不動産売買で重要な抵当権とは?基礎から必要な手続きまで徹底解説

住宅ローン

不動産の売買や相続に際して、抵当権という言葉を聞いたことはないでしょうか。日常生活では聞きなれない言葉ですが、抵当権は住宅ローンを組んで不動産を購入すると、必ず手続きしなければならず、不動産売買において重要な事柄のひとつです。

しかし、抵当権に関する手続きは複雑なことも多く、自分で申請する場合や相続が関わってくる場合には、特にややこしくなるため「他の用語と混同してしまい理解できない」「何からすればよいのか分からない」とお困りの方も多いのではないでしょうか。

本記事では、抵当権の基本的な知識から手続きの方法まで詳しく解説しています。さまざまな手続きをスムーズに行えるように、抵当権についてよく理解しましょう。

不動産の抵当権について知る

まずは抵当権がどういったものであるかを、理解することから始めましょう。初めての不動産売買には、知らない用語や制度がつきまといます。いざ不動産会社を訪ねてみたけれど、知らないことだらけで理解が難しかったという話も珍しくありません。

ここでは抵当権について詳しく解説するので、抵当権とは何かをご理解いただければ幸いです。

抵当権とは

抵当権とは、金融機関から住宅ローンなどでお金を借りて家を購入する際に、金融機関が持つ権利のことをいいます。住宅を所有する人が持つ権利ではないという点には注意しましょう。

どのような権利かというと、購入する不動産を担保にすることができるというものです。具体的には、住宅ローンの契約者がローンの返済ができなくなった場合に、その物件を競売にかけるなどして売却できる権利のことをいいます。また、その対象となる不動産を抵当物件、実際に競売にかけることを抵当権の行使と呼ぶこともあるので覚えておきましょう。

抵当権と所有権を混同してしまい、抵当権が設定されてしまうと金融機関の持ち物になり、住むことができないと勘違いされることもあります。しかし、抵当権はあくまでその家を担保にする権利であり、抵当物件に住んだり貸し出したり相続したりすることは可能です。

金融機関は契約者に融資をする際に、利息で収益を得ることだけでなく、返済が滞って競売にかけることになるリスクも考えたうえで、融資を行うかどうかを決めています。抵当権は融資を受ける側だけでなく、金融機関の利益も保障するための制度と考えるとわかりやすいでしょう。

抵当権と根抵当権の違い

抵当権に似たものとして、根抵当権という権利も存在します。根抵当権も、不動産を担保にする権利であることに違いはありませんが、抵当物件の価値によってお金を借りられる権利のことをいいます。

上限額の範囲内であれば、何度でも登記手続きをすることなくお金を借りられるため、企業や経営者が事業資金として、不動産に設定することが多いです。まれに一般消費者が根抵当権を設定することもありますが、いまのところは注文住宅を建てる際に、リバースモーゲージ(※1)を利用する場合に限られています。

抵当権は金融機関が持つ権利ですが、抵当権を設定する登記手続きは、住宅ローンの契約者が行う必要があります。その費用も、当然ながら契約者が負担しますが、根抵当権でもそれは同様です。しかし、仮に3回融資を受けると考えると、抵当権の場合は3回分の費用がかかるのに対し、根抵当権では最初の1回分を負担すれば、あとの費用はかかりません。

そのため、数回にわたる借り入れを計画している場合は、大変有用だといえるでしょう。また相続手続きに関しても、抵当権と根抵当権で異なるため注意が必要です。

それぞれの特徴を下記の表にまとめました。

特徴 抵当権 根抵当権
権利の内容 返済できなくなった場合に抵当物件を競売にかけることができる 担保とする物件の価値を上限として何度でも融資を受けることができる
主な利用者 住宅ローンを利用した一般消費者 事業者、リバースモーゲージを利用する一般消費者
抹消手続き 完済すれば抹消できる 完済しても当事者の合意がなければ抹消できない
登記手続き 一度の融資につき1回必要 数回の借入でも初回の手続きのみで済む
相続手続き 抵当権のない不動産と変わらず相続できる 債権者の変更登記・指定債権者の合意の登記が必要

