地面師や原野商法など、土地をめぐる詐欺事件のニュースが報道されると「自分の土地は大丈夫だろうか」と心配になりませんか。一般の方にとって、土地の売買は一生のうちにそう多くあるものではなく、不安に感じることは無理もありません。また逆に「自分は大丈夫」と過信している人ほど、騙される危険性が高くなるので注意が必要です。
詐欺にあわないようにするために一番大切なことは、不動産売買の仕組みや手続きとともに、詐欺の実態について知識を得ておくことです。そうすることで、過剰に不安になったり「自分は騙されない」と過信したりすることなく、冷静に土地取引ができます。
そこで今回は、土地売買を狙う詐欺手口について詳しく見ていきましょう。あわせて、騙されないための対策や相談窓口などについても紹介するので、ぜひ参考にしてください。
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土地の詐欺が多いのは売買のタイミング
土地をめぐる詐欺やトラブルが起こりやすいタイミングは、土地の売買のときだといわれていますが、例として次のようなことがあげられます。
- 正しくない所有権移転登記をさせられた
- 囲い込みや価格操作で不当に安い金額で売却させられた
- 建物が建てられない土地など、目的に合わない土地であることを隠して購入させられた
- 手付金を支払ったあとで連絡がとれなくなった
土地を購入するとき、つまり買主の立場になるときには特に注意が必要です。
土地の売却時に多い詐欺の手口
まず、土地を売却する「売主」の立場になった場合に、被害に遭う可能性がある詐欺の手口を3つ紹介します。「早く売却したい」という売主の心情につけこんだ詐欺も多いため、注意が必要です。
勝手に登記変更される入金詐欺
買主から土地代金が入金されていないにもかかわらず、勝手に登記変更されてしまうケースがあります。入金前に土地の権利証や登記識別情報を買主に渡してしまうと、勝手に登記情報を書きかえられて、他の人に転売されてしまうこともあり得ます。
つまり、相手方は権利関係の文書や情報さえ手に入れてしまえば、登記変更が可能なため土地代金の支払いをしないまま逃げられてしまうのです。
不当に安い価格で売却させられる詐欺
土地の価格が、不当な安値で売却されてしまうケースもあります。悪徳業者が売主に「他社よりも高額に売却できる」と誘って囲い込みをします。囲いこみとは、専任媒介や専属専任媒介の契約を結ばせて、他の不動産会社に仲介依頼できないようにすることです。
悪徳業者は契約にもとづいた販売活動をしないので、いつまでたっても土地は売れずに売主は焦りだします。このタイミングで直接買取を提案され、売主は不当な安値で売却させられてしまうのです。
囲い込みについては、こちらの記事でも解説しています。
先に手数料を支払わせて逃げる手数料詐欺
手数料詐欺にはさまざまなケースがあります。例えば売主が依頼していない整地代や、広告費といった本来払う必要がない費用を、あたかも正当な手数料として売主に請求したり、手数料だけを売主に支払わせて、その後連絡が途絶えたりすることもあります。
基本的に、広告費や調査費などは不動産会社が負担するものです。例外として、空き家など通常よりも現地調査費が多くかかる場合などは、売主も負担することがありますが、その場合でも双方が合意する必要があります。
土地の購入時に多い詐欺の手口
続いて、土地を購入する「買主」の立場になった場合に、被害に遭いやすい詐欺の手口を4つ見ていきましょう。
建築不可の土地であることを隠して購入させられる
建物が建てられない土地であることを、隠して購入させられることがあります。農地や市街化調整区域、建替えや増改築ができない敷地など、法的に建築不可な土地であることを隠すケースや、地盤が極めて悪かったり埋設物があったりして、建築できたとしても費用が高額になることを隠すケースなどです。
そもそも建築不可や建築に不向きな土地であることを、よく確認せずに契約を結んでしまうと、すでに支払った多額の土地代や仲介手数料を失ってしまうことになります。
このようなことを防ぐために、次のことを確認しましょう。
- 購入候補の土地がどのような場所にあるのか
