中古マンションはどう売るのが正しい?高く売却するためのコツを解説

マンション売却

中古マンションをできるだけ高値で売りたい場合は、いくつかのコツを知っておくことで実現不可能ではありません。また、売却においてどんな費用がかかるのかや、控除できる特例なども事前に把握しておけば、出費を抑えられたり、売却価格からどれぐらい差し引かれるのかを試算したりすることもできるでしょう。

この記事では、中古マンションを高くスムーズに売却する方法について紹介します。高値で売るコツだけではなく、売却期間やかかる費用や特別控除などについても取り上げます。

初めてマンションを売却する人や、できるだけ高値で中古マンションを売りたい人は参考にしてください。

中古マンションの売却にかかる期間

中古マンションの平均売却期間は3ヶ月程度ですが、エリアやマンションの状態などによっては、もっと早く売れる可能性もあります。しかし半年過ぎた場合は、不動産会社の変更を検討したほうがよいでしょう。この章では、こうした中古マンションの売却にかかる期間について詳しく解説します。

平均売却期間は3ヶ月

マンションを売却する際は、仲介業者を選んだり内覧対応や条件交渉など売却活動を行ったりするだけでも、ある程度の期間が必要です。そのため、中古マンションが売れるまでにかかる期間は早くて1ヶ月、平均で3ヶ月程度かかると認識しておきましょう。

またマンション売却にかかる期間は、以下の要素に影響されます。

マンション売却期間が左右される要素 詳細
ライバル物件の有無 近隣や同じマンションで売出し物件がある場合は、購入希望者は同程度の物件を比較検討するため、売却期間に影響する
マンションの状態 築年数や交通利便性や面積などによっては、売却が長期化する傾向にある
契約している業者 マンションの売却に強い不動産会社を見つけることで、売却期間を短くできる可能性がある
媒介契約の種類 販売活動の状況についての報告義務のある専任媒介契約・専属専任媒介契約は、業者が熱心に活動してくれる傾向にある

こうしたさまざまな要素に影響されて売却期間は左右されますが、スムーズにマンションを売りたい人は、事前にしっかりとスケジュールを立てるようにしましょう。

半年過ぎた場合は不動産会社の変更を検討する

中古マンションを売り出してから、半年過ぎても買主が見つからないケースも珍しくありません。その際は不動産会社の力不足の可能性があるため、変更を検討しましょう。

例えば、相場を読み違えて売り出し価格などの条件が魅力的でなかったり、広告がうまくなくてマンションの魅力を伝えられていなかったりした場合は、売れるものも売れません。信頼できる不動産会社を見極めるポイントは以下の通りです。

  • 約束を徹底してスピーディに対応してくれる
  • 地域に詳しく実績多数あり

周辺の地理的な情報や過去の実績などを踏まえて、査定価格の根拠をしっかりと説明してくれる業者であれば、信頼できるでしょう。約束を守れないような業者であれば、当然信用できません。

また、業者が顧客確保を理由に高額の査定を出す可能性もあるため、査定結果だけで業者を決めてもその価格で売れるとは限りません。実際にコミュニケーションをしてみて、信頼できる担当者なのかをチェックすることも大切です。

売却までの大まかな流れ

中古マンションの専門的な手続きは業者に任せても問題ありませんが、売却までの大まかな流れを知ることで、よりスムーズに販売活動を進められるでしょう。売却の流れは次の通りです。

  1. 査定:マンションの価格を業者に見てもらう
  2. 媒介契約:「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」から選択
  3. 売り出し:ネット・チラシなどを活用して広告・宣伝
  4. 内覧:売りに出しているマンションを購入希望者が見に来る
  5. 購入申し込み:価格・条件交渉などを行う
  6. 売買契約:不動産売買契約書に署名・捺印を行い、契約締結
  7. 決済・引き渡し:売主・買主両立ち会いで最終チェック

上記の流れに売却期間も加わるため、マンションは即売却できるものではありません。

査定や媒介契約には1ヶ月程度かかり、首都圏や地方などエリアによって需要に差があるため、買主が見つかるまでの期間はケースバイケースです。また売買契約後に引っ越しなどもあるため、スケジュールを立てる際は余裕をもって半年程度かかると考えておきましょう。

中古マンションを高く売却するには

中古のマンションを高く売るためには、以下の方法を取り入れましょう。

  • マンションの相場価格を調べる
  • 不動産の動きが活発な時期を狙う
  • 内覧のスケジュールは柔軟に調整する
  • 好感度を上げるための掃除を行う
  • 信頼できる不動産業者を選ぶ

