開発許可とはをわかりやすく紹介！土地活用するためにスムーズに申請

土地を資産化するため様々な活用法がありますが、自身が所有している土地だから自由に開発を進めてもよいと思っていませんか。実は土地によって開発をする場合は許可が必要になります。許可なく進めてしまうと罰則や建物の除去もあり得ます。

そこでこの記事では、開発許可の基本的なことから、許可の申請方法や失敗しない方法について解説します。土地活用でトラブルを起こさないため、ぜひ参考にしてください。

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開発許可とは

そもそも開発許可とは、どのような制度なのでしょうか。購入段階でお金がかかって毎年税金まで支払っているのに、開発に許可まで必要なのは不条理に思えます。納得をするため、まずは制度がある理由や開発の定義から見ていきましょう。

市街地の開発をコントロールする制度

土地の所有者が好き勝手に開発を進めたら、どのような街ができてしまうのか想像してみてください。中心街となる地域がなくなったり、住宅が多い地域に広い工場があったりして、住みにくい街になってしまいます。

そこで土地は地域ごとに区域区分という線引きで、利用用途を制限しています。開発許可は、無秩序な開発を防ぎ住みやすい街を形成するために、区域区分を担保として開発をコントロールする役割があります。

用途地域ごとの制限を一覧で紹介しているこちらの記事もおすすめです。

「用途地域ごとの制限を一覧で紹介！理想の土地を見つけて家を建てる！」

許可が必要になる開発の定義

土地の利用用途で何にでも許可を必要としていては、申請に膨大な手間がかかってしまいます。この制度で許可が必要な開発とは、次の3つが該当します。

• 建築物の建設
• 第1種特定工作物の建設
• 第2種特定工作物を建設するための土地区画の変更

建築物の判定は厳しく、屋根と柱・壁から成り立っていたら開発許可が必要です。基礎工事が不要のユニットハウスやコンテナ、テントでも建築物となります。

第1種特定工作物とは、コンクリートやアスファルトのプラント、危険物の貯蔵や処理をする施設のことです。第2種特定工作物はゴルフコース、1ha以上のレジャー施設・競技場のことを指します。土地区画の変更とは、農地を宅地にしたり、広い土地を分譲住宅にするため道路を新設したりする行為です。

個人の土地活用では、建築物を建設するための開発許可がメインです。ゴルフコースやレジャー施設の開発は、広大な土地や山を所有している人なら関係があるでしょう。

開発許可の違反をした時の罰則

許可が必要な土地で勝手に開発を進めると、都市計画法という法律の違反になります。監督処分の対処になると、使用禁止になったり建物の除去を求められたりします。

監督処分の対象は、建築物を建てた人だけでなく、違法な建築物があると知りながら土地を購入した人も含まれます。購入する土地に小さくても建築物がある場合は注意しておきたいです。

土地の区域別の規制対象となる開発の規模

規制の対象は区域区分によって規模が異なり、次の5つに分類されています。

• 市街化区域：1,000㎡（3大都市圏の既成市街地や近郊整備地帯では500㎡）以上
• 市街化調整区域：全ての開発
• 非線引き都市計画区域：3,000㎡以上
• 準都市計画区域：3,000㎡以上
• 都市計画区域・準都市計画区域外：1ha以上

市街化区域や非線引き都市計画区域、準都市計画区域では、条例により300㎡まで引き下げられている場合があります。規模が大きくても、公共性の高い図書館や公民館であれば規制の対象外です。

開発許可を判断する2つの基準

申請をすると開発の許可が下りるということは、判断するための明確な基準があります。詳細は、都市計画法で定められている次の2つについて解説していきます。

• 防災措置や施設の整備を判断する技術
• 市街化調整区域だけで使われる立地基準

防災措置や施設の整備を判断する技術

防災上で安全な街を形成するため、道路や公園、給排水施設の確保が必要です。都市計画法の第33条で、これらの確保ができるかどうかを次のような基準で判断されます。

• 区域区分の用途に適しているか
• 開発区域の規模や形状が防災の妨げにならないか
• 排水路により周囲に被害が出ないか
• 開発により地盤沈下や崖崩れが起きないか
• 開発区域内での植物の生育や騒音・振動に配慮しているか
• 近隣の土地開発の妨げにならないか

