「土地を利用するために造成工事が必要。業者に依頼する前に大体の流れを知っておきたい」と思っていませんか？
所有している土地にマンションや駐車場などを建てて収益化したいと考える人は多いです。しかし、自然状態の土地は傾斜があったり樹林などの障害物があったりするケースが多いため、まず土地を平坦にして使いやすくする造成工事が必要となります。
本記事では、土地の造成の概要、具体的な流れ、そして可能な限り造成費用を安くするためのポイントについて解説します。ぜひ参考にしてください。
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土地造成前に知りたい知識
業者に土地の造成を依頼する前に、造成の概要や整地・更地との違いについて知っておく必要があります。
建物を建てたり駐車場にしたりするために土地を改良することを造成といいます。土地造成前に知っておきたい知識についてまとめてみました。
土地の造成とは
まず、土地の造成とは具体的にどういう作業を指すのか知っておきましょう。造成とは人間が利用できるように土地の形状や質を変えることで、主に土地の傾斜や凹凸をなくすために、機械を使って掘削したり盛土したりする作業をいいます。
簡単な整地作業ならば土地の所有者が自分で行うケースもありますが、切土した土砂を大型トラックを使用して運搬したり、大規模な埋め立てや掘削作業を伴ったりする場合が多いため、お金を払って専門の土木業者にやってもらうことが多いです。
造成・整地・更地の違い
土地の造成と似た用語に整地と更地があります。これらの用語は同じ意味で使われることも多く、たとえば「整地する」と「更地にする」と言えば、土地を造成して障害物や傾斜をなくし、建物が建てられるようにすることを意味する場合が多いです。ただし、それぞれ次のような定義があります。
- 整地：土地上の建物を解体し、コンクリートや木くず、ガラスなど取り除いてフラットにすること
- 更地：土地に建物や建築物等の定着物がない状態をいう。定着物がないだけで大きな石などが転がっていても更地とみなされる
このように厳密な意味は違っていますが、特に業者が「造成」という場合、主に土地をフラットにして宅地にすることを意味するケースが多いことは覚えておきましょう。家を建てることを前提に土地を整備することを言うわけです。
なお、土地を更地にする際の注意点について解説した記事はこちらです。
土地を造成するまでの流れ
次に、実際に土地を造成するまでの流れをみてみましょう。
- 複数社に造成の見積もりを依頼
- 土地を造成するための準備
- 地鎮祭を行い造成工事
基本的に造成のための諸々の手続きは業者がやってくれるので、まずは複数の業者に見積もりを依頼して、信頼できる業者を見つけることに力を入れましょう。それぞれ順番に解説します。
複数社に造成の見積もりを依頼
土地の造成費用は、土地の地盤の状態や、道路と比較しての高低差、樹木などが生えているかどうかなどによっても大きく変わります。
そのため、まずは複数の業者に見積もりを依頼するところからスタートしましょう。不動産査定と同様に、土地の造成も1社のみの見積もりでは、その内容が妥当かどうかを判断しにくいため、最低でも2～3社には見積依頼を出すようにしましょう。
重要なのは自分の用意できる予算内で最大限に希望を叶えてくれる業者を選択することです。そのためには見積金額だけに注目するのではなく、内訳が細かく書かれているかどうかもしっかりとチェックするようにしてください。業者の選定に不安がある人は、造成業者のマッチングサービスなども積極的に利用するとよいです。
土地を造成するための準備
土地を造成するための諸々の手続きは依頼する業者にやってもらうことになります。ただし、造成工事が規制されている区域において造成工事をする場合には、当該地域の知事あるいは市長に許可申請を出して認められなければいけません。
宅地造成工事規制区域とは、簡単にいえば土砂崩れなどの災害が発生する可能性のある地域で、次の工事を行う場合に特別な許可が必要となるので覚えておきましょう。
- 切土で2mを超える高さの崖が生じる場合
- 盛土で1mを超える崖が生じる場合
- 切土と盛土を同時に行う工事で、盛土は1m以下でも切土と合わせた高さが2mを超える場合
- 切土や盛土による崖の高さに関係なく、宅地造成面積が500㎡を超える場合
どこが宅地造成工事規制区域にあたるのかは各々の都道府県で調べることができるので、事前にチェックしておいてください。
また、土地を造成する際には近隣住民に工事の説明をしておき、不要なトラブルを招かないようにしておくことも大事です。事前準備はしっかりしておきましょう。