(※1)住んでいる家を担保にして融資を受ける制度。主にシニア層が毎月の生活費としてお金を借りていき、契約者が死亡した場合は、担保にしていた家を売却して借入金額を返済する

不動産の抵当権が扱われるタイミング

抵当権が不動産の売買や相続に関与するタイミングは、どのようなときでしょうか。登記手続きには、ある程度の時間を要するため、事前にタイミングを把握しておくことをおすすめします。

金銭消費貸借契約の締結日

まず住宅ローン契約の締結日には、抵当権の設定登記が行われます。住宅ローン契約のことを、難しい言い方で金銭消費貸借契約といいます。住宅ローンに関する税制度を知りたいときや、法律について知りたいときなどは、こちらの正式名称で検索したほうが、公的な情報が得やすいかもしれません。

この際に行われる抵当権設定登記とは、取引する物件に抵当権をつけるための登記のことで、住宅ローン契約時以外に、借入先の金融機関を変更するときなどにも行われます。設定登記を行うと、次のような情報が登記簿謄本に記載されます。

  • 不動産の所有者
  • 物件の抵当権の有無
  • 債権額や利息額
  • 債務者の情報
  • 不動産の情報や他に抵当権が設定されているものの情報

このように抵当権設定登記には、さまざまな複雑な情報が絡んできます。自分で登記を行うことも可能ですが、記入漏れや間違いがあると更生手続きや取り下げをして、再度費用を支払わなければなりません。よって費用はかかりますが、司法書士に依頼するほうが安全でしょう。

住宅ローンが滞納されたとき

住宅ローンの返済が滞ったときにも、抵当権が関与します。返済が滞ってしまうと抵当権が行使され、物件が競売にかけられる可能性があります。もちろん何かの手違いで、一度引き落としがされなかっただけでは、すぐに競売にかけられてしまうことはありません。一般的には3~6ヶ月滞納してしまうと、抵当権が行使されるといわれています。

滞納から抵当権行使までの一般的な流れは次の通りです。

  1. 滞納すると金融機関から督促状が届く
  2. 3ヶ月程度滞納すると個人信用情報に傷がつく
  3. 督促状の支払期限を過ぎると分割支払いの権利を失う
  4. 保証会社が契約者に代わって残債を返済する
  5. 不動産が差し押さえられる
  6. 裁判所の立ち合いで現地調査を行われ、競売が始まる
  7. 入札され、精算が終わると立ち退きを命じられる

住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合の詳しい対処方法については、次の記事がおすすめです。

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抵当権の抹消が必要なとき

抵当権を一度設定すると、ローンを完済したとしても自動的に消えることはありません。抵当権が残ったままになっていると、売却するときに不利に働いたり、新しいローンを組むときに、審査に通りにくくなったりするなどのデメリットが生じます。

抵当権を消す手続きのことを、抵当権抹消登記といいます。抹消登記を行っていないからといって、罰則等はありませんが、抹消できるようになったら、なるべく早く手続きをしたほうがメリットは大きいでしょう。抹消登記が必要になるのは以下のようなケースです。

  • 住宅ローンを完済したとき
  • 完済しているのに抵当権が残ったままの不動産を相続するとき
  • 不動産を売却するとき

特に不動産の売却を行う際には、ローン残債があったとしても、必ず抵当権抹消登記をする必要があるので注意しましょう。

抵当権抹消登記の詳しい手順や費用については、次で詳しく解説します。

自分で抵当権抹消手続きをする手順

登記手続きは、司法書士に委託することが一般的ですが、抵当権抹消登記に関しては、自分で行うことも珍しくありません。ここでは、自分で抹消登記を行う場合の流れを解説します。

抵当権抹消登記は、一般的に次のような手順で行うとスムーズです。

  1. 必要な書類を揃える
  2. 必要な費用を確認する
  3. 抵当権抹消登記申請書に記入をする
  4. 必要書類を法務局へ提出する

それぞれのステップに注目して見ていきましょう。

ここでは、簡易的に流れを説明するのみになるので、抵当権抹消手続きを自分でする方法について、より詳細に知りたい人はこちらの記事もおすすめです。

抵当権抹消は自分でできる?書類を揃えて法務局に申請しよう
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必要な書類を揃える

