マンション売却の方法について徹底解説！売却の流れや注意点も

マンション売却を検討している人の中には、マンションを売却するにはどうしたらいいの？という疑問を持っている人も多いことでしょう。

何の知識もなく売却をおこなうと、希望の価格で売却できずに損をすることもあります。したがって、事前にマンション売却に関する知識を深めておくことが大切です。

この記事では、マンション売却の基礎知識から準備、実際の売却の流れや売却にかかる費用、また、売却時の注意点まで徹底解説していきます。

注意すべきポイントを理解して、スムーズなマンション売却を目指しましょう。

マンション売却方法の基礎知識

ここでは、まずマンション売却の基本的な知識について解説していきます。

マンションの売却方法は主に2つある

マンションの売却方法は、主に「仲介」と「買取」の2つがあります。

仲介によるの売却方法とは、不動産会社がマンションを購入するのではなく、不動産仲介会社を通して、買主に売却する方法のことです。

買取による売却方法とは、不動産会社などの業者がマンションを直接購入します。仲介のように買い手を探すのではなく、不動産会社とのやり取りのみで売却が完結する方法のことです。

それぞれのメリット・デメリットとして、仲介は買取よりも相場に近い価格での売却が可能ですが、売却までに時間がかかる点、反対に、買取は売却までにかかる時間は短いですが、仲介に比べて売却価格が低くなる点が挙げられます。

早く売却しなければならない理由があれば、買取がおすすめですが、そうでない場合はより高い価格で売却できる仲介を選ぶと良いでしょう。

マンション売却にかかる期間はおよそ3～4ヶ月

マンション売却は、スムーズに進んでも3～4ヶ月かかります。また、不動産会社を選ぶ期間や購入者が決まってからの引渡し期間も考慮するとなると、余分に1～2ヶ月は必要になります。

マンション売却にかかるおおよその期間は以下の通りです。

マンション売却の準備

ここでは、マンション売却の準備をするにあたって、必要な書類と不動産会社との媒介契約について説明します。

マンション売却に必要な書類を集める

まず、マンションを売却する際に必要な書類は早めに準備をしておきましょう。

あらかじめ売却に必要な書類の全体を把握することにより、何度も役所に取りにいかなければならないといった手間を省くことができます。

マンションの売却に必要な書類とタイミングは以下の通りです。

また、これらの書類以外にも、売却するマンションのローンが残っているときは、仲介会社からローン残高証明書、あるいはローン返済予定表などの提出を要求される場合があります。

複数社に査定を依頼し不動産会社を決める

マンションの売却は、1社ではなく、3社程度に査定を依頼し、査定額や担当者の説明、対応を比較して、仲介をしてもらう不動産会社を選びましょう。一括査定サイトを利用するのであれば、情報の入力は1度で複数社に依頼が可能です。

仲介を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約とは、どのような条件で物件を売却し、成約時の報酬金額をどのようにするのかという内容を定めた契約書の取り交わしのことをいいます。

媒介契約には「一般媒介契約」・「専任媒介契約」・「専属専任媒介契約」の3種類があり、「一般契約→専任媒介契約→専属専任媒介契約」の順で制限が厳しくなります。

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステムのことで、不動産取引の適正化と円滑化を目的に運営されています。いわゆる不動産のインフラです。

専任専属契約と専属専任媒介契約の場合は、物件情報をレインズに指定日数以内にレインズへ登録する義務があります。

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news.mynavi.jp

2020.12.02

仲介でマンションを売却する流れ

ここまで、売却の方法と売却の準備についてまとめてきました。

一般的に売却を急いでない限りは、買取よりも高い価格で売却が可能な仲介で売却をおこないます。そこで、ここでは、仲介での売却の流れについて解説していきます。

1．マンションを売り出して価格交渉をする

マンションの購入希望者が現れれば、内覧をして物件を確認してもらいます。内覧時の注意点について、説明します。

内覧の準備としては、清潔・明るさ・広さを大切にしましょう。そのためには、清掃が必要です。

できれば、内覧前にハウスクリーニングをしてもらうのがおすすめです。

また、明るさを演出するために、照明をつけ、広さをアピールするために、置いている物は最低限にしておくと良いでしょう。

忘れがちな室内の臭いについても、購入希望者からすれば、重要なチェックポイントです。臭い対策をしっかりとしておきましょう。

内覧をして、マンションを気に入った人は、購入申込書を提出します。この申込書には法的拘束力はないため、キャンセルされる可能性もあります。内覧の際に、買い手に好印象を与えられるよう、査定の時点から、アピールできるポイントは積極的に伝えていくと良いでしょう。

2．売買契約を締結する

売買契約は、宅地建物取引士の資格を持った担当者が「重要事項説明書」の内容を確認し、説明しながら進行します。重要事項説明書には、物件についての情報や、売買代金の支払い方法、万が一、契約解除になった場合の規定などが記載されています。

契約締結時には、買主が売主に対して手付金を払うのが一般的です。いったん契約を締結すると簡単に解除できないため、不本意な事態に陥らないようしっかり確認したうえで、契約を結びましょう。

