リースバックで買戻しが行えることを知ったが、どのような方法で行えるのか分からないと悩んでいませんか？住宅ローンの返済が滞り、家を手放さなければならない場合であっても、将来的に自宅を買戻すことができるリースバックはとても魅力的です。
リースバックとは具体的にどのような仕組みになっているのでしょうか。この記事では、リースバックの基本的な仕組みや買戻しをする際の資金の調達方法、また、買戻しで損をしない方法やリースバックに関するよくある疑問点について詳しく解説していきます。
将来リースバックを利用して自宅を買戻したいと考えている方に役立つ内容となっているので、ぜひ最後までご一読ください。
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リースバックで買戻しをする仕組み
リースバックとは、あらかじめ住む期間を決めた上で自宅を売却し、売却後は賃貸借契約を交わしてそのまま自宅に住み続けることができる方法です。ローンの返済が厳しくなったとしても、自宅を手放さずに済むので、利用したいと考える人も増えています。
また、賃貸借契約期間満了後に、自宅を買戻すこともできます。しかし、スムーズな買戻しを行うためには、その仕組みを理解していなければなりません。ここからは、リースバックで買戻しをする際の仕組みについて、具体的に解説します。
買取をしてもらうときに買戻しの条件を決める
リースバックを行う際は、一般的に買戻す時期や価格を決めてから、買取をしてもらうことになります。買戻しの時期や価格は自由に決めることができ、買取価格と同じ金額にしてもらうことも可能です。
民法では、売却した不動産を買戻すことができる再売買予約権を定めていますが、この規定では、買戻しを行える時期が最大10年までと時効が設けられています。それで、賃貸として契約している期間が10年を超えてしまうと、買戻しを行うことができなくなってしまうのです。
一方、リースバックは、民法の買戻し時効に縛られません。買主になってもらうリースバック業者や、投資家との話し合いのもと、自由に買戻しまでの期間を決めることができる場合もあります。その際は、売買契約書に買戻しに関する時期や金額が記載されているのが一般的です。
買戻す価格は買取価格より高額になる
通常買戻しをする価格は、買取価格より高額になります。リースバック業者は、不動産を購入した際の金額に以下の点を上乗せする傾向にあります。
- 売買時の費用
- 買戻しの際にかかる費用
- 業者の利益
具体的な買戻し価格は、買取価格より10％以上高くなる場合もあるので注意が必要です。なお、買戻す際の価格はリースバックの契約の際に事前に定めておくことも可能です。契約期間内に買戻し金額を支払えば、いつでも買戻すことが可能となっています。
買戻すまでは家賃の支払い
リースバックを利用して自宅を売却した後は、売却した業者に対して毎月家賃を払うことになります。
リースバックにおける家賃の金額は、不動産の売却価格や近隣類似物件の賃料相場、期待利回りなどいくつかの要素を元に決定されます。リースバックの家賃を算出する計算式は次の通りです。
期待利回りとは投資家が不動産から期待する利益のことであり、一般的には購入額の6〜12%前後となっています。例えば、2,000万円で購入した不動産の期待利回りが8%だった場合、上記の計算式で試算すると、毎月6.7万円の家賃がかかってくるでしょう。
リースバックを利用する方の多くは毎月の住宅ローンの支払いが厳しいことから、最終的な家賃は支払うことができる範囲で決定される傾向にあります。なお、決定した家賃は自宅を買戻すまで支払い続けることになります。
買戻しをして名義変更
リースバックを行う場合、自宅を売却した後もそのまま住み続けることができますが、自宅の所有権は買主である不動産業者に移ります。
したがって、買戻しをする際には、再び自分の名義に変更する必要があります。名義変更する際には、登録免許税や司法書士への報酬など一定の費用がかかるので注意しましょう。リースバックの基礎知識をさらに得たいなら、以下の記事もおすすめです。
リースバックで買戻しの資金を調達する方法
リースバックを利用して将来自宅を買戻しするためには、買戻しの時期までに必要な資金を用意しておく必要があります。