- かつてどのようなところだったのか(田んぼや工場跡地は要注意)
- 不動産会社は、広告や重要事項説明に建築不可であることを明記・説明しているか
不動産広告で明示しなければならない主な事項については、下記のリンク先の情報も参考になります。
公益社団法人全日本不動産協会「不動産広告の見方(基本編)」
手付金を持ち逃げする詐欺
手付金を持ち逃げされるケースもあります。例えば買主が土地購入の手付金を支払った直後に、不動産会社や売主に連絡が取れなくなってしまうことがあります。
土地そのものが架空だったというケースもありますし、土地が存在していたとしても、すでに転売されてしまっていたということもあるので要注意です。
架空の都市計画などで誘う原野商法
原野商法とは、偽の開発計画や道路建設計画などをでっちあげて、将来価格が上がるともちかけ、値上がりが見込めない土地を高値で売りつける詐欺です。
原野を相続した人に、売却とセットで新たな原野を購入させたり、原野商法の被害にあった人に、詐欺で買わされた土地を売ってほしいと持ちかけ、登記費用などの名目でお金を騙し取る二次被害もあります。
なりすまし詐欺の地面師
地面師は、数人の詐欺師たちがさまざまな役割で登場して、巧妙に印鑑や書類を偽造し、土地の所有者になりすまして売却をもちかけて、多額の土地代を騙し取る詐欺です。どちらかというと、買主が被害にあうケースが多いのですが、売主も長年使用していない土地を持っていると、狙われやすいため注意する必要があります。
地面師グループによる詐欺事件の摘発が、大きく報道されたことがあるので記憶に新しい方も多いでしょう。
土地売買時の詐欺を防ぐための対策
土地売買の詐欺にもさまざまな手口がありますが、それらは日進月歩で巧妙化しています。そのため、土地の売買に不慣れな一般の人が、自身で詐欺だと気づくことはなかなか難しいのが実情です。
そこで、一般の人でもできる詐欺を防ぐための対策を8つ紹介します。
- 仲介依頼は複数の不動産会社に依頼
- 信頼できる不動産業者を見極める
- 登記変更は必ず代金受け取りと同時に行う
- 売却代金は確実に現金が入金されたことを確認する
- 信頼できる司法書士に立ち会ってもらう
- 不動産会社からの請求内容をチェックする
- 売却予定地の価格相場を調べておく
- 電話やはがきなどの売り込みには注意する
仲介依頼は複数の不動産会社に依頼
仲介の依頼は、複数の不動産会社に依頼しましょう。土地の売却を不動産会社に相談すると、たいていは一社専任・専属の契約を勧められます。一社専任・専属にすると、売主の側にも仲介手数料を通常より安くしてくれるなど、特別なサービスが受けられます。また複数社とやりとりする煩雑さがなく、個人的に信頼できる営業担当者に任せられることがメリットです。
しかし信頼できると思って選んだその一社や、営業担当者が詐欺師だったとしたら、最悪の結果を招きかねません。多少手数料がかかったり、やりとりに煩雑さがあったりしても、複数の不動産会社を比較して、適切な業者かどうかを見極めるようにしましょう。
複数の不動産会社を選ぶ際は、不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。簡単に手間をかけずに依頼できるだけなく、サイト運営会社が苦情の多い会社や悪質な会社を審査し、排除しているため安心して利用できます。
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不動産一括査定サイトについて、より詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
信頼できる不動産業者を見極める
仲介を依頼する不動産会社が、信頼できるかどうかを見極めることも大切です。宅地建物取引業として登録されているか、その不動産会社が過去に行政処分を受けていないか、不動産業界団体に加盟しているかを確認しましょう。いずれも下記のリンク先や各業界団体のサイトで確認できます。
- 国土交通省「宅地建物取引業者検索」
- 不動産ジャパン「行政処分情報」「業界団体を調べる」
