マンション売却で利益が出たら税金がかかる⁉計算方法まで徹底解説

不動産売却

「マンション売却で利益が出たらしめたもの!」と思っていませんか?売却に成功して利益が出ると確かにうれしいものですが、喜びも束の間に頭を抱えるのは売却後の税金です。

好立地好条件のマンションを売却するときには利益が生じることが多いですが、こういったときにどんな税金がかかるのかを知っていれば、節税対策まで抜かりなく準備できます。結果「結構な利益額が税金の支払いで消えてしまった」ということを回避することにつながります。

この記事では、マンション売却で利益が出たときにかかる税金の種類や計算方法、適用できるか考慮したい特例措置について紹介するので、ぜひ税金対策に役立ててください。

マンション売却で利益が出ると税金がかかる

マンション売却をして利益が出るのはうれしいものですが、出た利益は所得とみなされ税金が課されます。一般的に所得といわれてイメージするのは、毎年の給料所得かもしれません。しかし不動産売却のときに出た利益も、労働の対価としての賃金ではないものの個人の所得とみなされます。具体的にこの所得はどういったものでどのように算出されるのかをみていきましょう。

マンション売却で出た利益を「譲渡所得」という

不動産売却をして出た利益のことを譲渡所得といいますが、これにはマンションの土地と建物の両方が含まれています。譲渡所得にはいくつかのかけられる税金があります。

それぞれどのような税金なのか解説しましょう。

  • 所得税
    個人で得た所得の中から控除されるべき金額を差し引き、残った金額に税率をかけて求められるもの
  • 住民税
    売却予定の不動産がある地域を管轄する行政に支払う税金で、行政サービスの維持に役立てられている
  • 復興特別所得税
    復興に必要な財源確保のための税金で東日本大震災後に徴税が始まり、税率は一律2.1%
上記の復興特別所得税は、2011年12月に公布された特別措置法によって定められたもので、納税対象者は2013年から2037年までに所得税の納税義務がある人です。

譲渡所得の計算方法

不動産を売却した金額がすべて譲渡所得金額になるわけではなく、給与所得と同様に譲渡所得も非課税分の金額を差し引く必要があります。非課税分の対象となるものには以下の2つが挙げられます。

  • 売却予定の不動産を購入した金額
  • 売却のためにかかった活動費用

これらを売却金額から差し引いて純粋な利益額を求めますが、さらに特別な控除条件にあてはまっていれば、売却した金額から控除分の金額を差し引くことができます。

特別控除を利用した際の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除額
計算式に出てきた譲渡費用と取得費とはどういったものなのでしょうか?

譲渡費用とは

譲渡費用とは売却活動をするためにかかった費用のことで、経費のようなものと考えることもできます。しかし、活動に要した費用は全てのこの譲渡費用として計上できるわけではなく、国税庁では以下の要項を定めています。

33-7 法第33条第3項に規定する「資産の譲渡に要した費用」(以下33-11までにおいて「譲渡費用」という)とは、資産の譲渡に係る次に掲げる費用(取得費とされるものを除く。)をいう。

  1. (1) 資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記若しくは登録に要する費用その他当該譲渡のために直接要した費用
  1. (2) (1)に掲げる費用のほか、借家人等を立ち退かせるための立退料、土地(借地権を含む。以下33-8までにおいて同じ。)を譲渡するためその土地の上にある建物等の取壊しに要した費用、既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で他に譲渡するため当該契約を解除したことに伴い支出する違約金その他当該資産の譲渡価額を増加させるため当該譲渡に際して支出した費用

(注) 譲渡資産の修繕費、固定資産税その他その資産の維持又は管理に要した費用は、譲渡費用に含まれないことに留意する。

引用元:国税庁 譲渡所得関係 第33条の7より

条項の情報を整理すると、譲渡費用として挙げられるのは以下の費用です。

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 取り壊しのための費用
  • 契約書に添付する収入印紙代
  • 契約破棄に伴う違約金

