住宅ローンの返済期間は、一般的に最長35年となっているプランが多くありますが、返済期間を35年として融資を受けた場合、そんなに長い期間滞りなく払い続けることは可能なのか、将来何が起こるかわからないのに無謀なのではないか、と不安を感じる方もいるのではないでしょうか。
特に昨今、新型コロナウイルスの感染拡大の影響を受け、正規雇用の減少やボーナスカットが多く見られるようになり、多額のローンを組むことに躊躇する方は多いでしょう。
本記事では、月7万円の返済額を想定して35年間払い続ける場合のシミュレーションや、35年でローンを組むメリット・デメリット、無理なく返済していくためのポイントなどをご紹介します。自分に合った返済プランをお探しの方は、ぜひご参考ください。
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月7万円で35年の住宅ローンを組むのは可能なのか
そもそも月7万円ずつの返済を続けていくには、どの程度の月収があればよいのでしょうか。まずは、現在の月収に対して月7万円という返済額がどのように影響するのかを見ていきましょう。
月収25万円以内では厳しい
一般的に、35年ローンを定年前に完済することを目標にすると、25〜35歳の間にローンを組むのが理想とされています。地域や職業にもよりますが、その年代であれば月収は20〜30万円台となる場合が多いでしょう。例えば、月収23万円の会社員（手取り年収300万円弱）の場合、家族構成やライフプランの変化、転職などの可能性を考えると、月7万円の返済はかなりリスクが高くなります。
賃貸物件の場合、家賃は月収3分の1ほどを目安にすると良いとされていますので、賃貸の場合はこの月収でも問題ありませんが、日々の光熱費や食費・養育費や医療費などに加え、持ち家の場合は固定資産税や都市計画税、更にマンションでは修繕積立金や管理費、車を持った場合は車検代や駐車場代など、まとまったお金が必要になることも増えるため、少しずつ貯蓄もしていかなくてはなりません。月収25万円以内の場合は返済額は月5〜6万円程にしておくのが無難でしょう。
戸建てとマンションの年間維持費について解説したこちらの記事もおすすめです。
月収26万円以上なら対応可能
月収26万円で賞与などを含めて手取り年収が350万円前後だとした場合、上記のような月々の生活費を差し引いたとしても余力が生まれてくるため、10万円までの返済であれば対応できるでしょう。つまり、月収が26万円以上（額面年収400万円程）であれば、月7万円の返済を十分続けていけると考えられます。
月7万円の住宅ローンだと返済総額はいくらになるのか
次に、月7万円を支払い続けることによって、結果いくら支払うことになるのかを考えてみましょう。この章では、月7万円の35年ローンの場合の返済総額と、月の返済額と期間を変えたパターンの合計返済額について解説します。
35年ローンなら合計2,940万円
月7万円を35年間支払っていく場合、単純計算すると1年で84万円、35年で合計2,940万円支払うことになります。もちろんそこには利息も含まれていますが、約3,000万円近くを家のために使うことになるのです。
そう考えると、1〜２人用の賃貸物件では家賃7万円台で貸し出されている物件も多いですが、賃貸は解約してしまえば何も残りません。同じ金額を払い続けるのであれば、賃貸よりも広く、かつ自分の資産となる家を新築で持つことができるという意味において、住宅ローンを活用して家を購入するということは非常に有益な買い物と言えるでしょう。
毎月の返済額ごとの合計返済額
次に、月の返済額と15・25・35年で区切った返済期間ごとに、その時点の合計返済額を見てみましょう。以下は、頭金無しで借り入れた場合を想定してまとめた表です。月の返済額・返済期間を決める際の目安としてご参考ください。
| 月の返済額 | 15年 | 25年 | 35年 |
| 6万円 | 1,080万円 | 1,800万円 | 2,520万円 |
| 7万円 | 1,260万円 | 2,100万円 | 2,940万円 |
| 8万円 | 1,440万円 | 2,400万円 | 3,360万円 |
