家賃収入が得られる賃貸併用住宅は、広い土地を相続した人などを中心に注目されています。ローン返済の負担を軽くしたり、高額な自己資金を準備しなくても建てられたりするのが魅力です。
さらに注目されているのは、一定条件を満たせば賃貸併用住宅にも住宅ローンが使えることです。住宅ローンは、アパートローンなどの他の融資よりも金利が低く返済期間が長くできることや、節税効果なども見込めるメリットがあります。
この記事では賃貸併用住宅を建てるときに、住宅ローンを使うメリットや条件をわかりやすく紹介します。また賃貸経営を成功させるためのポイントや、空室リスクなどの注意点も詳しくみていきましょう。
※LIFULL HOME'S 住まいの窓口来場者(390組)を対象とした調査(集計期間：2019年4月～2020年3月)より
賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するメリット
賃貸併用住宅の建築に、住宅ローンを利用する主なメリットは次の通りです。
- 家賃収入でローン返済の負担を軽減できる
- アパートローンよりも審査が通りやすい
- アパートローンよりも低い金利で建てられる
- アパートローンよりも長期で組める
- 控除や軽減措置により節税効果が見込める
それぞれ詳しく解説します。
家賃収入でローン返済の負担を軽減できる
賃貸併用住宅は賃貸部分と住宅部分を併せ持つ住宅のことで、家賃収入でローン返済の負担を減らせることがメリットの1つです。相場が高い人気エリアでは家賃収入でローン返済を全額カバーしたり、それ以上の金額を得られたりするケースもあります。
さらにローン完済後も、そのまま家賃収入が続く可能性もあるため、家賃収入を得られる賃貸併用住宅は、住宅ローンを利用する際に大きなメリットになるといえるでしょう。
アパートローンよりも審査が通りやすい
アパートローンは住宅ローンよりも審査が厳しくなっています。節税目的のアパートが急増したため、2015年1月の相続税についての税制改正によって今後のリスク回避を目的に金融庁の監視が強化され、アパートローンの審査は難しくされました。
アパートローンでは、これから建てる賃貸併用住宅の資産価値が調査され、立地条件や相場、建物の構造などが一定の審査基準を満たす必要があります。さらに建築費用の10％以上の自己資金が求められたり、アパート経営の実績が必要になるなど、融資を受けることは簡単ではありません。
一方住宅ローンでは、債務者の勤務先・勤務年数・年収・そのほかの借入などが審査対象とされ、借入限度額は年収から算出されるローン返済比率で決定します。賃貸併用住宅の資産価値などが慎重に審査されるアパートローンと比較すると、住宅ローンの審査基準のほうがシンプルで通りやすいです。
住宅ローンの審査基準については、こちらの記事で詳しく解説しています。
アパートローンよりも低い金利で建てられる
住宅ローンの金利は、勤務先や勤続年数などが考慮され1％前後です。住宅ローンは入居用住宅用の融資であるため、生活に必要なものとして金利は低く設定されます。
一方、アパートローンの金利は2～5％ほどで、不動産投資用の融資という観点から高めに設定されています。金利の違いは返済総額に大きな差を出すため、金利が低い住宅ローンのほうが返済の負担を少なくできるでしょう。
アパートローンよりも長期で組める
一般的な住宅ローンの返済期間が最長35年なのに対し、アパートローンは建物の構造ごとに定められた法定耐用年数をもとにして銀行が決めます。
| 建物の構造 | 法定耐用年数 |
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨 | 骨格材の肉厚が3mm以下は19年・3～4mmは27年 |
| 重量鉄骨 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート | 47年 |
住宅ローンは、金利を抑えて長期間で返済できるように設定されるため、返済期間を長くできれば1ヶ月分の返済額が少なくなり月々の負担を減らせます。
控除や軽減措置により節税効果が見込める