これらの内容を見ると、主に登記に関わるものや契約に関わるものなので、ほとんどの手数料は譲渡費用に含まれると考えがちです。注意したいのはこの条項の(1)でいわれている直接かかった費用という部分と、維持または管理費用は含まないという注釈です。

マンション売却やマンション自体にかかるこれらの出費は、残念ながら売却に直接要した費用と認められないため、含められない決まりになっています。

取得費用とは

取得費用とは、マンション購入時にかかったマンションそのものの代金と、購入のために必要になった費用です。取得費用には、次のように意外なものも含まれています。

  • マンションの購入代金
  • 購入時の仲介手数料
  • 購入後のリフォーム代
  • ローン開始から入居日までの利子
  • 相続登記の費用

特に注目したいのは相続登記の費用です。もし売却するマンションが前所有者の居住用不動産であり、現所有者も居住用として相続したものであれば取得費用になります。また相続するタイミングの違いがあっても相続登記費用には決まりがあり、マンションを取得したときではなく売却前に相続登記した場合も、取得費として計算されます。

この点をおさえておくと、相続した物件の売却だった場合も混乱せずに済みますし、スムーズに税金対策を行うことができるでしょう。

マンションの取得費の算出方法

マンションや戸建ての建物は、時間がたてば古くなっていく不動産です。そのため取得費を割り出すときには、古くなったものとして価値を算出しなければなりませんが、そのことを減価償却といいます。

減価償却をする方法は「定額法」「定率法」の2種類あります。定率法は、賃貸として使用していた事業用の不動産を減価償却するときに用いられますが、個人の居住用不動産を減価償却する際にも使用可能です。しかし、定率法を使用するためには届け出が必要なので、マンション売却時にほとんどの人は定額法を選択しています。

定額法の計算式は以下のとおりです。

減価償却費=不動産購入費用×0.9×償却率×経過年数
この計算式で出てくる償却率は、売却予定不動産の構造と構造から導き出された耐用年数によって、あらかじめ定められています。
一例として、木造と鉄筋コンクリートで作られた建物の償却率を比較してみましょう。
構造 耐用年数 償却率
木造 33年 0.031
鉄筋コンクリート 70年 0.015

耐えられる年数が長いほど古くなりにくいので、償却率も低く設定されています。

ここまでで、譲渡所得を割り出すのに必要な費用について見てきましたが、次の部分では譲渡所得にかかる税額の算出方法を紹介します。

譲渡所得の税額の算出方法

譲渡所得にかかる税金を算出するためには、譲渡所得額に所得税と住民税それぞれの税率を乗算する必要があります。そのために知っておきたいのは、所有期間によって違う所得税と住民税の税率です。

税率は以下の一覧表を参考にしてください。

所有期間数 所得税 住民税
所有期間が5年以内 30% 9%
所有期間が5年以上 15% 5%

所有期間が5年以内のことを「短期譲渡所得」、所有期間5年以上のことを「長期譲渡所得」といいますが、この5年間は購入した日から売却した年の1月1日までの期間を指します。

POINT! 売却した日にちを必ず確認すること。5年を超えていない可能性もあり!
例として、2014年6月1日に購入したとしましょう。2019年12月1日に売却したなら5年の計算ルールに合わせると、2019年1月1日まで所有していたということになってしまうため、所有期間は4年と換算されます。

勘違いでのトラブルが起こりやすいルールなので、売却前にあらかじめ5年以上なのかをはっきりと把握しておきましょう。

譲渡所得の税金に利用できる特例

譲渡所得にかかる税金を見てきましたが、1つの税金だけではないため、支払うべき税金の合計額を見て驚く人も少なくありません。節税して少しでも多く、自由に使えるお金を手元に残すためにできる方法があります。それは各種特例措置を活用することです。