| 9万円 | 1,620万円 | 2,700万円 | 3,780万円 |
| 10万円 | 1,800万円 | 3,000万円 | 4,200万円 |
| 12万円 | 2,160万円 | 3,600万円 | 5,040万円 |
| 14万円 | 2,520万円 | 4,200万円 | 5,880万円 |
住宅ローンの金利タイプや返済方法については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご参考ください。
住宅ローンの借入額を決めるには
住宅ローンの借入額を決めるには、以下の2つのポイントを参考にして検討するとスムーズです。この章では、今の自身の状態によって借入可能額を導くための目安をお伝えします。
- 現在の年収を参考にする
- 現在の家賃を参考にする
一つずつ、具体的に見ていきましょう。
現在の年収を参考にする
まずは現在の年収から考えてみましょう。一般的な住宅ローンは、年間の返済額の割合を年収の25％以内としているものが多くあります。これを返済比率と言います。
以下は、返済比率が25％の場合、35年間固定金利1.5%でシミュレーションした、年収別の借入額をまとめたものです。
| 額面年収 | 借入額 |
| 300万円 | 2,040万円 |
| 400万円 | 2,720万円 |
| 500万円 | 3,400万円 |
| 600万円 | 4,080万円 |
| 700万円 | 4,760万円 |
金融機関により金利プランが異なることや、各世帯により住んでいる人数やライフスタイルも様々なため、上記の借入額はあくまでも目安となります。各金融機関のサイトで借入可能額や返済プランをシミュレーションできるツールを用意している場合がありますので、自身に合ったケースをあてはめて照会してみるのも良いでしょう。
尚、住宅ローンの返済比率についてはこちらの記事でも詳しく解説していますのでご参考ください。
現在の家賃を参考にする
次に、現在賃貸で支払っている家賃を参考に借入額を決めていきましょう。上記と同じローンタイプをサンプルに、家賃ごとの借入額の目安を以下にまとめてみました。合わせて、固定資産税や将来の修繕費などのための貯蓄として毎月2万円を差し引いたパターンも記載しています。
| ①現在支払っている家賃 | ①と同額を返済する場合の借入額 | ①から2万円引いた額を返済する場合の借入額 |
| 7万円 | 2,286万円 | 1,633万円 |
| 8万円 | 2,612万円 | 1,959万円 |
| 9万円 | 2,939万円 | 2,286万円 |
| 10万円 | 3,266万円 | 2,612万円 |
| 11万円 | 3,592万円 | 2,939万円 |
| 12万円 | 3,919万円 | 3,266万円 |
| 13万円 | 4,245万円 | 3,592万円 |
| 14万円 | 4,572万円 | 3,919万円 |
| 15万円 | 4,899万円 | 4,245万円 |
このように、現在の家賃と毎月貯蓄していきたい額を考慮していくことで、35年間かけてどのくらいの価格帯の物件を購入することができるのかが見えてきます。
また、ある程度の頭金を最初に用意したり、繰り上げ返済を活用することで利息を減らすことができます。自分にとって無理のない返済計画を立てていくため、現在の状態をしっかりと把握しておきましょう。
住宅ローンの借り入れ可能額を計算する方法
年収・家賃から借入額の目安を見てきましたが、ここからは具体的に借入可能額を求める計算方法をご説明します。より自分のケースをあてはめて求めることができますので、ぜひ試してみましょう。
用意できる頭金の金額を把握する
まずはじめに、頭金をどれだけ用意できるかを把握しておきましょう。先に少し触れたように、融資前にまとまった金額を頭金として支払っておくことで、借入額が減り、利息も減らすことができますので、資金に余裕があるのであればできるだけ多めに頭金を払っておきたいところです。頭金は、物件価格の約2割程を用意するのが理想とされています。
