マンションの購入を考えたときに、住む場合には設備の充実度や安全性といった観点から、投資物件としては利便性や需要の高さといった観点から、タワーマンションに絞って物件探しをしているという方も多いでしょう。タワーマンションは大手企業が建築に携わっているため、デザイン性や利便性においても満足のいく買い物になることが期待できます。
しかし、タワーマンションと一口に言っても種類は多く、聞き覚えのある企業による物件ばかりのため「どれを選べばいいのかわからない」「どんな違いがあるのか知りたい」とお悩みではありませんか？
本記事では、タワーマンションの基礎知識から、大手ブランドのそれぞれの特徴を紹介し、後悔しないタワーマンションの選び方を解説していきます。ぜひ本記事を参考に、購入前の不安を解消して後悔のない物件選びを実現させましょう。
タワーマンション購入前の基礎知識
実際に大手タワーマンションを比較する前に、まずは基本的な知識を身につけることから始めましょう。
そもそもタワーマンションとは
普通の高層マンションとタワーマンションには、明確な定義はありません。法的には定められてはいませんが、現状は60mを超え20階建て以上であれば、タワーマンションと認識されています。
60mを超えた建物は建築基準法で「超高層建築」と呼ばれ、通常の建築よりも厳格な構造・耐震・安全性などの基準が設けられています。そういった厳しい基準をクリアした建物のことを、タワーマンションと呼んでいるのです。
タワーマンションの相場
タワーマンションは他の通常マンションと比べ、価格が落ちにくいといわれています。通常のマンションは、築10年を過ぎると大幅に価値を落としますが、タワーマンションにはそこまでの変化はありません。また階数によって価格が大きく異なることも、大きな特徴のひとつです。高層階になるほど価格が上がり、低層階ほど価格が低い傾向にあります。
例えば、東京都内のタワーマンションでは、新築で4,000万～2億円程度の物件が一般的です。築年数が10年以上経過した中古であっても、その多くは2,000万～3,000万円程度の価値はキープしており、中には8億円近い値がついたままの物件も存在しています。
東京都に次いで、タワーマンションが立ち並ぶ大阪府でも同様の傾向が見受けられ、新築で6,000万円程度が平均価格ですが、2億円を超えるタワーマンションも存在します。中古では、階数にもよりますが2,000万～2億円程度が相場です。
マンション価格の推移について詳しくは、こちらの記事をご覧ください。
タワーマンションの維持費
タワーマンションを購入すると、毎月次のような維持費がかかります。
- 管理費
- 修繕積立金
- 駐車場代
- 固定資産税
なかでも、特に管理費は通常のマンションなどに比べても高いことが多いといわれていますが、タワーマンションにおける管理費の相場は15,000円です。そもそもマンションにおける管理費とは、エレベーターやエントランス、ゴミ捨て場といった共有部分の日常的な管理に充てられる費用を指します。
タワーマンションの魅力のひとつとして、コンシェルジュの常駐や整った設備・衛生管理などが挙げられます。通常のマンションと比べてそれらの設備が充実しているため、さらにコストがかかるのが管理費高騰の原因です。
修繕費は普段の管理にかかる費用とは別で、設備が故障したときや、経年劣化により大規模な修繕が必要になったときの費用に充てられます。地域差がありますが、5,000～10,000円程度が一般的です。
車を所有している場合は、タワーマンションに備わった駐車場を利用する際に、毎月駐車場使用料がかかることがあります。近隣の駐車場の相場にも影響するため、都心部であれば月50,000円程度請求されることもあるでしょう。
他の不動産と同様に、固定資産税ももちろん納めなくてはなりません。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に請求され、自治体の管理の下で決定された不動産の評価額によって増減します。計算式は以下の通りです。
固定資産税評価額は土地と建物のそれぞれを見て決定され、不動産の種類や条件によっては特例で控除されることもあります。
マンション管理の現状や管理組合の仕組みについて解説したこちらの記事もおすすめです。
タワーマンションの購入の流れと費用
タワーマンションを購入する際は、新築と中古でかかる費用に多少の差があるので確認しておきましょう。
まずは、タワーマンション購入までの一連の流れは以下の通りです。こちらは新築・中古にかかわらず大きく異なりません。
- 物件を探して内覧を行う
- 売買契約を結ぶ
- 清算して引き渡し、登記を行う
それでは、それぞれのステップにおける費用を、新築・中古の場合に分けて見ていきましょう。
物件を探して内覧を行う
物件を探す際は不動産ポータルサイトを利用したり、不動産会社の仲介を受けたりすることが一般的ですが、物件探しや内覧に料金は発生しません。したがって複数の不動産会社を利用したり、内覧のイメージと違うために購入を見送ったりしても問題はありません。
