空き家をリフォームして活用したい!費用の相場や補助金制度も紹介

社会問題・用語解説

空き家を所有しているものの、どのように活用すればよいのか分からずに悩んでいる方は多いでしょう。自ら居住するつもりはなくても、リフォームすることで選択肢が広がり、持て余している空家を有効に活用する方法もあります。

この記事では、空き家のリフォームにかかる費用やリフォーム後の具体的な活用方法、空き家をリフォームする際に利用できる補助金制度について紹介していきます。ぜひ参考にしていただき、空き家を有効に活用してください。

空き家もリフォームで生まれ変わる

空き家をそのまま放置してしまうと雑草が生い茂り、建物全体が老朽化する恐れがあります。空き家は倒壊したり保安上の危険が生じたりする恐れもあり、景観の確保や生活環境の保全といった観点から、空き家対策特別措置法という法律も制定されているのです。

また、一度行政より特定空き家に指定されてしまうと、小規模住宅用地の課税標準の特例が適用され、固定資産税が増額するリスクもあります。

空き家をうまくリフォームやリノベーションすることができれば、居住可能な空間を作り出すことも可能です。さらに工夫してリフォームすることで生まれ変わり、付加価値をつけて売却したり賃貸物件として貸し出したりすることもできます

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空き家リフォーム後の活用方法

長い期間放置されていた空き家をリフォームすることで、さまざまな用途で利用できるようになります。しかし空き家をどのように活用するのか、なかなかイメージが湧かない方もいるのではないでしょうか。

ここでは、リフォームした空き家の具体的な活用方法を3つ紹介するので、自分のライフスタイルや人生設計と照らし合わせながら、最適な活用方法を見つけてください。

自分で住む

空き家をリフォームしたのちに、自分がそこに住む方法があります。その場合は自身で住むため、予算に応じて柔軟にリフォームすることが可能です。最初はキッチンやトイレの入れ替えなど部分的なリフォームを行い、居住後に気になる箇所を少しずつリフォームすることもできます。

実際に住みながら必要な箇所に手を加え、徐々に理想の住まいにできることも魅力といえるでしょう。

賃貸物件にする

空き家をリフォームやリノベーションすれば、賃貸物件として他人に貸し出すことができます。利用者の需要を押さえた上で、付加価値をつけてリフォームすることで、相場より高い賃料で貸すことも可能です。

不動産会社の中には、空き家物件のリフォームやリノベーションのノウハウを、豊富に持っている会社があります。まずはそのような不動産会社に相談し、所有する空き家があるエリアでどのようなニーズがあるのかを、具体的に把握することがポイントです。

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売却する

売却を視野に入れてリフォームする方法もありますが、その際は最初から全てリフォームするのではなく、まずはリフォームが必要な箇所を見定めることが大切です。

例えば、雨漏りがある場合は屋根の修繕を、耐震性に問題がある場合は柱や壁の補強を、外観が老朽化している場合は外壁の修繕を行うなど、空き家の状況に応じて必要最低限のリフォームを行います。リフォーム後は不動産会社と相談し、できるだけ早期に売却するとよいでしょう。

以下の記事では、空き家の売却にかかる税金について解説していますので、併せてご参考ください。

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売却を決めたら、売る空き家の価値がどのくらいであるかを知るために、不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。

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空き家リフォームのメリット

空き家をリフォームしたほうが活用方法は広がりますが、予算や手間がかかることから迷っている方もいるのではないでしょうか。リフォームすることで、具体的にどのような恩恵を得ることができるのか、ここからは具体的なメリットを3つ紹介します

資産価値が上がる

ただやみくもにリフォームするのではなく、需要に沿ったリフォームを行い空き家を快適な住居にできれば、資産価値が上がる可能性があります

資産価値が上がった住居は賃貸や売却の際に有利です。場合によってはリフォームでかかった費用以上の収益を、確保することも期待できるかもしれません。

「特定空き家」の指定を避けられる

空き家が特定空き家の指定を受けると、固定資産税の増額など負担が大きくなるため注意が必要です。空き家を放置することにより、立木の腐朽や動物の糞尿などの被害が生じ、近隣トラブルに発展することも考えられます。

