査定を受けるのは大切と分かっていても「不動産会社はどのような点を見て査定額を決定してる？」「査定を受ける前に準備した方がよいことは？」と気になっている人も多いのではないでしょうか。
不動産を売り出す際、売り出し価格と相場のバランスはとても重要なポイントです。この時、不動産会社へ査定を依頼し、査定額を元に売り出し価格を決定します。
ここでは不動産会社が査定を行う際に使う3つの方法、査定前に準備しておきたいことや注意点を紹介します。不動産査定をスムーズに受けて、損をしない不動産売却に繋げていきましょう。
不動産の査定方法
不動産を売却する際は、まずは不動産会社に問い合わせて不動産の査定の依頼を行います。査定とはその不動産を売却する際の売却価格を算出する作業であり、この不動産査定を行うことによって自らが所有する不動産の資産価値を把握できるようになります。
査定額は不動産会社により多少前後することがあるので注意が必要です。査定を依頼する際はどの不動産会社にお願いするのか時間をかけて検討し、できるだけ多くの不動産会社に依頼をして査定結果を比較することが大切です。
また、不動産会社が行う査定方法はひとつではありません。ネットなどで得られるデータを元にして査定する場合や、実際に現地を訪れて情報を収集して査定する方法など様々です。
具体的な査定方法には、「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2つの査定方法があります。それぞれの査定方法にはメリットもあればデメリットもあるため、査定を依頼する前にそれぞれの査定方法の特徴を理解しておくことが大切です。
それぞれの特徴を把握することで、いずれの査定方法が自らの不動産にとって適切なのか正しく判断できるようになるでしょう。
簡易査定（机上査定）
簡易査定とは、事前に物件所有者に対して行なったヒアリングや事前アンケートを参考にしながら、周辺地域にある類似物件の過去の取引状況や立地、周辺情報など複数のデータを参考にして不動産の査定額を算出する方法です。
簡易査定では実際に現地に足を運んで不動産を確認することはなく、不動産会社のオフィス内でパソコンや資料などを参考にしながら査定を行います。
まだ売却を決定しているわけではなく、検討しているものの今の段階では売る気がない場合や、とりあえず現在の査定価格を把握しておきたい方などは、この簡易査定を利用することが多いようです。
簡易査定のメリット
簡易査定のメリットは、手間をかけることなく効率的に査定結果を得ることができる点です。不動産に直接訪問することがないことから事前に不動産会社と日程を調整する必要がなく、不動産会社に査定を依頼すれば数日で査定結果を得ることができます。
不動産の売却を検討している方の中には普段忙しく、まとまった時間を取りにくい方も多いことから、比較的簡単に査定結果を得られる簡易査定には一定にニーズがあるのです。
現在はネットで査定の依頼を受ける不動産会社も多数あります。一括査定サイトなどを上手に活用すれば、自宅にいながら短期間で複数の不動産会社査定結果を得ることができます。現地や不動産会社に足を運ぶことなく査定結果を得ることができる点も、簡易査定のメリットと言えるでしょう。
簡易査定のデメリット
簡易査定のデメリットとしては、査定の精度が低くなる点があげられます。あくまで簡易査定は図面や数値などのデータを元に査定を行い、実際に不動産を見て判断することはありません。したがって、必然的に入手できるデータの内容には限界があるのです。
もちろん過去の取引データや周辺地域の相場を元に査定することから、簡易査定の結果に信頼性がないとは言えません。
不動産を査定する際は、物件の雰囲気や現在の劣化状況、さらに周辺環境や交通の便など、実際に訪問してみなければ分からない点も多々あります。場合によっては簡易査定で算出した査定額と実際の売買価格との間に大きな乖離が生じる可能性があるため、簡易査定を行う際は慎重にデータを分析する必要があるでしょう。
簡易査定が向いているケース
簡易査定が向いているケースとしては、将来的に売却を検討しているが今すぐに売却するわけではない場合があげられます。まずはおおよその査定価格を把握して今後の売却の参考にしたい方や、査定価格の結果によって不動産を売却するかどうか検討する方は、簡易査定が向いていると言えるでしょう。
また、直接不動産会社に訪れて依頼する必要はなく、ネットや電話で遠方からでも査定を依頼することが可能です。物件での立会いなども必要がないことから、普段忙しくてまとまった時間が取りにくい方や、できるだけ早く査定結果を知りたい方、査定したい物件が今の住まいから遠くにある方などは、簡易査定が向いていると言えるでしょう。
簡易査定についてより詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください
訪問査定
