マンション売却より賃貸にメリットあり?将来を見据えてどちらか選択

マンション売却

今、使っていないマンションを所有している場合、自身や家族などが住む以外に、売却する、もしくは賃貸にする方法があります。どちらを選択すべきかを判断するためには、それぞれのメリット・デメリットを知る必要があります。

このページでは、マンションを売却するメリット・デメリットとマンションを賃貸にするメリット・デメリットだけではなく、どちらかを選ぶ時のポイントや、マンションを賃貸にする方法についても解説します。所有しているマンションを有効活用したい人は、参考にしてください。

マンションを売却するメリットとデメリット

まずは、マンションを売却するメリット・デメリットを説明します。賃貸との違いを把握して、所有しているマンションを売るべきか売るべきではないのかを判断しましょう。

売却するメリット

マンションを売るメリットは、次の通りです。

  • 一度にまとまったお金を手にできる
  • 税制面で優遇される面がある
  • 維持コストがかからなくなる

各メリットの詳細を知り、売却するかどうかの判断材料にしましょう。

一度にまとまったお金を手にできる

マンション売却の最大のメリットは、一度にまとまったお金を得られることでしょう。住宅ローンの残債がある場合は、売却代金から残債分が差し引かれますが、マンションを高く売ることができれば、手元に多くのお金が残るかもしれません。

できるだけマンションを高値で売りたい人は、以下のポイントをおさえておきましょう。

マンションを高値で売却するポイント 詳細
信頼できる不動産業者を選ぶ
  • 免許番号の更新回数をチェックすることで、業者の信頼度を確認できる
  • 行政処分の有無を「ネガティブ情報等検索システム」で確認する
  • 正確なスケジュールを教えてくれない場合、もしくは戦略性が明らかに乏しい場合、信頼度は低い
自身でも相場価格をチェック
  • 不動産会社の査定の妥当性を確認するために、マンションの相場価格を調べる
  • 相場を確認することで、売り出し価格を安く設定しすぎるなどのリスクが減り、購入希望者の値下げ交渉で損をしにくくなる
柔軟に内覧のスケジュールに対応
  • 内覧後、すぐに申し込みが入ることもあるため、できるだけ購入希望者の希望に合わせる
  • 部屋の中が明るく見える時間帯であれば、マンションの印象が良くなり、購入につなげられる可能性が高くなる
室内を入念にクリーニング
  • キッチンやトイレなどの水回り含め、部屋の中を掃除することで、好印象を与えられる
  • 汚れがひどい場合やなかなかきれいにならない場合は、クリーニング業者に依頼することもおすすめ
室内の消臭も大事
  • 多くの人が気にするタバコやペットの臭いなどに気を付ける
  • 洗濯する、消臭スプレーを用いる、換気するなどの方法で対策
リフォームは対応しなくても問題なし
  • リフォームをしてもマンションの価値はそれほど上がらない可能性あり
  • 買主が自身でリフォームしたいケースもあり、リフォーム済みの場合、ニーズに合わない

また、高く売りたいからといって、査定価格の高い仲介会社を率先して選ぶべきではありません。なぜなら、顧客を確保するために、わざと査定価格を上げている可能性があるからです。

査定結果だけで売却の依頼先を決めても、その価格で売却できるとは限りません。業者が査定結果の根拠について、納得できるように説明できるのかどうか、しっかりとチェックすることをおすすめします。

税制面で優遇される面がある

居住用のマンションを売却した場合は、特例や控除が使えることもメリットです。くわしく説明すると、マンションを売って売却益が出た場合、譲渡所得税を納付する必要がありますが、居住していた住宅であれば、特別控除の3,000万円が認められており、売却益から控除されます。

また、共有名義になっている場合、共有者一人につき最大3,000万円控除があることも特長です。こうした税制面で優遇されることも、マンション売却の大きなメリットです。