3,000万円の特別控除

この3,000万円控除は、マイホームを売却した人のほとんどが検討する基本の節税対策ともいえるものです。

3,000万円特別控除とは、売却額から3,000万円分の所得を非課税にできる特例措置のこと
この特別控除の素晴らしいところは共有名義の場合、条件によっては夫婦それぞれが3,000万円控除を利用できる可能性がある点です。もともと共有名義でペアローンを組んでいるようなケースがその対象になります。
しかしこの控除を受ける際に考えておきたいのは、どんな適用条件があるかということです。以下の適用条件を参考にしましょう。
  • 所有者がその不動産に住んでいたか
  • 以前にこの特例を受けたことはあるか
  • 買い換え特例やその他控除を受けたことはあるか
  • 売主と買主は親子など特別な関係ではないか
  • 別荘目的で使用していないか

この条件の中でまず解説したいのは、所有者がその不動産に住んでいたかという点です。例えば夫が単身赴任で一時的に住んでおらず、妻子がその不動産で生活しているという場合には、この特例を受けることができます。しかし、住んでいる期間が仮住まいや別荘目的などの一時的なものであれば、適用除外になります。

この特例やその他特例を以前に受けたことがあるかを考える際は、さかのぼって考えられる期間は前年または前々年までです。また、この特例措置は買い換え特例併用することはできません。売却後に買い換え予定がある場合には、どの特例を適用するのが賢明かをよく比較検討しましょう。

適用を受けるためには、あらかじめ確定申告を済ませておくとスムーズです。

買い替え特例

マンションを売却して、その売却利益で次のマイホームを購入する際に使える特例です。買い替え特例は、3,000万円特別控除とは違う税軽減の方法がとられています。

POINT! 売却益が非課税になるのではなく、次回売却時まで税額が繰り延べられる
つまり買い換え資金のために、税金の支払い時期が猶予されるという制度です。この制度を利用するためには以下の条件を満たしている必要があります。
  • 所有者が10年以上居住していること
  • 売却代金は1億円以下
  • 3,000万円控除や損失による控除を受けていないこと
  • 買い換えるマイホームは家屋50㎡以上敷地500㎡以下
  • 売却から3年以内に新居を購入し居住すること
  • 新居が中古であれば一定の耐震基準を満たすこと

適用の手続きの前までに、売買契約書・譲渡所得の内訳書、売却不動産・買い換えた不動産の登記事項証明書、新居の耐震基準適合証明書を用いて、確定申告を済ませておくことで手続きが円滑になります。

所有期間10年超のマイホーム軽減税率の特例

所有期間が10年を超える物件に適用される特例で、この制度は3,000万円控除と併用することができます。この制度ができた背景には、3,000万円控除を受けた場合にも税負担が軽減されないケースがあり、そのような例の救済措置としてつくられました。

以下は利用できる条件です。

  • 所有期間10年を超える不動産で、所有者が居住していること
  • 売却の前年、前々年にこの特例を受けていないこと
  • 3,000万円特例以外の特例を受けていないこと
  • 売却相手は親子、もしくは生計を同じくする親族でないこと

これらの条件を満たしていれば、この特例を適用することができます。また、この特例を受けたときに適用される税率は2種類あり、売却金額から3,000万円控除分を差し引いた残額によって変わります。

控除適用後の金額 所得税 住民税
6,000万円以下 15% 4%
6,000万円以上 30% 5%

この特例を受ける際に大まかな税額を知りたい場合は、国税庁ホームページにある計算システムを利用することができます。

参照:国税庁

相続した場合に利用できる特例

売却したいマンションが相続したものだった場合に適用できる特例もあります。国は親から資産を相続したことで子が生活苦に陥ったり、税の支払いが生活の負担になったりしないように、タイプ別に2種類の特例措置を設けています。

各特例の特徴を知っておくと自分に合った制度を選べるので、どんな違いがあるのか知識をつけておきましょう。

取得費加算の特例

不動産を取得したときにかかった費用を「取得費」といいますが、取得費には購入する際に不動産会社に支払う仲介手数料や、登記に関わる費用が含まれています。これらの費用は譲渡した金額から経費分として差し引かれ、残った金額が真の譲渡取得額として割り出されます。