不動産の査定方法には、不動産会社の調査員が現地に足を運び、建物や土地、周辺の環境などをチェックして得られたデータをもとに査定額を決定する訪問査定という方法もあります。
訪問査定では、物件の劣化状況や周辺の環境、近所トラブルの有無など、実際に現地でしか得られない情報を加味して査定額を算出します。机上査定におけるデータだけでは把握しきれない様々な要素を考慮することから、査定結果の妥当性は高まるものの、査定結果を得るまでにやや時間がかかると言えるでしょう。
なお訪問査定で得られた価格は、不動産会社と媒介契約を交わして不動産の販売価格を決定する際の参考にされる傾向があるようです。
ここからは、訪問査定のメリットやデメリット、訪問査定が向いているケースなどを具体的に紹介します。
訪問査定のメリット
訪問査定の最大のメリットは、机上査定と比べてより正確な査定結果を得られる点です。訪問査定では、実際に不動産がある場所まで訪れて物件の細部まで確認します。不動産の内部の劣化状態や屋根の具合、柱や床のきしみ具合など、机上査定では得られない情報をいくつも得ることができます。
物件を査定する際には、周辺環境も重要なポイントになります。閑静な住宅街にあるのか、近隣住人とのトラブルがあるのか、様々な材料が査定結果に大きく影響することになるでしょう。
さらに訪問査定では、不動産会社が訪問して得た情報を元に、売却に向けて様々なアドバイスを受けることもできます。担当者と何度もやり取りを行う過程で、不動産会社の良し悪しを判断できるといったメリットもあります。
訪問査定のデメリット
訪問査定のデメリットは、机上査定に比べて査定結果を得るまでに手間や時間がかかる点です。一般的には、不動産会社に訪問査定の依頼を行い査定結果が算出されるまで、1週間程度の時間がかかります。
訪問査定の際は現地調査を行うことから、査定当日は立会いが必要になります。家の中を見ることから掃除も行います。お互いの日程を調整して時間を合わせる必要があり、多少煩わしいと感じることもあるでしょう。
また、不動産業者の担当者が物件に訪れるため、近所の人に自宅の売却を検討していることを詮索される可能性もあります。
さらに登記簿や測量図など、査定に必要な書類を事前に用意する必要もあることから、訪問査定は机上査定と比べて手間も時間もかかるデメリットがあります。
訪問査定が向いているケース
訪問査定は、机上査定よりも精度の高い査定結果を得られる特徴があります。査定に手間や時間がかかるものの、より精度の高い査定結果を得ることができることから、机上査定での結果よりも信頼できると言えるでしょう。
さらに訪問査定を行うことにより、不動産業者の良し悪しや担当者の人柄を知ることができます。今後自宅を売却する際に、どの不動産業者に依頼すればいいのか分からない方は、訪問査定を利用して判断することも可能です。
したがって、不動産を売却しようと本格的に検討されている方や、時間的な余裕がありしっかりと時間をかけて査定してもらいたいと思っている方、さらに売却を依頼する不動産業者を探している方は、机上査定よりも訪問査定が向いていると言えるでしょう。
不動産査定額を算出する3つの方法
不動産は居住用だけでなく、個人が家賃収入を得るために運用する賃貸マンションや、法人が事業用に構えた資産としての不動産などさまざまです。そのため、不動産を評価する方法は複数あり、適したものが用いられます。
一般的によく使われる3つの計算方法を紹介します。
再調達原価をベースにして評価額を求める原価法
原価法とは、もう一度同じ不動産を建設すると仮定した際に必要な原価から、経年劣化により減少した価値を差し引いて査定額を計算する方法です。
計算式は、次の通りです。
減価修正を求めるには、次に解説する「耐用年数に基づく方法」と「観察減価法」の2種類を併用することで求めます。
なぜならば、一定の数値だけでは、その不動産ならではの価値を反映できません。そこで減価修正を計算する際は、物理面では建物そのものの老朽化、機能面では設備が普及し特別なものではなくなったことによる価値の減少、経済面では周辺地域経済の変化という3つの要因も考慮されます。
耐用年数に基づく方法について
不動産のうち、建物は毎年少しずつ設備や素材そのものが劣化します。そこで不動産の価値の下落を減価償却費という金額として求めるのが、耐用年数に基づく方法です。
耐用年数は、次の表の構造別に定められた法定耐用年数と、建物を十分に使用できる期間を示した経済耐用年数の2種類があります。
| 構造 | 法定耐用 |
| SRC造やRC造(鉄筋コンクリート造) | 47年 |
| 木造 | 22年 |
| 重量鉄骨 | 34年 |
法定耐用年数はあくまでも、税務上で適切な処理を行うために決められた年数です。そのため明確な耐用年数の決まりはなく、不動産会社によって耐用年数の設定は異なります。
また価値が劣化することが前提となるため、使用により価値が劣化しないと考えられる土地については、耐用年数に基づく方法は使用できません。