維持コストがかからなくなる

マンションは、所有しているだけで以下の税金や費用がかかります。

  • 修繕積立金
  • 管理費
  • 固定資産税
  • 都市計画税

固定資産税・都市計画税は毎年課税されます。また、マンションのメンテナンスのために修繕積立金の支払いも必要です。マンションの管理を管理会社に外注していれば、管理費もかかります。売却すれば、こうしたコストは不要になります。

売却するデメリット

マンションを売却した時に考えられるデメリットは、次の通りです。

  • 売却のタイミングで金額が変わる
  • 売れるときがわからない
  • 売却額すべてが手元に残るわけではない

各デメリットについて詳しく解説します。

売却のタイミングで金額が変わる

マンションの価格は、売るタイミングによって大きく異なります。例えば、築5年以内のマンションであれば、新築とほとんど同じ価格で売却できる可能性があります。人気のある物件だと、新築よりも高価格で売れるケースもあるでしょう。

しかし、築15年前後になってしまうと、12~15年周期で実施する大規模修繕工事の実施の有無により、売却価格に差が出てきます。また、築25年をオーバーしている場合、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)が適用されず、立地やメンテナンスの有無による価格差が大きくなります。つまり、マンションは、早く売るほど高値になり、古いマンションの場合は、ほとんど価値がないということもあり得るでしょう。

また、景気が悪ければ、マンションの購入希望者は減り、価格にも影響があります。同時期に周囲で同じような条件のマンションが売りに出されている場合も、競合するため売れにくくなります。このように、タイミング次第では、かなり売却額が落ちてしまうことがあることも認識しておきましょう。

売れるときがわからない

マンションが売れるまでにかかる期間は、早くて1ヶ月、平均であれば3ヶ月程度かかります。そのため、売却に出しても、すぐに売れるわけではありません

マンション売却までの大まかな流れは、次の通りです。

  1. 査定
  2. 媒介契約
  3. 売り出し
  4. 内覧
  5. 購入申し込み
  6. 売買契約
  7. 決済・引き渡し

査定や媒介契約には1ヶ月程度かかり、エリアによって需要に差があるため、買主が見つかるまでの期間は、ケースバイケースです。さらに上記に売却期間も加わるため、スケジュールを立てる際は、余裕をもって半年程度かかると考えておきましょう。

半年過ぎても買主が見つからない場合は、売却を依頼した不動産会社の力不足の可能性があるため、業者を変更することをおすすめします。周辺の地理的な情報や過去の実績などを踏まえて、査定価格の根拠を説明してくれる不動産会社であれば、信頼できるでしょう。

売却額すべてが手元に残るわけではない

マンションの売却額がそのまま手元に残らないことも、デメリットです。具体的には、売却には、次のような費用・税金がかかります。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 譲渡所得税
  • 登録免許税

売買契約が成立すれば、不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料は、以下のように、法律によって上限額が定められています。

取引額 報酬額(仲介手数料)
200万円以下の場合 取引額×5%+消費税
200万円オーバー~400万円以下の場合 取引額×4%+2万円+消費税
400万円オーバーの場合 取引額×3%+6万円+消費税

印紙税は、売買契約する時に貼り付ける収入印紙を購入する際にかかるものです。次の表のように、契約金額によって税率が異なります。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超え50万円以下 400円 200円
50万円超え100万円以下 1,000円 500円
100万円超え500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超え1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超え5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超え1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超え5億円以下 10万円 60,000円
5億円超え10億円以下 20万円 16万円
10億円超え50億円以下 40万円 32万円
50億円超え 60万円 48万円

売却益にかかる譲渡所得税も必要です。税率は以下のように、マンションの所有期間によって異なります。

所有期間 所得税(復興特別所得税を含む) 住民税
所有期間が5年以下の短期譲渡所得 30.63% 9%
所有期間が5年をオーバーしている長期譲渡所得 15.315% 5%

