マンション売却より賃貸にメリットあり？将来を見据えてどちらか選択

他にも、登記を変更する際にかかる登録免許税が必要です。具体的に売却時に必要なのは、抵当権の抹消登記と所有権の移転登記です。

住宅ローンを組んで購入した物件を売却する際には、抵当権を抹消する必要があります。この抵当権抹消手続きに必要な登録免許税は、不動産1件×1,000円となります。

登記簿上の所有権を売主から買主に移転する際にかかるのが、所有権移転登記の登録免許税ですが、買主負担になることが一般的です。

マンションを賃貸にするメリットとデメリット

マンションを賃貸にするメリット・デメリットは、マンション売却とは異なります。

賃貸にするメリット

マンションを賃貸にした場合のメリットは、次の通りです。

• 入居者がいれば毎月収入を得られる
• 経費の計上ができる
• 将来、マンションに戻って住むことができる
• 将来、売却することもできる
• 分譲の場合、賃料を高く設定できる

各メリットの詳細を見ていきましょう。

入居者がいれば毎月収入を得られる

賃貸マンションに入居者がいれば、毎月決まった家賃が得られることは大きなメリットです。賃料や立地によってはすぐに入居者が見つかり、安定した収入を得られるでしょう。

売却の場合は、売れなければお金にならず、毎月収入を得ることもありません。「安定収入を望んでいる」という人にとって、賃貸はおすすめの活用方法です。

経費の計上ができる

マンションを賃貸に出すことで、マンションの維持にかかる費用を経費として控除できることもメリットです。控除できる経費は、次の通りです。

• 管理費
• 修繕積立金
• ローンの利息
• 減価償却費
• リフォーム費用
• 火災・地震保険料
• 税理士報酬の費用
• 賃貸管理会社へ支払う費用
• 固定資産税・都市計画税
• 室内の設備修理等に要した費用
• 仲介手数料などの物件取得時の経費

こうした経費を課税所得から差し引けるため、節税効果が高いといえます。節税すれば、当然、納税額を抑えられるので、賃貸経営にメリットを感じられます。

マンションに戻って住むことができる

売却することもできる

最初は賃貸経営を続けて、まとまった現金が必要になった場合、売却して現金を得られることもメリットです。賃貸借契約のあるマンションの場合、賃借人がいたままでも売却可能です。

すぐに売却して現金化するのではなく、資産として所持しておけば、自分の好きなタイミングでマンションを手放せるでしょう。立地や築年数によっては、高く売れる場合もあります。

分譲の場合賃料を高く設定できる

賃貸にするデメリット

マンションを賃貸にする場合、以下のデメリットが考えられます。

• 空き室のリスクがある
• 修繕などのコストがかかる
• 税制面での優遇が受けられない
• 家賃が下がる恐れもある
• トラブルの発生リスク

こうしたデメリットについても理解を深め、売却か賃貸かを決定しましょう。

空室のリスクがある

賃貸マンションから人が退去した場合、空室の間は、収入が得られないことは大きなデメリットです。賃料の設定が適切でなかったり、生活に便利な立地ではなかったりした場合、空き室リスクが生まれます。

空き室リスクを避けるためには、賃貸専門の不動産会社に相談することが重要です。マンションを賃貸にしたい人は、「安定して入居者がいるばかりではない」と認識しておきましょう。

修繕などのコストがかかる

税制面での優遇が受けられない

居住用として受けられる控除・税制面での優遇は、賃貸に出したマンションには適用されません。売却益に3,000万円まで控除してもらえる制度や、ローン残債1％が税金から控除される制度も、対象は居住用の不動産のみです。

マンション経営にかかる費用を経費として控除できるものの、特別控除はなど受けられないと認識しておきましょう。

家賃が下がる恐れもある

築年数を経るごとにマンションは傷み、資産価値を落とします。そうすると、家賃も下がる傾向にあり、賃貸であっても、安定収入が得られるという確証はできません。

建物の老朽化に伴う賃料の下落だけではなく、将来的な人口減少という社会問題も、賃貸経営には影響するでしょう。賃貸経営が安定しているとは言い切れない世の中だといえます。