どれも自身で対応できることなので、売却で損をしたくない人は参考にしてください。

マンションの相場価格を調べる

不動産会社の査定の妥当性をチェックするために、自身でもマンションの相場価格を調べておきましょう。自分で相場価格を把握しておくことで、売り出し価格を安く設定しすぎたり、購入希望者の値下げ交渉で損をしたりすることもなくなります。

マンションの相場価格は、不動産取引を行った人が対象のアンケートをデータベース化した国土交通省運営の「土地総合情報システム」から調べられます。実際の成約情報から相場を把握することによって、査定の妥当性などを見分けられるでしょう。

他にも、東日本不動産流通機構の「REINS Market Information」を利用することで成約価格の相場を調べたり、物件情報サイトで最寄駅や広さ・築年数などが似た物件を探し、価格を確認したりする方法もあります。無料で調べられる方法を取り入れれば、無駄な出費を減らせるでしょう。

また、不動産一括査定サイトを使って、相場を把握することもできます。無料で複数社に査定を依頼できるので、より正確な相場感をつかめるだけでなく、信頼できる不動産会社を見つけるのにおすすめです。

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さらに多くの不動産一括査定サイトを紹介した以下の記事を役立てることもできます。

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不動産の動きが活発な時期を狙う

2月~3月は、4月からの新生活に向けてマンションを購入する人が増える傾向にあります。不動産の動きが活発になりやすい2月~3月の間に売却活動を行うことで、中古マンションを高く売却できる可能性がアップするでしょう。

また、4月の6ヶ月ほど前にあたる9月~10月頃から準備しても、早すぎるわけではありません。さらに、景気の変動や増税によって不動産市場の動きに変化があるため、それらを見極める必要もあるでしょう。

内覧のスケジュールは柔軟に調整する

内覧希望者がいる場合は、内覧後すぐに申し込みが入ることもあるため、日時を限定しないようにしてできるだけ希望に合わせるようにしましょう。平日夜・土日にも内覧希望があるかもしれませんが、なるべくスケジュールを調整して対応することをおすすめします。

また、内覧を案内する時間帯を工夫することも重要です。部屋の中がよく見える時間帯であれば、室内の印象が良くなり購入につなげられる可能性もあるからです。東向きの部屋ならば午前中、西向きの部屋の場合は午前中~14時くらいまでがおすすめの時間帯です。

内覧のスケジュールに柔軟に対応するだけではなく、以下のような当日に意識したいポイントもあります。

  • 換気やエアコンで快適な室温・湿度に調整する
  • 照明で明るさをコントロールしておく
  • クローゼットの中や寝室なども見せる
  • 内覧者の視界に入らないように気を付ける
  • 玄関にスリッパを用意する
  • 出迎え・見送るときには挨拶をする

こうした細かい気遣いによって、好印象を与えられるでしょう。

好感度を上げるための掃除を行う

内覧者の好感度を上げるためには、柔軟にスケジュール調整するだけではなく、クリーニングして内装を清潔な状態にしておくこともおすすめです。特にキッチンやトイレなどの水回りは、衛生面において気になる部分でありながらも汚れやすい場所でもあるため、入念に掃除しておきましょう。

汚れがひどくて落とせない場合は、クリーニング業者に依頼することもおすすめです。水回りだけ業者に掃除を依頼するのであれば、それほどコストもかかりません。

部屋の中を掃除するだけではなく、消臭することも重要です。部屋の臭いは住んでいる人にとっては気づきにくいのですが、内覧する人にとっては意外に気になるものです。特にタバコやペットの臭いには気を付けましょう。布製品などを消臭するときは、しっかり洗濯するか消臭スプレーを用いることをおすすめします。

信頼できる不動産業者を選ぶ

マンションの売却活動に対応してくれるのは不動産業者のため、実績多数で信頼できる会社を選ぶ必要があります。優良不動産業者を見極めるコツとポイントは次の通りです。

  • 免許番号の更新回数を確認することで業者の信頼度をチェックできる
  • 行政処分を受けたことがあるのかは「ネガティブ情報等検索システム」から確認できる
  • 業者によって査定価格が100万円単位でバラつくこともあるため、複数社で査定を受ける
  • 正確なスケジュールを教えてくれない場合や、戦略性が乏しい場合は信頼度が低い
  • 売却プランを押し付けようとする場合は、それが魅力的に感じられても売却に成功する保証はない

こうしたコツやポイントを参考にして、信頼できる業者を見つけて損のない売却を目指しましょう。

中古マンションの売却にかかる費用

マンションを売却する際には次のような費用が必要です。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 売買契約書にかかる印紙税
  • 売却益にかかる譲渡所得税
  • 登記にかかる費用

こうした費用面についても知り、どれぐらい自分の手元に残るのかを試算する際に役立てましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料

