登記事項証明書とは?どんな時に必要なのか種類や取得方法も解説

社会問題・用語解説

「登記事項証明書とはどんなものなのか知りたい」「登記事項証明書の種類を把握したい」「どうやって登記事項証明書を取得するのかわかっていない」と情報を集めていませんか。登記事項証明書にはさまざまな種類があり、不動産取引のシーンによって、準備すべき書類が異なります。そのため、不動産売却や住宅ローンの融資などを検討している場合、登記事項証明書について知っておいても損はありません。

この記事では、登記事項証明書とは何に利用されるのかを具体的に解説します。他にも登記事項証明書の種類や取得する方法、登記事項証明書の見方、必要シーンの必要な証明書についても取り上げます。登記事項証明書についてさまざまな角度から理解し、スムーズに不動産取引を進められるよう参考にしてみてください。

登記と登記事項証明書の関係性

まずは登記とは何か、登記事項証明書とはどんなものなのか、さらにそれぞれの関係性を紹介します。

登記とは

登記とは、不動産(土地・建物)の権利情報のことです。現在の情報だけではなく、過去誰が所有していたのかやどういった権利があったのかも、登記には詳しく記されています。登記の主な内容は、以下の通りです。

  • 土地の面積
  • 所在地
  • 所有している人
  • 住宅や事務所などの種類
  • 木造や鉄筋コンクリート造などの構造
  • 床面積などの状態

つまり登記は、どんな不動産なのか、どのような権利関係なのかが明確に記されているため、不動産売買などに必要なものです。

登記事項証明書とは

登記事項証明書は、前の項目で紹介した登記の内容を記した書類です。一般に公開されているもので、誰でも全国の法務局で手数料を支払えば取得できます。また次の章で詳しく解説しますが、さまざまな種類があり、それぞれの記載内容は異なります。登記事項証明書は、不動産関連のやり取りにおいて必要不可欠な書類といっても過言ではありません。

登記簿謄本との違い

登記事項証明書について調べている際、「登記簿謄本」という書類を見かけることも多いですが、それぞれの記載内容に違いはありません。しかしながら、以下のような違いがあります。

  • 登記事項証明書:コンピュータ内データを印刷した書類
  • 登記簿謄本:紙をコピーした書類

昨今進んでいる記録の電子化によって名称が変更されており、今は登記事項証明書を使用することが一般的です。

登記事項証明書の種類

登記事項証明書の種類は次の通りです。

  • 全部事項証明書
  • 現在事項証明書
  • 一部事項証明書
  • 閉鎖事項証明書
  • 登記事項要約書

この章では、それぞれの特徴の詳細を紹介します。

登記されてからの情報がすべてある「全部事項証明書」

全部事項証明書は、「全部」という名称がついている通り、対象不動産が登記されてから現在までの記録が全部記載されている書類です。次の項目で解説する他の事項証明書の内容も含まれているため、不動産売買などを行う際は、この書類を用意するとよいでしょう。ひとつ注意点をあげるとすれば、現在までの記録が全部記載されている証明書ではあるものの、閉鎖登記記録については記載されていません。

現在の権利状況のみ把握できる「現在事項証明書」

現在事項証明書は、登記記録の事項の中で今効力を有するもののみが記載されている書類です。現在の権利状況だけ把握できる証明書のため、抹消された抵当権や以前の所有者など過去の情報は記載されていません。全部事項証明書よりも記載されている情報が少なく、過去の情報を開示したくない場合におすすめです。全部事項証明書よりも利用する機会は少ないでしょう。

一部の記録だけ記載してある「一部事項証明書」

一部事項証明書は、その名の通り登記記録の一部のみ記載されている書類です。また以下のような名称で呼ばれることもありますが、すべて同じ証明書です。

  • 何区何番事項証明書
  • 登記簿抄本

この書類は、マンションの取引などに役立ちます。マンションのケースで全部事項証明書を請求した場合、膨大なページ数の書類になる可能性もありますが、一部事項証明書であれば、自身の記録のみ取得可能です。