相続の場合は不動産会社の仲介手数料はかかりませんが、相続したときには相続税がかかります。この制度ではその点に着目し、遺産相続した人が相続税支払いと売却益にかかる税金を、ダブルで負担することがないように配慮されています。

POINT! 相続税額分のうち売却不動産に対応する税額を取得費として計上することができる
この特例の条件は以下の通りです。
  • 申請者は相続や遺贈で受け取った本人であること
  • 相続した人が相続税を支払っていること
  • 相続開始の次の日から3年10ヶ月までに売却している

これらの条件を満たしていることが分かったら、次に考えたいのは取得費として計上できる相続税額はいくらかという点ですが、これは以下の計算式を頼りに換算することができます。

取得費とみなせる相続税額=相続税額×売却金額の課税額÷(相続財産の合計課税額+債務控除額)
式中にでてくる債務控除額とは、親が当該不動産にローンを組んでいた場合の残債金額のことです。なお、土地と建物を相続した場合は、不動産ごとに分けてこの計算式を用いて割り出す必要があります。

相続した空き家の特別控除特例

売却したいマンションが空き家になっている状態だった場合は、通常の3,000万円特別控除の条件に当てはめて考えると、所有者が居住していたと認められないため利用できません。

しかしその不動産が相続したものあるなら、空き家になっている物件も数多くあるでしょう。そういった場合に利用したいのが、相続した空き家を売却する際の特例です。

POINT! 相続した空き家を一定の期間内に売却すると3,000万円控除を利用できる
一定の期間とは相続した日から3年が経った年の12月31日までで、その期間内に売却することができればこの特例を適用できます。例えば、2017年8月20日に相続したとすれば、2020年12月31日までに売却するとこの特例を利用できるということです。
なお、以下の条件を満たしている必要もあります。
  • 前所有者(被相続人)が居住していた不動産
  • 昭和56円5月31日以前の建築物である
  • 区分所有建物登記がされていないこと
  • 相続後に賃貸使用されていないこと
  • 一定の耐震基準を満たしていること
  • 売却代金は1億円以下

よくあるパターンとして、そのマンションに住んでいた親が高齢になり、老人ホームに入所するなどして空き家になっている場合です。こういうケースは従前居住用家屋として考慮され、要件を満たしていれば被相続人が居住していたものとして扱うことができます。

譲渡所得の税金をシミュレーション

4,000万円で購入したマンションを6,000万円で売ると仮定して、基本の3,000万円特例措置を使った場合にかかる譲渡所得の税額をシミュレーションしてみましょう。

このマンションは所有してから5年以上10年以内で、鉄筋コンクリート造りです。売却にかかった譲渡費用は200万円でした。それでは減価償却費を割り出すところから順に計算していきましょう。

減価償却費(取得費)
4,000万円×0.9×0.015×5年=2,700,000円
譲渡所得額
6,000万円(270万円+200万円)3,000万円=25,300,000円
所得税
2,530万円×0.15=3,795,000円
住民税
2,530万円×0.05=1,265,000円
復興特別所得税
2,530万円×0.021=531,300円
税金額合計5,591,300円
今回の例で支払うべき税金の合計金額は559万1,300円でした。この金額を6,000万円の売却額から差し引くと、5,440万8,700円の売却純利益が出たということになります。
もちろん、この金額はあくまでシミュレーションなので、実際に売却する際には多少なりとも金額に差が出ることでしょう。しかし計算方法を知っていると、大まかな概算を自分で出すことも可能です。

ぜひ自分でもシミュレーションをして、支払うべき税金額と手元に残る利益金額の概算を出してみましょう。

譲渡所得の税金を納めるには確定申告を行う

給与所得と同様に、不動産を売却したときにも確定申告をする必要があります。この申告内容をもとに、税金が割り出されたり必要な控除が受けられたりするため、一番重要な過程といっても過言ではありません。

よって、確定申告をする期間はいつなのかを確認しておくことが重要です。

POINT! 毎年2月26日~3月15日の間に済ませましょう
この期限を逃がしてしまうと、無申告加算税や延滞税が追徴課税されて損をしてしまうので、期限は絶対に守りましょう。