基準の細かい部分は、土地を自身の居住用で開発するのか業務用で開発するのかでも変わってきます。さらに条例でも規制が入るため詳細を知るには、自治体の技術基準はどのように定めているのかから確認した方がよいです。開発をしたい土地がある自治体の公式HPから、技術基準の規定を調べましょう。

市街化調整区域だけで使われる立地基準

防災に関する基準をクリアしていても、市街化調整区域ではさらに立地の基準も定められています。近隣住民の日常生活に関わるもので、次のような基準が都市計画法第34条で定められています。

• 診療所や社会福祉施設は利用者を考慮して適切な立地
• 日常に必要な小売店や修理工場は一定の距離を離れている
• 第1種特定工作物は当該区域内で取れる原料を使う
• 処理加工は周辺区域の生産物を50％以上使う
• 国などの助成を受けた開発では、市街化調整区域の立地がやむを得ない場合に許可
• 危険物の貯蔵で、火薬類取締法の許可や自治体の同意が得られるか

市街化調整区域にある土地に家を建てたい人は気にする必要はなく、何か商売を始めようとしている人は、立地基準を詳しく確認しておきましょう。

開発許可が必要な土地活用例

開発許可が所有している土地で必要なのかどうかは、法律や条例を熟知していないと簡単に判断はできません。そこで、具体的に開発許可が必要な例を3つ紹介します。

いずれも無断で進めては損失が大きいものばかりです。上記で紹介してきた開発の規模や基準を踏まえて、詳細を見ていきましょう。

市街化区域で分譲住宅のため道路の設置

市街化区域に広い土地を持っている場合、制限が引き下げられていたら300㎡（約90坪）以上での開発は許可が必要になります。それより狭い土地なら問題ないですが、分譲住宅用に土地を分けるなら許可を申請することになります。

市街化区域に家を建てるときは接道義務というものを求められ、幅4m以上の道路に土地の間口が2ｍ以上接していないといけません。1面しか道路に面していない土地なら、区分けした奥の方の土地も接道義務を果たすため、道路を作る必要があります。

道路の新設は開発行為に当たるため、分譲住宅向けの区分けでは開発許可を得るようにしましょう。開発許可を避けたい人は、広い土地でアパートやマンションを始めるなら、道路は不要になります。道路分の土地も無駄にはならず、高さを活かして居住スペースを確保できるため利益も出しやすいでしょう。

市街化調整区域での福祉施設経営

市街化調整区域は農業や林業向けの土地で、市街化区域より割安で購入可能です。福祉施設のような広い土地を必要する活用法では、土地の安さは魅力的です。しかし市街化調整区域は基本的に建築物の建設は全て許可が必要な場所です。

高齢化社会のため、福祉施設の需要はますます高まり公益性があります。市街化調整区域でも開発許可は比較的下りやすいでしょう。通常の居住地としては利便性が悪くても、福祉施設であれば需要は期待できます。

農地などで既に市街化調整区域に土地を持っている人も、宅地にして業者に貸し出せば、長期で賃料を確保できます。福祉施設は長期の運営が前提のため、簡単に他の活用法に切り替えられないことには注意してください。

福祉施設での土地活用を検討しているなら、こちらの記事もおすすめです。

「遊休地で地域社会に貢献！土地活用としてのデイサービス施設を紹介」

「土地活用なら保育園で社会貢献！運営方法やメリデメ、開設手順まで攻略」

準都市計画区域で広い営業倉庫

営業倉庫とは、倉庫業を行うために必要な顧客の物品保管を目的とした建築物です。将来の開発に支障が出ないように制限が設けられた準都市計画区域では、3,000㎡以上の倉庫建設で開発許可が必要になってきます。

倉庫業で利益を伸ばすには、可能な限り保管スペースを確保しないといけません。営業倉庫の建築コストを考えると、狭い土地でビルを建設するより、広い土地で安いテント構造の倉庫を建設したほうがお得です。

開発許可を回避しようとすると、自治体によっては300㎡未満まで営業倉庫を小さくしないといけません。土地活用で利益を伸ばしたい人は、開発許可を取ってでも広い営業倉庫を確保した方がよいでしょう。

