土地を購入するときには、購入代金ばかりに気を取られがちですが、費用がかかることも忘れてはいけません。特に税金は思ったよりも高額になる場合があり、把握しておかなければ「想定よりも手元にお金が残らなかった」ということにもなりかねません。
土地購入の際に必要な税金にはどのようなものがあるのか、節税方法はあるのかなど、わからないことも多いのではないでしょうか。本記事では、土地購入にかかる5つの税金と、ぜひ活用したい6つの節税方法について解説しています。税金の知識を事前に身につけ、賢く土地購入を進めましょう。
※株式会社リンクアンドパートナーズによる調査。アンケートモニター提供元：GMOリサーチ株式会社
土地購入で支払う5種類の税金
まずはどのような税金がかかるのか、その概要を把握しましょう。土地の購入の際にかかる税金は以下の5つです。
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
- 不動産取得税
- 固定資産税
それぞれどのような税金なのか、またどのタイミングで支払うのかを詳しく見ていきましょう。
印紙税
印紙税とは、契約書などの書類を作成する際に貼り付ける収入印紙代のことです。土地購入に際しては、売主と結ぶ売買契約書に対して、売主・買主で平等に負担して納税します。
そもそも収入印紙は国が発行し、税金の支払いや公的料金の支払いに使うものです。収入印紙を購入して消印を押すことで、納税したとみなされます。それを契約書に貼り付けることで、納税を済ませた正式な契約書の課税文書であると認められ、その金銭の発生する取引が正式なものであるとされるのです。
数ある課税文書のなかでも、不動産売買契約書は第1号文書で、印紙税を支払うのは取引価格が10,000円以上の契約とされています。納税額は契約金額で異なり、以下のとおりです。
| 契約金額 | 印紙税額 |
| 10万円以下 | 200円 |
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1,000円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 6万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 |
“参考元：国税庁 参考箇所：「No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで」（2020年12月時点）”
この表から見てわかるように、土地購入の相場から考えると、印紙税は10,000～60,000円程度かかるとみておくとよいでしょう。
登録免許税
登録免許税は、不動産の登記手続きに必要になる税金のことをいいます。土地購入に必要となる主な登記は、所有権移転登記と抵当権設定登記の2つです。
所有権移転登記とは、土地の名義を自身の名義に変更する手続きのことで、次のように土地の評価額に税率をかけて計算します。
抵当権設定登記は、土地を住宅ローンを利用して購入した場合に、その土地を担保として設定する手続きのことで、住宅ローンの融資額によって価格が異なります。
ただし、土地を購入して家を建てるような場合には、土地のみでなく建物とまとめて設定します。土地の購入では、基本的に所有権移転登記が必要であると覚えておきましょう。
不動産売買時の登記費用を誰が負担するかについて解説した、以下の記事も参考にしてください。
消費税
土地の購入にはさまざまな費用がかかり、中には消費税がかかるものもあるため注意しましょう。消費税がかかる諸費用と価格相場は以下のとおりです。
| 消費税がかかる費用 | 内容 | 費用相場 |
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う報酬 | 売買価格×3％＋6万円が上限 |
| 司法書士報酬 | 登記を委託する司法書士に支払う | 事務所や案件によって異なるが3万～8万円程度 |
ここで注意したいことは、土地購入の代金には消費税がかからないという点です。そもそも消費税は、消費していくとみなされるものに対してかかる税金で、司法書士報酬といったサービスにも課せられます。
土地は消費して減っていくものではないため、非課税の対象です。同じ不動産の中でも建物は原則、消費資産とみなされて、消費税が課せられるので気を付けましょう。
不動産取得税
不動産取得税は登録免許税と異なり、各都道府県に納める地方税です。土地を含め、不動産を得たときに納税する必要があります。