売買契約を結ぶ
売買契約とは売主と買主で結ぶ契約のことで、購入金額やその後の固定資産税の取り扱い、免責といった非常に重要な取り決めがなされるため、慎重に行いましょう。
購入が決まり、売買契約を結ぶ際は以下のような費用がかかります。
| 必要な費用 | 新築の場合 | 中古の場合 |
| 申込証拠金 | 2～10万円（必要ない場合も有） | － |
| 売買契約の手付金 | 価格の5～10％程度 | 価格の10％程度 |
| 印紙税（※1） | 購入金額によって決定 | 購入金額によって決定 |
| 仲介手数料 | 売買金額×3％＋6万円が上限 | 売買金額×3％＋6万円が上限 |
注1）契約書等に貼り付ける収入印紙代のこと
”参考：国税庁「印紙税額の一覧表」（2020年12月時点）”
不動産会社の仲介手数料について、より詳細に解説している記事はこちらです。
清算して引き渡し、登記を行う
ローンの手続きなどが済んだら、引き渡し日を決定して清算・引き渡しを行います。同時に登記手続きを司法書士に依頼することも多いです。
| 必要な費用 | 新築の場合 | 中古の場合 |
| ローン契約の印紙税 | 契約金額によって決定 | 契約金額によって決定 |
| 購入物件代金 | 代金から手付金を差し引いた額 | 代金から手付金を差し引いた額 |
| 購入諸費用 | 価格の3～5％程度 | 価格の5～8％程度 |
| 所有権保存・移転登記（※2）費用 |
|
|
| 抵当権設定登記（※3）費用 | 借入金額×0.4％（条件により0.1％） | 借入金額×0.4％（条件により0.1％） |
| 司法書士報酬 | 数万～10万円程度 | 数万～10万円程度 |
| 不動産取得税（※4） | 固定資産税評価額×4%（2021年3月31日まで3％） | 固定資産税評価額×4%（2021年3月31日まで3％） |
注
2）不動産の所有権が売主から買主に移る際に行う登記。新築は所有権保存、中古は所有権移転登記となる
3）住宅ローンを組む際に、その不動産を担保に設定するための登記
4）不動産を購入・建築したときに課せられる地方税。適用される軽減措置もあるため注意が必要
タワーマンションを購入するメリット
タワーマンションを選ぶと、他のマンションに比べてどのようなメリットがあるのかを、以下にまとめてみました。
- 眺望がよい
- 利便性が高い
- 設備の充実度が高い
- 資産価値が高く下がりにくい
眺望のよさは、日当たりのよさやセキュリティ面の安心にもつながる魅力的なポイントです。また、タワーマンションは都心部に構えていることが多く、交通の便がよいこともメリットでしょう。
共有設備が整っていることで、築年数が経っても資産価値が下がりにくく、売却することになっても比較的高額で手放せることもうれしい点です。
タワーマンションを購入するデメリット
メリットが多いタワーマンションですが、特有のデメリットも存在します。購入するならどのような不利な点があるのかも、しっかり把握しておきましょう。
- 価格やランニングコストが高い
- エレベーターの待ち時間が長い
- 風が強く外に洗濯物が干せない
- 日当たりがよいため冷房が効きにくい
価格はもちろん、多額の維持コストがかかることはデメリットといえます。管理費は特に大きく、ラウンジやジムなどの共有施設を使わなかったとしても、住居者に平等に支払いの義務があるため、損をすることになるでしょう。
高層マンションのエレベーターは、利用者が多い時間は特に待ち時間が長くなる傾向があります。階段で降りるのが現実的でない階に住んでしまうと、通勤時など思わぬ足止めを受けることにもなりかねません。
また、高層階のメリットであった日当たりや風通しのよさは、日常生活に支障をきたすこともあります。高層階では、安全面を考えてベランダが設けられていないところや、窓が開けられないようになっているところも多いです。他に高層の建物がなければ日差しをさえぎるものがないため、夏場は気温が上がりやすくエアコンが効きづらいというデメリットもあります。
マイホーム以外の目的でも購入される
通常マンションを購入する目的は、自分や家族が住むことがほとんどですが、タワーマンションは投資用・社宅用・セカンドハウスといった、マイホーム以外の目的で購入されることもあります。
不動産会社によっては、投資用物件に強いところや居住用物件に強いところなど異なる場合もあるので、目的を明確に示した物件探しをおすすめします。
大手ブランド別タワーマンションの特徴
タワーマンションの基本的な情報が整理できたところで、実際に大手ブランドのタワーマンションを比較してみていきましょう。それぞれに異なる特徴を把握することで、自分の理想の暮らしを実現できるブランドを選択することができます。
※情報は2020年12月時点のもの
三井不動産レジデンシャル「パークタワー」