倉庫業の経営について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

「貸倉庫経営とは？経営形態・始め方など基礎から成功法まで総ざらい！」

また、土地活用法について迷っている方は、こちらの記事を参考に専門家へ相談するのをおすすめします。

「土地活用コンサルタント選び方とメリット4選！依頼できる内容も解説」

開発許可の申請方法

自身の所有している土地で、希望する活用法に開発許可が必要だった場合、どこにどのような書類を提出するのでしょうか。ここでは開発許可の申請先や、必要な書類について詳しく紹介していきます。申請をしてもすぐには許可が下りないため、土地の活用方法を決めているのなら、早めに準備をしておきましょう。

開発許可の申請先

開発許可の申請は、基本的に土地がある自治体の役所で受け付けています。担当の部署は、地域によって建築課や都市計画課など様々です。自治体の公式HPなどで手続きの案内がされているので、確認してください。

いきなり書類を作成しても、関係各署との協議や同意が必要な場合があるため、相談から始めた方が無難です。電話やメールでの問い合わせが用意されていても、込み入った話になりやすく、直接役所に行って相談をした方が余計な手間はかからないでしょう。

開発許可の申請が通った事例は、自治体に保管されている開発登記簿を閲覧することで詳細がわかります。記載されている建築物の用途や開発許可の内容は、土地活用の参考になるでしょう。開発登記簿の写しには手数料が数百円かかるため注意してください。

開発許可の申請で必要な書類

開発許可の申請をするには次の書類が必要になります。

• 開発行為許可申請書
• 公共施設の管理者の同意・協議書
• 土地や建物の権利者の同意書
• 土地や建物の権利者で開発に同意した人の印鑑登録証明
• 予定している建築物の概要書
• 設計の説明書
• 資金計画書
• 申請する人の業務経歴書
• 申請する人の納税証明書（前年度分）
• 工事を施工する人の建設機械目録・技術者名簿・工事経歴書
• 建設業許可証明書
• 建築物を設計した人の資格の証明書

代理人が申請をする場合は、追加で委任状を用意します。開発が自身の居住用であれば、設計の説明書は不要です。提出するときは正と副で2部用意し、自身用で控えもあった方がよいでしょう。

各自治体のHPでも必要書類は確認できますが、開発の種類によっては別途書類の提出を指示されることもあります。種類が多いため、チェックシートなどを作り何度か確認するのをおすすめします。

開発許可が下りるまでにかかる期間

提出した書類に不備がなければ、申請から2～3週間で開発許可は下ります。相談の段階からでは、2～3ヶ月はかかると想定しておきましょう。

また開発をする土地の広さによって、許可が下りるまでの期間に違いが出ます。ある自治体では5ha未満で30日、5ha以上で60日が標準の処理期間として設定されています。実際の処理実績は12日程度となっており、自身が申請したときにいつ許可が下りるかの予測は難しいです。

開発許可が一度下りていても、工事の完了検査で不適合となってしまうと、修正の工事が必要です。最後まで安心しないで、信頼できる業者に開発の依頼をし、途中経過の確認も自身で行ってください。

開発許可の申請で失敗しない3つの方法

開発許可の申請は、初めて土地活用をしようとしている人にとってハードルの高い作業です。必要書類の用意だけでも手間と費用がかかり、ミスをして何度も再提出をしていては、いつまで経っても目的の土地活用を始められません。そこで、申請に失敗しないために次の3つの方法を紹介していきます。

• 行政書士に依頼をする
• 許可申請の代行サービスを利用する
• 土地活用の業者に依頼する

行政書士に依頼をする

行政書士は、役所に提出する書類や権利関係の書類の作成を行ってくれる資格を持つ人で、開発許可の申請を依頼することができます。開発内容によっては道路や水路に関する申請も必要になり、行政書士に依頼していれば、スムーズに申請を通すことができるでしょう。

行政書士に開発許可の申請を依頼した場合、相場は30万～40万円です。事業用の申請で高額になりやすく、広い土地では90万円程度かかることもあります。内訳には司法書士への報酬、申請の手数料、必要書類のための諸経費が含まれます。