住宅の建築に住宅ローンを利用すると、所得税から一定額が控除されます。さらに賃貸併用住宅のような賃貸物件を建てることによって、固定資産税と相続税の課税負担を少なくすることが可能です。これらの節税効果について以下で、詳しく見ていきましょう。
所得税の節税
住宅ローンを使って賃貸併用住宅を建てた場合は、住宅ローン控除の制度が適用されます。
住宅ローン控除は、年末のローン残高の1％がその年の所得税から10年間控除されるものです。年間20万円以上の家賃収入がある場合には確定申告が必要で、所得税が源泉徴収される給与所得者の場合には、還付金が受け取れます。
また、賃貸併用住宅で賃貸経営を始める際に税務署に開業届を提出すると、青色申告特別控除を受けることも可能です。その場合は最大で65万円が所得金額から控除され、さらに青色申告では損失の繰り越しもできるため、翌年度以降の節税のメリットもあります。
固定資産税の節税
賃貸併用住宅を建てると、住宅用地における固定資産税・都市計画税の軽減措置が適用されます。
| 住宅用地 | 軽減措置の内容 |
| 小規模住宅用地(200㎡以下) | 固定資産税：評価額×1/6 都市計画税：評価額×1/3 |
| 一般住宅用地(200㎡超) | 固定資産税：評価額×1/3 都市計画税：評価額×2/3 |
住宅用地の場合、固定資産税の評価額は1戸につき200㎡までは6分の1、200㎡を超える部分では3分の1に減額されます。同じように都市計画税も200㎡までが3分の1、200㎡を超える部分は3分の2です。
賃貸併用住宅では賃貸の戸数分だけ、この軽減措置を追加して適用できるため、節税額を増やせるメリットがあります。
相続税の節税
賃貸併用住宅は相続税を算出する際の評価額を低くできるため、節税効果が望めます。
賃貸併用住宅のような賃貸物件が建っている土地の場合は、自宅部分と比較すると評価額が2割ほど低いです。さらに、土地の利用状況や被相続人についての一定条件を満たす場合には、小規模宅地に対する課税の特例が適用され、評価額が最大80%と大幅な減額が可能となります。
また建物についても、賃貸部分の評価額は借家権割合を控除して算出されるので、通常の住宅よりも3割程低くなります。
賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する注意点
賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する際は、次のことに注意が必要です。
- 住宅ローンを利用するには条件がある
- 賃貸部分は空室リスクがある
- 一般的な住宅よりも売却しにくい可能性がある
- 住宅ローン審査では申込者の健康状態も考慮される
これらは、住宅ローンを使って賃貸併用住宅の経営を行う際にとても重要であるため、必ず事前にチェックしてください。
住宅ローンを利用するには条件がある
住宅ローンの利用には、以下のように必要とされる条件があります。
- 自宅部分と賃貸部分の床面積の割合
- ハウスメーカーの指定
- サブリース契約の指定
これらの条件は金融機関によって決められます。この条件を満たさないと住宅ローンは使えないため、必ずチェックしておきましょう。
自宅部分と賃貸部分の床面積の割合
「建物全体の床面積の50％以上が自宅部分になる」ということを、住宅ローンを使う賃貸併用住宅の条件にしている金融機関が多いです。
貸部分の床面積を大きくして戸数を増やせば、その分賃貸収入は増えます。しかし、どんなに大きな賃貸併用住宅にしても住宅ローンを使うなら、建物全体の床面積の半分以上は住宅部分にして、賃貸部分の床面積よりも広くしなければなりません。
ハウスメーカーの指定
住宅ローンの融資を受ける条件の中に、金融機関の提携しているハウスメーカーとの契約が含まれるケースは多いです。指定されるハウスメーカーによっては希望のデザインがかなわないなど、予定していた賃貸併用住宅が建てられない可能性もあります。
既に希望のハウスメーカーがある場合には、事前に住宅ローンが利用できる金融機関について問い合わせが必要です。
サブリース契約の指定
