売値に直結!土地評価額の種類から計算方法までを徹底解説

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しかし、土地の場合には評価の指標がいくつもある上に、それぞれの土地によって広さや形、傾斜などの違いが大きくあるために、どのように評価額を算定したらいいのか不動産事情の素人にはなかなかわかりません。

この記事の中では、それぞれの評価額の内容、それから実際に土地を売却したいと考えた時に、どのように土地の評価をしたらいいのか、より高額売却を成功させるためにはどうしたらいいのか、詳しく解説します。

土地評価額とは

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土地の価格はどのように評価されているのか簡単に解説します。土地の価格を評価するための5つの評価の種類についてと、評価の種類による価格の違い、それから実際の売買価格について解説します。

5つの種類で評価される

土地は一物五価と言われていて、一つの土地に5つの評価があります。5つの評価とは、実勢価格、公示価格、基準地価、相続税路線価、固定資産税評価額の5つです。

実勢価格以外は公的な機関が評価額を算定しています。それぞれの評価額には目的があり、評価する方法が違います。この5つの評価については「土地評価額の種類5つとそれぞれの特徴」で詳しく解説します。

評価の種類によって価格が異なる

少しややこしいのが、土地は一物五価で、評価するときの5つの評価額があり、それぞれの価格が変わってくることです。評価の種類によって変わる価格が、同じ土地で2倍も3倍も違うということはありませんが、売買するときにはどの評価額を参考にしたらいいのか、よくわからないという声もあります。

しかし、それぞれの価格は基準となる価格と比較して、どの程度の価格に設定されているのか、おおよその目安は決まっています。以下の価格の違いを理解しておけば、売却するときの価格決定の参考にできます。

土地の評価額の種類 価格の違い
実勢価格(時価) 公示価格より10%~20%高い
公示価格 土地の評価額の基準とされる
基準地価 公示地価を公表しない場所で基準とされる地価
相続税評価額 公示価格の約90%
固定資産税評価額 公示価格の約80%

土地の価格は常に変動している

マンションや一戸建ての価格は、その時によって大きく変動することがあるように、不動産の価格というのは様々な要因で常に変動しています。

土地の価格を変動させる要因には、社会的要因と地域的な要因、個別的な要因が複雑に絡まっています。それぞれの要因がどのようなものなのか、詳しく解説します。

社会的要因

不動産の価格というのは、その時の社会の状況に応じて大きく変動します。特に土地の価格の変動は、その時の景気に大きく左右されます。2008年のリーマンショックでは、世界的な大不況の影響を受けて、土地の価格は一気に下がり、資産価値が大きく下がりました。

しかし、東京オリンピックの開催が決まったときから、競技場や選手村が建設される付近でのち家の上昇が続き、東京での好景気に引っ張られる形で全国的に地価の上昇が起こりました。

特区の設定や、税制の改正などの要因などによっても、土地の価格は大きく変動します。

地域的な要因

地域的な要因とは、他の地域では土地の価格が変動する要因が起きていないのに、その土地ならではの事情で大きく変動することです。

例えば、高速道路や大きな幹線道路の開通、大型施設の建設などが行われれば、周辺地域の土地の価格が大きく上昇し、資産価値が大きく上がります。

一方で、大きな災害に見舞われた土地などは、土地の価値が大きく下がり、価格がほとんどつかなくなるような場合もあります。

個別的要因

マンションであれば、同じ建物にある部屋はほとんど同じように作られています。しかし、土地はそれぞれの土地にそれぞれの特徴があります。面積や形、高低差のあるなしなどです。

また同じ地域の土地でも、立地が価格に大きく影響します。同じ面積の土地でも、駅から近くて利便性の高い土地は、より高い評価額が付きます。

固定資産税評価額の見直しについて

公示地価や基準地価は毎年発表されます。都市部の土地などは、毎年大きく変動する土地もあります。しかし、固定資産税評価額は3年に一度しか評価替えが行われません。その理由は、固定資産税評価額の評価の負担が大きいためです。

