知らないで購入すると後悔する!タワーマンションとは何かを徹底解説

マンション購入

マイホームの購入でマンションを検討するとき、タワーマンションに住んでみたいと思いませんか?タワーマンションには富裕層が住むというイメージがあり、高層階からの眺望に憧れる方も多いと思います。

しかし、タワーマンションとはそもそもどんなものなのかを十分に理解していた上で購入しないと、購入後に想定外の住みづらさを感じたり、早々に売却することになってしまったという人もいます。

そこで、この記事ではタワーマンションとはどういうものなのか、メリットデメリット、購入する方法まで徹底的に解説をします。ぜひ参考にしていただき、タワーマンションを購入して後悔しないようにしましょう。

タワーマンションの基礎知識

そもそも普通のマンションとタワーマンションは、何が違うのでしょうか?どんなマンションならタワーマンションなのかという定義や代表的なタワーマンションについて解説していきます。

タワーマンションの高さの目安は60m超え

実は、タワーマンションと呼ばれるための法的な定義はありません。しかし、タワーマンションと呼ばれるための目安は高さである程度決まっています。建築基準法では、建物の規模によって、以下の3つに分類されています。

  • 小規模な建築物:高さは13m以下
  • 中規模・大規模な建築物:小規模な建築物に含まれない60m以下のもの
  • 超高層建築物:60mを超える高さの建築物

この分類を用いて、60mを超える高さのマンションなら、タワーマンションだと呼ばれています。階数に換算すると20階以上です。60mを超えないものは低層や中層のマンションと呼ばれ、タワーマンション(高層マンション)とは区別されます。

タワーマンションに求められる条件

超高層建築物に分類されるタワーマンションは、安全に生活ができるよう、構造や設備に下記の条件を満たす必要があります。

  • 構造の強度:震度6や7の地震で、揺れ幅は高さの1/100(80mの高さなら揺れ幅は最大80cm)
  • エレベーターの安全性:震度6や7の地震でエレベーターが落ちない
  • 非常エレベーターの存在:高さが31m以上だとはしご車が対応できないため
  • 燃えにくいカーテンや絨毯を使用:火災による避難時間確保のため、燃えにくい素材をどの階層でも使用する
  • 緊急のヘリポート:100m以上の場合。迅速な火災などからの避難のため設置

厳しい建築基準法や消防法のおかげで、タワーマンションの高層階に住んでいても、避難や被害で不利益にならないようになっています。

日本の代表的なタワーマンション

タワーマンションは、東京や大阪といった都市圏を中心に、大規模なものが多数有ります。総戸数や高さなどで、実際にどんなタワーマンションがあるのかをみていきましょう。

1つ目は、東京の天王洲アイル駅が最寄り駅のワールドシティタワーズです。2005年に完成し高さは約140mですが、複数の棟があり総戸数は2,090戸です。敷地内には医療施設やスーパーまであります。2020年12月時点で売りに出されている物件があり、価格は3,890万~2億6,000万円です。

2つ目は、大阪の中央区にあるザ・北浜タワーです。最高部の高さは209.35mで54階建てとなっています。住宅フロアは12階以降となっており、分譲は435戸です。29階には共有施設のラウンジがあり、下層階の人でも大阪の夜景を楽しめます。中には賃貸になっている物件もありますが、家賃は2LDKでも20万円以上となっています。

もし、高いタワーマンションに住みたいのなら、2023年に東京の虎ノ門で竣工予定の物件があります。2棟の建設が進んでいてB-1街区と呼ばれる方が、高さ262.89mで64階建てです。価格は不明ですが、簡単に手が出せる物件ではないでしょう。

タワーマンションで暮らす6つのメリット

物件の価格が1億円を超えることも珍しくないタワーマンションには、通常のマンションと比べて、一体どんなメリットがあるのでしょうか?ここでは、生活面や資産面で得られる6つのメリットについて、解説していきます。

高層階での眺望のよさ

タワーマンションのメリットとして、真っ先に挙げられるのが眺望のよさです。高層階になるほど、都会の中心にいながら海や山々を窓から臨めます。真夏なら現地に行かなくても花火を楽しめるでしょう。

また高層階ほど視界を遮る建物はなくなり、戸建てなどと違い人の目も気にならないです。一日中カーテンを開けたままにできるおかげで、魅力的な夜景も期待できます。タワーマンションに住めば、通常なら展望台などに行かないと臨めない非日常的な景色が、日常的に自身のものになるのです。人によってはそれだけでも、タワーマンションに住む価値があります。