また不動産会社と専任契約を結んだら、物件がレインズ(REINS)に登録されたか、ステータスはどのような状態になっているのか、確認したいと申し出ましょう。専任・専属専任媒介契約を交わした場合には、取引対象の物件は原則としてレインズに登録し、登録した物件情報はどの不動産会社も閲覧・利用することができる仕組みです。レインズに登録されていない場合は、正しい販売活動が行われていない可能性があります。
なお、後悔しないおすすめの不動産会社選びについて、より詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
登記変更は必ず代金受け取りと同時に行う
登記変更は代金受領と同時に行いましょう。代金を受け取る前に、土地の権利関係の書類や情報を相手方に渡してしまうと、勝手に登記変更されたり第三者に転売されたりして、そのまま連絡がとれなくなる危険性があります。
売却代金は確実に現金が入金されたことを確認する
代金は現金で支払ってもらうこと、そして自分の銀行口座に入金されたことを確認するようにしましょう。小切手や振込証明書などの場合は、偽造されていたり振り込まれていなかったり、不渡りで換金できなかったりするなどの危険性があります。
決済も銀行振込の方法で行い、入金・出金の手続きは銀行の店内において、売主・買主、不動産会社の社員とともに、銀行員の立ち合いのもとで行うのが一般的です。
信頼できる司法書士に立ち会ってもらう
決済の立ち合いや登記は、信頼できる司法書士に依頼しましょう。住宅ローンを利用して不動産を購入する場合は、貸付金融機関が司法書士を指定してくれます。しかし自分で司法書士を選ぶのであれば、不動産会社と関わりのない、離れた地域で活動している司法書士に依頼するのがおすすめです。
不動産会社からの請求内容をチェックする
不動産会社からの請求内容を確認することも重要です。手数料の仕組みを理解しておくことと、不動産会社から費用が請求されたときは、何の費用なのか説明を受けましょう。特に、仲介手数料以外の費用を請求された場合は注意が必要です。
一般的な土地の売却時にかかる費用は次のとおりです。
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 売買契約書に貼る印紙代
- 土地家屋調査士に支払う測量費(測量が必要だった場合。測量は売主と不動産会社で相談の上で行われる)
- 司法書士に支払う登記費用、手数料
また、仲介手数料そのものが適正な金額であるかも確認しましょう。仲介手数料は法律により上限が決められており、その上限を超えた請求は違法です。なお、下限額は法的な制約はありません。
| 取引物件価格の区分 | 仲介手数料の上限額 |
| 400万円超 | 取引物件価格×3％＋6万円＋消費税 |
| 200万円～400万円以下 | 取引物件価格×4％＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下 | 取引物件価格×5％＋消費税 |
※取引物件価格は税抜
売却予定地の価格相場を調べておく
不動産会社に相談する前に、自分で売却する土地の価格情報や相場を調べておきましょう。売りたい土地の価格がどのくらいなのか、あらかじめイメージをつかんでおけば、極端な好条件を提示されても、それに対して疑問を感じることができるでしょう。
地価の相場は、下記のリンク先のサイトから調べることができます。売りたい土地の近いエリアで、面積などが似た条件の土地の取引価格や売出価格がわかります。
- 国土交通省「不動産取引価格情報検索」
- 公益社団法人全日本不動産協会「不動産の価格情報や相場情報を調べる」
電話やはがきなどの売り込みには注意する
電話やはがきなどの売り込みには注意しましょう。原野商法は、電話やはがきなどを用いて売り込まれることが多い傾向にあります。特に高齢者は標的にされやすいので、高齢の親御さんや親族の方がいる場合は注意してあげましょう。
土地売買の詐欺にあったときの相談窓口
最後に、万一土地売買の詐欺事件に巻き込まれたり、不安に感じたりした場合の相談窓口を紹介します。
日本不動産仲裁機構
有料でもいいので専門家の意見を聴きたいという方におすすめなのは、法務大臣認証のADR(裁判外紛争解決手続)機関である一般社団法人日本不動産仲裁機構です。