しかし、空き家をきれいにリフォームしてきちんと管理することで、老朽化による倒壊の危険を排除して衛生面の悪化を防止できます。その結果、特定空き家の指定を避けることができるでしょう。

防犯効果を生む

門扉が施錠されていなかったり、窓ガラスが割れていたりする空き家も多く見られます。手入れがされていない家をそのままにしておくと、空き巣の対象になりやすく不法侵入の恐れもあることから、何らかの対策は必須です。

空き家の状態に応じて適切にリフォームし、外観を整えることによって防犯効果を生むことにつながります。その結果、近隣住民の方も安心した日常を送ることができるでしょう。

空き家を放置する問題点について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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空き家リフォームの費用について

内容にもよりますが、リフォームやリノベーションする箇所が多いほど、費用は必然的に高額になります。さらに放置期間が長くなるほどリフォームが必要な箇所も増え、費用負担も大きくなるので気をつける必要があるでしょう。

なお、1981年以前は耐震基準が緩かったことから、1981年以前に建てられた住宅は、耐震補強が必要なケースが多い特徴があります。そのためリフォーム費用が高額になる傾向があるのです。

空き家リフォームの費用相場

ここでは、空き家をリフォームする際にかかる費用の相場を、リフォームの内容ごとに紹介します。

リフォーム内容 費用の相場
内窓の設置 6万円〜12万円
畳→フローリングへリフォーム 15万円〜60万円
壁クロスを珪藻土(けいそうど)にリフォーム 18万円~30万円
スレート屋根の塗り替え 20万円〜80万円
タンクレストイレに交換  30万円~50万円
システムキッチンの交換 40万円〜80万円
システムバス交換  60万円~150万円
耐震補強(基礎からの工事) 100万円〜200万円 

“参考:国土交通省第2回中古住宅・リフォームトータルプラン検討会参考資料

空き家リフォームに使える補助金制度

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空き家をリフォームしたい気持ちはあるものの、リフォームに必要な予算を準備できずに、最初から諦めている方もいるのではないでしょうか。現在国や各地方自治体には、空き家をリフォームする際に利用できる補助金制度がいくつか用意されています

ここでは、国や各地方自治体それぞれが実施している補助金制度や、その具体的な中身について詳しく紹介していきます。

国が実施している補助金制度

国は、空き家をリフォームする際に活用できる補助金制度を用意しています。補助金制度はそれぞれ税金によって賄われているため、制度ごとに支給対象や条件、支給金額などが異なります。

例えば国土交通省の「空き家再生等推進事業」では、次のような費用が助成対象です。

  • 空き家住宅や空き建築物の除去または改修に要する費用
  • 空き家住宅や空き建築物の所有者の特定に要する費用
  • 空家等対策計画の策定等に必要な実態把握に要する費用

空き家の活用方法と補助金制度に関しては以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひチェックしておきましょう。

空き家の上手な活用大全!経営の初期費用や補助金制度なども紹介!
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さらにここからは、国が実施している補助金制度を3つあげて、その中身について具体的に紹介します。

高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業

高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業は、通称「断熱リノベ」と呼ばれており、一般社団法人環境共創イニシアチブが行っています。屋根や壁、窓や床の断熱化リフォームによって、省エネ効果が見込まれるケースに対して補助金が支給されます。

支給額は建物によって異なり、補助率は補助対象経費の2分の1です。戸建ての場合は上限が120万円、マンションの場合は上限が15万円ですが、一戸建に限り、家庭用蓄電システムや家庭用蓄熱設備の設置に対しても、最大20万円の補助が用意されています。

断熱リノベの支援を受けるためには、例年5月から7月に設定されている公募期間内に申請を行い、対応可能なリフォーム業者に依頼し、その後交付決定が通知されたのちにリフォームを行います。