まずは、必要な書類を揃えることから始めましょう。取り寄せなければならないものもあるので、余裕をもった行動を心がけると安心です。

抵当権抹消登記に必要な書類は次のとおりです。

金融機関から受け取る書類 自分で用意する書類
登記済証または登記識別情報 登記申請書
弁済証書(登記原因証明情報、抵当権解除証、抵当権放棄証書などと記載されることもあり) 登記事項証明書
抵当権抹消の委任状
銀行の資格証明書

金融機関から受け取る書類は、住宅ローンを完済したときに送付されてきます。紛失してしまった場合でも、金融機関に問い合わせることで、基本的には再発行が可能です。

抵当権抹消手続きに必要な書類について、詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめです。

抵当権抹消の必要書類まとめ!基礎知識から紛失したときの対策まで徹底解説
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必要な費用を確認する

抵当権抹消手続きには次のような費用がかかります。

費用 内容 金額
登録免許税 登記申請にかかる税金 不動産1件につき1,000円(戸建ての場合土地と建物それぞれにかかる)
事前調査費用 登記事項証明書の取得費、登記情報提供サービスの利用料
  • 法務局窓口での取得:600円
  • オンライン申請の郵送受取:500円
  • オンライン申請の窓口受取:480円
  • 登記情報提供サービスでの閲覧:334円
抵当権抹消確認費用 登記後の確認費用
  • 法務局窓口での取得:600円
  • オンライン申請の郵送受取:500円
  • オンライン申請の窓口受取:480円
  • 登記情報提供サービスでの閲覧:334円

このように、申請方法や不動産の種類によっても異なりますが、抵当権抹消手続きには一般的に2,000~5,000円程度かかるといわれています。

抵当権抹消登記申請書に記入をする

抵当権抹消登記申請書は、法務局のホームページでダウンロードするか、法務局で取り寄せることができます。申請書に記入するのは次のような内容です。

  • 登記の目的(「抵当権抹消」と記載)
  • 抵当権消滅の原因と日付
  • 権利者の名前と住所
  • 義務者(金融機関)の住所、社名など
  • 申請年月日と申請する法務局名
  • 申請人兼義務代理人の住所と氏名・押印
  • 不動産の番号、所在、地番、地目、地積

金融機関から受け取った書類や、取り寄せた書類をよく見ながら記入すれば、間違える心配はありません。記入の際には法務局の申請書記入例を参考にしましょう。

必要書類を法務局へ提出する

提出書類がすべて用意できたら、法務局に提出して10日程度かけて審査が行われ、手続きが完了します。法務局への申請は郵送でも可能ですが、不備があった場合などにアドバイスがもらえるため、法務局に出向いたほうが安心です。申請には印鑑を持って行くことを忘れないようにしましょう。

また、最近ではオンラインでも抹消手続きができるようになりました。オンライン申請には、事前登録やソフトのダウンロードが必要であるため、詳しくは法務局ホームページ「動画でわかるオンライン登記申請」を参照してください。

司法書士に依頼して抵当権設定を行う手順

抵当権に関わる主な登記として、抵当権設定登記も挙げられます。抵当権設定登記は非常に複雑になることが多く、住宅ローン契約時に司法書士に委託して行うことが普通です。

司法書士に委託した場合の、抵当権設定登記の一般的な手順は以下のとおりです。

  1. 必要な書類を確認する
  2. 必要な費用を確認する
  3. 登録免許税の軽減が適用されるか確認する
  4. 登録免許税を納付する
  5. 登記の申請をする
  6. 登記事項証明書を受け取る

必要な書類を確認する

司法書士に委託する場合は、基本的に司法書士の方から、必要書類を用意するように指示がありますが、取り寄せに時間や手間を要する書類もあるため、事前に把握しておいたほうがスムーズです。

抵当権設定登記に必要な書類には、以下のようなものがあります。

  • 抵当権設定契約書
  • 不動産の権利証(購入前は不要)
  • 3ヶ月以内に取得した印鑑証明書・実印

抵当権設定契約書は、住宅ローン契約を結ぶ金融機関が用意して、それぞれに異なる金利や担保条件が設定されます。つまり家を購入する際の抵当権設定登記であれば、自分で用意する書類は基本的に印鑑証明書のみです。