行政書士に依頼をして手続きが完了するまでの流れは、次のようになっています。

1. 行政書士への相談
2. 開発の事前調査
3. 開発の事前協議
4. 開発許可の申請
5. 工事の完了
6. 建築確認の申請

許可申請の代行サービスを利用する

開発許可申請の代行は、建築事務所や専門の代行サービスへ依頼することになります。市街化調整区域などで農地を宅地にして自宅を建てる予定なら、設計をしてもらう建築事務所に代行の依頼をすると、短期間で申請にこぎ着けられるでしょう。

代行サービスを利用した場合、事前調査で約5万円、申請で約30万円かかります。別途で役所に支払う手数料を請求されるため、トータルの費用は行政書士に依頼した場合と大きく変わりません。手続きが完了するまでの流れも同様で、相談から始まり事前調査や事前協議をしていきます。

土地活用の業者に依頼する

開発許可を得て土地活用を始めるまでの近道は、目的の土地活用を専門としている業者へ依頼して、引き渡しまでのサポートを受けることです。専門的な知識がなくても、開発許可が必要な土地活用を始めやすいです。

市場調査後にプランの設計や提案をしてもらえるため、開発許可が不要の土地活用が見つかるかもしれません。実際に工事をする業者への手配もしてくれるため、自身で段取りを立てなくてよくなります。

開発許可にかかる費用は、他の工事や申請の費用も含めて請求されます。事前に土地活用の収支までシミュレーションでき、開発の後悔はしにくくなるでしょう。

土地活用のサポート業者は、おすすめ9社をこちらの記事で紹介しています。ぜひ参考にして気になる業者で資料請求をしてください。

「【2024年最新】土地活用の会社を9社紹介！迷ったらプラン一括請求が◎専門家監修記事」

【Q&A】土地活用の開発許可

最後に、開発許可の申請を検討しだした人が疑問を抱く問題について解説していきます。全て専門家に任せきりで手続きの内容を理解しないのは、何かあったときに困ってしまいます。疑問は可能な限り解消して、手続きを進めましょう。

開発許可は土地の分筆で回避できるのか

市街化調整区域以外では、開発規模が許可のトリガーとなっています。分筆で土地を細かく分けてしまえば開発許可を回避でき、余計な出費を抑えられるのではと考えてしまいます。

しかしこれは開発逃れと呼ばれる脱法的な行為です。自治体は独自の体制でチェックを強化し、開発許可から逃げられないようにしています。無理をして開発逃れをしようとするよりは、許可を得ても利益がでる土地活用を検討した方が建設的です。

令和3年の法改正で何が変わったのか

開発許可の詳細を定めている都市計画法はよりよい方向に改正が加えられ、令和3年の法改正では次の3点が変わりました。

• 災害レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域や地すべり防止区域など）では開発の原則禁止
• 災害レッドゾーン内の建築物は安全な場所への移転で開発許可が下りる
• 市街化調整区域での開発の制限強化

改正内容が施行されるのは、令和4年4月1日からとなっています。改正に対応するため、開発許可を検討する時は国土交通省のホームページで最新情報をチェックするか、専門家に相談をしてアドバイスに従いましょう。

開発許可等不要証明書とは何か

開発許可等不要証明書とは、実行しようとしている開発が許可を必要しないものだと証明するための書類です。工事が終わり建築確認申請をするときに添付をします。

上記で紹介してきた条件や、自治体が独自に定めている条例などを確認して、開発許可等不要証明書の申請をしましょう。開発行為を判断するため、建物の図面や土地の公図など様々な書類が必要になります。

まとめ

土地活用で条件を満たした開発をするときは、自治体による許可が必須です。許可の申請をせず開発を進めてしまうと、監督処分となり建築物の除去を言い渡される場合があります。

開発許可の申請を自力で進めるのは、専門的な知識と用意する書類の多さで、現実的ではありません。専門家のサポートを土地活用の検討から受けて、開発許可をもらうのがおすすめです。

準備から許可が下りるまで2～3ヶ月かかることもあり、土地活用を決意した人はすぐに行動を始めましょう。

※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/