公示地価や基準地価は全ての土地に対して発表するわけではありません。標準値や基準値の価格だけを調べて発表すればいいものです。しかし、固定資産税評価額は、全ての土地や住宅に対して算定しなくてはいけないものです。

本来であれば毎年調査して改定するべきものですが、調査の負担が大きすぎるということで、3年に一度評価替えをすることになっています。

土地評価額の種類5つとそれぞれの特徴

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ここからは、土地の一物五価といわれる5つの評価額の詳細について解説します。一物五価と言われますが、それぞれの評価額にはそれぞれの意味があります。

また、算定方法も変わってきます。それぞれの評価額がどのような意味を持ち、どのように算定されているのかをみていきましょう。

実勢価格

実勢価格とは、時価とも呼ばれるもので、実際に取引された価格です。例えば、野菜や魚は季節や収穫される量によって、値段が大きく変動します。たくさん収穫できる旬の時期には安くなり、なかなか手に入らない時期には高くなるのが一般的です。

土地の価格も野菜や魚と同じように、大きく変動します。需要に対して供給が少なければ高くなりますし、供給のほうが多くなるような状況では安くなります。

また、「社会的要因」でも解説したように、景気の動向などによっても大きく左右されます。景気がよくなれば土地は資産価値を認められて、価格が上昇しますし、景気が悪くなれば下がります。

実際の取引価格は、その時々のさまざまな要因によって大きく変動します。急いで土地を売却しなくてはいけない理由がないのなら、土地の価格の変動をにらみながら、高額売却できる時期を狙うといいでしょう。

公示地価

公示価格とは、国土交通省が算定して公表する価格です。毎年3月の中旬から下旬に発表されます。全国に2万3,000か所の標準地を設けて、その年の1月1日時点の基準地の1平方メートルあたりの価格を評価して公表します。

鑑定方法は、1か所の基準地につき、2名以上の不動産鑑定士が別々に鑑定を行います。その結果を受けて国土交通省の土地鑑定委員会が審査をして、公示地価を決定します。

公示地価は公的機関による土地の評価価格です。しかし、同じように公的機関が価格を鑑定する相続税路線価や固定資産税路線価とは違い、税額を決めることを目的としていません。

国交省が公示地価を公表する理由は、土地の取引価格に指標を与えるとともに、適正な地価の形成です。土地には特に値札がついているわけではありません。そのために、誰かが恣意的に価格を上げたり、下げたりすることも可能です。

しかし、そのような恣意的な価格の操作が行われてしまっては、適正な取引は行えなくなってしまいます。

そこで、公的機関が自由取引を行った場合の適正地価を基準として示すことで、土地の取引や補償額の算定に役立てることを目的として毎年公表しています。

基準地価

基準地価とは、各都道府県が選定した基準地の価格のことです。毎年1月と7月の2回鑑定されて公表されます。鑑定方法は1名以上の不動産鑑定士が基準地1平方メートルあたりの地価を鑑定して、都道府県知事が公表します。

鑑定する理由は公示地価とほぼ同じで、土地の価格の指標を示すことで、土地の売買や補償額の算定に役立てるためです。

公示地価が都市部や周辺の主要な土地という縛りがあるのに対して、基準地価には特に縛りはありません。そのために、公示地価の対象とはならない住宅地や商業地、工業地、林地なども算定します。

公示地価を補完する指標とされています。都道府県知事が重要だと判断する地点を基準地として選定するので、公示地価の標準地と重なることもあります。

公示地価と同じ地点の場合には、基準地は年に2回鑑定するので、より実際の土地の価格の変動を反映しているものとされます。

相続税路線価

相続税路線価とは、国税庁が鑑定して公表する土地の価格です。土地が相続や贈与された場合の相続税と贈与税の課税額を算定するために設定されています。毎年、1月1日時点の評価額を国税庁が調査して、7月に発表する「財産評価基準書」で公表します。