大手不動産会社三井不動産レジデンシャルが手掛ける「パークタワー」は、タワーマンションならではのラウンジうやキッズルームといった設備が充実しています。また、敷地内に自然を取り入れることで、生活に安らぎをプラスできるタワーマンション作りにこだわっているのが特徴です。
住宅地区はもちろんショッピング施設と併設するなどして、利便性も豊かになり、暮らし全体が総合的に充実するような生活環境づくりが実現できます。
2020年12月時点では、東京都中央区の「都営大江戸線勝どき駅」から徒歩1分の「パークタワー勝どきミッド・サウス」や、宮城県仙台市の「JR東北本線長町駅」より徒歩2分の「パークタワーあすと長町」が売り出しされています。
住友不動産「シティタワー」
シティタワーは、都市型マンションシティハウスに並ぶ「住友不動産分譲の顔」ともいわれるブランドタワーマンションです。高級感のあるスタイリッシュなデザインが特徴的で、地域のランドマーク的存在として認められています。住戸数が多く共用施設が充実しているため、人気のあるブランドです。
シティタワーは東京都近隣エリアに集中しており、例えば恵比寿から徒歩7分の「シティタワー恵比寿」は8,400万円から売り出され、人気の高い銀座に1.3km圏内の「シティタワー銀座東」も、2021年4月の入居開始を目指して順次見学会が執り行われています。
野村不動産「プラウドタワー」
野村不動産が手掛けるプラウドシリーズは、「安全性・機能性・デザイン性・環境問題・利便性」の5つを重要視して作られています。特に、ときが経てばより味が出るようなデザイン性や、環境問題に寄与した物件作りは特徴的です。
プラウドシリーズには、低層マンションや戸建て物件も多いですが、都心部には商業施設と直結したタワーマンション「プラウドタワー」も多く構えています。
「プラウドタワー武蔵小金井クロス」は、「JR中央線始発駅の武蔵小金井駅」から徒歩2分の利便性の高いエリアにあります。また「プラウドタワー亀戸クロス」も「JR総武線亀戸駅」より徒歩2分の利便性で、併設する大型ショッピングモールも新設予定です。
三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス」
三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウス」は、タワーマンションにこだわらない街の情景に合わせたスタイルが特徴的です。流行に左右されないデザインで、変わらない資産価値を目指しています。
東京都港区三田、高輪に3つのタワーマンションを構え、金額は6,790万円から2億6,700万円までとさまざまです。
東京建物「Brillia」
東京建物の「Brillia」は「優美・知性・快適」をキーワードにし、機能性とデザイン性を兼ね備えた家づくりがなされています。またアフターサービスが充実しているため、安全な暮らしを求める人にも安心です。
目黒から徒歩1分の「BrilliaTowers目黒」は1億1,930万円から、東京都中央区の日比谷線八丁堀の「Brillia THE TOWER TOKYO YAESU AVENUE」は1億1,488万円から売出中です。
タワーマンションの選び方
大手ブランドタワーマンションでも、ブランドやそのエリアによっても特徴が異なります。こうして多様なタワーマンションのなかから、自分の暮らしにあったものを選ぶためには、以下のようなポイントを押さえて検討しましょう。
- 月々の支払額を基準に考える
- 立地を基準に考える
- 設備の充実度と管理費のバランスで考える
- 高層階か低層階かで予算を調節する
月々の支払い額は月収3分の1を目安に
タワーマンションの購入に限ったことではありませんが、家の購入する際は、これから先の暮らしを決めるとても重要な選択をすることになります。せっかく家を手に入れても、ローンの支払いで日々の暮らしが苦しくなってしまっては元も子もありません。
ローンの借入額は、基本的に月収3分の1を目安に返済していけるような金額を目指しましょう。なお年収の5～8倍が一般的といわれています。
自分の理想の暮らしに適した物件を選ぶことも大切ですが、その後の生活にもゆとりを持っていけるように、ライフプランを見据えた支払い計画を立てることをおすすめします。
理想の立地を見極める
タワーマンションは、基本的に立地がよい場所に建築されています。駅から遠い利便性の悪い場所には、大手ブランドのタワーマンションが建つことはあまりないでしょう。
一度購入してしまうと、なかなか他のマンションに移り住むことは難しくなります。どんな地域に住みたいのか、災害などの危険性はないかなど、購入する前に理想の立地の条件を挙げ、購入予定のタワーマンションがそれに当てはまっているかどうか確認するとよいでしょう。
設備の充実さと管理費のバランスを吟味