地鎮祭を行い造成工事
業者による造成工事は次の流れで行われるのが一般的です。
- 地鎮祭
- 地盤の調査
- 切土や盛土
- 地盤固め
- アスファルトやコンクリートでの舗装や擁壁の設置
- 工事の完了
実際の造成に入る前に、まず土地をお祓いして工事の安全を祈願する地鎮祭が行われることが多いです。その後に地盤調査が行われ、重機や工具が搬入されて樹木の伐採や掘削、残土処分に移ります。土地がフラットになったらローラー転圧作業などで地盤が固められ、舗装作業者行われる場合はアスファルトやコンクリートで舗装作業が行われる流れです。
簡単な造成工事であれば1週間程度で終了しますが、土地面積が広い場合や傾斜が大きい場合には1ヶ月以上かかるケースもあります。
造成後の処理や舗装でかかる費用
土地の造成後の処理や舗装などにかかる費用についてもみてみましょう。大きく分けて次の3つに分けられます。
- 斜面を削って残った土を処理する費用
- 造成した土地の地盤を調査する費用
- アスファルトやコンクリートで舗装する費用
残土処理や地盤調査に相応のコストがかかり、さらにアスファルトやコンクリートで舗装する場合は、その面積に応じた費用を負担しなければいけません。それぞれみていきましょう。
斜面を削って残った土を処理する費用
造成では建物を建てやすいように土地の形状を整備する必要があり、傾斜部を削ってフラットな状態にしなければいけません。すると当然、削った部分から出た残土の処理に費用がかかります。
残土の処分費用は土質によって金額が変わり、地域によって捨てることのできる場所が変わってきます。良質な土地の場合、1㎡あたり5,000～8,000円程度の処分費用がかかりますが、土壌が汚染されていた場合、そのまま捨てるのは不可能です。浄化費用が加算されるため、1㎡あたり30,000～60,000円程度かかる場合があります。
造成した土地の地盤を調査する費用
造成した土地を安全に運用できるか確認するため、地盤の調査もしなければなりません。地盤調査には次のような種類があり、選択する方法によって費用が変わってきます。
| 調査の種類 | 概要 | 目的・メリット | 費用相場 |
| ボーリング調査 | 調査する土地の一部を深く掘り進め、地中深くにある土地を採取して地盤の強度を測定する方法 | 地盤の状態を正確に判断できる | 30万円程度 |
| スウェーデン式サウンディング試験（SWS） | スクリュー状の鉄棒を地中に突貫させ、その貫入状態で地盤の強度を判定する方法 | 一般住宅においてよく用いられる地盤調査。比較的安価に依頼できる | 5万円程度 |
| レイリー波探査法 | 地震を模した人工振動を起こし、その伝達状態で地盤の強度を測る方法 | 土地表層部分の地層を診断する場合に用いられる | 8万円程度 |
| 平板載荷試験 | 土地に荷重をかけて地盤の強度を調査する方法 | 簡易的な建物を建てる土地の地盤調査に活用される | 5万円程度 |
| ポータブルコーン貫入試験 | 人力で特殊なコーンを土地に貫入させて地盤強度を調べる方法 | 主に建設用機械の走行に必要な地盤強度の判定に活用される | 5万円程度 |
このように、さまざまな種類がありますが、宅地で最もよく用いられるのがスウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）と呼ばれるものです。
調査機関が半日～1日程度と短く、比較的安い費用で行うことができるのが特徴です。専用の機械が小さく、狭いところでも調査が可能なため、数多くの宅地の地盤調査で活用されています。
アスファルトやコンクリートで舗装する費用
土地をアスファルトやコンクリートで舗装する場合、その面積に応じて費用がかかります。基本的に舗装面積が広くなればなるほどトータルコストは大きくなりますが、1㎡あたりのコストは安くなります。
通常、コンクリートの方がアスファルトよりも高く、たとえば庭をコンクリート舗装する場合は1㎡あたり1万円程度の費用です。具体的な舗装方法や費用については以下の記事で詳しく解説しています。こちらを参考にしてください。
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造成費用を節約する4つのポイント
続いて、造成費用をできるだけ節約するためのポイントについて解説します。
- 造成の依頼は住宅施工会社を通さない
- 業者とじっくり話し合ってから造成を行う
- 造成工事で出たゴミを自身で処分する
- 家を建てる予定なら盛土をしない