過去の情報が書かれている「閉鎖事項証明書」

閉鎖事項証明書は、現在の登記事項証明書としてデータ化される以前の登記内容が記されている書類です。具体的には、2筆以上の土地を1筆の土地にする「合筆」や、物件が滅失したとなったときの記録が記載されています。また、記載内容の保存期間は以下のように設定されていることも認識しておきましょう。

  • 土地登記:50年
  • 建物登記:30年

全部事項証明書でもわからない過去の情報を把握したい場合は、この書類を取り寄せてください。

契約書としては利用できない「登記事項要約書」

登記事項要約書は、現在効力のある事項のみ記載されているものですが、現在事項証明書のように、契約書に添付する証明書として利用できない書類です。かつて「閲覧制度」という登記情報の閲覧希望者が登記簿のメモを取れる仕組みがあり、登記事項要約書は、昔のメモにあたるものです。また、他の証明書のように登記官の職印や発行年月日もありません。

登記事項証明書が必要なシーンと必要な種類

以下のような不動産取引関連のシーンによって、必要書類は異なります。

  • 不動産売買をするとき
  • 不動産の相続時
  • 住宅ローンの融資をしてもらうとき
  • 登録免許税の減税申請

ここでは、登記事項証明書が必要なシーンと必要な種類を見ていきましょう。

不動産売買をするとき

不動産を売却するときは、全部事項証明書が必要な書類です。土地・建物ともに売却するのであれば、それぞれ1通ずつ全部事項証明書を準備しましょう。前の章でも紹介した通り、マンション売却の場合、名義人だけの証明書となる一部事項証明書を取得します。基本的に不動産の取引では、全部事項証明書を用意すると認識しておくとよいでしょう。

全部事項証明書以外に必要な不動産売買時の書類

その他、不動産売却で用意する主な書類は以下の通りです。

不動産売却で用意する書類 詳細
身分証明書
  • 主な身分証明書は運転免許証やパスポート
  • 顔写真付きのマイナンバーカード・健康保険証でもよいケースがある
住民票
  • 住所を登録している市区町村の役場で発行する
  • 発行から3ヶ月以内の書類
実印
  • 売買契約書には署名と捺印が必要
  • 実印ではなくても認印で問題なし
印鑑登録証明書
  • 実印の効力を証明できる書類
  • 市区町村役場のみならずコンビニなどでも発行可能
固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 都市計画税が課税されないエリアの場合、固定資産税の納税通知書のみで問題なし
  • 市区町村役場で申請して再発行可能
土地建物登記済証 権利証または登記識別情報
  • 登記簿上の所有者が自身であると証明可能な書類
  • 権利証や登記識別情報通知は紛失すると再発行不可
物件状況等報告書
  • 物件状態の詳細を買主に知らせ納得したうえで買ってもらうための書類
  • 基本的には売り主が作成する

こうした必要書類含めて不動産売買で困ったことがあった際は、不動産業者に確認してみましょう。

不動産売買時にすべきこと

不動産売買する際は、上記の必要書類を準備するだけではなく、以下のような売却の流れについても理解しておきましょう。

  1. 不動産業者に査定を依頼
  2. 業者と媒介契約を締結
  3. 広告を出して買主を見つける
  4. 買主からの支払い
  5. 物件の引き渡し
  6. 所得があれば確定申告

不動産売却において最も重要だと言われているのは、不動産業者の選定です。正しく賢く業者を見つける際は、一括査定サイトの利用をおすすめします。一括査定サイトとは、インターネットを使って複数の業者に査定依頼できるサービスのことです。各社の査定額を比較して担当者とコミュニケーションし、相性のよい業者を見つけられれば、不動産売買を成功させられる可能性がアップするでしょう。

不動産売却についてより詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

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不動産の相続時

不動産を相続する場合も、売却時と同様に全部事項証明書が必要です。ただし、相続名義を変更する申請書を作成する際、正確な情報をチェックするために用いられるだけのため、全部事項証明書ではなく、要約書でも構いません。しかし要約書には、申請書を作成する際に土地情報の記載を省略できる不動産番号が書いてありませんので、証明書を取得しておいた方が便利でしょう。