土地のみを購入する際にかかる不動産取得税の計算式は、以下のとおりです。
固定資産税
土地購入にかかる税金の中でも、特に忘れてはならないのは固定資産税です。固定資産税は、土地を含めた不動産の価値に対して支払う税金で、取得後に発生して毎年支払いが続くため、維持費としても考えることができます。
固定資産税と合わせて、都市計画税も納税しなければならない地域もあります。固定資産税や都市計画税は、自治体によって税率が異なる地方税であるため、詳しくは管轄自治体のホームページなどで確認しましょう。
固定資産税と都市計画税の計算方法は以下のとおりです。
| 固定資産税 | 都市計画税 |
| 土地の評価額×1.4％（標準税率） | 土地の評価額×0.3％（税率上限） |
税額の基準になる評価額は毎年更新され、納税の義務は毎年1月1日時点の所有者に課せられます。支払いのタイミングは、年4回に分けられることがほとんどで、初回の納付月は4～6月頃です。
土地の固定資産税の算出方法については、次の記事でも詳しく解説しています。
土地購入でおすすめの6つの税金対策
土地の購入にはさまざまな税金がかかりますが、続いては土地を購入するにあたっての節税対策について解説します。節税対策を行い費用を削減することで、土地の購入やその他の費用に充てる資金が、増えることも期待できるでしょう。
以下の6つの節税対策について詳しく紹介します。
- 土地に家を建てる
- 令和4年3月31日までに土地購入
- 税金の安い地域で土地探し
- 不動産仲介手数料を安く収める
- 自分で登記手続き
- 土地自体の価格を抑える
土地に家を建てる
同じ土地であっても、持ち主が住む住宅が建つ土地は、税金の軽減措置を受けられることが多いです。よって更地を持っているよりは、家を建ててしまったほうが節税対策につながるといえるでしょう。家が建っていると、条件によって次のような軽減措置が適用されます。
| 軽減される税金 | 内容 | 条件 |
| 固定資産税 |
土地の課税評価額が、小規模住宅で1/6、一般住宅用地で1/3になる |
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| 都市計画税 | 土地の課税評価額が、小規模住宅で1/3、一般住宅用地で2/3になる |
|
| 不動産取得税 | 評価額の1/2分で計算し、税率3%で計算した金額と、45,000円の控除額のうち高いほうの金額を減額 |
|
将来的に住宅として使う予定がある場合は、このような軽減措置が適用される間に、家を建ててしまったほうが得だといえるでしょう。
また以下の記事では、戸建ての固定資産税の計算方法や、家屋に適用される控除制度についても解説しています。ぜひ参考にしてください。
令和4年3月31日までに土地購入
売買契約時に必要な印紙税にも軽減措置があります。令和4年（2022年）3月31日までの取引であれば、1億円以下の土地で印紙税が半額に、それ以上の土地でも20～40％の減額があり、大変有用です。よって適用期間内に、土地購入を済ませておくことをおすすめします。
また軽減措置にも、令和4年（2022年）3月31日までに購入・新築すると、得られる特典が多くあります。令和4年3月31日までの土地の取得は、メリットが大きいといえるでしょう。
税金の安い地域で土地探し
固定資産税や都市計画税は地方税であるため、地域によって税率が異なって設定されています。都市計画税には、0.3％の上限の税率が定められていますが、固定資産税には標準税率の1.4％が課せられているのみで、かつてあった2.1％までの上限は撤廃されました。
そのため、固定資産税の税率が高くない地域を選んで土地を購入したり、都市計画税がかからない地域を選んだりすることも、選択肢のひとつです。ただし購入したときには税率が低くても、将来上がる可能性もあるため注意しましょう。
不動産仲介手数料を安く収める
不動産業者を通して土地を購入すると、契約が成約した報酬として仲介手数料を支払わなくてはなりません。初期費用を抑えるだけでなく、その仲介手数料にかかる消費税を節税するためにも、仲介手数料を安くすることは重要です。
仲介手数料は、その売買金額によって上限が決まっていますが、下限は決まっていません。そのため、仲介手数料を無料にしている不動産業者もあります。特に土地を購入する場合は、売主側から仲介手数料を獲得することを見越して、買主には請求しない業者も多いです。仲介手数料が安いか無料の不動産業者を選び、購入する土地を選ぶとよいでしょう。