買戻しの目処がたったにも関わらず、資金を用意することができなければ自宅を取り戻すことができなくなるので注意が必要です。リースバックにおける買戻しの資金を用意するためには、具体的にどのような方法があるのでしょうか。ここからは、買戻しの資金を調達するための効果的な方法を3つ紹介します。
生活費を切り詰めて堅実に貯蓄
一般的に、自宅の買戻し価格は売却した際の価格より高くなります。無事に買戻しするためにはそれなりの金額を用意する必要があるため、生活費を切り詰めるなど堅実に貯蓄して買戻しの資金を用意することをおすすめします。
なお、堅実な貯蓄を行うためには買戻しの時期を見定めて、計画的に貯蓄することが大切です。リースバックの買戻し時期は民法上の買戻し特約と異なり、業者と売主との話し合いで決まります。貯蓄に不安があるのであれば、買戻しの時期をできるだけ先延ばししてもらい、期間に余裕を持って資金を貯めるよう心がけましょう。
住宅ローンを利用する
買戻しの際に十分な資金を用意できない場合には、住宅ローンを利用することもできます。しかしながら、以前住宅ローンの返済が困難になりリースバックを利用してローンを返済した経緯がある方は注意が必要です。
以前の住宅ローンの返済で遅延がある場合や、リースバックを利用して途中でローンを完済をした場合、金融機関によっては審査が通らないケースもあります。買戻しの際に住宅ローンを利用する際は、複数の金融期間で審査を受けたり、比較的審査条件が緩いフラット35を利用したりして複数の借り入れ先を用意しておくことをおすすめします。住宅ローンの審査を通りやすくするコツを紹介した以下の記事も参考にしながら、審査に通らない時の対処法を考えておきましょう。
親族に買戻しをしてもらう
リースバックを利用して自宅を買戻す場合、本人ではなく本人の親族が現金で買戻すこともできます。親族が買戻す可能性がある場合には、あらかじめ契約書に親族の買戻しが可能である旨を記載しておくことができるでしょう。
また、親族が買戻しをする場合には、住宅ローンが使えない可能性もあります。リースバック業者を間に通している形での買戻しにはなりますが、金融機関によっては、親族間での取引とされてしまうケースもあるためです。そのためリースバックを行う際は、契約時に親族が買戻しをする旨をリースバック業者に伝えておくようにします。そうすれば、業者は住宅ローンが通らない可能性を回避する助けを差し伸べてくれるでしょう。
リースバックで買戻しをするときの注意点
リースバックにおける買戻しは、リースバック当初の契約の中身を全て満たした場合に行われます。仮に何らかの理由で契約の内容を満たすことができなかった場合には、買戻しの権利を失うこともあります。その結果、自宅を取り戻すことができなくなるので注意が必要です。
ここからは、リースバックで買戻しを行う際に注意すべき点について解説します。
買戻すまでに家賃の滞納をしない
リースバックにおける買戻しは、リース契約の際に交わした契約内容が正しく履行されることが条件となっています。通常リース契約には、賃料や支払日など細かな約款が明記されているため、買戻しを行うのであれば毎月滞納することなく、契約内容通りに必ず家賃を支払うことが大切です。
賃料の滞納といった約款に違反する行為が行われた際は、買戻しの権利を失うことになるので気をつけましょう。
買戻しの条件は契約書に明記しておく
リースバックにおける買戻しの際、不動産業者の中には当初の買戻し価格よりも高い価格を提示する場合もあるので注意する必要があります。
リースバックで家の買戻しを行う際は、自宅の売買価格や賃料、買戻しの時期や買戻し金額は非常に重要です。賃貸借契約を交わす際はこれらの条件を必ず契約書に明記して、トラブルに発展することを未然に防ぐよう心がけましょう。
転売されて買戻しが困難になるケースがある
リースバックを行って自宅を売却した後に、買主が第三者に物件を転売する場合があります。その結果賃料が値上げされるケースや賃貸借契約の更新を拒絶されるケース、場合によっては買戻し拒否されるケースもあるので注意が必要です。