高層階では害虫の被害が少ない

タワーマンションなら、高層階になるほどゴキブリや蚊、ハエといった害虫が侵入しにくいという特徴があります。害虫は自力で何十mも飛ぶことはできず、配管など伝ってきたとしても低層階がメインです。

害虫を気にしなくてよくなるので、いつでも気兼ねなく窓を開け放つことができます。戸建てや低層階では、害虫の駆除のため定期的にくん煙やくん蒸の殺虫剤を使っていた人も、使う頻度は減るでしょう。

設備が充実している

タワーマンションは、部屋以外にも便利な設備が充実しているところが多いです。普通のマンションでも防犯システムや宅配BOXなどはありますが、下記の設備は、高級なタワーマンションだからこそ利用できる共有設備と言えます。

  • ゲストルーム
  • パーティールーム
  • キッズルーム
  • シアタールーム
  • ラウンジ
  • フィットネスジム
  • プール
  • バー
  • ライブラリ

上記設備のおかげで、人を招いたときに自宅を使わずにもてなすことができ、趣味や子育てをタワーマンション内で完結させられます。タワーマンションによっては、コンシェルジュも常駐していますし、防犯はより強化され、クリーニングや宅急便、タクシーなどの手配が可能です。

立地の良さ

タワーマンションを建てるには、広い土地が必要になるため、再開発地区に立てられる傾向が高いです。再開発地区には、徒歩圏内に駅やスーパーなどの商業施設、医療施設が充実しており、生活の利便性がよいです。タワーマンションによっては、行政施設まで敷地内にあったり、駅や商業施設に直結していたりする所もあります。立地がいいと通勤時間も短縮でき、その分趣味やスキルアップなど有意義に時間を使えます。

固定資産税の支払いを抑えられる

タワーマンションに限らず、不動産を所有すると固定資産税を毎年支払うことになります。家の場合は、各市町村が算出した建物部分と土地部分の価値に、税率をかけます。建物部分は経年劣化で価値が下がってくれますが、土地部分は地価の変動によって、支払う税金が増えることもあるでしょう。

将来支払いが増える可能性がある土地部分の固定資産税は、タワーマンションなら同程度の地価の戸建てに住むより、抑えることが可能です。タワーマンションの土地の占有割合は、部屋の面積で按分されます。土地の広さに対して住んでいる戸数が多いため、1戸当たりの占有面積は戸建てより少なくなります。

資産価値を長期間維持しやすい

マイホームの長期的な資産価値は、建物の構造や設備、立地の良さが重要になってきます。その点タワーマンションなら、構造は建築基準法で厳しく制限され、独自の充実した設備があります。交通の便はよく、生活に必要な商業施設や行政施設は近いです。タワーマンションの住民が利用し続けるから、よほどのことがない限り、商業施設などがなくなることはないでしょう。

タワーマンションの中でも高層階は、低層階より資産価値の減少がおきにくいです。周囲に同程度の高さの建築物ができない限り、部屋からの眺望は唯一無二の価値があります。人気のあるタワーマンションなら、購入時より高く売却できる可能性もあります。

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タワーマンションで暮らす6つのデメリット

タワーマンションのメリットのみに惹かれて購入してしまうと、想定していなかった出費や生活の不便さで後悔をしてしまいます。そのため、デメリットについても事前に知っておきましょう。

タワーマンションで暮らすためには高額の費用

タワーマンションは購入するだけでも、通常のマンションより高額になります。高層階になると、1億円超えも珍しくはないです。賃貸の場合でも、家賃は数十万円になります。年収が低ければ、ローンの審査に通ったとしても毎月の負担は重いです。

タワーマンションで問題になりやすいのが、管理費の高さです。国土交通省調べの「平成30年度マンション総合調査結果報告書」によると、タワーマンションの平均は約15,000円、通常のマンションで平均は約11,000円です。設備の充実度や、コンシェルジュなどの人件費で差がつきます。修繕積立金も含めると毎月20,000円以上になり、高層階になるとさらに負担は増えます。

住んでいる部屋からの移動に時間がかかる

タワーマンションは、大規模で高層階に住むほど、住んでいる部屋からの移動に時間がかかります。立地としては最寄り駅から5分程度だとしても、エントランスから住んでいる部屋までの移動に、同程度の時間がかかる場合があります。