他にも、登記を変更する際にかかる登録免許税が必要です。具体的に売却時に必要なのは、抵当権の抹消登記と所有権の移転登記です。

住宅ローンを組んで購入した物件を売却する際には、抵当権を抹消する必要があります。この抵当権抹消手続きに必要な登録免許税は、不動産1件×1,000円となります。

登記簿上の所有権を売主から買主に移転する際にかかるのが、所有権移転登記の登録免許税ですが、買主負担になることが一般的です。

マンションを賃貸にするメリットとデメリット

マンションを賃貸にするメリット・デメリットは、マンション売却とは異なります。

賃貸にするメリット

マンションを賃貸にした場合のメリットは、次の通りです。

  • 入居者がいれば毎月収入を得られる
  • 経費の計上ができる
  • 将来、マンションに戻って住むことができる
  • 将来、売却することもできる
  • 分譲の場合、賃料を高く設定できる

各メリットの詳細を見ていきましょう。

入居者がいれば毎月収入を得られる

賃貸マンションに入居者がいれば、毎月決まった家賃が得られることは大きなメリットです。賃料や立地によってはすぐに入居者が見つかり、安定した収入を得られるでしょう。

売却の場合は、売れなければお金にならず、毎月収入を得ることもありません。「安定収入を望んでいる」という人にとって、賃貸はおすすめの活用方法です。

経費の計上ができる

マンションを賃貸に出すことで、マンションの維持にかかる費用を経費として控除できることもメリットです。控除できる経費は、次の通りです。

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • ローンの利息
  • 減価償却費
  • リフォーム費用
  • 火災・地震保険料
  • 税理士報酬の費用
  • 賃貸管理会社へ支払う費用
  • 固定資産税・都市計画税
  • 室内の設備修理等に要した費用
  • 仲介手数料などの物件取得時の経費

こうした経費を課税所得から差し引けるため、節税効果が高いといえます。節税すれば、当然、納税額を抑えられるので、賃貸経営にメリットを感じられます。

マンションに戻って住むことができる

賃貸の場合、将来、マンションに戻って移り住むことができることも、大きなメリットです。しかしながら、移り住む場合、賃借人との契約を終了させる必要があるでしょう。賃貸借契約を結んだ場合、「家賃を支払わない」などの正当な理由がなければ、賃借人を退去させることはできません。そのため、移り住むタイミングは、賃借人が退去する時だけです。

しかし、普通賃貸借契約ではなく、定期借家契約にすれば、期限を決めて賃貸借契約を満期で完了することができるため、「将来的に移り住みたい」という人にとって安心です。

売却することもできる

最初は賃貸経営を続けて、まとまった現金が必要になった場合、売却して現金を得られることもメリットです。賃貸借契約のあるマンションの場合、賃借人がいたままでも売却可能です。

すぐに売却して現金化するのではなく、資産として所持しておけば、自分の好きなタイミングでマンションを手放せるでしょう。立地や築年数によっては、高く売れる場合もあります。

分譲の場合賃料を高く設定できる

分譲マンションを賃貸に出す「分譲賃貸」であれば、一般的な賃貸専用のマンションよりも、高い家賃で貸し出せる場合が多いです。なぜなら、分譲マンションは、建物の性能やセキュリティ面に力を入れており、居住性が高い場合が多いからです。

分譲の場合であれば、賃貸経営も視野に入れてみましょう。

賃貸にするデメリット

マンションを賃貸にする場合、以下のデメリットが考えられます。

  • 空き室のリスクがある
  • 修繕などのコストがかかる
  • 税制面での優遇が受けられない
  • 家賃が下がる恐れもある
  • トラブルの発生リスク

こうしたデメリットについても理解を深め、売却か賃貸かを決定しましょう。

空室のリスクがある

賃貸マンションから人が退去した場合、空室の間は、収入が得られないことは大きなデメリットです。賃料の設定が適切でなかったり、生活に便利な立地ではなかったりした場合、空き室リスクが生まれます。

空き室リスクを避けるためには、賃貸専門の不動産会社に相談することが重要です。マンションを賃貸にしたい人は、「安定して入居者がいるばかりではない」と認識しておきましょう。