観察減価法について
観察原価法は、実際に現地に赴き、次のようなポイントを観察することで減価額を求める方法です。
- 近隣の環境との適合
- 不動産の設計
- 設備などの機能性
- 管理や維持の状態
- どのような補修が行われてきたか
法定耐用年数を元にした計算だけでは分からない部分を、より正確に減価額へ含めることができる方法といえます。
取引事例を基に資産価格を求める取引事例比較法
取引事例比較法とは、対象の不動産と似たような取引事例をいくつも集め、比較検討する方法です。ここで求められる価格のことを比準価格と呼びます。
計算式は次の通りです。
取引事例比較法の特徴として、事情補正として不動産を売りたい人の目的を考慮できるほか、地域や不動産そのものの要因も含められる点が挙げられます。そのため、住宅として使われる不動産の査定価格を算出する際、よく活用される方法の1つです。
将来生み出す利益を予測して求める収益還元法
収益還元法とは、対象の不動産が将来的に生み出すと予測される利益と現在の価値の合計を求める方法です。特に、賃貸用不動産や賃貸以外の事業に使われる不動産と相性がよいとされます。
計算方法は、計算が簡単な直截還元法と、予測の精度が高く計算も複雑なDCF(Discounted Cash-Flow)法の2種類です。
直截還元法について
直截還元法の計算式は、次の通りです。
年間収益とは、ある不動産から一定期間に得られる利益より、手数料などさまざまな経費を差し引いた儲けのことです。還元利回りは、投資家が期待する元のお金から増える割合を示します。
DCF法について
DCF法は、不動産を保有している期間中に得られる純収益と、予想売却価格を現在の価格に割り引くことで求める計算方法です。
たとえば毎月50万円の家賃収入を得られる賃貸マンションなら、1年後にはその価値は家賃の額だけ高くなっていると考えられます。
しかし、空室が増加したり、近隣の経済活動の低迷がおきたりして、家賃が下がる可能性もゼロではありません。反対に需要の増加により、年間の家賃収入が高まる可能性も考えられます。
DCF法では、こうした今の価値と将来的なリスクを想定することで、より正確な評価を行うことが可能です。
不動産の種類によって異なる計算方法
ここまで紹介した3つの計算方法は、それぞれ次のように相性の良い不動産の種類が異なるとされます。
- 戸建て：原価法
- マンション：取引事例比較法
- 収益物件(賃貸マンションなど)：収益還元法
ただし、この使い分け通りになるわけではありません。たとえばマンションに取引事例比較法を当てはめようとしても、近隣に同じようなタイプのマンションが少なく、事例が集まらない可能性も考えられます。
そこでそれぞれの計算で求められた価格を元に、不動産会社の持つ経験によって、より適切な査定価格が決定されるためです。
不動産査定を依頼する前の準備
査定価格を求める基本的なポイントが分かったところで、実際に依頼する際の準備を見ていきましょう。
必要書類を揃える
査定に備え用意しておきたい書類には、次のものが挙げられます。
| 必要書類の名前 | 入手場所 |
| 登記事項証明書(物件の登記済権利書) | 市区町村役所にて入手可能 |
| 身分証明書(運転免許証など) | 運転免許証やパスポート、健康保険証 |
| 固定資産税納税通知書 | 毎年市区町村役所より送付される |
| 間取り図と測量図(境界確定測量図) | 登記所 |
| 物件を購入した際の物件概要書 | 物件を購入した際の不動産会社より受け取れる |
| 利用規約(マンションの場合) | マンションの管理者 |
| 耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書 | 持っている場合に提出 |
査定時に必要な情報が間違っていれば、どんなに不動産会社が丁寧に査定を行ったとしても、間違ったものとなってしまいます。そのため書類がない場合や、情報が分からない場合は、査定を依頼した不動産会社へないことを伝えておきましょう。
なお、上記の書類が無かったとしても、売却や査定が受けられなくなるわけではありません。
不具合や修繕の必要性をチェックする
せっかく査定を受けても「家の外壁がぼろぼろ」「ここに雨漏りがある」といった不具合の有無によっては、査定価格が大幅に下がってしまいます。事前に、査定を受けたい不動産にはにどのような不具合があるのか、不具合の修繕が可能なのか調べておくことで、査定価格の減額を防げます。
不具合を修繕できるようであれば、可能な範囲で査定前に修繕し、不動産会社に報告を行いましょう。定期的な外壁の塗り直しやシロアリ予防は、不動産の価値を維持修繕するものとして、今後の売却活動にもプラスとなるからです。
また不具合が修繕できない場合も、確実に伝えておきます。後から不具合が判明すると、売却した後からトラブルが生じる可能性があるためです。