「路線価」の路線とは、道路の意味で、路線価は道路ごとに設定されていて、その道路に面している土地の1平方メートルあたりの価格が公表されている価格となります。

路線価は主に市街地で設定されており、地域によっては路線価が設定されていないところもあります。路線価が設定されていない場所では、相続税や贈与税の算定は倍率方式を利用して算定します。

倍率方式を採用している地域では、固定資産税評価額を元に相続税と贈与税を計算します。固定資産税評価額に対して、どのくらいの倍率で相続税評価額を算定するのかが、地域ごとに設定されています。

倍率方式での相続税評価額は、固定資産税評価額にそのまま設定された倍率を掛ければそのまま算定できます。

しかし、路線価方式で算定する場合には、そのまま路線価に面積をかければいいわけではありません。平坦できれいな正方形であるという土地はほとんどないので、土地ごとのマイナスポイントも考慮して算定します。

路線価方式の土地で相続税や贈与税を算定したい場合には、税理士に依頼して正式な評価額を算出してもらうことをおすすめします。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、不動産にかかる税金の中で、相続税以外の税金、つまり固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の税額を算定するために、市区町村が定める土地の価格です。

固定資産税などの税金は、土地や建物といった不動産に対して毎年課税される税金で、その不動産の価値に対して税率がそれぞれ定められています。固定資産税評価額に、それぞれの税金で定められている税率を掛けることで、課税額が決定されます。

土地に対する課税率は、固定資産税が1.4%、都市計画税が0.3%、不動産取得税が3%です。登録免許税は登記する内容によって税率が変わってきますが、所有者移転登記が2%、相続登記が4%です。

固定資産税評価額は、「固定資産税評価額の見直しについて」でお伝えしたとおり、毎年算定されているわけではありません。地価の変動が激しい時期には、評価替えから2年目、3年目の評価額は実際の価格を反映しているものとは言えない場合もあります。

しかし、毎年必ず固定資産税納税通知書は送られてくるものなので、土地の価値を最も確認しやすい書類と言えます。

固定資産税評価額は、実勢価格の7割程度で設定されています。実勢価格を計算したいときには、納税通知書に記載されている評価額を0.7で割ると、実勢価格に近い目安となる金額を自分で計算できます。

土地評価額を調べる方法

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一物五価と言われる土地の価格の5つの評価の指標の詳細についてここまで見てきました。土地の5つの評価額の違いについて理解できたところで、次はそれぞれの評価額を調べる方法について解説します。

同じ一つの土地であっても、土地の評価額を決定している機関がそれぞれ違うために、評価額を調べる方法もそれぞれ違います。

土地を売買するときには実勢価格、登記するときには固定資産税評価額など、必要に応じて調べなければならない評価額の種類も変わってきます。それぞれの評価額をどのように調べたらいいのかみていきましょう。

実勢価格を調べる方法

土地が実際に売買されている取引価格を調べるためには、国土交通省が運用しているレインズマーケットインフォメーション土地情報総合サイトがおすすめです。

レインズマーケットインフォメーションは、レインズに登録された成約情報を検索できるシステムです。レインズとは、売却に出された不動産の情報を広く公平に公開するために国土交通省が運用しているシステムです。

基本的に不動産会社は売却を依頼された不動産の情報はレインズへ登録して、自社の外にも広く公開しなくてはいけません。レインズマーケットインフォメーションは、レインズに公開された後に成約した物件の情報を調べられるサイトです。

土地情報総合サイトは公示地価と基準地価を検索できるサイトですが、成約価格も検索できます。元々公示地価や基準地価を調べるための手段の一つとして、土地の売買をした人から成約価格のアンケートをとっていました。