修繕などのコストがかかる

マンションを賃貸経営する際、修繕費用の出費は避けられません。入居者の入退去時にかかる、壁紙のクロスやフローリングなどの経年劣化する部分の修繕費用だけではなく、エアコン・給湯器などの機器も、古くなれば新しいものに交換する必要があります。また、突然、設備が故障した場合は、大きな出費になることも考えられるでしょう。

さらに、次のような管理を外注すれば、管理費用もかかります。

  • 入居者募集
  • 契約業務
  • 共用部の清掃
  • 賃料管理
  • 入居者対応 など

こうしたさまざまなコストがかかることは、賃貸のデメリットです。

税制面での優遇が受けられない

居住用として受けられる控除・税制面での優遇は、賃貸に出したマンションには適用されません。売却益に3,000万円まで控除してもらえる制度や、ローン残債1%が税金から控除される制度も、対象は居住用の不動産のみです。

マンション経営にかかる費用を経費として控除できるものの、特別控除はなど受けられないと認識しておきましょう。

家賃が下がる恐れもある

築年数を経るごとにマンションは傷み、資産価値を落とします。そうすると、家賃も下がる傾向にあり、賃貸であっても、安定収入が得られるという確証はできません。

建物の老朽化に伴う賃料の下落だけではなく、将来的な人口減少という社会問題も、賃貸経営には影響するでしょう。賃貸経営が安定しているとは言い切れない世の中だといえます。

トラブルの発生リスク

入居者のトラブルが発生するリスクがあることも、賃貸のデメリットです。どのような人が入居するのかは賃貸契約時にチェックできますが、相手の本質を知るほど、何回も面談するわけではありません。入居者によっては、以下のようなトラブルを起こすことも考えられます。

  • 夜中の騒音
  • ゴミを放置した異臭がひどい
  • 賃料を滞納する
  • 建物に損害を与える など

入居者対応は、管理会社に任せることも可能ですが、近隣の住民に迷惑をかける場合などもあります。

売却か賃貸か選ぶポイント

「売却するメリット・デメリットと賃貸にするメリット・デメリットを把握しても、どっちにするべきか迷う」という人は、以下のポイントを判断材料にしましょう。

  • 将来住む可能性がある
  • マンションの利回りを計算してみる
  • 良い条件のマンションであること

こうした売却か賃貸かを選択するポイントについて詳しく解説します。

将来住む可能性がある

転勤などで一時的に住まなくなっても、数年後戻ってきてマンションに住む予定がある場合は、賃貸がおすすめです。転勤の期間が決まっているのであれば、一定の期間中だけ貸し出せる「定期借家契約」を選択しましょう。期間を定める代わりに、賃料を安めに設定しなければならないデメリットはありますが、期間が来れば契約が終わるため、将来、戻ってくる予定のある人にはおすすめです。

マンションの利回りを計算してみる

賃貸経営という「不動産投資」がうまくいくかどうかは、「利回り」で判断することも可能です。「利回り」とは、マンションの代金に対して、家賃収入がいくら入るかの割合のことです。「利回り」には、次の2種類あります。

利回りの種類 詳細
実質利回り
  • どれくらい利益を残すかわかる
  • 計算式は、(年間家賃収入-年間支出)÷購入価格
表面利回り
  • どれぐらいの売り上げになるのかわかる
  • 計算式は、年間家賃収入÷購入価格

正確な利回りを算出したい人は、年間支出も含まれる「実質利回り」がおすすめです。高い利回りを期待できない場合は、賃貸よりも売却を選択した方が良いでしょう。

良い条件のマンションであること

最寄駅から近かったり、人気の高いエリアだったりする場合は、賃貸ではなく、売却することをおすすめします。なぜなら、高額で売れる可能性があるからです。高値で売れそうなマンションなのかどうか、評価されるポイントは次の通りです。