住宅ローンの条件にサブリース契約が含まれる金融機関もあります。サブリースとは不動産会社が物件を借り上げ、入居者に転貸する賃貸経営システムです。一定の家賃収入が保証されるため、空室や滞納リスクを回避できたりアパートの管理業務を委託できたりするメリットがあります。
ただし空室リスクを避けるために、家賃を相場よりも低く設定しているサブリース会社も多いです。そのため、入居者と直接賃貸借契約を結んだ場合と比べると、家賃収入が少なくなる可能性があります。また定期的に家賃の見直しが行われるため、保証される家賃収入が下がることもデメリットです。
賃貸部分は空室リスクがある
賃貸併用住宅は空室リスクが伴います。一般的な戸建て住宅よりも建築費が高額になるため、借入金額も高くなります。常に入居者がいれば問題ありませんが、空室になった場合にはローン返済が厳しくなるでしょう。返済できないとなると、最悪自宅を失ってしまうかもしれません。
空室リスクを最小限にできる主な対策は次の通りです。事前にしっかりチェックしておきましょう。
- 賃料収入とローン返済などの支出について、収支をシミュレーションする
- 周辺を調査して、賃貸需要があるか確認する
- 競合物件を調べて人気がある設備を設置し、ニーズがある間取りにする
収支シミュレーションは、周辺の賃貸物件の家賃相場や入居率を参考にすることが重要です。
アパート経営の空室対策について解説したこちらの記事もおすすめです。
一般的な住宅よりも売却しにくい可能性がある
建物が一般的な住宅と異なることから、賃貸併用住宅は将来の売却が難しくなる傾向があります。普通の戸建て住宅を希望する人には、建物自体が大きい賃貸併用住宅の購入は検討されません。
さらに、プライバシーの確保が難しいと判断される可能性もあるため、購入希望者が限定されてしまいます。そのため、売買成立までには長い時間がかかるでしょう。
賃貸併用住宅は、売却も有利に進められるような建物にすることがポイントです。特に賃貸部分については、間取りなどを細かく吟味して収益性を高めることが求められます。
住宅ローン審査では申込者の健康状態も考慮される
住宅ローンで融資を受けるためには、申込者の健康状態も審査基準を満たさなければなりません。住宅ローンには、ほとんどの場合で団体信用生命保険へ加入する必要があります。これはローンの債務者が返済期間中に亡くなったり、重大な障害を負うような事態になったりしても、ローン残高を弁済できるようにするための生命保険です。
持病があるなどで健康状態が良くないと、この生命保険には加入できずに住宅ローンは利用できません。また申込者の年齢が高いと完済年齢も高くなることから、審査基準が厳しくなります。そのため住宅ローンの申込時には、完済年齢を低く設定する必要があります。
家づくりのローンや費用に関する相談なら「HOME’S 住まいの窓口」がおすすめ
住宅ローンや家づくりに関して専門家に相談をするなら、LIFULL HOME’S 住まいの窓口を利用するのがおすすめです。このサービスは日本最大級の不動産・住宅情報サイトのLIFULL HOME’Sが運営する、 住まい選び・家づくりの無料相談窓口です。
LIFULL HOME'S 住まいの窓口では、主に以下の6つのサービスが受けられます。お金まわりの相談（FPの紹介）はもちろん、住まい選びや家づくりに関する相談にも幅広く対応しています。
- 自分に合う不動産会社のご紹介
- お金のアドバイス（FPの無料紹介も可能）
- 住まい選びのアドバイス
- 家づくりの進めかたのアドバイス
- 不動産会社とのスケジュール調整やお断りの代行
- 無料講座でお悩み解消
不動産会社やハウスメーカー・建築会社の選び方など、素人では判断しづらいことも、忖度のない中立な立場でアドバイスをしてもらえるので、初めて不動産を購入する人は一度利用を検討してみるとよいでしょう。特定の会社を強引に進めたり、営業電話がかかってきたりすることもないので安心して利用できます。
相談は、以下リンク先のサイトから、近くの店舗もしくはオンラインのいずれかで予約して受けられます。
賃貸併用住宅で住宅ローンが使えない場合