インターネットが発達する以前は紙でアンケートを配布回収していましたが、現在はこちらのサイトからアンケートに答えてもらえるようにしています。

土地情報総合サイトでは、レインズマーケットインフォメーションの情報も参考にしながら、サイトに寄せられたアンケートの結果を成約価格として公表しています。

土地情報総合サイトには実際に土地の売買を行った方の、生の声が反映されています。実際の土地価格の相場を掴むのに最も適しているサイトといえます。

公示地価を調べる方法

公示地価は、土地総合情報システムで調べます。土地情報システムのサイトへ入ったら「公示地価 都道府県地価調査」をクリックします。

すると日本地図が表示されるので、公示地価を調べたい場所を都道府県、市区町村とクリックして絞り込んでいきます。

すると、公示地価を調査した年や、住宅地や商業地などの土地の用途区分、地価を絞り込んで検索ができます。検索結果には、その市区町村内で条件に合う地点の公示地価が表示されます。

基準地価を調べる方法

基準地価も公示地価と同じように土地総合情報システムで調べます。検索する方法も全く同じです。

土地情報システムのサイトに入ったら「公示地価 都道府県地価調査」をクリックして、検索する地域と検索条件を絞り込んで検索ボタンを押します。

公示地価を表示させずに基準地価だけを表示させたい場合には、市区町村を選択した後の絞り込み検索の画面で「都道府県地価調査のみ」にチェックを入れます。すると、国が調査する公示地価が表示されずに、都道府県が調査する基準地価のみが表示されます。

相続税路線価を調べる方法

相続税路線価と路線価が適用されない地域での評価倍率表は、国税庁のサイトの路線図・評価倍率表で調べられます。路線数・評価倍率表のサイトに入ったら、相続税路線価を調べたい都道府県をクリックします。次のページで路線価図を選択します。すると市区町村の選択画面になります。

市区町村を選択すると、次の画面で郵便番号を選択します。路線価図は郵便番号で区切られた地域ごとに作成されているので、該当する土地のある郵便番号を選択します。するとその郵便番号の区域の地図が表示されます。そちらに道路ごとの路線価が表示されています。

路線価が設定されていない、倍率方式が適用される区域の郵便番号は表示されていません。また、路線価図の中でも倍率地域と表示されている場所には倍率方式が適用されます。

郵便番号を選択する画面に倍率表へのリンクがあるので、そちらをクリックすると該当する地域の倍率を確認できます。

路線価方式による計算方法

路線価方式を使った相続税評価額の計算方法を解説します。まずは土地の評価額を知りたい土地が面している道路の路線価を調べます。

路線価図の道路に「37C」などと書かれています。「37」は「37千円」の意味で、1平方メートルあたりの相続税評価額は「3万7,000円」であるという意味です。アルファベットは借地権割合を表しています。Aは90%で、Gの30%まで設定されています。

所有している土地であれば、路線価を面積に掛ければ相続税評価額が計算できます。3万7,000円の評価額の土地を100平方メートル所有しているのであれば、基本的な評価額は次のようになります。

3万7,000円×100平方メートル=370万円

そこに土地のそれぞれの事情を考慮した補正率を掛けます。補正率は土地によってそれぞれ事情が変わります。正確に算定するには税理士に相談することをおすすめします。

倍率方式による計算方法

倍率方式が設定されている地域では、固定資産税評価額に設定されている倍率を掛けるだけで、相続税評価額の計算ができます。倍率方式の場合には、固定資産税評価額がすでに個々の物件ごとに評価額が決められているので、補正率は必要ありません。そのまま固定資産税評価額に相続税評価額の倍率を掛けるだけで計算できます。

固定資産税評価額を調べる方法

固定資産税評価額を調べる方法を解説します。固定資産税評価額を調べる方法には、次の4つの方法があります。

課税明細書を確認する

最も簡単な方法は、課税明細書を確認する方法です。課税明細書とは、毎年4月から6月に必ず送られてくる固定資産税の納税通知書に同封されている、固定資産税の明細書です。こちらに税額の根拠となる固定資産税評価額が、土地と建物それぞれ記載されています。