特に修繕が必要でなければ、これまでの修繕を記録としてまとめておくと、査定を受ける際にアピールポイントとなります。
不動産の相場を自分で調べておく
不動産会社に査定を依頼する前に、自分でも近隣の似たような不動産の価値を知っておきましょう。なぜなら、次のようなメリットがあるからです。
- 査定価格が妥当か分かる
- 売り出し価格の目安が分かる
- 今後の資金計画が立てやすくなる
また不動産会社は査定価格を提案してくれますが、実際に売り出し価格を決めるのは売主(不動産を売りたい人)自身です。
もし相場より安い売り出し価格を提案すれば、売却に至るまでの時間は短いかもしれませんが、損をする可能性も高まります。後から売り出し価格を上げるのは難しいため、慎重に決めなくてはなりません。
そのため、ある程度は自分でも「このくらいの価格かな」と相場を知っておくことが大切です。ネットを通じて相場を調べる方法の中でも、代表的な4つの方法を紹介します。
| サイト名 | 特徴 | 利用できる不動産 | メリット | デメリット |
| 不動産ポータルサイト | 簡単に調べられる、サイトの数も豊富で自分が調べやすいサイトを利用できる | マンション、戸建て、土地 | 情報の絞り込みが簡単、売り出し価格をチェックできる | 取引が成立した際の価格が分からない |
| 不動産取引価格情報検索 | 3ヶ月に1回のペースで更新あり、国土交通省が運営している | マンション、戸建て、土地、農地、林地 | さまざまな種類の不動産の情報が分かる、実際の売却価格が調べられる | アンケート調査のため、正確な情報とは限らない |
| レインズ・マーケット・インフォメーション | 国土交通大臣指定の公益法人不動産流通機構が情報を集約している | マンション、戸建て | 実際の売却価格が過去1年以内まで検索できる | 詳細なデータが分からない場合がある |
| 不動産一括査定サイトで机上査定を受ける | 不動産の住所を元に、近隣の不動産会社を割り出し、一定数を選んで査定依頼できる | マンション、戸建て、土地、農地、投資用物件など | 不動産会社を改めて探す必要がない、査定額をすぐにプロに聞ける | 自社に依頼してほしい不動産会社から営業を受ける可能性がある |
訪問査定でチェックされる箇所を知っておく
訪問査定でどんな部分をチェックされるか、気になっている方も多いのではないでしょうか。どのような部分を不動産会社が重要視し、チェックしているのか見ていきましょう。
| 不動産の種類 | チェックポイント |
| 戸建て |
|
| マンション |
|
| 土地 |
|
立地や築年数、間取りはすぐには変更できないものの、水回りの掃除や外装などは掃除や修繕を通し対応可能なポイントです。
またこうしたチェックポイントは、不動産のアピールポイントを考える手がかりにもなります。たとえば、近年になって水回りの設備を新しくしたことなど、修繕を定期的に行ってきたことは不動産を購入したい人にとっては安心材料となるからです。
不動産の査定額を自分で調べる方法
ここまで解説してきたように不動産の査定額はさまざまな情報を盛り込むため、自分で調べるのは売却に慣れている人でも困難です。それでも査定額を自分でもある程度知りたい人のために、2つの調べ方を紹介します。
レインズ・マーケット・インフォメーションを利用する
レインズ・マーケット・インフォメーションとは、不動産会社が入力した情報や成約価格をおおよではあるものの閲覧できるサイトです。
都道府県と地域を選択することで、その近辺の似たような物件の情報を得られます。また地域別に過去2年間、どのような価格で不動産が売却されてきたか、価格の推移をグラフで見られるのも特徴です。
レインズ・マーケット・インフォメーションへの情報登録は、契約内容によりますが、契約後から1週間以内、もしくは、2週間以内と定められています。そのため、登録された情報の更新速度が速いのもメリットです。
注意点として、マンションと一戸建てが対象となっているため、土地単体の成約価格をチェックできません。
土地総合情報システムを利用する
土地総合情報システムとは、国土交通省が運営する、不動産購入者に対するアンケートの情報を公表しているサイトです。不動産がどのように取引されているのか、透明性を高めるために設置されています。
メリットとして、土地や一戸建て、農地、林地、中古マンションと、幅広い不動産が対象であることが挙げられます。特に農地や林地は規模が大きいため、市区町村のような大きな単位で検索しても相場が分かりやすく、便利なサイトです。
ただし土地総合情報システムでは、土地と建物や中古マンションについては、土地と建物双方の成約価格の合計しか表示されていません。一戸建てやマンションの相場を知りたい場合は、把握が難しく、参考にならないことも少なくない点に注意が必要です。