特に時間がかかってしまうのが、通勤や通学の時間帯です。エレベーターが数機あっても待ち時間が発生します。混んでいると、移動時間より待ち時間の方が長くなるかもしれないです。また移動時間で問題になるのが、地震や停電でエレベーターが停止した場合です。高層階に住んでいたらなおさら避難の際に時間がかかってしまいます。

日当たりがよすぎて高温になりやすい

高層階での日当たりの良さは、タワーマンションだとデメリットになりやすいです。南向きで遮蔽物がないと、日差しが1日中差し込みます。そうすると室温は高くなり、真夏では冷房の効きも悪くなります。

また、窓ガラスからサッシを交換したくても、タワーマンションの外観を統一するため、自由に選ぶことはできません。遮熱効果のあるカーテンやブラインドでも、ある程度の効果は期待できますが、室内のため限定的です。

管理規則で洗濯物の外干しに制限

タワーマンションでは、部屋にベランダがついていても、管理規則で洗濯物の外干しを制限しているケースが多いです。タワーマンションの景観を維持するためや、強風などによる落下の被害を防ぐために、制限が設けられています。

乾燥機付き洗濯機や浴室乾燥、クリーニング代行などである程度は対応できます。布団などの大物については、クリーニングに定期的に出していると、高額な出費になってしまいます。布団乾燥機があれば節約は可能です。

スマホやWi-Fiが繋がりにくくなる可能性

普段何気なく使っているスマホやWi-Fiは、建物の高さによって電波が入りにくくなります。基本的に電波の発信をしている基地局の高さは40mで、電波の向きは下です。40m以上の階層で暮らしている場合、インターネットに繋がっても十分な速度は期待できないでしょう。

ソフトバンクエアーなどの電波を使ったWi-Fi接続のサービスでは、高層階の住民は契約自体が制限されています。タワーマンションなら常設の回線が利用できますが、時間帯によっては住民の利用率が高くなり、速度は出ません。回線の切り替えも容易にできないため、有効な対処法はないです。

老後まで住み続けられるかは未知数

どんなに優れたタワーマンションでも、経年劣化の影響は避けられません。修繕積立金で外壁や設備の修繕は対応できても、建て替えには高額の費用と数年の月日が必要となり、住民の同意を得られない可能性が高いです。老後も安心して住み続けられるかは、新築のタワーマンションを購入していても未知数です。

鉄筋コンクリート造なら適切に修繕さえ行われていると、120年の寿命はあると言われてはいます。しかし、実際にそこまでの年限が経ったタワーマンションは現在ではありません。30代に購入して100歳まで生きるとしても、70年住み続けられるかは不安があります。

タワーマンション選びで後悔しない4つのポイント

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タワーマンションのメリットやデメリットを理解したら、次は後悔しない選び方についてみていきましょう。準備できる購入資金や、理想の生活を具体的に思い描き、自身に合ったタワーマンションを探しましょう。

ローンと維持費を踏まえた資金計画

ローンの審査は、年収と毎月いくら返済可能なのかをメインに判断されます。借入額はタワーマンション購入の支払いに充て、維持費は別途支払います。ローンの支払い額は、維持費や生活費、子供の教育費、貯蓄なども考慮し、生活に支障のでない範囲で決めます。

もし、ローンを滞納しそうな事態になったのなら、すぐに融資を受けた金融機関に相談をしましょう。一時的な収入の低下なら、収入が戻るまで支払いの減額してもらえる場合があります。滞納が続けば、物件を競売にかけられてしまいます。

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利用したい設備や施設はあるのか

タワーマンションには、それぞれのブランドで魅力的な共有の設備があります。しかしそれらの設備は本当に必要なのでしょうか?設備が充実するほど管理費や修繕積立金は増えてしまいます。利用頻度の低い設備はない方が、トータルの出費は抑えられます。

ライフスタイルと設備の利用目的から、以下のような検討をして必要な設備を厳選しましょう。

  • 来客予定はまれなのに豪華なゲストルーム
  • お酒は飲まないけどバー付き
  • 子供はいないのにキッズルーム
  • 映像や音響の質にこだわりがないけどシアタールーム

災害への強さ

災害に対しては、建物部分は建築基準法や消防法により最低限の対策はなされています。気にした方がよい点は、実際に災害が起きたときに生活に困らないかです。タワーマンション内に防災の備蓄があったり、住民の安否確認のルールが整っていたりするなら災害に強いといえます。