また不動産業者を介さずに、売主と直接取引を行う個人売買であれば、仲介手数料はかかりません。個人売買で仲介手数料を節約したい場合は、以下の記事もおすすめです。
自分で登記手続き
土地の購入にはさまざまな費用がかかりますが、そのなかでも登記にかかる司法書士への報酬は大きな出費です。複雑な登記手続きを委託して行えるため、手続きに漏れやミスがなく安心できます。ただしその費用は30,000～80,000円と決して安くはありません。
そこで節約のために、自分で登記手続きを行うこともひとつの選択肢です。そうすることで報酬だけでなく、それにかかる消費税も節約できます。
土地の購入で行う所有権移転登記の手続きの流れは、次のとおりです。
- 必要な書類を用意する
- 申請書類を揃えて法務局に提出する
- 審査を受け、不備があった場合は更生手続きを行う
- 登録完了証と登記識別情報通知書を受け取る
登記の申請書様式や記入例について、詳しくは法務局ホームページの「不動産登記の申請書様式について」を参照してください。
また、司法書士報酬は司法書士事務所によっても異なるため、複数の事務所の価格を比較して安いところを選ぶことも検討しましょう。
土地自体の価格を抑える
登録免許税を除き、土地購入にかかる税金は、購入する土地の価格に依存して決定されます。土地の代金が高いほど税額が上がるため、安く購入することで支払う税金を抑えられるでしょう。
安く土地を購入するためのコツについては、次の章で詳しく解説しています。また以下の記事も、不動産の購入費用を安く抑えるコツについて紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
節税のために知りたい土地購入のコツ3つ
土地の購入費用を抑えるためには、安い土地を購入することが何よりも大切です。安い土地を見つけて購入するには、いくつかコツがあります。ここでは以下の3つのコツを紹介します。
- 土地の相場を調べておく
- 売れ残っている土地を狙う
- 不動産会社が所有する土地は避ける
土地の相場を調べておく
土地を安く購入するためには、売主が提示した売り出し価格から値段交渉を行い、値段を下げてもらうことも必要です。しかしやみくもな値下げ交渉は、売主の信用を失うことにも通じてしまいます。
値段交渉をするなら、土地の相場価格を知っておくことが大切です。確かな知識を根拠とした値下げ交渉であれば、応じてもらえることも多いでしょう。
土地の相場を調べるなら、不動産ポータルサイトで同じエリアの似たような物件が、いくらで売り出されているかを調べたり、国土交通省が運営する土地総合情報システムで、過去の取引情報を調べたりすることがおすすめです。近隣エリアの売り出し物件や過去の事例がない場合は、国土交通省や都道府県が発表する公示価格や基準地価を確認しましょう。
土地の相場を調べる方法について解説した、以下の記事もおすすめです。
売れ残っている土地を狙う
購入希望者が現れずに、長い間売却できていない土地は、値下げ交渉がしやすい傾向にあります。ただし、売り出し始めたときからすでに値下げを繰り返しており、さらなる値下げには応じてもらえないかもしれません。
期間の基準としては、半年以上前から販売されていて売れ残っている土地は、比較的値下げしやすいです。また、複数の区間に分けて販売された分譲地は、すべての土地を早く売り切りたいという考えから、値下げが期待できます。
不動産会社が所有している土地は避ける
不動産会社が所有している土地は、過去の取引事例や周りの土地の価格を踏まえて、適当な価格を設定しています。つまりそれ以上の値段交渉は、難しい可能性が高いということです。また、不動産会社所有の土地に建物がついている場合は、建物に対して消費税が課せられるという点も忘れてはなりません。
ただし、不動産会社が所有している土地を購入する場合は、仲介手数料がかからなかったり、購入後のサポート体制が充実していたりして、トータルで考えるとお得になることもあります。また不動産会社を通していても、売主が一般消費者であれば、値引き交渉できる可能性もあるでしょう。これは業者を介していても、売り出し価格は売主が設定するため、相場よりも高い価格を設定している可能性があるからです。
土地の売却で失敗しないためのポイントを解説した、以下の3つの記事も読んでおくと助けになります。
土地購入にかかる税金の気になる疑問