マンションの買主が決まった場合は、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料には、以下のような不動産会社のさまざまな業務で発生する費用が含まれています。

  • 査定
  • 価格提案
  • 資料作成
  • 広告
  • 問い合わせ対応
  • 現地案内
  • 条件交渉
  • 契約書作成
  • 引き渡しサポート など

仲介手数料の上限額は「宅地建物取引業法」により決まっており、計算式は以下の通りです。

取引額 報酬額(仲介手数料)
200万円以下の金額 取引額×5%+消費税
200万円オーバー~400万円以下の金額 取引額×4%+2万円+消費税
400万円オーバーの金額 取引額×3%+6万円+消費税

取引額を分解して計算して最後に報酬額をすべて足すことで、どれぐらいかかるのかが計算可能です。また、物件価格が400万円以下の場合は、仲介手数料は上限18万円までと2018年1月1日に改訂されています。

なお仲介手数料は上限が定められているものの、下限は決まっていないため値引きすることも可能です。人気エリアで希少性のあるマンションは高値で売れる可能性が高いため、不動産会社は仲介手数料を下げても利益が確保しやすいです。そのため、手数料を値引きできるかもしれません。

しかし仲介手数料を値引きすると、売却活動に注力してもらえない可能性もあるため注意が必要です。広告費などを抑えられてしまい、中古マンションが売れにくくなるケースも考えられます。よって、仲介手数料を値引きすることだけにとらわれることなく、高く売却することを意識しましょう。

売買契約書にかかる印紙税

印紙税も中古マンションの売却にかかる費用ですが、売買契約するときに貼り付ける収入印紙にかかるものです。印紙税の税率は、次のように法律で定められています。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超え50万円以下 400円 200円
50万円超え100万円以下 1,000円 500円
100万円超え500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超え1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超え5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超え1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超え5億円以下 10万円 60,000円
5億円超え10億円以下 20万円 16万円
10億円超え50億円以下 40万円 32万円
50億円超え 60万円 48万円

売主と買主で一通ずつ契約書を作る場合は2枚、どちらかが原本を所有し、もう一方がコピーを保有する場合は1枚ということが一般的です。また、2022年3月31日まで軽減税率が適用されますが、期限を過ぎると税率が高くなる可能性もあるため注意しましょう。

売却益にかかる譲渡所得税

マンションを売却して利益が出た場合は、その所得を「譲渡所得」と呼び所得税の対象になります。譲渡所得は以下の計算方法で導き出せます。

譲渡所得金額=譲渡収入-(取得費+譲渡費用)
  • 譲渡収入は売却価格のこと
  • 取得費はマンション購入費用や設備費、登録免許税・印紙税
  • 譲渡費用は、売主が負担した印紙税や売却時に支払った仲介手数料のこと

譲渡所得がわかったら、あとは税率を掛けるだけで税金を計算できます。税率は以下のように、5年未満・5年オーバーとマンションの所有期間によって異なります。

所有期間 所得税(復興特別所得税を含む) 住民税
5年未満の短期譲渡所得 30.63% 9%
5年をオーバーしている長期譲渡所得 15.315% 5%

所得がない場合は税率を掛けることはできないため、税金は必要ありません。「利益が出たときだけ所得税あり」と認識しておきましょう。

登記にかかる費用

マンションを売る際に必要な所有権の移転や住所変更、抵当権抹消登記の手続には登録免許税がかかります。住宅ローンを組んで、売却価格によって完済する場合にかかる抵当権の抹消登記は、不動産1件に対して1,000円です。

登記簿上の所有権を、売主から買主に移転する際にかかる所有権移転登記の登録免許税は、一般的には買主が負担しますが事前に確認しておきましょう。いずれにせよ、こうした登記に必要な費用もかかると認識しておく必要があります。

中古マンションの売却にかかる費用を抑えるには

譲渡所得税を軽減するためには「3,000万円の特別控除」を受ける方法と「10年超所有軽減税率の特例」を利用する方法があります。これらの特例や控除を利用すれば、費用を抑えられるでしょう。この章では、それぞれの条件などを詳しく紹介します。

3,000万円の特別控除を受ける

居住用のマンションの売却であれば、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。この特例の条件は次の通りです。

  • 居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売却する
  • 家屋を取り壊した場合は、譲渡契約までの間に土地を住居以外に使っていない
  • 住んでいる家屋を売るか家屋と一緒にその敷地や借地権を売却する
  • 売主と買主が親子・夫婦など特別な関係ではない など

また、マイホームが共有名義になっている場合は、共有者一人につき最大3,000万円控除の適用が認められます。夫婦二人の共有にしていた不動産であれば、6,000万円もの控除が可能です。

