今住んでいる家を借地権ごと売買したいが、どのように進めたらよいかわからないと悩んでいませんか？
地主から土地を借り、家を含めた建物を建築するときに発生する借地権ですが、土地に建っている建物を売却する場合には、買い手に借地権を引き渡さなければなりません。しかし、その際には土地の貸し手である地主から、売却を認めてもらう必要があります。
この記事では、借地権を売買する基礎知識や売買の流れ、借地権が設定されている不動産を売買することで得られるメリットを詳しく解説してきます。また、地主から売買の承諾を得られなかったときの対処方法も紹介しています。ぜひ、最後まで目を通して、借地権が付いた不動産を問題なく売却していきましょう。
借地権を売買する基礎知識
借地権を売買する前に、借地権とはそもそもどのような権利で、売買ができるものなのかといった基礎知識を理解しておく必要があります。ここでは、それらについて詳しく解説していきましょう。
借地権とは
借地権とは、借りている土地を利用する権利のことです。他人の持つ土地に建物を建てる場合、地主との話し合いのもと、土地を借り入れます。他人の所有する不動産に、自身の不動産を建設するため、法律に則った契約を交わしておかなければ問題が起こりかねません。例えば、借主が借りた土地を返さない、価値を落とすような利用を行うといったトラブルや、地主から一方的に退去を求められたり、法外な賃料を請求されるといったトラブルが挙げられるでしょう。
両者の権利を守ってトラブルを回避するため、借地権に関する法律のもとに契約書を交わしておくのが通常です。契約内容や期間を確認したいときには契約書内容を確認し、以下の種類のうち、どの権利が設定されているのかを調べることができます。
- 普通借地権
- 定期借地権
- 事業用定期借地権
- 建物譲渡特約付借地権
- 一時使用目的の借地権
また、平成4年8月以前に契約されたものであれば、旧借地権が設定されている可能性もあるため、旧法の契約内容となっていないかをあらかじめチェックしておくこともできるでしょう。
売買は地主の許可が必要
借地権は売買可能ですが、地主の許可を得ておく必要があります。なぜなら、借地権は地主が同意の上で契約が結ばれたときに発生する権利だからです。建物自体の売買は自由に行うことができますが、借地権に関しては、必ず許可を得て引き渡すようにしましょう。
また、地主との関係悪化を防ぐため、売買に乗り出す前にその旨を伝えておくのは大切です。売却する話が本格化してきた際には、契約内容の見直しがないかを話し合っておくことができます。借地権は土地を借りるための権利であり、土地自体を持っているわけではないと理解し、許可を得て売却を進めるようにしてください。
地主へ承諾料を支払う
借地権売買の許可を得るためには、地主へ譲渡承諾料を支払うのが一般的です。承諾料は一定の相場に基づいて支払われるのが通例ですが、最終的には話し合いで決まります。
承諾料は、借地権の価値を割り出し、その価値の1割程度となる傾向にあります。地主との話し合いの際には、この割合で額を提示するのがよいでしょう。ただし、実際に支払う額は当事者で話し合って決まるので、相場通りでないこともあります。中には、相場よりも安い金額で了承するケースも。逆に、話し合いで円満な結論が導き出せない場合には、裁判となることもあります。日頃から良好な関係性を保っておくならば、もめてしまうことを避けられるでしょう。
なお、地主に買い取ってもらう場合は承諾料は不要です。借地権のある家の売却に、地主が興味をもっているならば、一度相談してみましょう。
借地権の売買にかかる税金
借地権の付いた家を売買した際に利益が発生したら税金の支払いを行いましょう。いわゆる譲渡所得と呼ばれる税金は、利益を得た場合に申告を行って、一定額を税として納めます。その際には、以下の計算式が用いられます。
取得費は、借地契約をする際に地主に支払った借地権の対価の額を指します。また、譲渡費用には仲介手数料、測量費など土地や建物を売るために直接要した費用を含めるのが一般的です。住居として利用していた場合は、特別控除の制度を利用して、課税される額を少なくすることができます。
また、税率は家の保有期間に応じて以下の表のように変わります。
| 保有期間 | 所得税 | 住民税 |
| 長期譲渡所得（1月1日現在、所有期間が5年を超える場合） | 15％ | 5％ |
| 短期譲渡所得（1月1日現在、所有期間が5年を超えない場合） | 30％ | 9％ |
“参考：国税庁 参考箇所：「土地や建物を売ったとき」（2021年1月時点）”
この他、特例によってさらに控除を受けられることがあります。詳しくは国税庁や各地域を管轄する税務署に問い合わせてみるとよいでしょう。
借地権を売買する流れ
借地権を売買すると一口に言っても、以下3つの売買方法があります。
- 購入者を探して借地権の売買
- 地主へ借地権の売買
- 不動産業者へ借地権の売買
ここでは、上記3つの売買方法の流れを詳しく解説していきます。
購入者を探して借地権の売買