また、災害の中で水害は、タワーマンションが致命的な機能不全を起こす可能性があります。地下の浸水により電気設備や配管に問題が起き、ライフラインがストップします。そうならないため、立地を地域のハザードマップで確認しましょう。過去に被害が起きている地域なら、避けた方が後悔は少ないです。

暮らしやすさや価格で階層を決める

高層階ほど眺望がよく虫の被害は減少しますが、価格の高さや移動にかかる時間、日当たりの強さなどのデメリットがあります。「タワーマンション=高層階がよい」という固定概念を捨てて、自分の理想の暮らしをイメージして階層を決めることが重要です。

タワーマンションの低層階なら、周辺施設の利用しやすさは高層階より向上し、豪華な共有設備や施設を使えます。災害が起きても階段ですぐに避難ができ、エレベーターが止まった状態でも買い出しの負担は軽いです。

タワーマンションを購入する方法

タワーマンションの購入は、どのような手順を踏めばよいのでしょうか?ここでは、新築と中古に分けて購入する手順について解説をします。ローンの審査が通りやすい金融機関についても解説をするので、ぜひ参考にしてください。

新築のタワーマンションを購入する場合

まずは新築のタワーマンションを購入する手順からみていきましょう。

  1. 購入したいタワーマンションの条件を家族で話し合う
  2. 条件に合うタワーマンションを建築中の不動産会社に問い合わせ
  3. モデルルームで間取りや内装を確認する
  4. 購入予約の申し込み
  5. 購入が確定したら売買契約を結ぶ
  6. ローンや登記の手続きをして物件の引き渡し

新築のタワーマンションで注意が必要な点は2ヶ所あります。1つはモデルルールの見学です。あくまでイメージの体験で、眺望や実際の間取りは想像するしかないです。2つ目は購入予約の申し込みです。希望者が多ければ抽選となり、階層や部屋の向きが変わったり抽選に外れてしまうこともあります。

購入予約の段階で、タワーマンションの設備や規則などの詳しい説明を受けられます。不安があるなら、この時点で担当に質問をして解消しておきましょう。

中古のタワーマンションを購入する場合

次は中古のタワーマンションを購入する場合の手順です。

  1. 購入したいタワーマンションの条件を家族で話し合う
  2. 不動産のポータルサイトも駆使してタワーマンション探し
  3. 内覧と価格交渉
  4. ローンの事前審査と購入の申し込み
  5. タワーマンションの重要事項説明を受けて売買契約
  6. ローンの本審査を通過し融資を受ける
  7. 支払いとタワーマンションの引き渡し

中古のタワーマンションでの注意点は内覧です。物件の基本的な情報は不動産のポータルサイトなどで確認できますが、実際の傷み具体は肉眼で細かくチェックしましょう。またタワーマンションの管理状態や住民について、現状を聞き出してください。管理費や修繕積立金の滞納者が多いと将来に不安があり、住民のモラルが低いと近所付き合いに苦労をします。

住宅ローンの審査が不安ならフラット35

金融機関でのローンは、年収や借入額、職業、年齢などさまざまな観点で厳しく審査をされます。金融機関によって審査基準は異なり、一度審査に落ちても他の金融機関なら通る場合があります。

タワーマンションは、不動産の中で高額な物件のため審査は厳しくなっています。年収などで不安があるのなら、フラット35というローンの利用がおすすめです。申し込みの要件はシンプルで、以下のものになっています。

  • 満70歳未満で申し込み
  • 日本国籍or永住許可を受けている
  • 年収に対する返済額が基準を満たす(400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下)

金利は固定金利だから資金計画を立てやすく、保証人は必要ありません。繰上返済手数料は無料で、収入の増減による返済計画の変更には柔軟に対応してくれます。

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まとめ

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タワーマンションとはなにかから、購入する手順まで解説してきましたが、いかがだったでしょうか?タワーマンションは、高層階に住んだときのメリットばかり注目されがちです。戸建てや通常のマンションを購入するより、価格や維持費は高く、住む階層によってデメリットが変わってきます。

憧れやステータスになるからという理由のみで、タワーマンションを購入するのは危険です。我慢をした生活を続けたり早々に手放したりしないため、デメリットにも納得をしてから、タワーマンションを選択しましょう。

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