トラブルの発生リスク

売却か賃貸か選ぶポイント

「売却するメリット・デメリットと賃貸にするメリット・デメリットを把握しても、どっちにするべきか迷う」という人は、以下のポイントを判断材料にしましょう。

• 将来住む可能性がある
• マンションの利回りを計算してみる
• 良い条件のマンションであること

将来住む可能性がある

転勤などで一時的に住まなくなっても、数年後戻ってきてマンションに住む予定がある場合は、賃貸がおすすめです。転勤の期間が決まっているのであれば、一定の期間中だけ貸し出せる「定期借家契約」を選択しましょう。期間を定める代わりに、賃料を安めに設定しなければならないデメリットはありますが、期間が来れば契約が終わるため、将来、戻ってくる予定のある人にはおすすめです。

マンションの利回りを計算してみる

賃貸経営という「不動産投資」がうまくいくかどうかは、「利回り」で判断することも可能です。「利回り」とは、マンションの代金に対して、家賃収入がいくら入るかの割合のことです。「利回り」には、次の2種類あります。

良い条件のマンションであること

最寄駅から近かったり、人気の高いエリアだったりする場合は、賃貸ではなく、売却することをおすすめします。なぜなら、高額で売れる可能性があるからです。高値で売れそうなマンションなのかどうか、評価されるポイントは次の通りです。

• 最寄り駅から徒歩6分以内
• 立地的に買物しやすい
• ファミリー向けであれば、学校や公園、保育園などが近い
• 東、西、北ではなく、南向きの方角
• 上層階ほど評価が上がり、3階以上が有利
• 「富士山が見える」などの眺望も評価される
• 高度なセキュリティ設備がある
• 共有施設が充実している
• 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造
• 建物のメンテナンスがしっかりと行われている
• 管理人が常駐している
• ゴミ置き場がきれい
• 大規模修繕の計画がある
• 施工会社や販売会社の信頼性が高い　など

マンション売却を進める際は、一社だけではなく、複数の不動産会社に査定依頼することも重要です。なぜなら、会社よってマンションの査定価格にバラつきがあるため、複数社で比較することで、損するリスクを避けられるからです。

さまざまな不動産会社に査定依頼する際は、不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。一括査定サイトであれば、所定のフォーマットにマンション情報を入力するだけで、複数社の査定結果をチェックできます。不動産一括査定サイトの利用の流れは、次の通りです。

一括査定サイトで査定依頼した時の注意点は、しつこく不動産会社から営業される可能性があることです。曖昧な返事をしているといつまでも電話がかかってくるケースも珍しくないので、はっきりと断るようにしましょう。

一括査定サイトは数多くありますが、優良な不動産会社に特化して依頼できるすまいステップなど、信頼できる不動産会社が厳選・登録されているサイトを選ぶとよいでしょう。

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一括査定サイトに関してより詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。

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news.mynavi.jp

2023.04.06

マンションを賃貸にする方法

マンションを売却するのではなく、賃貸にすることに決定した場合、一般的な賃貸借契約以外にも、さまざまな方法がありますので、それぞれについて知っておきましょう。以下、一般的な賃貸借契約以外のマンション賃貸の契約方法です。

こうした契約の違いを理解するだけではなく、マンション経営を続けるためには、管理面についても知っておきましょう。

円滑な管理を行うためには、管理会社に委託することがおすすめです。そのため、依頼先の管理会社も念入りに選定しましょう。管理会社によってサービスの品質に差が出たり、管理費が違ったりすることも珍しくありません。賃貸マンションを成功させたい人は、依頼先の管理会社についてのリサーチも必須です。

まとめ

マンションを売却するのか、それとも賃貸にするのかを決めるためには、将来のことを見据える必要があります。売却にも賃貸にもメリット・デメリットがありますので、それぞれについて理解を深めることが、最初の一歩です。

「売却する」と「賃貸にする」、いずれかを決定した場合は、それぞれの成功方法についても知っておきましょう。どちらも、信頼できる不動産会社を選ぶことは必須です。さもないと、損をするリスクが発生する恐れがあります。信頼できる不動産会社を選んで、所有しているマンションを有効活用しましょう。