第三者へ借地権を売買するときには、以下の流れで行われます。
- 不動産売却を仲介してもらう業者を決める
- 地主と話し合って了承してもらう
- 売却活動を行う
- 購入者と契約を結び、地主から譲渡承諾書をもらう
- 引き渡す
まず、売却相手を仲介してくれる不動産業者を探します。その際には、借地権付きの不動産売買実績があるところを選ぶのがよいでしょう。以下の記事では、より良い不動産業者を選ぶためのポイントを解説しています。ぜひ参考にしてください。
購入希望者が見つかったならば、売買契約を結び、地主から譲渡承諾書をもらいます。話し合いで了承したことが、譲渡承諾書にきちんと記載されているか確認しておきましょう。また、引き渡し後には借地割合をもとに、売却益を地主と分ける必要もあります。売却益全額が手に入るわけではないという点も覚えておきましょう。
地主へ借地権の売買
地主が、「土地を返却してほしい」または「建物を買い取りたい」と言ってくるようなケースでは、以下の手順で借地権売買を行えます。
- 不動産業者に依頼する
- 条件交渉を行う
- 売買契約を結ぶ
- 引き渡す
このような取引は、シンプルに土地を返却するという考え方ではなく、土地の借地権利を売り渡す形になります。不動産会社に依頼をするならば、当事者間で話し合うよりも公平性が保てるでしょう。このとき、価格や売買の条件を不動産会社と一緒に話し合っておくことができます。
話がまとまったなら、売買契約を結びましょう。なお、契約書に関しては同意した条件の記載漏れなどがないように、しっかりと確認してください。問題なければ支払いと共に引き渡しを行います。これら地主との売買が行われる流れをよく把握して、スムーズな引き渡しにつなげましょう。
不動産業者へ借地権の売買
不動産業者へと借地権を売却する際には、以下の流れで執り行われます。
- 不動産業者に相談する
- 地主からの了承を得る
- 不動産業者の買取額に納得するなら、売買を依頼する
- 不動産業者と地主が話し合う
- 地主、借り手、不動産業者が折り合った金額で売却
まずは、不動産業者が買い取ってくれる建物なのかを相談します。無料相談から始め、本格的に契約するかどうかを見極めつつ進めていくのが定番の流れです。
次に、売却をすることについて、地主へ相談します。売買に同意してもらえるように交渉することが大切です。同意してくれれば、そのまま売買へと進めることができますが、そうでなくてもどうすれば売買を了承してくれるのか、検討することができます。
その後、不動産業者から買取額を提示してもらい、納得したなら売買を依頼してください。提示される金額は、無料相談の際に把握した情報や、不動産の条件を査定した結果導き出されたものです。問題がなければ、不動産業者が地主との話し合いを行っていきます。具体的な譲渡承諾料などを伝え、承諾を得ていきます。
承諾が得られれば、地主、借地権保有者、不動産業者が折り合った金額で売却を行います。不動産業者は、引き渡しまでの作業まで引き受けてくれるので、余計な手間がかかりません。売買の手続きに煩わされたくないときは、大きな助けとなるでしょう。
借地権付き不動産を売買する2つのメリット
借地権が付いた不動産の売却には以下のようなメリットがあります。
- 地代の支払いがなくなる
- 売買で得たお金で制限のない土地を購入できる
借地権ならではの問題から解放されるという魅力があります。以下の部分で、それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。
地代の支払いがなくなる
借地権が付いている土地を含めた不動産を売却すると、地代の支払いがなくなるというメリットがあります。仮に、借地権付きの土地に住宅ローンを使って家を建てたとします。たとえ住宅ローンの支払いが終わっても、地代の支払いは終わりません。長期にわたって保持していくと、結果的に大きな負担となることでしょう。さらに、老後を考えていくと負担がより重い場合もあります。
一方で、土地と家を住宅ローンなしで取得するならば、支出は税金以外はありません。また、住宅ローンを組んだ場合はその返済と税金が支出になり、支払いが終われば支出は減るでしょう。借地権が付いた土地を手放すと、全体的な出費を抑えるのに大いに役立つのです。
売買で得たお金で制限のない土地を購入できる
売却して得たお金で土地を購入すれば、自身のしたいように土地を活用できます。
借地権の付いた土地は、自由に土地の運用方法を変更できない可能性もあります。実際に土地を所有しているのではないため、土地活用方法を変更するには、逐一地主の許可を得るために時間を割く必要があるのです。
借地権付きの土地を売却した利益で購入できる土地を見つけるならば、自由に使える土地を手に入れて、利益を生む活用方法を試すといった選択肢も広がるでしょう。以下に挙げた記事では、人気のある土地活用方法について詳しく紹介しています。合わせて読んでみるのもおすすめです。
借地権付き不動産を売買する3つのデメリット
借地権が付いた不動産を売却するならば、地代を支払わなくて済むといったメリットがあります。しかし、以下のようなデメリットもあります。