特に中間業者を入れずに専門業者に直接依頼する点や、ゴミの処分など自分たちでできるところは業者任せにしないことで、余計な費用をかけずに済むようになります。それぞれのポイントについてみていきましょう。
造成の依頼は住宅施工会社を通さない
造成の依頼は住宅施工会社を通さずに、直接専門の業者に依頼することをおすすめします。最終的に住宅を建てるからといって施工会社にまとめて依頼してしまうと、中間マージンを取られてしまうケースがあるからです。
特に住宅を建て替える場合、施工会社に依頼すると見積もりの中に勝手に造成工事費用も加えられてしまうことが多いです。そのなかには造成業者に依頼する手数料まで含まれているので、オーダーする側としては余計な費用をとられることになります。
中間マージンは一般的に造成費用の約10％程度といわれているので、場合によっては数十万円にもなる可能性があります。今は造成業者の見積もりサイトもあるので、依頼する業者はできるだけ自分で探す方がよいです。
業者とじっくり話し合ってから造成を行う
土地の造成は土地の性質や工事の種類によって費用が大きく変わってきます。完全に業者任せにしていると、完成後に「イメージが違う」と感じるケースは少なくありませんから、依頼する段階で業者としっかりと話し合って、土地の完成図を共有しておきましょう。
具体的にどんな工事が必要か、費用は妥当かなど、事前にしっかりと説明を受けて納得したうえで依頼することが重要です。
造成工事で出たゴミを自身で処分する
造成工事で出たゴミや廃棄物などは、業者に任せずに自分で処分した方が安く済む場合があることを覚えておきましょう。特に生活ゴミなどは自分で捨てられるため、業者と交渉して見積もりから外してもらうなど、できるだけ費用がかからないように動きましょう。
ただし、産業廃棄物の処理は業者に頼んだ方がよいです。それ以外のゴミについては、できるだけ自分で処分することをおすすめします。
家を建てる予定なら盛土をしない
傾斜のある土地の場合、盛土や土止によって造成費用が高くなってしまいます。住宅を建てるときは、可能な限り盛土をしないことで費用を安く抑えるようにしましょう。
たとえば基礎を高く設計してもらうことにより、造成で盛土や土止をする必要はありません。土地と建物とセットで考えて、できるだけ費用が安くなる方法を検討することが重要です。
土地の造成費用でよくある疑問
最後に、土地の造成費用に関してよくある質問に回答しておきます。
造成費用に消費税はかかるのか？
住宅の売買とは違って土地は消費されるものではないため、いかなる売買においても消費税はかかりません。ただし、その土地を造成した場合については消費税がかかってくるので注意が必要です。
厳密には業者が請求する造成工事費に消費税分が含まれており、依頼者はそれを支払うことで消費税を負担していることになります。造成した土地の譲渡や貸し付けに関しては消費税を考える必要はありません。
造成は経費として認められるのか？
アパートやマンションなどを建設するために土地の造成を行う場合、その費用は建築物の取得費用の一部とみなされるため、原則として経費計上はできません。
たとえば、投資用マンションを建築するために土地を埋め立てたり、切土や盛土、防壁工事などを行ったりした場合、それらは土地の改造あるいは改良となるため、原則として土地の取得費に算入する必要があるのです。
ただし、賃貸用土地の造成工事費用に関しては、造成として行われた工事の一部を経費として認めるとした判例もあります。裁判所が工事の具体的な内容にしたがって判断するのが妥当としているため、事前に業者に相談するなどして、経費として計上できるか確認するようにしてください。
まとめ
土地造成の概要と具体的な造成の流れ、そして造成費用を節約するポイントについて解説しました。
造成費用は業者によって見積額が変わってくるので、複数社に造成の見積もりを依頼して信頼できる業者を見つけることが大事です。
依頼する際にはどんな工事が必要か、そのための費用はいくらが妥当かなど、業者とよく話し合って情報を共有しておきましょう。造成費用の内訳をしっかりチェックしておくことも重要です。本記事を参考にして、余計な造成費用をかけずに望み通りの土地造成を実現しましょう。
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ただ、おすすめは複数の土地活用種類にチェックを入れることです。自分が思いもよらない収益化方法を知ることができるかもしれません！
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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