なお、この手付金は契約解除になった場合、返金することもあるので、物件の引渡しまでは絶対に使わないようにしましょう。

3．マンションを引渡す準備をする

引渡しの準備として、まず、引渡し日の調整を行います。目安としては売買契約後2週間から1ヶ月くらいが妥当です。また基本的に所有移転登記を行う法務局が開いている平日に行います。

一度引渡し日を設定してしまうと変更ができないため、注意が必要です。お互いの予定を考慮して慎重に決めましょう。

住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消する準備をしてもらうよう銀行に連絡を入れ、引渡しまでに引っ越しも完了させます。

4．マンションを引き渡す

引き渡しは、通常、買主が利用する住宅ローンの銀行で行い、引き渡しと同時に決済と所有権移転登記を行います。

残置物があると契約違反になってしまうため、注意が必要です。また、期日通りに引き渡しができない場合は、違約金が発生してしまいます。損をすることにならないよう、引き渡し日よりも前に、余裕をもって引っ越しをしましょう。

5．必要に応じて確定申告をする

確定申告が必要になるのは、売却益または売却損益が発生した場合です。売却の翌年2月16日から3月15日の間に行いましょう。売却損益が発生した場合に確定申告をすると、所得と損益通算をして税金を抑えられる可能性があります。

マンション売却で必要な費用

マンションの売却にかかる費用については気になる方も多いと思います。実際に売却する際に困らないように、事前に確認しておきましょう。

売却にかかる費用

売却にかかる費用は以下の通りです。

売却にかかるおおよその費用は、売却額の5％～7％と言われています。

仲介手数料

仲介手数料とは、仲介会社における成功報酬のことです。仲介手数料には上限が決められており、支払いは売買契約締結時と引渡し完了時に半額ずつ行うのが一般的です。

仲介手数料の上限額は以下の通りです。

例えば、5,000万円の物件の場合、この表に当てはめると

となり、156万円＋税が仲介手数料の上限額となります 。

また、仲介手数料は上記の表の算出方法以外にも、速算式といって、もっと簡単に計算ができる方法があります。どちらの方法でも金額は同じなので、速算式を使用するのがおすすめです。

印紙税

印紙税とは、物件の取引を行う際の契約書などの文書を作成した場合に、印紙税法に基づいて、その文書に課される税金のことです。記載金額が10万円を超え、平成26年4月1日から令和4年3月31日までに作成されたものに関しては、軽減措置対象となります。

軽減措置後の印紙税の税率は以下の通りです。

＜参照元：国税庁＞

抵当権抹消登記の費用

これは、抵当権がついているマンションを売却する場合に必要な費用です。抵当権とは、住宅ローンなどを借りる際に購入する住宅の土地や建物に金融機関が設定する権利のことです。売却時には、この抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消の登記費用は、登録免許税と司法書士報酬がかかります。また、不動産を売買した時には所有権移転登記もありますが、これは一般的に買主がおこないます。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンションを売却して利益が発生した場合にかかる税金ですが、マイホームを売却した場合は、特例等が適用できるため、かかるケースは少ないでしょう。

課税譲渡所得金額の計算方法は以下の通りです。

取得費は売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や仲介手数料などの合計額。実際の取得費の全額が譲渡価額の5％に満たない場合は、譲渡価額の5％相当額を取得費として計算することができます。

譲渡費用は、仲介手数料や、測量費などの土地や建物を売るために直接要した費用、貸家の売却に際して支払った立退料、建物を取り壊して土地を売った時の取り壊し費用などが入ります。

特別控除額は、収用などのときは最高5,000万円で、自分の住んでいる家屋と土地を売った場合は最高3,000万円となります。

計算は、課税譲渡所得金額に税率を乗じます。税率は「長期譲渡所得」になるか「短期譲渡所得」になるかによって下の表のように異なります。

＜参照元：国税庁＞

物件を売った年の1月1日時点で、その物件の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」にあたります。

マンション売却の注意点

実際にマンションを売却する際には、気を付けなければならないポイントがいくつもあります。ここでは、マンションを売却するときの注意点について解説します。

マンションの売り出し価格と最低価格は慎重に決める

売り出し価格は、相場より高すぎてもなかなか買い手が見つからず、反対に低すぎても損をしてしまいます。また、あまりに相場よりも価格が低い場合、訳あり物件なのではないかと買い手側に不信感を与えてしまうこともあります。

売り出し価格は、査定価格と売主の事情を考慮して決定しましょう。また、売却後の生活や住宅ローン残債の折り合いを考慮し、あらかじめ最低価格も決めておくと良いです。そうすることで、売れなかったからといって、焦りの気持ちからむやみやたらに値下げをし、大幅に売却価格が下がってしまうのを防ぐことができます。

リフォームなどを自己判断で行わない

基本的に、売却時にリフォームは不要です。なぜなら、リフォーム代金を上乗せすると価格が上がってしまうためなかなか物件が売れず、結果的に元を取ることができない可能性があるからです。