なお依頼する司法書士事務所によっては、本人確認書類など他の資料を求められることもあります。

必要な費用を確認する

抵当権設定には費用がかかりますが、司法書士に依頼する場合は、それに加えて司法書士報酬も必要になるため注意が必要です。以下は抵当権設定登記にかかる費用の相場です。

費用 内容 金額
登録免許税 登記申請にかかる税金 債権額×0.4%(本則税率)
印鑑証明書発行手数料 申請に必要な印鑑証明書の発行にかかる費用 300円程度
司法書士報酬 司法書士事務所によっても異なる 3万~20万円程度
登記事項証明書の発行手数料 登記後確認のための証明書発行にかかる費用
  • 法務局窓口での取得:600円
  • オンライン申請の郵送受取:500円
  • オンライン申請の窓口受取:480円
  • 登記情報提供サービスでの閲覧:334円

司法書士報酬は、司法書士事務所や債権額によっても異なることがあるため、複数の事務所に見積もりを依頼して、比較することをおすすめします。

登録免許税の軽減が適用されるか確認する

登録免許税を収める前に、軽減税率を確認しておくとよいでしょう。現在、抵当権設定登記などの住宅購入に関する登記に対し、登録免許税を軽減する特別措置が取られています。適用要件は以下の通りです。

  • 自分が住む家屋であること
  • 新築物件:床面積が50㎡以上、取得後1年以内の登記
  • 中古物件:床面積が50㎡以上、取得後1年以内の登記、耐震基準を満たすこと
  • 条件を満たす物件を購入するために借りた債務であること
  • 住宅用家屋:2022年3月31日までの登記申請であること
  • 土地:2023年3月31日までの登記申請であること

このような要件を満たすと、次のような軽減税率で登記手続きをすることができます。

不動産種目 対象登記 軽減税率 本則税率
建物 抵当権設定登記 0.1% 0.4%
新築の建物 所有権保存登記 0.15%(長期優良住宅や認定低炭素住宅は0.1%) 0.4%
中古の建物 所有権移転登記 0.3%(長期優良住宅かつ認定低炭素住宅は0.1%、
長期優良住宅は0.2%)
2.0%
土地 所有権移転登記 1.5% 2.0%

以上のような特例を適用するためには、登記申請を行う際に、市町村長発行の住宅に関する証明書が必要になるため注意しましょう。

例えば、抵当権設定登記の際に軽減税率が適用されると、5,000万円の住宅を購入した場合の税額は50,000円となり、本則の20万円よりも大きく節税できたことがわかります。司法書士事務所も、軽減税率が適用になるか考えて手続きを進めてくれるはずですが、自分でも確認して費用を計算しておくと安心です。

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登録免許税を納付する

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、かかっても2,000円程度なので現金で支払うことが多いです。しかし、設定登記に関しては額が大きくなることも多いため、その他の納付方法も確認しておきましょう。

  • 現金で納付する
  • 収入印紙で納付する
  • オンライン申請で電子納付する

収入印紙での納付は、基本的に30,000円以下のものに推奨されているため、30,000円以上の納付の場合は、法務局に確認することをおすすめします。またオンライン申請を行った場合には、納付もインターネットバンキングやATMで行われます。そういった支払方法を利用したい場合には、オンライン申請を検討しましょう。

現金納付の場合、次のような流れで行います。

  1. 納付書に必要事項を記入
  2. 金融機関や税務署で支払いをする
  3. 領収証書が交付される
  4. 台紙に領収証書を貼り付けて法務局に提出する

登録免許税は一括で支払う必要があるため、ある程度まとまった金額を用意しておきましょう。

登記の申請をする

登録免許税の支払いが終わったら、司法書士が登記の申請を行います。不動産のエリアを管轄している法務局に対して、窓口や郵送で行われます。

司法書士事務所によって、登録免許税も一度立て替えて支払い、報酬と共に請求されることも多いです。また、担当エリアを設けており、そのエリア外の法務局に申請する場合には、別途費用が必要になるケースもあるため気を付けましょう。