- 所有権がないため相場より安くなる
- 購入希望者を見つける難易度は高い
- 地主から売買の承諾を得られない可能性
続く部分から、デメリットとなりうる点を詳しく見ていきましょう。
売却相場より安くなる
普通の不動産と比べて、借地権が付いた不動産は安くなってしまいます。先に挙げたメリットでも紹介したように、借地権付きの土地は活用方法に制限があります。たとえ活用方法に変更を加えられるとしても、地主に承諾をとる手間がかかるという点で不利な土地と言えるでしょう。売却しやすくするためには、売却価格を低く設定しなければならないのです。
最新の売却相場を知りたいなら、一括査定サイトを利用しましょう。簡単に複数社に査定依頼を出せるため、結果の比較で相場を把握しやすいです。
以下の記事では、売れない土地を売却するときの解決策を紹介しています。合わせて参考にしてみましょう。
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
購入希望者を見つける難易度は高い
普通の土地と比べて、借地権付きの土地は購入希望者が少なくなってしまいます。これは購入者が金融機関から融資を受けづらいためです。
借地権付きの土地は、普通の土地と比べて不動産価値が低くなる傾向にあります。また、先に挙げたように、様々な制限がある土地のため、金融機関から、担保とするには不十分と判断される可能性も否定できません。そうなると、審査は厳しくなってしまい、よりローン借入をしづらくなってしまいます。
住宅ローンを使わずに購入する希望者が現れるのを待つ、もしくは、特別な理由で借地権の付いた土地を探している購入希望者を探すといった地道な努力が求められるでしょう。
地主から売買の承諾を得られない可能性
地主から売却の承諾がもらえない場合もあります。地主には、売買の意向を承諾しなければならないといった義務はありません。地主が、今の地代収入で満足していたり、他の人に利用されたくないと考えていたりする場合には、拒否されることもありえます。
地主から売買の承諾を得られないときには、条件を地主に良いように変更することも検討できるでしょう。また、続く部分で紹介する対策を行うこともできます。
地主から借地権の売買が承諾されないときの対策
借地権の売買には所有者からの承諾が必要ですが、話し合いを行っても解決できないことがあります。そのような場合には以下の手順を実行してみましょう。
- 地主の要望をくみ取って交渉
- 専門の業者に交渉を依頼
- 借地非訟の手続きをして承諾を得る
ここでは、これらについて詳しく解説を行っていきます。
地主の要望をくみ取って交渉
売買の承諾を得られなかったときには、まず相手の要望をくみ取りながら、交渉での承諾を目指していきましょう。交渉事に共通する点ですが、自身の要求ばかり通そうとしても承諾は得られません。相手の話を聞きながら、どういった点を盛り込めば満足してもらえるかを考えます。どれくらいの支払いを行えば承諾してくれるのか、もしくは相手が買い戻したいと考えているかなど、話し合いからくみ取っていきましょう。
ただし、相手の要望だけをくみ取っていると、相場よりも高い承諾金を支払う羽目になったり、安い価格で買い取られることも。売買価格相場を調べるなどして、より相手が納得しやすいように、具体的な根拠をもって交渉に臨んでいきましょう。また、以下の記事で紹介する、土地価格を把握する方法について知っておくこともおすすめです。
相手の要望もくみ取りつつ、自分の利益を減らしてしまわない具合をバランスよく見極めて、上手に交渉を行うならば、円満な着地点を見出せます。
専門の業者に交渉を依頼
自身で所有者との話し合いを行うのが難しい場合は、専門の業者に交渉を依頼してください。
すでに地主との人間関係が悪い場合や、交渉事が苦手な人もいるでしょう。売買のプロである不動産業者や、買取業者を利用すると、相手の心象を悪くせずに交渉してもらえます。
ただ、注意したいのは不動産業者の見極めです。地主との交渉に不慣れな業者は、依頼を行っても交渉が長期間進まない場合や、購入希望者から契約を途中で解除されてしまうことがあります。トラブルを回避してスムーズに承諾を得たい場合には、地主との交渉実績が豊富な不動産業者に依頼するようにしましょう。
専門の業者に買取依頼をする場合、地主との交渉だけでなく、売却の際に問題が発生した場合でも対処してくれるという利点もあります。例えば、土地を売却した後で契約不適合責任を問われたならば、通常は売却した側が対処しなくてはなりません。しかし、買取業者に依頼を行っていれば、発生した問題の対処を行ってもらえることがあります。余計な支出が発生したり、売却額が少なくなってしまうことを避けられます。
借地非訟の手続きをして承諾を得る
交渉や業者を通しても承諾を得られないのなら、最終的な手段として裁判で争うという選択肢もあります。借地非訟制度では、地主との間で売買の承諾が得られない場合に、裁判所から承諾をもらうことが可能です。裁判では、借地権を持っている人が提示した条件が公正なのかを判断して、承諾を代わりに下していきます。