しかし、貯金をすべて頭金に充当してしまうのは大変危険です。少なくとも家の維持費、生活予備費、子供の教育費や医療費、その他ライフイベントのための貯蓄を十分考慮したうえで、その分を差し引いた金額を頭金として用意するようにしておきましょう。
頭金はあくまでも利息を減らして返済総額を少なくする目的がありますが、金融機関によっては頭金ゼロで対応できるプランも展開しています。資金に余裕がなくすぐにまとまった金額を用意できない場合、無理に切り詰めて頭金を準備しようとすれば、そのしわ寄せが家計に影響し、長期間ストレスを抱えて生活することになりかねません。
頭金を用意するかどうかについては、現在の手持ち資金とバランスを見て検討することが重要です。下記の記事では、住宅ローンの頭金について具体的に解説していますので、合わせて参考にしてみてください。
年間返済額の上限額を算出する
次は、自身の年収ならば年間どの程度まで返済が可能かについて考えます。ここでポイントになるのが、他の借入があるかどうかです。自動車ローンや学習ローン、キャッシングなど、他にも借入がある場合はそちらの借入額も念頭に入れて算出する必要があります。
年間返済額の上限額は、以下のように求めます。
※1）他のローンに関しては、1年間にいくら返済しているかをまとめた金額（年間返済額）を使用しましょう。
例えば、額面年収が500万円で返済比率25％の住宅ローンを組み、自動車ローンで月3万円ずつ支払っている場合、以下のようになります。
借入可能額を算出する
それでは、上記で求めた上限額を用いて借入可能額を算出しましょう。借入可能額は以下のような算式で求めることができます。
Aは次の表を参考に、以下のいずれか短いほうの年数の金額を使用します。
- 79年－現在の年齢
- 35年
| 借入期間／審査金利 | 1％ | 2％ | 3％ | 4％ |
| 10年 | 8,760円 | 9,201円 | 9,656円 | 10,125円 |
| 15年 | 5,985円 | 6,435円 | 6,906円 | 7,397円 |
| 20年 | 4,599円 | 5,059円 | 5,546円 | 6,060円 |
| 25年 | 3,769円 | 4,239円 | 4,742円 | 5,278円 |
| 30年 | 3,216円 | 3,696円 | 4,216円 | 4,774円 |
| 35年 | 2,823円 | 3,313円 | 3,849円 | 4,428円 |
上記の表は、100万円を〇〇年で返していく場合に金融機関が審査の目安としている審査金利と、その金利によって数値化された月の返済額を表しています。審査金利は金融機関によって異なりますが、通常の住宅ローンよりも高い金利で設定されている場合がほとんどです。
そのため、今回は審査金利が4％の場合を仮定してシミュレーションしてみましょう。前項で求めた年間返済額の上限額と、借入期間35年の欄を参照すると、借入可能額は以下のように求めることができます。
もしも他にローンがなかった場合、年間の返済上限額は125万円ですので、借入可能額は約2,352万4,540円となり、700万円近く差が出ます。このことから、他のローンがある場合は借入可能額がぐっと下がることもおわかりいただけるでしょう。
住宅ローンのシミュレーションにおすすめのサイト
続いて、住宅ローンの返済計画をより具体化するため、知っておくと便利なシミュレーションサイトを3つご紹介します。この章では、おすすめの不動産サイトの特徴と、活用することで何ができるかを詳しく解説していきます。
LIFULL HOME’S 住宅ローンシミュレーション
LIFULL HOME’Sのシミュレーションツールでは、年収と月々の返済額を必須項目として、頭金・ボーナス払い・返済期間・金利を指定して物件の購入可能額を求めたり、逆に物件価格と年収から月々の返済額の目安を算出することができます。
LIFULL HOME’Sの最大の魅力としては、不動産売買や賃貸物件の情報など、不動産総合サイトとして様々なノウハウを持っており、このサイト内であらゆる不動産に関する知識を得られることです。不動産一括査定サービスも展開しているため、全国の不動産会社の登録があり利用者が多いということからも、信用度の高い大手サイトと言えるでしょう。LIFULL HOME’Sのシミュレーションページはこちらです。