申告の際に準備する書類は以下のものです。

  • 確定申告書B様式
  • 確定申告書第三表
  • 譲渡所得内訳書
  • 売買契約書の写し
  • 仲介手数料領収書の写し
  • 全部事項証明書

これらの書類を税務署に持参して提出するほか、郵送やe-TAXなどの電子的な形でも申告することができます。また個人的に行うのが厳しという場合には、有料ですが税理士に依頼することもできるでしょう。

譲渡所得にかかる税金には所得税と住民税がありますが、確定申告のときにはそれらを別々に申告するのではなく、所得税のみ申告すると住民税の申告も自動で終えることができるので、二度手間にはなりません。

マンション売却で譲渡所得税以外にかかる税金について

マンション売却では譲渡所得税の他にかかる税金があります。譲渡所得税に比べるとそこまで高額な税金ではありませんが、どんな税金がかかるのかを知っておくと、思っていたより課税額がかさんでしまったという事態を避けられます。

収入印紙税

この税金は、マンションの売買契約時に契約書に添付する収入印紙代で、契約手続きの際に必要です。収入印紙税率は現在軽減税率が設定されており、平成26年4月1日から令和4年3月31日までに作成された売買契約には、この減税率が適用されます。

以下は売買された金額によって定められた軽減前と軽減後の税率一覧です。

売却した金額 元の税率 軽減後の税率
10万円~50万円以下 400円 200円
50万円~100万円以下 1,000円 500円
100万円~500万円以下 2,000円 1,000円
500万円~1000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円~5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円~1億円以下 6万円 3万円
1億円~5億円以下 10万円 6万円
5億円~10億円以下 20万円 16万円
10億円~50億円以下 40万円 32万円
50億円以上 60万円 48万円

軽減税率適用後は、およそ半額の税額になるので利用しない手はないため、ぜひ活用しましょう。

登録免許税

登録免許税とは、所有権を売主の名義から買主の名義に変更する際に必要な税金です。この登録免許税は、所有権移籍の他に売主がローンを完済して抵当権抹消するときや、買主がローンを組み抵当権設定をする際にもかかります。

だれがどの登録を行うときに納付するか、またかかる税額は以下の表を参考にしてください。

売  主 抵当権抹消時の登録免許税 各不動産1,000円
買  主 所有権移転、抵当権設定時の登録免許税

この税金は不動産ごとに税金を納めるので、土地と建物のどちらも登録が必要な場合は合計2,000円かかります。また司法書士に登記を依頼すると、10,000~20,000円程度の手数料が必要です。

消費税

不動産会社に仲介を依頼したり、司法書士に登記手続きを依頼したりする際には、手数料に消費税が課せられます。この消費税は、サービスに対して支払われる税金なので税率は10%です。

また個人の居住用マンションではなく、法人または個人事業主が賃貸として利益を得ている投資用マンションには、別途課税されます。課税対象になるのは建物部分だけなので、計算する場合は以下の式を利用して算出できます。

売却時の税金=売却価格×10%
売主は税込の価格を買主から受け取りますが、売却する2年前の課税売上が1,000万円を超える場合に納税義務が発生するので、翌年の確定申告で申告する必要があることは覚えておきましょう。

まとめ

マンション売却に成功して利益が出るのは喜ばしいことですが、それと同時に節税対策をとっておくと、さらに喜びが倍増します。3,000万円控除、買い換え特例、所有期間10年超えの特例、相続時の特例を活用できるのか条件をよくチェックして、賢く納税額を減らしましょう。

また、売却するマンションに合わせた減価償却方法も知っておくことで、きちんとした不動産価値が割り出せて無駄のない税計算につながり、マンション売却後に控えている活動や計画にも大きな利益をもたらすことでしょう。ぜひこれらの情報を有効に用いて、マンション売却を成功させましょう。

タイトルとURLをコピーしました