住宅ローンを使って賃貸併用住宅が建てられないときは、どうしたらよいでしょう。その場合にはアパートローンの利用や、区分登記してそれぞれローンを組むなどの解決方法があります。詳しく解説していきます。
アパートローンを利用する
住宅ローンの対象から外れてしまう賃貸併用住宅の建築には、アパートローンを検討しましょう。
一般的にアパートローンは、住宅ローンよりも融資を受けるまでのハードルが高いです。また返済期間が短く設定されたり金利が2～5％になったりするなど、提示される返済計画が住宅ローンよりも厳しくなります。
ただし構造上一定の条件を満たす賃貸併用住宅の場合は、アパートローンでも返済期間を長くできる場合もあるため、利用を検討してみましょう。
区分登記して住宅ローンとアパートローンを併用する
自宅部分と賃貸部分を区分登記して、住宅ローンとアパートローンを併用する方法があります。自宅部分と賃貸部分を区分登記すれば、独立した建物として登記されます。
それぞれにローンが使えるようになり、住宅ローンで自宅部分、そしてアパートローンで賃貸部分の建築が可能です。さらに住宅ローンの利用によって、住宅ローン控除の適用や賃貸物件の課税対象額の減額による節税などもできます。
ただし区分登記には、構造上や利用上の独立性が認められる建物であることが条件です。隔壁や階層によって、区分ごとに完全に遮断されている必要があります。
賃貸併用住宅の経営を成功させるポイント
賃貸併用住宅の経営を、長く安定して成功させるために必要なことは次の通りです。
- 賃貸需要や収益性を確認する
- 複数のハウスメーカーを比較検討する
- 賃貸管理は委託業者に任せる
それぞれ賃貸併用住宅の経営を失敗しないための重要な要素になるため、詳しく見ていきましょう。
賃貸需要や収益性を確認する
賃貸併用住宅で賃貸経営を成功させるためには、収益性を確認することが大切です。収益性を確かめるためには、周辺の賃貸物件の数や家賃相場、入居率などを詳しく調べて、どれぐらいの家賃収入が見込めるのかを計算する必要があります。
さらにニーズが高い賃貸物件を把握するために、人気物件の間取りなども研究しましょう。黒字状態が続けられる収益性の高い賃貸併用住宅を建てることが、経営を成功させるポイントです。また数年後に売却の必要が出た場合にも、収益性がある賃貸併用住宅には買い手が早く見つかります。
複数のハウスメーカーを比較検討する
ハウスメーカーはそれぞれに特徴があり、独自技術を持っています。複数のハウスメーカーに相談することで、賃貸併用住宅についてのたくさんのアイデアが集められ、設計プランを比較検討して選択できるでしょう。
また賃貸併用住宅の建築費用は、ハウスメーカーによって大きく異なります。さらに耐久性や耐震性、建築後のサービスなども比べて検討することも重要です。
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賃貸管理は委託業者に任せる
賃貸併用住宅の清掃・管理などの業務は、委託業者に任せるのもおすすめです。自宅部分に住むオーナーが、自ら賃貸部分の管理を行うことで、同じ建物に住む入居者とトラブルになる可能性も。そしてそれが、空室リスクを高める原因になるケースもあります。
賃貸併用住宅はオーナーと入居者の距離が近いからこそ、専門の委託業者を間に入れることが大切です。適切な距離感が生まれて、お互いに長く住みやすい快適な居住空間になります。
まとめ
賃貸併用住宅を建てるときにも住宅ローンは使えます。住宅ローンはアパートローンと比べて、金利の低さや返済期間が長いなどたくさんのメリットがあります。ただし自宅部分の床面積の割合やハウスメーカーの指定などが条件になるため、住宅ローンを利用する銀行で確認しましょう。
また賃貸経営は、空室リスクを回避しながら黒字経営を続けることがポイントです。収益性を確認し、入居者が快適に過ごせる賃貸併用住宅を建てることで成功につなげましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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