その他不動産の相続時に必要な書類

不動産の相続時、遺言がない場合は、以下の書類も用意しておいてください。

  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 印鑑証明書
  • 被相続人の生まれたときから死亡時までの戸籍謄本
  • 被相続人の住民票の除票
  • 遺産分割協議書
  • 相続人の住民票
  • 不動産の固定資産評価証明書

遺言がある場合、上記よりも必要書類は少ないです。

住宅ローンの融資をしてもらうとき

不動産を担保に住宅ローンなどの融資をしてもらう場合は、全部事項証明書を準備しましょう。しっかりと土地や建物の権利を証明しなければ、融資してもらえないかもしれません。またローンを組むときに金融機関が設定する抵当権の抹消手続きを行う際も、全部事項証明書が必要です。ローンを完済してもこの権利は残り続け、抵当権抹消手続きを怠った場合、売却や相続に影響が出てしまいます。

住宅ローンの相談先

住宅ローンについて相談したい場合は、以下の3つの相談先を頼りましょう。

相談先 概要 メリット デメリット
銀行の相談窓口
  • 金融機関では住宅ローンを扱っているため、相談窓口を設置している
  • 専用コンサルタントに相談できるケースあり
  • ローンのプロに無料で相談可能
  • 口座の有無に関わらず、何度も相談できる
  • 金融機関の商品を基本としており、他社と比較しづらい
  • 融資される側の家計を優先したものではない可能性あり
住宅金融支援機構
  • 民間金融機関と提携しローンを提案
  • 他の住宅ローンとの比較などもできる
  • 住宅ローンに利用できる補助金についても相談可能
  • 行政職員が補助金について説明してくれるケースあり
  • 時間など相談できる環境条件が限定される
  • 参加人数も限られてしまう問題もある
ファイナンシャルプランナー
  • ファイナンシャルプランナーは資金計画などお金にまつわるプロ
  • 人生設計に寄り添って、長期的に相談したい場合におすすめ
  • 返済計画をフロー化してくれるケースあり
  • 長期的な計画を立てられる
  • 相談料が高い傾向にある
  • 住宅ローンの申し込みなどには連携してない

住宅ローン相談窓口を選ぶ際は、「いったい何を知りたいか」ということを主軸に考えることをおすすめします。

住宅ローン相談で必要になる書類

住宅ローンを相談する際、ケースによって必要書類は異なります。その詳細は以下の通りです。

ケース別 必要書類
購入する不動産を決める前
  • 源泉徴収票あるいは確定申告書等
  • 健康保険証
  • その他ローンがあれば明細
購入する不動産を決定した後
  • 物件概要書や売買契約書もしくはパンフレット
  • 価格掲載のパンフレットや書類
ファイナンシャルプランナーに相談
  • 源泉徴収票もしくは確定申告書等
  • 家計簿等
  • 年金加入歴がわかる書類
  • 生命保険証券

すでに購入したい不動産が定まっている場合、物件情報などを揃える必要があるでしょう。

住宅ローンを相談する当日までのフロー

相談当日までの流れは次の通りです。

  1. 相談内容の洗い出し
  2. 相談先を決めて予約
  3. 必要な物を揃える
  4. 相談先に向かう

初めにやるべきなのは、相談したいことにどんなことがあるのか、はっきりと内容を洗い出すことです。何を相談したいのか、何に不安を持っているのか具体的にしておくことが重要でしょう。その後、相談先を決めて予約する流れになります。予約方法には、電話もしくはメールフォームがあり、自分に合ったものを選びましょう。

相談先が決定した後は、窓口で必要になる物を揃えます。また、各窓口は基本的な必要書類は同じこともありますが、内容・相談先によって必要とされる書類が違う場合があることも認識しておきましょう。相談当日は、資料・必要書類が揃っているかチェックし、相談へ向かいます。