固定資産評価証明書で確認する

固定資産評価証明書を取得して確認する方法もあります。固定資産評価証明書とは、役所の固定資産税台帳に登録されている不動産の物件の価値を証明する書類です。

市区町村役場の窓口で取得できます。300円程度の手数料がかかります。郵送での取得も可能です。

公租公課証明書で確認する

地区町村役場で取得できる公租公課証明書で確認する方法もあります。公租公課証明書は固定資産税の税額を証明するためのものです。固定資産税評価証明書とは違い、土地の評価額に加えて課税標準額と、軽減税率の適用を受けている場合には実際の課税額が記載されています。

その土地に課税されている固定資産税と都市計画税を正確に知りたい場合にはこちらをおすすめします。手数料が必要です。郵送での取得も可能です。

固定資産課税台帳で確認する

固定資産課税台帳とは、固定資産税の課税の根拠となる不動産の評価額を明確するために作成される台帳のことです。東京23区は都税事務所で、その他の地域は市町村役場で閲覧できます。また、記載事項の証明書を手数料を支払って取得することもできます。郵送での取得も可能です。

土地評価額が高くなる要因

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同じ不動産という資産であっても、建物は経年劣化により価値が下がっていきますが、経年劣化の影響を全く受けずにすむ土地の価値は、永遠に続くものといいでしょう。

しかし、実際には資産価値の変動が激しく、同じ土地でも評価額が高くなったり安くなったりします。売却するのであればできる限り高い価格で売却したいものです。土地の評価額が高くなる要因について解説します。

交通のアクセスがよい

土地の価格は立地に大きく左右されます。都市部と地方では、土地の価格は大きく違います。銀座の一等地では1平方メートルあたり4,000万円という最高値を付けていますが、地方では東京ドーム1個分の面積の山が100万円程度というところも少なくありません。

都市部であれば土地の評価額は高くなりますが、地方に行くにつれ安くなり、同じ地域にある住宅地の場合には、交通の利便性が最も高く評価されます。駅に近い土地の価格は高くなり、駅から遠くなるにつれて安くなっていきます。

周辺の環境がよい

周辺環境も土地の評価額に大きな影響を及ぼします。住宅地であれば、生活のしやすさが土地の評価額の大きな決め手となります。

アクセスしやすい場所にコンビニやスーパー、ドラッグストアなど生活必需品を購入できるお店があるかどうか、大きな商業施設があるかどうかで評価額が変わってきます。

また、子育て世代にとっては、子供の通学のしやすさも大きな決め手となります。通学しやすい場所の土地は評価が高くなります。

その他に、環境の良さということで自然環境や眺望の良さを求める人もいます。高台にある眺望の良い土地は、そういう方に人気なので多少生活に不便でも評価額が上がることがあります。

用途に応じた適度な広さであること

土地を購入したい人の目的は人それぞれです。それぞれの目的にあった適正な面積があります。土地は広ければ広いほど評価額が高くなるというわけではなく、用途に合わせて適正な広さの土地が評価されます。

マンションを建設したい方には、それなりの広い面積の土地が好まれますが、個人が自分の自宅となる一戸建てを建てる土地を探している場合には、広くても100坪程度の土地が向いているでしょう。

間口の方角が東西で正方形や長方形の場合

土地が面する道路が東西に長く伸びている土地は、日当たりの良い南面を広く確保できます。そのために、南北に長く伸びている土地よりも評価額が高くなります。

また、長方形の土地であれば、土地が道路に面している間口が長辺である土地のほうが、短辺である土地よりも使い勝手がいいので評価額が高くなります。

土地の形は、長方形や正方形などきれいな形をしていたほうが評価額が高くなります。三角形や歪んでいる土地などは、使い勝手が悪く、デッドスペースが生じやすいので評価額が低くなります。