不動産の査定方法に関する注意点
査定方法にはさまざまな種類がありますが、共通して知っておきたい注意点を3つ紹介します。
査定額は不動産会社によって異なる
実際に不動産会社へ査定を依頼すると、会社によって「査定額が違う」ということが起こりえます。同じ不動産を対象にしているにもかかわらず、なぜ査定結果が異なるのでしょうか。
理由の1つは、不動産会社の事情や戦略です。
- 不動産会社側が契約を取りたいので、高めに査定をする
- 依頼された不動産が売却実績の少ない種類のため、安めな査定額を提案する
- 売主側が買換えを検討しているため、確実に売却できるような堅実な査定を行う
また居住用の不動産を取引事例比較法を使用して査定額を求める場合、不動産流通推進センターが公表する価格査定マニュアルを参考にすることが多いとされます。しかし取引事例比較法の解説で伝えたように、比較する事例物件の選び方によっては、査定結果に影響が出てしまいます。
あらかじめ査定結果は不動産会社や担当者によって異なることを踏まえ、どんな理由からその査定額を提案しているのかに注目するようにしましょう。
査定価格は売却価格ではない
不動産会社から査定額を受け取ると、ついつい「査定価格が高いから、この会社にお願いしよう」と考えてしまいがちです。他の不動産会社の査定額が低ければ、つい高い査定結果を選んでしまいたくなるかもしれません。
しかし、売却価格＝査定価格ではありません。なぜなら、最終的な売却価格は、買主との合意で決定されるからです。
高く売りたい場合は、より有利な結果を出してくれる会社に依頼することも手ですが、高い査定額の通りに売り出し価格を決めた結果、買主が見つからなくては本末転倒です。
また査定額に明確な根拠がない不動産会社の場合、上記で解説したように契約を取りたいという事情が隠れている可能性もあります。どのような査定結果でも、そのまま売却価格に結び付くわけではないと注意したうえで、査定の根拠をしっかり聞くようにしましょう。
1社だけに絞らない
不動産会社の査定結果は1社だけから聞くのではなく、複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。
相場を把握するにしても、複数の不動産会社から結果を得ないと、査定額の妥当性が分からないためです。少なくとも4～6社に聞いておくと、査定額を比較できます。
また不動産会社によっては、査定結果はよくても担当者の対応が悪かったり、サービスが少なかったりする場合があります。今後、売却活動を一緒に行っていく相手として、担当者の質を見極める際にも、複数の不動産会社へ依頼するのはメリットといえるでしょう。
複数の不動産会社へ依頼する方法として、不動産一括査定サイトを利用することが挙げられます。不動産会社を1社ずつ探す必要がなく、複数の不動産会社へ一括で依頼できるのが大きなメリットです。
また不動産一括査定サイトによっては匿名で依頼できるサイトもあるため、すぐに売却を検討するわけではない時でも使いやすいといえるでしょう。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
＼ 厳選した優良会社に査定依頼 ／
すまいステップで一括査定する
その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
まとめ
不動産査定には簡易査定と訪問査定の2通りがあり、査定額の計算は3種類の方法を組み合わせ、実際の状況を踏まえて総合的に判断されることを解説してきました。
不動産売却までにかかる期間は、状況にもよりますが3ヶ月から12ヶ月前後と、長期に及ぶことがほとんどです。
さらに訪問査定のスケジュール調整や必要書類の用意、土地の境界確定など、売却準備に取り掛かれるまで予想外の時間がかかることも考えられます。こうした不動産ごとの準備を知るためにも、不動産のプロから査定を受けることは重要です。
信頼して依頼できる不動産会社を見つけ、より希望に合う形で不動産を売却する第1歩として、不動産査定を受ける準備を進めていきましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
◆記事で紹介した商品・サービスを購入・申込すると、売上の一部がマイナビニュース・マイナビウーマンに還元されることがあります。◆特定商品・サービスの広告を行う場合には、商品・サービス情報に「PR」表記を記載します。◆紹介している情報は、必ずしも個々の商品・サービスの安全性・有効性を示しているわけではありません。商品・サービスを選ぶときの参考情報としてご利用ください。◆商品・サービススペックは、メーカーやサービス事業者のホームページの情報を参考にしています。◆記事内容は記事作成時のもので、その後、商品・サービスのリニューアルによって仕様やサービス内容が変更されていたり、販売・提供が中止されている場合があります。
