、納付するものです。また、納付額については以下のように契約金額により異なります。さらに2022年3月31日までに作成された、売買契約書は軽減税率が適用されるので照らし合わせて確認してみましょう。
| 契約金 | 税率 | 軽減税率 |
| 100万円以上500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円以上１,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円以上5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円以上1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円以上5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円以上10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
土地の登記にかかる費用
土地を売却する際にもし抵当権が設定されている場合には抵当権抹消登記が必要です。また、もし抵当権が設定されていなくても所有権を移転する必要はあるため、所有権移転登記をすることになります。これらの登記の変更では登録免許税が掛かり、不動産の評価額によって支払う費用が異なります。
費用は以下のように計算していきましょう。
譲渡所得税と住民税
次に土地の売却で利益が出たのなら、譲渡所得税と住民税を支払うことが必要です。所得の計算は売却価格から、取引に掛かった諸経費を差し引いて計算します。
所得は以下のように計算しましょう。
この際には不動産の所有期間によって短期か長期か分類され、適用される税率が異なるため注意してください。住民税もこの所有期間と譲渡所得額で額が決定することになります。
| 種類 | 期間 | 税率 |
| 短期譲渡所得 | 所有期間5年以下の土地と建物 | 39.63%(所得税30.63% /住民税 9%) |
| 長期譲渡所得 | 所有期間5年以上の土地と建物 | 20.315%(所得税15.315% /住民税 5%) |
土地の測量費用
土地を売却する際は敷地の境界線を明確にしなければいけません。そのため、土地の測量費用は資金計画に盛り込む必要があるでしょう。測量が必要になる際には土地家屋調査士に依頼することになります。依頼費用の相場は約35～45万円程度が目安です。
このように土地の売却では測量費用を含め多くの諸経費が掛かります。全てを合わせると数十万～数百万円になることもあるのでしっかりとそれぞれの費用を計算しておくと安心でしょう。
土地売却でかかる費用については以下の記事でも解説しています。気になる方は合わせてご覧ください。
土地売却にかかる手数料の注意点
最後に土地の売却でかかる手数料についての注意点をご紹介します。仲介手数料は上限がありますが、割引などは不動産会社によっては可能であるのは前述した通りです。しかし、安くしてもらえるといっても、それだけに気を取られてしまうと損をしてしまうこともあるため注意が必要です。具体的な注意点は以下の4つが挙げられます。
- 安さだけで業者を選ばない
- 値引き交渉にはデメリットがあることを理解しておく
- 実費を請求される場合もある
- 契約解除する場合は半額を支払う必要がある
それぞれの注意点ごとに詳しく見ていきましょう。
安さだけで業者を選ばない
「仲介手数料がとにかく安ければ得でしょ？」と安さだけで業者を選ぶのは避けてください。何故ならこのような仲介手数料の割引キャンペーンなどでは、売却活動費や人件費を削っている業者もいるためです。そのため、手数料の安さだけで選ぶのではなく、どのような根拠で割引を行うのか、信用できる業者なのか、よく見極めることが大切です。
仲介業者の選び方についてはこちらの記事もおすすめです。
値引き交渉にはデメリットがあることを理解しておく
もし仲介手数料を値引き交渉する場合には、以下のようなデメリットがある可能性があります。
- 対応が悪くなる恐れがある
- 土地の売却で優先してもらえない
- 売却活動費がかけられない
手数料には広告費や人件費が含まれているため、値引きをすると費用が割けなくなってしまいます。そのため担当者の対応が悪くなったり、広告費用もかけられなくなってしまう恐れがあるのです。さらに仲介手数料を割引されている分、他の顧客と優劣を付けて扱われる恐れもあります。
だからこそ手数料を割引する場合には、その点をあらかじめ留意しておくようにしましょう。
実費を請求される場合もある
仲介手数料に関連して売却活動によっては例外的に実費を請求される場合もあります。それは以下のような場合です。
- 希望する広告へ掲載依頼をする場合
- 遠方の購入希望者に交渉しに行く場合
このように売り主が希望する雑誌などに広告掲載をして欲しい際や、遠方の購入希望者に交渉しに行ってもらうためなどでは実費が請求されます。つまり通常の業務以外で売主が自ら希望して依頼することは手数料以外に費用が別途かかるということです。上記のような特別な対応を担当者に依頼する場合は、どの程度費用がかかるのかあらかじめ確認しておきましょう。
契約解除する場合は半額を支払う必要がある
仲介手数料は売主と買主が売買契約をして初めて発生します。しかし、契約をした後に何らかの理由で契約を解除することもあるでしょう。そのような場合は仲介手数料の半額を支払う必要があります。例えば自身の都合が悪くなって売るのを辞めたいといった場合は個人の理由で取引を辞めることになるため、手数料を支払う義務が生じるのです。
また、もし売主・買主の個人の都合ではなく、責任がない場合はたとえ売買契約を解除するとしても仲介手数料を支払う義務はないので覚えておきましょう。
まとめ
本記事を通して土地売却にかかる仲介手数料の構造が理解できたのではないでしょうか。
手数料は成功報酬として売買契約時に不動産会社に支払わなければいけません。支払う際は価格に対して3％～5％＋消費税の手数料を支払うこととなり、土地売却で出る利益を想定してもそれなりの金額になってしまいます。
そのため、もし仲介手数料を少しでも抑えたいと思った場合には、割引キャンペーンを実施している不動産会社を選んだり、値引きしてもらえるか交渉してみると良いでしょう。その際はご紹介したポイントや注意点を留意しつつ、信用できる不動産会社を選ぶようにしてください。