また、どうせリフォームするなら自分好みにしたいという買主もいることでしょう。そのような人を購入から遠ざけることにもなってしまいます。

リフォームをしたからといって、大幅に売却価格が上がることはありませんが、必ずしもリフォームをするのがダメなわけではなく、状態や状況によっては、壁紙・畳などの簡易リフォームが望ましい場合もあります。リフォームをする場合は、不動産会社に相談をして、そのうえで検討するのが良いでしょう。

不動産会社とコミュニケーションをとる

マンションの売却を不動産会社に任せっきりにして、コミュニケーションが少ないとなかなか売却活動が進まない場合があります。

床暖房や食洗器などの特別な設備をつけていたり、過去に浴槽やトイレを交換するなどの修繕履歴があったりすると良いアピールポイントになるのですが、目で見てわかることではないため、積極的に担当者に伝えていくことが大切です。

特に内覧数が少ない場合などは、不動産会社と密にコミュニケーションをとりながら売却活動を行いましょう。

マンション売却の状況別ポイント

マンションの売却をする際、自分の置かれている状況によっては、どうすればいいかわからないという人もいると思います。

ここでは、そのような人向けに、状況別のポイントを解説します。

ローンが残っている場合

住宅ローンが残っていても売却自体は可能です。しかしその場合は、引き渡しまでに、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

住宅ローンが売却代金で返済できそうにないときは、自己資金などで補填して支払うか、買い替えをする場合には、売却するマンションのローン残債と新居の代金を合わせて借り入れ可能な「住み替えローン」を利用することになります。

万が一、住宅ローンの支払いが滞っている場合は、任意売却という方法もあります。任意売却とは、住宅ローンが残っている状況でも、金融機関の合意を得て、物件を売却できる方法のことです。任意売却の場合、売却時にローン残債があったとしてもマンションを売却することができ、売却後の残債の分割返済が可能になります。

離婚してマンションを売却する場合

マンションなどの不動産は、離婚をしたとしても、名義人に関係なく夫婦の共有財産なので、財産分与の対象になります。住宅ローンがない場合は、売却価格を二人で折半します。

売却価格が住宅ローンの残債を上回る場合は、売却し住宅ローンを返済したのちに利益を折半します。反対に売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合は、現金で返済するか、どちらかが住み続けて返済を続けるか、任意売却をするかを選択しなければなりません。

ペアローンや連帯債務などのローンを組んでいる場合、離婚後も完済まで外すことができないため、注意が必要です。

相続したマンションを売却する場合

不動産を相続すると相続税がかかります。相続したマンションは名義を変更して売却する必要があります。名義の変更は自分で行うことも可能ですが、時間と手間がかかってしまうため、司法書士に依頼するのがおすすめです。その場合、トータルで10万円前後の費用がかかります。

また、名義変更の際には、登録免許税がかかります。登録免許税は固定の金額ではなく、不動産の固定資産税評価額によって変動します。また、名義変更の理由によって税率が異なるのですが、相続の場合は0.4％なので、以下の計算式となります。

親のマンションを売却する場合

不動産は、原則として所有者しか売却ができません。ただし、何らかの理由で所有者本人が手続きできない場合は、所有者以外でも売却が可能です。

所有者である親が、意思表示ができる場合は、代理人として売却する方法となり、痴呆などで意思表示がはっきりできない場合は、「成年後見人制度」を利用する方法になります。

代理人として売却するときは、本人が署名捺印した｢委任状｣の他に、次のような書類が必要となります。

• 委任者の印鑑証明書・実印
• 住民票
• 代理人の印鑑証明書・実印
• 代理人の本人確認書類

印鑑証明書と住民票は、発行から3ヶ月以内のものを準備します。本人確認書類は運転免許証などの写真付きのものを用意しましょう。

成年後見人制度を利用して売却するときは、家庭裁判所に選任された「成年後見人」が、本人の代わりに売買契約を締結します。ただし、成年後見人は必ずしも、親族が選任されるとは限らず、仮に弁護士や司法書士などが選ばれた場合は、一定の報酬が発生するため、注意が必要です。

成年後見人制度を利用して売却を行う際は、次のような書類が必要となります。

申立付票というのは、事の経緯を説明する書類のことです。

ただ、必要書類は状況によって異なるため、実際の申立ての際には、手続き先の家庭裁判所に確認をするようにしましょう。

まとめ

この記事では、マンション売却の基本的な知識と売却方法、また注意点について解説してきました。

マンション売却成功のコツは、複数の不動産会社に査定を依頼し比較すること・売り出し価格の値付けを慎重に行うこと・売却までに時間の余裕をもってしっかりと準備し、できるだけスピーディーな取引を行うこと、です。

マンション売却の知識を深め、ポイントをしっかりとおさえることで、売却が成功する確率が格段に上がり、また、高い価格での売却を目指すこともできるでしょう。

しっかりと準備をして、スピーディーに売却を行いましょう。