トラブル事前相談のあとで、相談内容や状況に応じて専門分野相談か法律相談、ADR申し立ての3種のいずれかに案内してくれます。専門家である法律委員(弁護士)か専門委員(建築士等)が、疑問や不安に応えてくれるので安心です。ただし、2020年12月時点では、新型コロナウイルス感染拡大防止のため、ADR申し立ての相談のみを受付けています。
ADR(裁判外紛争解決手続)とは、民事上のトラブルについて裁判で争うのではなく、第三者が間に入って紛争解決を目指す制度です。裁判と比べて時間や手間がかからず、費用も安く抑えることができます。
相談料金は、相談員1人当たり1時間税抜5,000円、超過料金は30分ごとに2,000円ですが、別途査定料や立会い料がかかる場合があります。
法テラス
どこに相談に行けばいいのかわからない、経済的に余裕がなく弁護士に頼めないという方におすすめなのは、法テラスです。
法テラス(正式名称：日本司法支援センター)は、国によって設立された法的トラブル解決のための「総合案内所」です。
法テラス・サポートダイヤルでは、お問合せ内容に応じて、解決に役立つ法制度や相談機関・団体等を紹介しています。どなたでも無料でご利用いただけます（電話でのご利用の場合は、別途通話料がかかります）。
また、法的なトラブルを抱えているものの、経済的に余裕がなく弁護士・司法書士に相談や依頼ができないという方については、「民事法律扶助」という制度を利用して、無料の法律相談や、弁護士・司法書士費用の立替えを受けられる場合があります（ご利用にあたっては一定の要件があり、刑事事件は対象外です）。
まずは一度、お電話されてみてはいかがでしょうか。
| 相談先 | 電話番号 | 受付日・時間 |
| 法テラス・サポートダイヤル |
|
※祝日・年末年始を除く |
弁護士事務所
詐欺にあったことが明らかで、警察に告訴状や被害届を出したいけれど、法律の専門家のアドバイスやサポートを受けたいという方は、弁護士に相談するのがよいでしょう。ただし、それぞれの弁護士には専門分野や得意分野があるので、不動産取引や詐欺事件に強い弁護士を選ぶことをおすすめします。
まずは、お住まいの都道府県の弁護士会に相談するとよいでしょう。日本弁護士連合会のサイトから、下記の全国の弁護士会の法律相談センターにリンクしているので、そちらを利用すると便利です。
日本弁護士連合会「全国の弁護士会の法律相談センター」
脅迫や暴力があったときはすぐ警察
相手側から強迫や暴力があったときや、詐欺の被害が疑われるときなど事件性がある場合は、早めに警察に相談しましょう。
緊急でないときは110番ではなく、全国共通の警察相談専用電話「＃9110」にかけると、電話をかけた地域を管轄する警察本部の相談窓口につながります。ただし、ダイヤル回線や一部のIP電話からはつながらないため、下記のリンク先にある各都道府県の警察総合相談電話番号を利用してください。
| 相談先 | 電話番号 | 受付日・時間 |
| 警察相談専用電話 | ＃9110(シャープ きゅう いち いち まる) | 平日8:30～17:15
※各都道府県警察本部で異なる場合がある |
“参考：警察庁「警察相談専用電話[PDF]」”
まとめ
土地をめぐる詐欺やトラブルが起こりやすいのは土地の売買のときで、買主の立場になるときは特に注意が必要です。また、土地取引の仕組みや相場などを調べ、ある程度イメージを持ってから不動産会社に売買の相談をしましょう。
不動産会社の言われるままに話を進めずに、疑問がある場合はその都度担当者に確認を求め、場合によっては専門家のアドバイスを得ることも一つです。
大きな金額が動く土地の売買は、詐欺にあってしまうと被害額が相当な金額にのぼり、その後の生活に大きな影響を与えてしまいます。過剰に不安になったり自分は騙されないと過信したりせずに、しっかりと対策した上で土地の売買に臨みましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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