  • 最寄り駅から徒歩6分以内
  • 立地的に買物しやすい
  • ファミリー向けであれば、学校や公園、保育園などが近い
  • 東、西、北ではなく、南向きの方角
  • 上層階ほど評価が上がり、3階以上が有利
  • 「富士山が見える」などの眺望も評価される
  • 高度なセキュリティ設備がある
  • 共有施設が充実している
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造
  • 建物のメンテナンスがしっかりと行われている
  • 管理人が常駐している
  • ゴミ置き場がきれい
  • 大規模修繕の計画がある
  • 施工会社や販売会社の信頼性が高い など

マンション売却を進める際は、一社だけではなく、複数の不動産会社に査定依頼することも重要です。なぜなら、会社よってマンションの査定価格にバラつきがあるため、複数社で比較することで、損するリスクを避けられるからです。

さまざまな不動産会社に査定依頼する際は、不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。一括査定サイトであれば、所定のフォーマットにマンション情報を入力するだけで、複数社の査定結果をチェックできます。不動産一括査定サイトの利用の流れは、次の通りです。

一括査定サイトの利用の流れ 詳細
1.物件情報をフォーマットに入力 住所や面積、築年数などを入れる
2.連絡先を入力 電話・メールアドレスなどを入れる
3.査定申し込み 査定を依頼したい業者を複数選ぶ
4.連絡を待つ 会社から電話・メールなどで連絡あり

一括査定サイトで査定依頼した時の注意点は、しつこく不動産会社から営業される可能性があることです。曖昧な返事をしているといつまでも電話がかかってくるケースも珍しくないので、はっきりと断るようにしましょう。

一括査定サイトは数多くありますが、優良な不動産会社に特化して依頼できるすまいステップなど、信頼できる不動産会社が厳選・登録されているサイトを選ぶとよいでしょう。

査定が初めての人におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

\ 厳選した優良会社に査定依頼 /
すまいステップで一括査定する

一括査定サイトに関してより詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。

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マンションを賃貸にする方法

マンションを売却するのではなく、賃貸にすることに決定した場合、一般的な賃貸借契約以外にも、さまざまな方法がありますので、それぞれについて知っておきましょう。以下、一般的な賃貸借契約以外のマンション賃貸の契約方法です。

契約形態 詳細
定期借家契約
  • 自由にマンションのオーナーが契約期間を設定できる
  • 賃貸に出す期間が決まっている場合におすすめ
  • デメリットは、賃料が安くなること
サブリース(転貸借契約)
  • 不動産会社に貸していることになり、毎月の家賃が不動産会社から支払われる
  • 空室でも、入居者が家賃を滞納しても、家賃を受け取れる
  • 不動産会社に管理を丸投げできるメリットもある
  • デメリットは、不動産会社が家賃から20%程度を差し引くこと
リロケーションサービス
  • 定期借家契約とサブリース(転貸借契約)を組み合わせたような契約形態
  • 貸し出す期間を限定でき、家賃も保証され、管理業務も任せられる
  • デメリットは、管理費用が高くなり、家賃が相場よりも安くなること

こうした契約の違いを理解するだけではなく、マンション経営を続けるためには、管理面についても知っておきましょう。

円滑な管理を行うためには、管理会社に委託することがおすすめです。そのため、依頼先の管理会社も念入りに選定しましょう。管理会社によってサービスの品質に差が出たり、管理費が違ったりすることも珍しくありません。賃貸マンションを成功させたい人は、依頼先の管理会社についてのリサーチも必須です。

まとめ

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マンションを売却するのか、それとも賃貸にするのかを決めるためには、将来のことを見据える必要があります。売却にも賃貸にもメリット・デメリットがありますので、それぞれについて理解を深めることが、最初の一歩です。

「売却する」と「賃貸にする」、いずれかを決定した場合は、それぞれの成功方法についても知っておきましょう。どちらも、信頼できる不動産会社を選ぶことは必須です。さもないと、損をするリスクが発生する恐れがあります。信頼できる不動産会社を選んで、所有しているマンションを有効活用しましょう。

 

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