次世代省エネ建材支援事業

次世代省エネ建材支援事業も、一般社団法人環境共創イニシアチブが行っているリフォーム支援事業です。この事業では、家の内側から施工できる高断熱パネルや、潜熱蓄熱建材を用いたリフォームが対象で、居住したままリフォームしたい人に向いている事業といえるでしょう。

補助率は補助対象経費の2分の1で、補助金の上限額は1戸あたり200万円、集合住宅では1戸あたり125万円です。こちらも公募期間中に申請し、補助事業に対応できるリフォーム業者に依頼して、交付決定が通知されたのちにリフォームを行います。

長期優良住宅化リフォーム推進事業

この事業は耐久性や耐震性、省エネ性、維持管理のしやすさなど、一定の基準を満たす既存住宅に対してリフォーム工事費用を補助する制度です。

長期優良住宅化リフォーム推進事業は、具体的に以下の3つの支給パターンに分けられます。補助率は補助対象経費の3分の1で、さらに三世代同居対応改修工事、若者・子育て世帯による改修工事、既存住宅を購入した改修工事の場合は50万円を上限に加算されます。

条件 補助金の上限
耐久性、耐震性、省エネ性が一定水準を満たすもの 1戸あたり100万円
より高い耐久性、耐震性、省エネ性を満たすもの 1戸あたり200万円
認定長期優良住宅のさらに高い省エネ性能をもつもの 1戸あたり250万円

こちらも公募期間中に申請して、補助事業に対応できるリフォーム業者に依頼し、交付決定が通知されたのちにリフォームを行います。なお、この推進事業の支援を受けるためには、リフォームを行う前に住宅検査を行ない、維持保全計画やリフォーム履歴を作成しなければなりません。

地方自治体の補助金制度

地方自治体の中には、リフォームに使える補助金制度が用意されているところも数多く存在します例えば大阪には、2000年5月31日以前に建築された大阪市内の民間住宅で、耐震診断や耐震リフォームを行う際に適用される「民間戸建住宅等の耐震診断・改修等補助制度」という補助金制度があります。

なお、住宅リフォーム推進協議会のサイトでは、自治体の住宅リフォーム支援制度を検索できるので、積極的に活用してみてはいかがでしょうか。

空き家リフォームに適用される税制度

空き家や住宅をリフォームした場合は、減税の対象になる税金があります。所得税に関する減税制度は3種類、固定資産税の減額措置が1種類、さらに贈与税の非課税措置も用意されています。これらの減税制度をうまく活用することで、大幅に節税することも可能でしょう。ここでは、リフォームに関する代表的な税金控除制度を紹介していきます。

投資型減税

投資型減税とは耐震やバリアフリー、省エネ、同居対応、長期優良住宅化など、一定の条件を満たすリフォームを行なった場合に、所得税から一定の額が控除される減税方式です。いずれもリフォームローンの利用の有無にかかわら利用することが可能です。

投資型減税ではバリアフリーのリフォームに対し、最大で20万円が控除されます。耐震や省エネ、同居対応、長期優良住宅化に対しては最大25万円控除され、さらに耐震および省エネリフォームと併せて長期優良住宅化リフォームを行う場合は、最大50万円の控除があります。なお、投資型減税の控除期間は1年間です。

ローン型減税

ローン型減税とは、5年以上のリフォームローンを利用したバリアフリー、省エネ、同居対応、長期優良住宅化の一定条件を満たすリフォームに適用される減税方式です。改修後に、居住を開始した年から5年の所得税が控除され、最大で62万5,000円(年間12万5,000円)の控除があります。

住宅ローン減税

住宅ローン減税とは、返済期間10年以上の住宅ローンを利用するなど、一定条件を満たすリフォームを行なった場合に適用される減税方式です。一定条件の中身として、リフォームする住宅の専有面積が50平方メートル以上であることや、リフォーム工事費用は補助金等を除いて、100万円以上であることなどがあげられます。