10年超所有軽減税率の特例を利用する

10年以上所有したマンションを売却した場合は、課税譲渡所得の6,000万円までの税金を軽減できる特例もあります。その際の税率は次の通りです。

課税長期譲渡所得金額 税率
6,000万円以下の部分
  • 所得税10.21%
  • 住民税4%
6,000万円を超えている部分
  • 所得税15.315%
  • 住民税5%

税率が下がるだけではなく、3,000万円特別控除との併用ができることも特長です。ただし毎年ローン残高の1%、最大40万円もしくは20万円までを10年間、所得税と住民税から控除できる「住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)」とは併用できません。

中古マンションの売却に関するQ&A

よりマンション売却を理解したい人に向けて、よくある質問を取り上げます。

  • 売却前のリフォームは必要?
  • 査定価格の高い仲介会社を選ぶべき?
  • 値下げのタイミングは?
  • マンション売却前に確認することは?

それぞれの質問に対して回答するので、確実に売却を成功させたい人は参考にしてください。

売却前のリフォームは必要?

基本的に、マンション売却前のリフォームは必要ありません。なぜなら、リフォームをしてもマンションの価値はそれほど上がらないからです。リフォーム費用を売り出し価格に上乗せした場合は、ライバルの物件よりも高くなってしまい、売れにくくなってしまうリスクもあるでしょう。

また、買主が自身でリフォームしたいケースも少なくありません。リフォーム済みのマンションの場合は、ニーズに合わずに検討の対処外になってしまう可能性もあります。

しかし全体のリフォームではなく、一部のみリフォームしてマンションの印象を良くすることで、売却が有利になることもあります。また「内装にこだわりがなくリフォームが面倒」という買主からの需要も集められるでしょう。

リフォームするかどうか迷ったときは、中古マンションの販売を得意としている業者に相談することをおすすめします。複数の会社の意見を聞いてリフォームすべきか判断しましょう。

査定価格の高い仲介会社を選ぶべき?

「高い査定価格だったから、○○会社に決定する」といった判断は避けましょう。なぜなら、査定結果だけで売却の依頼先を決めても、その価格で売却できるとは限らないからです。顧客を確保するために、わざと査定価格を上げている業者も存在しています。

そのため、査定結果の根拠を説明できるのかをしっかりとチェックしておきましょう。周辺の相場に合った価格を提示してくる会社であれば、信頼して売却活動を任せられます。

有料査定は不動産鑑定士による査定で、査定価格は低めの傾向にあるものの売却価格は査定価格よりも高い可能性があります。一方無料査定の場合は、不動産会社が査定して営業的なアプローチになっており、売却価格は査定価格よりも低めの傾向にあるでしょう。

また査定依頼をすると、不動産会社からしつこく営業される可能性もありますが、その際ははっきりと断ることをおすすめします。曖昧な返事をしていると、いつまでも電話がかかってくる可能性があるからです。それでも営業されてしまう場合には、警察や国民生活センター、監督官庁などに相談してみましょう。

値下げのタイミングは?

売り出しあとに期間を開けて値下げする場合は、一気に値下げすることをおすすめします。媒介契約が3ヶ月更新になっているため、最初の更新までに売れなければ検討してみましょう。値下げするタイミングは最初の更新までです。

とはいえ不要な値下げをしてしまうと、マンション売却で損をしてしまいます。そのため、売る前にどれぐらいであれば価格を下げられるのか、最低価格を決めておくとよいでしょう。

前もって最低価格を決めてない場合は、販売期間が無駄に長引いてしまい売却できないリスクも発生します。仲介を依頼した業者と相談しながら最低価格を決定しましょう。

マンション売却前に確認することは?

売却活動をする前に、ローンの残債をチェックすることは重要です。なぜならローンの残債がある場合は、抵当権を抹消するために完済する必要があるからです。

また、所有者の名義も売却前に確認するポイントです。複数人の共有名義で所有している場合は、売却時に名義者全員の承諾が必要になり、人数が多いほど意思決定のスピードは下がってしまいます。そのため、一人が代表して売却できるように、名義を一人に移しておくことをおすすめします。

まとめ

fudousan574

中古のマンションをスムーズに売却するためには、売却期間の目安を知ってしっかりとスケジュールを立てる必要があります。平均売却期間は3ヶ月ですが、エリアや築年数などによっては1ヶ月で売れる可能性もあるでしょう。半年を過ぎた場合は、不動産会社の変更を検討することも大切です。

中古マンションを高く売却するためには不動産の動きが活発な時期を狙い、内覧のスケジュールを柔軟に調整して信頼できる不動産業者を選ぶことがおすすめです。中古マンションの売却にかかる費用や抑える方法についても、理解を深めておきましょう。

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