タワーマンションの魅力のひとつに、共有設備の充実度が挙げられます。設備が整っていることを理由に、タワーマンションの購入を考えている方もいるでしょう。ただしこの設備の充実度は、管理費と比例して大きくなります。
設備がいくら充実していても、利用しなければ意味がありません。タワーマンションによっても、どのような設備があるかは異なるため、自分は利用するのか、管理費を払ってもいいと思える設備なのかを確認し、そのバランスを吟味することが大切です。
高層階と低層階どちらを選ぶか
タワーマンションは、階数の違いで価格が大きく異なります。設備の充実度や利便性を重視して、住みたいタワーマンションがある場合は、低層階の部屋を選んで予算を調節することも手段のひとつです。
反対に、高層階のメリットを生かした暮らしをしたいのであれば、高層階に絞った物件探しをしたほうが理想に近づけるでしょう。
高層階と低層階のメリット・デメリットを以下にまとめました。
| メリット・デメリット | 高層階 | 低層階 |
| メリット |
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| デメリット |
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タワーマンションの購入でよくある疑問
最後に、タワーマンションの購入に関してよくある疑問をまとめました。購入前に疑問はクリアにしておいたほうが、取引がスムーズに行えます。
なぜ敷地内に公開空地があるのか
公開空地とは、タワーマンションの足元にあるオープンスペースのうち、住民でなくても通行や利用ができるスペースのことをいいます。公園のように自然が整備された空間として、地域の憩いの場になっていることも多いです。
土地にはそれぞれ容積率が決められています。容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことで、階数ごとに床面積を足して計算されるため、タワーマンションの建築にはこの容積率が大きくあることが不可欠です。
公開空地を作ることは、この容積率の制限を緩和することにつながります。建築基準法の総合設計制度では、市街地の環境改善に役立つと認められると、容積率の制限が400％増以内までに拡大されます。公開空地を作り、その都市の環境をよりよくするように努めているというわけです。
年収はいくらあればタワーマンションは購入できる？
「いくらあれば安心」という明確な数字を提示することはできませんが、返済に無理がなければ、仮に年収が低くても購入することは可能です。無理がない返済額は、返済比率を参考に確認しましょう。返済比率の計算式は以下の通りです。
計算する際は住宅ローンだけでなく、自動車などのローンも含めて考えるようにしましょう。この返済比率が高くなるほど、金融機関の住宅ローン審査が下りづらくなります。理想の返済比率は25％前後といわれ、それよりも高いようであれば、低層階など価格の安い物件も視野に入れることをおすすめします。
また、フラット35などローン審査が下りやすいものを利用することも選択肢のひとつです。
住宅ローンの返済比率について詳しくは、こちらの記事も参考にしてください。
タワーマンションは将来も資産価値がある？
立地がよく設備も整っているタワーマンションは、資産価値が落ちづらい不動産といえます。また、ブランドとしての付加価値もあるため、大きく下落することは考えづらいでしょう。
しかしタワーマンションの歴史は浅く、経年劣化で大型修繕を行ったような例はまだありません。高層の建物であるため、工事には特殊な技術が必要で建て替えも困難です。この先何十年も経ってからの資産価値の変化は、予想できないのが現状でしょう。
新築のタワーマンションでも安く購入できるのか
基本的には、高額の取引になりやすいタワーマンションですが、新築でも値段交渉の余地はあります。不動産会社としては、購入してもらわなければ維持コストがかかり続けるため、できるだけ早く入居者を見つけたいところでしょう。つまり、なかなか入居者が決まらずに売れ残っている物件であれば、値引き交渉が成功する可能性があるといえます。
ただし、安易な値引き交渉はトラブルを招く恐れもあるため、取引には正しい知識を前提とした誠意ある態度が求められるでしょう。
まとめ
タワーマンションは資産価値が落ちにくく、利便性や安全性の高い、大変価値のある不動産です。通常のマンションを購入するよりも高額の取引を行うことになるため、購入の際はしっかりと吟味・比較することが大切といえます。
大手ブランドのタワーマンションもそれぞれ特徴が異なるため、自分の理想の暮らしはどのようなものか、設備の充実度や管理費のバランスはどうかなど、さまざまな観点から考えて最適なタワーマンションを選択しましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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