基本的に契約内容は新しいオーナーにも引き継がれます。しかし、引継ぎがなされているからといって、新しいオーナーが同じ条件で貸し出しや買戻しを行ってくれる保証はありません。将来買戻しが困難になることを避けるためにも、転売を行う可能性があるときには現在の契約内容を引き継ぐことや、将来買戻しすることを契約書に明記しておくことをおすすめします。
買戻しで損をしない3つのポイント
物件の貸主となる不動産会社や不動産投資家にとって、リースバックは安定して利益を出せる投資商品の1つとなります。この点は、買戻しを行おうと考えている元所有者にとって不利になり得る点です。相場よりも家賃が高くなる可能性や、買戻し価格が売却価格よりも高くなる恐れがあるため、一定のリスクが伴うでしょう。
リースバックにおける買戻しを行う際は、できるだけ利用損とならないよう対策を講じることが大切です。ここでは、買戻しで損をしないための3つのポイントを紹介します。
あえて買取価格を安く設定する
一つ目の損をしないポイントとして、買戻しが決まっているのであれば、あえて物件の買取価格を安く設定することができます。物件の買取価格を高く設定すると、将来買戻しをする際に同額かそれ以上の高い買戻し価格になる可能性があるためです。
例えば買取価格を1,000万円に設定した場合、買戻しの金額は1,000万円かそれ以上になります。しかし買取価格を800万円に設定すれば、買戻しの金額も800万円ほどに抑えることが可能になります。あらかじめ、リースバックによって取得したい現金額を算出し、その額に応じて買取価格を下げることにより買戻し金額を下げる工夫を講じましょう。
リースバック業者は複数社を比較して選ぶ
リースバックにおける買戻し価格は業者によって異なります。そもそも不動産物件は高値の取引になる傾向にあることから、安易に業者を選ぶと大きな損失につながりかねないので注意が必要です。
リースバック業者を選ぶ際は、複数の業者にコンタクトを取り見積もりを依頼することをおすすめします。もし同じ買取価格の業者が複数ある場合には、もっとも買戻し価格が安い業者を選ぶと良いでしょう。以下は、おすすめの買取業者10選を掲載した記事です。合わせて参考にするならば、賢く業者を選べるでしょう。
おすすめは一建設の「リースバックプラス」
どの業者のリースバックが良いか迷っている方には、一建設の『リースバックプラス』がおすすめです。
リースバックプラスは、賃貸契約の更新が可能な「標準プラン」と、賃貸期間が定められた「定期プラン」の2種類を用意しており、将来の計画に合わせて最適な選択ができるのが強みです。
それぞれのプランにどのような特典があるのか表にまとめました。
| 標準プラン |
|
| 定期プラン |
|
| 両プラン共通 |
|
中でも定期プランは、「売却後に最大1年間賃料が無料」「売却金の一部を敷金として預けると賃料がさらに最大で半額になる」など、支出を少しでも抑えたい方に向いています。興味がある方は検討してみましょう。
家賃を敷金や保証金で下げる
毎月の家賃が高く支払いが難しい場合、不動産オーナーや業者の中には一定額の敷金や保証金を支払うことを条件に家賃の値下げに応じてくれる場合もあります。
まずは自分が支払える範囲内の金額で交渉を行い、家賃を値下げしてもらいたい意思を伝えることが大切です。中には値下げ交渉に全く応じてくれないケースもあるので、交渉の際は相手の出方を見ながら慎重に進めることをおすすめします。
買戻しの検討前にローンの滞納対策
収入が十分でなく毎月の住宅ローンの返済が難しい状況にある場合、リースバックによる買戻しを行えるならば、かなりの助けになります。
しかし、これまで取り上げたように、リースバックでの買戻しは、住宅ローンの支払いを継続する場合よりも家の維持にお金がかかる可能性もあります。リースバックを利用する前に、日頃からしっかりと返済契約を行い、滞納対策を講じることが先決だと言えるでしょう。
ここでは、買戻しの検討をする前にできるローンの滞納対策を5つ紹介します。
家計の見直しは十分にできているかを確認
買戻しを検討する前に、まずは家計の見直しが十分にできているか確認することが大切です。
家計の主な内訳として、食費や通信費、光熱費や保険料、遊興費などがあげられます。この中でも固定費となる通信費や保険料などを安くすることができれば、トータルの生活費を大きく安く抑えることができるでしょう。