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家づくり・住まい選びで悩んでいるならHOME’S 住まいの窓口に相談するのがおすすめです。HOME’S 住まいの窓口がおすすめな理由を以下にまとめています。
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※LIFULL HOME'S 住まいの窓口来場者(390組)を対象とした調査(集計期間：2019年4月～2020年3月)より
OPEN HOUSE 住宅ローンシミュレーション
OPEN HOUSEのシミュレーションツールは、年収・月々の返済額・現在の家賃から借入可能額の目安を、希望の物件価格から月々の返済額の目安を知ることができます。あらゆるケースで簡単に結果を調べることができ、初心者には非常に使いやすいツールとなっています。OPEN HOUSEのシミュレーションページはこちらです。
スゴい住宅ローン探し 毎月の返済額シミュレーター
スゴい住宅ローン探しは、リクルートと業務提携をしている住宅ローン情報サイトとなっており、ローンのシミュレーターをはじめ、最新金利のランキングや目的別で探すローンのタイプについてなど、役立つ情報をわかりやすく発信しています。
スゴい住宅ローン探しのシミュレーターでは、借入希望額や返済期間、ボーナス返済の有無と金利を入力し、利息を含めた返済総額と毎月の返済額の目安を算出することができます。スゴい住宅ローン探しのシミュレーションページはこちらです。
住宅ローンの返済期間について
さて、ここからは返済期間について考えてみましょう。そもそも住宅ローンの返済期間は、何を目安に決めるのでしょうか。また、最長35年で組むメリットやデメリットはあるのでしょうか。この章では、住宅ローンの返済期間を決めるために留意したいポイントをご紹介します。
完済が定年前になるようにする
当然ですが、住宅ローンを定年前に完済しきるためには、借入額と返済期間のバランスをうまく考慮しなくてはなりません。職業により定年退職のタイミングは異なりますが、いずれにしても30代以降で35年ローンを組むことはかなりリスクを伴うことでしょう。
30歳を過ぎてから長期間の返済を計画していきたい場合は、定年後に退職金や年金などを切り崩して返済していく可能性もあることを意識しておきましょう。
35年ローンを組むメリット・デメリット
返済期間は長くなるほど利息が増えてしまうのが普通ですが、近年は低金利の傾向を受けて最長35年ローンを考える人が増えています。
35年ローンを組む場合、安定収入がある人ほどメリットがあると言えます。基本的に、返済期間を長期にするほど月々の負担額は少なくできますので、余裕のある生活を送れるという面で最長の返済期間が選ばれる理由となっています。
一方、自営業や転職したばかりで収入が不安定な場合や、そもそも年収に見合っていない借入をしてしまうと、35年間の間で完済しきることでいっぱいいっぱいになってしまい、生活費を切り詰めたり余裕のない暮らしを家族にも強いることになります。
万一返済が滞れば、せっかく購入した物件を担保に取られてしまうという可能性もあります。返済期間35年を選ぶということは、メリットもデメリットも存在しているということを、念頭に入れておきましょう。
無理なく住宅ローンを返済していくためのポイント
35年間という長い期間、まったく同じようにローンを返済し続けられるという保証はどこにもありません。万が一、病気や事故で働けなくなったり、転職や会社の経営破綻などで収入が激減するという可能性は決してゼロではないのです。返済を滞納してしまえば物件を競売にかけられ、大切な家を失ってしまう危険もあるため、無理のない確実な返済計画を立てることが重要です。
最後に、今後返済計画に問題が生じた場合に備え、次のポイントについて解説します。
- 返済が厳しくなったら借り換えを検討する
- 生活費の節約などで家計を見直す
- 条件を変えて返済計画をシミュレーションする
返済が厳しくなったら借り換えを検討する