不動産の需要が多いとき

土地を高く売りたいのであれば、景気が良くて不動産投資をする人が増える時期を狙うことをおすすめします。

不動産、特に経年劣化の影響を受けない土地は資産価値が大きいので、景気が良ければ購入者が増えて価格が上がります。その時期を見計らって売却すれば、高値での売却が可能になります。

高値での売却を狙うのであれば、レインズマーケットインフォメーションや土地情報総合サイトをこまめにチェックして、土地価格の変動をしっかりとつかんでおきましょう。

土地評価額が下がる要因

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土地の評価額を上げる要因もあれば、下げる要因もあります。購入者からの人気が少なく、価格がなかなか上がらない土地の特徴には次のようなものがあります。

目の前に私道がある場合

土地が面している道路が私道である場合には、何かとトラブルが起きやすいので土地の評価額が低くなってしまいます。市道や県道などの公道であれば、補修が必要になった場合や、上下水道の配管や整備は自治体の責任において行われます。

しかし、私道の場合には所有者の責任において行われることになります。道路に補修が必要になった場合や、上下水道の配管の交換が必要になった場合に、私道の所有者でなくても、その私道を使っている住民に負担を求める場合もあります。

私道の所有者は、面している家の所有者が所有権を持っている場合もあれば、所有者が別にいる場合もあります。所有者が別にいる場合には、所有者との関係が悪化してしまい、補修や配管工事が進まなくなることもあります。

以上のようなトラブルが懸念されるために、私道に面した土地は人気があまりありません。

袋小路の土地の場合

袋小路にある土地の評価額が低くなりがちです。袋小路には、住民以外の人が入ってきにくく、幹線道路に面している土地よりも静かな生活環境を保ちやすいというメリットがあります。

しかし、万が一の場合に逃げられる方向が一方向しかないために、火災や災害が起きると逃げ場がなくなる可能性が高いという危険性があります。

また、住民以外の通行人がいないことから人の目が少なく、空き巣が入りやすく、万が一の時に大声を出しても他の人に気がついてもらえない可能性が高いというデメリットがあります。

袋小路の場合には、メリットとデメリットを比較すると、デメリットは命にかかわるものなので、デメリットの方が大きいといえます。そのために、袋小路にある土地の評価額は低く設定されています。

景気が悪いとき

「土地の評価額が高くなる要因」でもお伝えしましたが、土地の価格は景気に大きく左右されます。価格が高い時には資産運用の一環として購入者が増えるので、需要が増えて土地の価格は高くなります。

ということは、景気が悪くなり家の資産価値が下がると、手放す人が多くなります。需要と供給のバランスが崩れて、供給の方が市場にダブつくようになると、価格が下がるのは必然です。

そこで不動産の売却を検討しているときはもちろん、そうでないときも定期的に資産価値を確認しておきましょう。一括査定サイトを利用して、不動産を査定してもらい、相場価格を把握しておくのがおすすめです。

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まとめ

土地の評価額の種類と調べ方はご理解いただけたでしょうか。それぞれの評価額は、定められている目的や利用の用途が違います。しかし、公示地価も基準地価も、税金のための2つの評価額も、算定されるための条件には、実際の売買価格の相場が反映されています。

「評価の種類によって価格が異なる」でお伝えしたように、それぞれの評価額がどのくらいの割合で設定されるのかは、おおよその目安があります。正確な評価額はこの記事でもご紹介した方法で調べなければいけません。

しかし、評価額それぞれに対する割合を頭に入れておけば、1つの評価額がわかれば、他の評価額も簡単に計算で算出できます。

土地を売却するのであれば、できるだけ高額で売却したいものです。高額売却を実現するためには、土地の価格の相場が高めに安定している時にするのが一番です。ぜひ、土地の評価額の算定方法をしっかりと理解して、土地価格の相場の動きを見逃さないようにしましょう。

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