生活費の具体的な節約方法として、以下の方法があげられます。
- スマホの契約を格安SIMへ変更する
- 電気会社を新電力へ切り替える
- ガス会社を切り替える
- 保険会社を変更する
現在は各業界で様々な会社が格安プランを用意しています。時間をかけてじっくりと比較検討し、契約内容を見直すことをおすすめします。
金融機関に相談をして返済プランの変更
収入が減少してしまい、これまで通りの住宅ローンの支払いが困難な場合は、金融機関に相談することができます。
現在新型コロナ対策として、各金融機関は返済に関する様々な措置を行なっています。契約条件変更の手数料を無料にしている場合や期間限定での減額に応じるケース、返済期間の延長に応じるケースなどのサービスを利用するのも一つの手です。まずは担当者に連絡し、具体的にどのような制度があるのか確認すると良いでしょう。
別の住宅ローンに借り換えをする
現在の住宅ローンの金利が高く月々の返済が難しい場合には、金利の安い別の住宅ローンへの借り換えを検討することをおすすめします。
ただ、住宅ローンの借り換えを行う際は、新規の住宅ローン手続きに関する以下の費用が必要になる可能性もあるでしょう。
- 保証料
- 事務手数料
- 現在の住宅ローンの事務手数料
- 登記手続き
借り換えの前に金融機関や司法書士と相談して、見積もりを依頼すると安心です。
なお、住宅ローンの滞納がある場合やすでに既存の住宅ローンの返済プランを変更している場合、借り換えができないので気をつけましょう。以下の記事では、住宅ローンが払えない時の対処法をさらに詳しく解説しています。ぜひ合わせて読んでおきましょう。
リースバックの買戻しでよくある疑問
リースバックの仕組みはやや複雑であり、リースバックの買戻しを初めて利用する方は分からない点が多く不安になることもあるでしょう。
ここからは、リースバックの買戻しに関して多くの人が感じている疑問を紹介します。
買戻しまでの期間設定は最大どのくらい？
リースバックにおける買戻しまでの具体的な期間は、買主と相談して決めることができます。この買戻しの期間は最大どれだけ伸ばせるのか気になるところです。
リースバックの買戻しの期間は最大10年間まで設定可能です。多くの場合は最初に2〜3年間の賃貸借契約を交わし、契約期間満了後に更新できるよう契約内容に盛り込まれています。ただ、家賃を滞納した場合には契約の更新や買戻しができなくなるので気をつけましょう。
リースバック自体を断られることはある？
リースバックが成立するためには一定の条件があり、条件を満たさなければリースバック自体を断られるケースもあるので注意しましょう。
具体的には、以下のようなケースで断られる可能性が高まる傾向にあります。
- 毎月の賃料の支払いが見込めない場合
- 相場より大幅に高い価格での買取を希望する場合
- リースバックによる支払額で負担が増加する場合
老後資金のためにリースバックを検討しているなら、リバースモーゲージもおすすめです。以下の記事を読んで、リバースモーゲージとは何か、またリースバックとの違いは何かを確認しておきましょう。
マイナビニュース「【近年注目】持ち家から老後資金を得る「リバースモーゲージ」「リースバック」などの違い」
まとめ
今回はリースバックにおける自宅の買戻しの基本的な仕組みや資金調達方法について紹介してきました。リースバックによる買戻しの制度は、将来的に自宅を取り戻すことが可能となる利便性の高い売却方法です。しかし安易にリースバックを行ったとしても、毎月の支払いが困難になり退去せざるを得ないケースもあるので気をつける必要があります。
リースバックにおける自宅の売却価格や買戻し価格、月々の賃料などは互いに関連性を有しており、希望する売却価格や毎月支払える金額などは人により異なります。リースバックを行う際は、自分の資金計画を見直し、リースバックを行う方が負担軽減になるかという点を考慮するようにし、利用することにしたときには、複数の業者に見積もりを取り、十分に比較検討するよう心がけます。そのように賢く利用するなら、負債を軽減して余裕のある生活を送るための手段として有効活用できるでしょう。
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