登録免許税の減税申請

不動産登記に欠かせない登録免許税を減税申請したい場合、市町村が発行する住宅用家屋証明書という書類を準備する必要があります。この住宅用家屋証明書を取得するためには、登記全部事項証明書を用意しなければなりません。その他登録免許税の減税申請に必要な書類は、最寄りの役場で確認しておきましょう。

登録免許税とは

登録免許税は抵当権抹消の手続きにおいて納める税金です。不動産1つにつき1,000円かかり、土地と建物は別々に計算することになっています。一般的な戸建て住宅であれば、土地を1つ、建物を1つと換算し不動産の数は計2つで、支払うべき登録免許税額は2,000円です。

また、登録免許税は住宅ローンを組む際にも発生します。不動産売買を検討している場合は、登記事項証明書だけではなく、登録免許税についても理解を深めておきましょう。

登記事項証明書の取得方法

登記事項証明書は、オンライン含めてさまざまな方法で取得可能です。ここでは、登記事項証明書の取得方法や費用などについてまとめました。

取得に必要なもの

登記事項証明書を取得する際に必要なものは、大きく分けて次の2つです。

  • 申請用紙
  • 取得費

申請用紙は法務局で取得できるだけではなく、法務局の公式サイトからダウンロード可能です。また取得費は、印紙で支払い、次の項目から紹介する申請方法によって金額が変わります。

オンラインで取得

登記事項証明書をオンラインで取得する場合、登記・供託オンライン申請システム、もしくは申請用総合ソフトを使用する方法があります。ここではそれぞれの詳細を見ていきましょう。

登記・供託オンライン申請システム

「登記・供託オンライン申請システム」に登録すれば、登記事項証明書を申請・取得できます。書類を受け取る際は、法務局の窓口だけではなく法務局からの送付も選択可能です。登記・供託オンライン申請システムを利用した際の手数料や受付時間は次の通りです。

手数料
  • 法務局の窓口で:1通480円
  • 法務局からの送付:1通500円
  • 1通あたり50枚を超えるごとに100円加算
受付時間
  • 月~金の8:30~21:00
  • 祝日・年末年始の休日は除く
  • 17:15以降に申請した場合、申請日の翌営業日が証明日となる
納付方法
  • インターネットバンキング
  • モバイルバンキング
  • 電子納付対応のATM

「登記・供託オンライン申請システム」を利用した場合、そうではない方法よりも手数料を安く抑えられます。

申請用総合ソフト

法務省から無償提供されている「申請用総合ソフト」をダウンロードして申請することも可能です。申請用総合ソフトでは、登記事項証明書の取得だけではなく、さまざまな登記にも対応できます。しかしながら、電子署名やパソコン環境の準備が必要であり、不動産関連のプロがよく活用するソフトで、登記事項証明書の取得だけであれば、わざわざこのソフトをインストールする必要はありません。

法務局で取得

全国各地にある法務局の窓口で申請を行うことでも、登記事項証明書を取得できます。提出する登記事項証明書交付申請書には、以下の必要事項を記入します。

  • 住所
  • 氏名
  • 種別
  • 不動産の所在・地番
  • 請求通達数
  • 共同担保目録

法務局の端末でも申請可能であり、手数料は1通600円です。祝日・年末年始の休日を除く月~金の8:30~17:15が受付時間ですが、即日で証明書を受け取りたい方は、管轄の登記所、あるいは最寄りの登記所に行きましょう。法務局を調べる際は、ホームページ内の「管轄のご案内」をクリックすれば管轄の場所を見つけられます。

郵送で請求する

法務局に通わずに、郵送での請求にも対応しています。申請書に必要事項を記入し印紙を添付して、切手を貼った返信用封筒を同封の上、法務局へ郵送しましょう。この方法であれば1通500円で取得できるものの、郵送のため取得するまでに時間がかかってしまうことに注意が必要です。しかし、「忙しくて法務局に行けない」「ネットの手続きが面倒」という方には最適な方法です。