登記事項証明書を受けとる

登記申請が滞りなく行われたら、1~2週間で登記が完了し、登記事項証明書を取得できるようになります。司法書士事務所では、その取得まで行ってくれることが多いです。受け取った登記事項証明書は、住宅ローンを契約した金融機関に提出しましょう。

完了した書類とともに請求書を受け取り、司法書士に報酬を支払って登記が終了します。支払い方法は事務所によっても異なり、クレジットカード払いに対応している事務所もあるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

抵当権にまつわるよくある質問

最後に、抵当権に関するよくある疑問をまとめました。わからないことがあるままの手続きは、トラブルに発展する可能性が高いです。事前に疑問を解消して、明瞭な手続きを目指しましょう。

抵当権のついた不動産は相続できる?

抵当権のついた不動産は、完済しているのに抹消登記をしていないか、ローンが残っていて抵当権がついているかの2パターンに分けられるかと思います。どちらの場合であっても、相続することは可能です。

ローンが完済されているのに抹消登記を行っていない場合は、相続登記を行う前にも抵当権抹消登記を行えます。ただし遺産分割協議が終了し、不動産の相続人が明確に決まっている場合には、相続登記を済ませてから抹消登記を行うことが普通です。

一般的には、住宅ローンを組む場合は団体信用保険に加入して、死亡すると保険金で返済される仕組みがとられているため、上のような手続きを行うことになります。

団体信用保険に加入しておらず、ローンが残ったままの不動産を相続する場合は、相続人が残債を背負うことになります。相続時にかかる相続税は、不動産の価値によって課せられるため、抵当権がついていてもいなくても、同じ金額を支払わなくてはなりません。

ローン残債はマイナスの財産として、財産の総額から差し引いて計算されますが、受け取る資産が少なければ、マイナスの資産だけが残ることになります。売却できそうにない不動産や多額のローンなど、相続してもマイナスになるような場合は、相続放棄という選択肢もあります。弁護士や税理士などの専門家と相談して決めると安心です。

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短い期間の滞納や、やむをえない事情による滞納であれば、支払いを待ってくれたり、返済期間を調節してくれたりなどの措置を受けることができます。払えなくなってしまった場合の対処については、金融機関によって異なりますが、基本的には3ヶ月程度の延滞までで、区切りをつけている金融機関が多いです。

滞納する場合には、払えなくなりそうな段階で金融機関に相談することが大切です。実際に支払いが間に合わずに、督促状が届いてしまってからでは、支払いの延長措置などの対応をすることが難しくなることもあります。

また、競売にかけられてしまう前に、任意売却を行うというのも選択肢のひとつです。任意売却とは、金融機関との合意が得られた場合に限って、所有者名義で不動産を売却できる制度のことをいいます。競売にかけるよりも高い金額で売却でき、ローン残債の返済も目指すことができます。

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ただし抵当権がない物件よりも需要は低く、残債が大きければ売値も高くなってしまうため、売れ残ることが多いです。どの程度で売却できるかは、一括査定サイトを使い複数社の査定結果を比較すると、把握するのは簡単です。売却が見込めない場合には、任意売却も検討しましょう。

次の記事では、ローンが残っている場合の売却方法について詳しく解説しています。

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抵当権付き不動産を購入する際の注意点は?

抵当権が付いた不動産を購入した場合でも、前の所有者が抹消登記を行わない限りは、その不動産に設定した抵当権は残り続けます。つまり、購入した不動産を自分のものであると登記を行い、住宅ローンの返済をしっかり行っていたとしても、前の所有者が返済を怠ってしまうと抵当権が行使される恐れがあるのです。

こういったトラブルを防ぐためには、売買契約を執りおこなう前または売買契約の段階で、抵当権抹消手続きを行うか、その時期、方法を確約しておく必要があります。

まとめ

住宅ローンを利用して不動産を購入する際や、相続したり金融機関の借り換えを行ったりする場合など、抵当権は不動産取引に大きくかかわる重要な事柄のひとつです。複数の登記手続きに関わるため、混同しやすくてややこしく思われがちですが、抵当権を正しく理解することで、不動産取引をより円滑に行うことができます。

不動産取引は複雑で、大きな金額が動くことも多いです。わからない用語や疑問点があれば、その都度解消していくことで、トラブルやいざこざを避けることができるでしょう。

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