この制度は、地主が立場的な強さを利用して不当に高い金額を提示することを防いだり、地主側に不利益を生じさせる相手に売却されるのを防ぐ目的で制定されました。適切な条件で交渉を行っても承諾を得られない場合には、裁判の手続きを進めていくことで売却を行えるのです。
一方で、裁判を行うと、デメリットとなってしまう部分もあります。地主との関係悪化で以前のような関係には戻れなくなってしまったり、時間や手間が掛かることもあるでしょう。ケースによっては、半年以上裁判に時間が掛かることもあります。裁判所から承諾をもらうときには、これらのデメリットも覚悟した上で行ってください。
借地権の売買でよくある疑問
ここからは、以下3つのよくある疑問について取り上げます。
- 住宅ローンの支払い中でも借地権は売買できるのか
- 底地との等価交換とはなにか
- 承諾料の支払いを断れるか
通常の売買ではないケースではどのように売却を進められるでしょうか？また、専門的な用語の意味や、承諾料を支払わなくても良いかという点も気になるところです。以下で詳しく見ていきましょう。
住宅ローンの支払い中でも借地権は売買できるのか
住宅ローンの支払い中でも売買は可能です。しかし、売却益でローンの完済ができるという条件をクリアしていなければなりません。ローンを完済していなければ抵当権を抹消することができないため、所有者の移行手続きが行えなくなってしまいます。ローンの残債を確認し、売買で得るお金で完済できる場合や、不足分を貯金の切り崩しなどで補填できるのなら問題はないでしょう。
ただし、そうでない場合には売却活動を行っても、リスクがあるので購入者が現れません。しっかりとローンの返済を行い、購入希望者を募って売買していきましょう。
また、以下の記事では、ローン残債ありの家をどのように上手に売却できるかについて紹介しています。ぜひ読んでみましょう。
底地との等価交換とはなにか
底地との等価交換とは、借地権と実際の所有権を平等に交換することです。底地、つまり、貸し出しを行っている土地は、本来地主の物ですが、借地権が設定されると、地主と借り手とで権利が分割されます。しかし、この状況では、権利のみが分割されている状態のため、実際の所有権は全て地主側にあることになってしまいます。これまで解説した通り、売買や土地活用方法を変更するには地主の承諾を得なければなりません。
しかし、底地との対価交換を行えば、土地の権利だけなく所有権も得ることができます。借りている土地の割合に応じて完全に所有することができるのです。
例えば、100坪の借地権が設定されている土地を考えてみましょう。5：5で底地との等価交換を行うと、50坪ずつ両者が所有する形になります。50坪の範囲でどのような土地活用を行うにしても、地主に許可を得る必要はありません。お金を支払うことで、7：3など、割合を変更することも可能です。
承諾料の支払いを断れるか
借り手側が支払う承諾料は、基本的に支払いを断ることができません。貸借契約書に記載されている承諾料をそのまま支払うというケースがほとんどです。では、記載がない場合には支払う必要がないのでしょうか？そうではありません。
承諾料は慣例として始まったものではありますが、地主の所有権を考えると、請求する正当な理由があります。貸借契約書に記載がないからといって支払いを拒んでも、所有者側は応じないでしょう。承諾料支払いに強制力を持たせるために、地主が裁判を起こした場合、両者の利益を公平に検討するため、承諾料を支払うように求められる結果になります。貸借契約書に記載がなくても、適切な承諾料を支払いましょう。
まとめ
建物を建てるために土地を借りるときに発生する借地権は、土地の所有権とは異なります。そのため、借地権付きの土地を売買するには所有者の承諾を得て、対価となる承諾料を支払う必要があります。売却を考えているのであれば、まず地主に承諾を求めるようにし、トラブルが起きないよう事を進めましょう。
また、売却が決まったならば、それぞれのケースに合った流れを把握しておく必要もあります。この記事で紹介した3つの売却ケースごとの手順をよく読んで、スムーズな売却を行いましょう。そうするならば、借地権付きの土地を借り続けるコストを省いたり、自由に土地を活用したりといったメリットを得られます。
地主から売却することを承諾してもらえなかった場合は、地主にとって良い条件を提示したり、売買のプロに交渉を依頼することも可能です。それでも承諾が得られないならば、最終的な手段として法に訴えることもできるでしょう。いずれにしても、この記事で取り上げた借地権の基礎知識や流れを把握し、不安材料になりやすい疑問点を解消しておくのは大切です。記事内容を参考に、円満で円滑な不動産売買を目指して、首尾よく地主との交渉を行いましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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