住宅ローン減税では、改修後に居住を開始した年から10年の所得税が控除され、最大400万円(年間40万円)が控除されます。

住宅ローン控除についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

住宅ローン控除とは?控除される金額や条件についてわかりやすく解説
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固定資産税の減税

適用要件を満たすリフォームを行った場合は、市区町村等に申告手続きをすれば、当該家屋に係る固定資産税の減額を受けることができます固定資産税の減税の対象としては、耐震やバリアフリー、省エネ、長期優良住宅化リフォームがあげられます。

減税期間は1年間で、この制度を利用するためには、工事完了後3ヶ月以内に申請しなければなりません。条件によっては、固定資産税が上がる場合もあるので注意が必要です。

空き家の固定資産税について詳しく知りたい方にはこちらの記事もおすすめです。

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不動産を所有していると通常は固定資産税が発生し、そして空き家に対しても発生します。この記事では空き家を所有している場合に支払うべき固定資産税の額を調べる方法や、納税額を減免する方法について解説していきます。

固定資産税の減税に関しては、リフォームの種類ごとに適用条件が異なります。ここでは、3つの種類のリフォームにおける減税方式の中身について紹介します。

耐震リフォーム

耐震リフォームに関しては、現行の耐震基準に適合する改修工事をして一定条件を満たした場合は、翌年の家屋分の固定資産税の2分の1(1戸当たり床面積120平方メートル相当分まで)が減額されます

なお耐震リフォームの減税制度を受けるためには、改修工事費用が50万円以上で、昭和57年1月1日以前から所在する建物であることなどの要件を満たす必要があります。

バリアフリー・省エネリフォーム

一定条件を満たしたバリアフリーや省エネリフォームを行う場合は、翌年の家屋分の固定資産税の一部が減額されますバリアフリーリフォームでは、床面積の100m²相当分の固定資産税の3分の1を減額し、省エネリフォームは床面積の120m²分の固定資産税の3分の1を減額します。

この制度の具体例としてあげられるのは通路の拡幅、浴室の改良、便所の改良、階段の勾配の緩和、手すりの取り付けなどの工事です。省エネリフォームの具体例としては、全ての居室の全ての窓の断熱工事、床や天井、壁の断熱工事、太陽光発電設備設置工事などがあります。

長期優良住宅化リフォーム

一定条件を満たした長期優良住宅化リフォームを行い、長期優良住宅の認定を受けると、翌年の家屋分の固定資産税3分の2が減額されるリフォーム減税制度があります

適用条件として以下の内容があげられます。

  • 床面積が50m²以上であること
  • 店舗等併用住宅の場合は、床面積の2分の1以上が居住用であること
  • 一定の耐震改修工事と併せて行った場合は、昭和57年1月1日以前から所在する住宅であること

贈与税の非課税措置

親や祖父母から援助してもらい、一定条件を満たしたリフォームを行った場合には、贈与税が非課税になる「住宅取得等資金贈与の非課税制度」があります住宅取得等資金贈与の非課税制度は、2021年12月31日までに父母や祖父母など直系尊属からの贈与によって、自分が住むための家屋の新築や取得、増改築等の費用を取得した場合に適用される制度です。

この措置が適用されると、基本的には贈与額が700万円まで非課税になります。しかし断熱等性能等級4であったり、一次エネルギー消費量等級4以上の住宅であったりした場合には、1,200万円まで贈与税が非課税になります。

まとめ

空き家は長期間放置しておくと、老朽化による倒壊の恐れや周辺環境、防犯問題など近隣にさまざまな影響を及ぼします。しかし、リフォームやリノベーションを行うことで活用の幅が広がり、問題解決の糸口にもなるのです。

リフォームやリノベーションには、各種補助金制度や減税措置も用意されているので、それらも利用して節税しながら空き家を上手に活用しましょう。

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