月7万円の返済が苦しいと感じたら、まず検討したいのは借り換えです。ローンの借り換えとは、現在よりも低い金利の新しいローンを組み、その融資で現在のローンを完済することで、新たなローンは今よりも金利が低いため、うまくいけば100万円単位で返済総額を減らせる可能性があります。そうなれば、月々の返済額も少なくできて、家計への圧迫が軽減できることでしょう。
ただし、新しいローンを組むということは再度融資を受けるための審査もあります。既に返済を滞納してしまっている場合は審査に通りにくくなってしまいますので、少しでも「返済が厳しくなりそう」と感じたら、すぐに借り換え先を探しましょう。
現在、低金利時代が続いており、将来は更に金利が下がる可能性もあります。今よりも0.05%以上低い金利プランであればメリットが享受できる可能性は大いにありますので、借り換えに迷った場合はファイナンシャルプランナーへ相談するのもおすすめです。
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モゲチェックでは、人気の住宅ローンを比較し、自身が借りられる最も低金利のローン（※）を案内します。ローンの借り換えで現在よりも低金利のローンを探し、毎月1万円コストダウンを目指すことも可能です。
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生活費の節約などで家計を見直す
返済が厳しい場合は生活費や固定費も見直してみましょう。光熱費や食費、携帯電話やパソコンの通信費など、削れるところがないか確認しましょう。また、毎月支払っている生命保険などの固定費も調整の余地はあります。住宅ローンの多くは団体信用保険に加入することになっていますが、現在個別に加入している生命保険の内容が、この団体信用保険と重複している可能性もあるため、内容次第では解約してしまうのも方法の一つです。固定費を減らせることができれば、毎月の支払いもかなり負担が減ることでしょう。
ただし、生命保険は条件も多く大変センシティブな商品です。解約は自己判断で決めず、ファイナンシャルプランナーへ相談のうえ、解約することでどのような不利益があるのか把握し、しっかり吟味して決断しましょう。
条件を変えて返済計画をシミュレーションする
金利プランなどの条件を変えてシミュレーションをしてみるのもおすすめです。例えば、前提の条件は同じで3年固定金利プランと全期間固定金利プランで比較してみると、3年間は前者のほうが返済額は低いですが、4年目以降はぐっと負担が増えます。将来のライフプランを考えやすくするという意味で、安定的な全期間固定金利を選ぶという対策や、前述したおすすめのシミュレーションサイトを活用して返済期間を1年ずつ変えながら月々の返済額を比較してみるなど、色々なケースでシミュレーションをすると、より自分に合った返済計画が見えやすくなります。
また、予定していた繰り上げ返済のタイミングや金額を変更したり、繰り上げ返済の種類（※2）を変えてみるなど検討するのも良いでしょう。いずれにしても、ローンの返済が滞ってしまってからでは金融機関も対策を講じるのが難しくなります。支払いが継続できない可能性がある場合は早急に、返済プランを組み直せないか金融機関に相談しましょう。
注2）繰り上げ返済には月の返済額を減らす返済額軽減型と、返済期間を短くする期間短縮型の2種類があります。
まとめ
住宅ローンの借入可能額は、金融機関や不動産情報サイトなどのシミュレーションツールを利用して、年収や返済期間から目安を調べることができます。月7万円の支払いを35年間も変わらずに継続できるか不安に思う方は、このようなシミュレーションを行って、より自分に合った返済計画を組み立てていきましょう。
また、万が一返済が厳しいと感じた場合には、より低い金利でのローンへの借り換えや、原点に戻って生活費・固定費の節約ができないかも今一度見直すことも大切です。
本記事では、現在と将来の状況を考えたうえで月7万円の35年ローンが可能か否かを判断するための材料をご紹介しました。ぜひ参考にして、賢いマネープランを検討してみましょう。
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