登記情報提供サービス

法的証明力はなく契約のシーンでは利用できないものの、「登記情報提供サービス」というサービスを利用すれば登記情報をチェックできます。全部事項証明書ならばクレジットカードの支払いで1通334円かかり、取得するよりも手数料は高くありません。また利用登録も必要ありませんので、手軽に登記情報を確認できるでしょう。さらにPDFで作成されるため、印刷できるメリットがあります。

登記事項証明書の見方

登記事項証明書は表題部と甲区欄、乙区欄という3つの内容にわかれて記載されています。ここでは、それぞれの記載内容について紹介します。

表題部

登記事項証明書の表題部は、不動産の状況を記載している部分です。土地と建物によって内容が異なり、それぞれの詳細は次の通りです。

土地の表題部 内容
所在
  • 住所のこと
  • 市町村字まで記載
地番
  • 付与されている番号
  • 所在と地番をあわせて所在地となる
地目
  • 土地の状況のこと
  • 宅地など23種類の用途あり
地積
  • 土地の面積
  • 平方メートルで表示
登記の日付
  • 登記された日付・理由
  • 「令和(元号)〇年〇月〇日」で表示
建物の表題部 内容
所在
  • 所在地情報
  • 土地の場合とは異なり、番地も記載
家屋番号
  • 建物に付与されている番号
  • 法務局によって不動産登記法上の建物に付与される
種類
  • 建物が何に使われているか表示
  • 居宅や事務所、店舗などがある
構造
  • 建築材料や屋根の種類を表示
  • 何階建てなのかも記載している
床面積
  • 各階ごとの面積
  • 平方メートルで表示
登記の日付
  • 登記された日付・理由
  • 「令和(元号)〇年〇月〇日」で表示
附属建物の表示
  • 附属建物の種類や構造、床面積を表示
  • 物置や車庫などが対象

こうした記載情報から、建ぺい率・容積率の算出が可能です。

甲区欄

甲区欄は、所有権の権利に関して記載されている部分です。また甲区と、次の項目で解説する乙区を合わせて権利部と呼ばれています。甲区欄に記載されている内容は以下の通りです。

甲区欄の項目 内容
順位番号
  • 登記された順番
  • 数字が大きいほど新たな登記
登記の目的
  • 所有者が登記した目的を記載
  • 所有権保存や所有権移転などがある
受付年月日・受付番号
  • 登記の受付日を記載
  • 受付番号は「第〇号」と表示
権利者その他の事項とは
  • 所有者の住所・氏名が記載されている
  • 登記を行った理由も表示

また甲区欄には、現在の所有者だけではなく、過去の情報についても記載されています。

乙区欄

乙区欄は、所有権以外の権利について記載されている部分です。所有権以外の主な権利は以下の通りです。

  • 借金の担保として不動産を確保する「抵当権」
  • ローン返済しても抵当権を抹消せず次の融資に使用可能な「根抵当権」
  • 自由に建物の賃貸・売却が行える「地上権」
  • 建物を売却する際に地主から許可を得る必要がある「賃借権」

また乙区欄には、甲区欄と同様の順位番号や登記の目的、受付年月日・受付番号だけではなく、権利者その他の事項の部分に債権額や利息、共同担保なども記載されています。さらに抵当権設定時に担保とした不動産が複数ある際、その内容は共同担保目録に記載されます。

まとめ

登記事項証明書は、不動産登記の内容を詳しく記した書類です。名称は異なるものの、「登記簿謄本」という書類と内容に違いはありません。また、登記されてからの情報がすべてある「全部事項証明書」や現在の権利状況のみ把握できる「現在事項証明書」などの種類についても知っておく必要があります。

さらに登記事項証明書は、法務局に出向く以外にも郵送やオンラインでの取得が可能です。コストを抑えたい場合は、オンラインでの申請がおすすめです。登記情報を見るだけであれば、「登記情報提供サービス」という有料サービスを利用しましょう。登記事項証明書について理解を深め、スムーズに賢く正しく不動産取引を進めませんか。

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