土地の購入にかかる税金には、次のような疑問がよく寄せられます。税金の仕組みにはややこしいものも多いため、しっかりと疑問を解決しておくことで、手続きがスムーズになり節税も賢く行えるでしょう。
不動産取得税は還付してもらえるか
不動産取得税は、購入した土地の条件によっては減税や控除され、結果的に課税対象にならない場合もあります。しかし、不動産取得税の控除を受けるためには自治体に申請が必要で、申請しなければ通常通りの価格で納付書が送られてきてしまうのです。
払いすぎた税金は、納税後であっても登記から5年以内であれば、申告することで還付を受けることができます。
還付を受けるための手順は以下の通りです。
- 不動産取得申請書を登記から60日以内に自治体に提出する
- 納税通知書が届いたら支払いをする
- 売買契約書、登記事項証明書、住民税を用意する
- 不動産取得税減額申請書と上記書類を提出し還付を受ける
詳しい還付手続きについては、各自治体の税務課に問い合わせるなどして確認しましょう。
法人だと支払う税金は変わるのか
不動産を所有する場合は個人名義と法人名義とで、税率や税金のかかり方が異なる場合があります。例えば固定資産税については、個人の居住用物件であれば、条件によって最大6分の1に減額されることもあるため、個人名義のほうが有利でしょう。ただし、資産価値が大きな不動産であれば、法人名義のほうが税率の上昇が比較的ゆるやかなので、安く済ませられる可能性もあります。
また、個人と法人における土地の税金の大きな違いとして、減価償却費の扱いが挙げられます。不動産の減価償却とは、所有する不動産の建物や設備において、経年劣化によって失われる価値の部分を、毎年の費用として計上することができる制度のことです。
個人が不動産を購入して赤字になってしまった場合は、減価償却費をすべて計上することが義務付けられています。しかし法人の場合は減価償却を計上するか、その一部を計上するというように、自由に任意償却できるというメリットがあります。
土地活用はどんなときに有効か
自身の労働所得から、土地の固定資産税を支払わなければならないという場合には、土地活用を行うほうがよいといえます。更地のままにしていると、固定資産税も高くなって収入も得られないため、マイナスの資産になってしまうでしょう。
すぐに家を建てる予定がないのであれば、別の方法で土地を活用しておくことも、選択肢に含めて考えるべきです。ただし、いつか家を建てる予定があるなら、簡単に宅地用に転用できるような土地活用もできます。
例えば、駐車場経営やトランクルームの経営であれば、初期投資額を抑えることができるため有効でしょう。ぜひ以下の記事に目を通して、トランクルーム経営や駐車場経営についての知識を深めておくことをおすすめします。
土地活用をするべきか、自身の所有する土地をどのように活用したらよいのか判断に迷う場合は、以下の記事で相談できる窓口を参考にしてみてください。
税金を滞納するとどうなるか
税金を納めることは国民の義務であり、滞納したまま放置してしまうと、延滞税をプラスされてしまうこともあります。しかし病気やけがで収入が減ったり、業績不振で給与が下がったりすることで、納税が難しくなってしまうこともあるでしょう。
そういった場合には、税務署に問い合わせて相談することをおすすめします。納税を免れることはできませんが、分納の措置をとってもらえたり、納税を一定期間延期してもらえたりするかもしれません。納付が滞ってしまってからではなく、払えない可能性が高まった時点で相談するようにしましょう。
土地活用をお考えなら「HOME4U土地活用」がおすすめ
- どの土地活用方法を選べば良いのか迷っている方
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土地の購入にはさまざまな税金がかかります。土地の購入代金の支払いだけでなく、支払うべき5つの税金についても資金計画に入れておかなければ、その後の生活が苦しくなる恐れもあります。あらかじめこの記事で取り上げた税種や計算方法、控除制度についての知識をインプットしておくことで、負担が軽減できるでしょう。
また、土地自体の価格を抑えるコツを知っておくことでも、税金を安く抑えることができます。かかる税金とその価格を把握し、節約できる部分を工夫することで、賢く土地を取得できるでしょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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