転職によって勤続年数が短くなってしまい、住宅ローンを借り入れる際に悪影響を及ぼさないかと、不安に感じている方もいるのではないでしょうか。高額な費用が必要な住宅の購入や住み替え、マンションの購入などで利用する住宅ローンにおいて、勤続年数は信用度に関わる項目のひとつです。
ここでは勤続年数と住宅ローンの関係や、転職直後など勤続年数が短い場合でも審査に通過できる状況について、具体例とともに解説します。この記事を読むことで、勤続年数が短い場合はどのように対応すればよいのか、理解できるようになるでしょう。
住宅ローンと勤続年数の関係
住宅ローンの審査では、勤続年数の長さはあなたの「信用度」に大きく影響を及ぼします。ここでは、勤続年数について、基本的な知識を住宅ローンとの関係をふまえて解説します。
金融機関によって申し込みが行える年数が異なる
住宅ローンを申し込むための勤続年数の基準は、金融機関ごとに異なります。雇用の安定性を重視する金融機関もあれば、年収や完済時の年齢を重視する金融機関もあります。勤続年数を重視していない金融機関であれば、条件となる勤務年数の基準も厳しくない場合が多いです。
実際、国土交通省が行った「民間住宅ローンの実態に関する調査」の平成30年(2018年)の報告をみると、勤続年数を審査基準に加えている金融機関では、それぞれに条件とする年数が異なります。最も多いのは1年以上で、次いで3年以上、2年以上、その他と続いています。
| 年数 | 回答数 |
| 3年以上 | 271 |
| 2年以上 | 60 |
| 1年以上 | 645 |
| その他 | 230 |
“参考：国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査（平成30年）」” ※回答機関数＝1,220
ネット銀行は勤続年数を問わないところが多い
ネット銀行は勤続年数を条件としないか、6ヶ月や2年以上と期間が短いことが多いです。これは前年度からの年収や現在の収入など、単純な返済能力を審査の基準としているためです。
反対に、大手銀行では雇用の安定性を重視しており、勤続年数に条件を課すケースが多くあります。つまり、ネット銀行のほうが勤続年数に関しては、条件の間口が広いといえるでしょう。
勤労年数が短い場合審査に通りにくい
勤続年数が短い場合は、収入の安定性や今後の収入アップの可能性が低いと判断され、審査に通らないことがあります。金融機関側の勤続年数という項目の重視度は、国土交通省が行った「民間住宅ローンの実態に関する調査」の平成30年(2018年)の報告からも分かります。この報告では、融資を行う際に考慮する項目のうち、9割以上の金融機関が挙げた項目は次の通りです。
- 健康状態(98.6％)
- 借入時年齢(98.3％)
- 完済時年齢(97.7％)
- 担保評価(97.2％)
- 勤続年数(95.7％)
- 年収(95.6％)
- 連帯保証(94.9％)
“参考：国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査（平成30年）」” ※回答機関数＝1,220
この結果からも分かるように、金融機関が融資する際の審査項目の1つに、勤続年数を入れています。よって勤続年数が短いことで、審査や申し込める金融機関の幅が狭まる可能性があるといえるでしょう。
勤務形態も勤務形態も貸付に響く
住宅金融支援機構によると、2019年の民間住宅ローンの貸付動向調査において「最近、重視度が増していると考えられる審査項目」では、「職種、勤務先、雇用形態」をあげた金融機関は45.0％と2番目に多いことが報告されています。基本的に、雇用形態は正社員であることが求められるため、勤続年数が長かったとしても、パートやアルバイトの場合は住宅ローンの借り入れは難しいでしょう。
ただし中には派遣社員や契約社員であっても、契約できる金融機関もあります。雇用形態の条件についても、必ず確認したうえで審査を申し込むようにしましょう。
自営業は直近3年分の収入が対象になる
勤続年数という安定性の指標がないフリーランスや個人事業主の場合は、安定的な収入の有無が重要視されます。多くの金融機関で「直近3年間において黒字を継続していること」を条件としています。この際に、判断の指標として求められるのが、3期分の確定申告書の提出です。
注意したいことは「黒字が継続できている」という点です。実際は生活に困っていなかったとしても、たとえば2期目で大幅に赤字を出していたり、1期目は黒字だったりなど、安定性に欠けると審査の通過は難しくなるでしょう。
新卒1年目が審査に通る可能性は低い
新卒1年目であったとしても、勤続年数を条件としていない金融機関であれば、住宅ローンに申し込んで審査を受けることは可能です。しかし、重視される審査項目には収入や連帯保証など、さまざまな内容があります。新卒1年目の場合は、勤続年数以外の項目で「信頼度が低い」と判断され、審査に落ちてしまう可能性が高いでしょう。
勤続年数が短くても住宅ローンに通るケース
勤続年数が短い方の中には、どのような状況なら審査に通過して住宅ローンを利用できるのか、気になる方も多いかと思います。そこで転職後でも、住宅ローンの審査に通過する可能性が高い4つの状況について紹介します。
前職と同業種に転職している
同業種への転職は、審査時に有利になる場合があります。これは、まったく未経験の業種へ転職する場合と比較すると、キャリアやスキルアップのための転職とみなされ、今後も継続して収入が増える可能性があるためです。
また前職と同業種の場合は、転職後も継続して在籍する可能性も期待され、勤続年数が短かったとしても、審査に通過できる確率が高まるでしょう。
公務員や大手企業に転職している
大手企業や公務員への転職は、長期的な安定性が期待されて住宅ローンの審査では有利になります。勤続年数と同様に重要視される項目として、勤務先の事業内容や業績が挙げられます。
たとえば現在は年収に問題がなかったとしても、財政状況に不安がある企業に勤めている場合は、今後の返済に影響を及ぶ可能性があるためです。
士業へ転職している
安定した返済が見込まれるとして弁護士や税理士、公認会計士など、士業への転職は審査に有利に働くことがあります。注意したいことは、士業として独立する場合はマイナスポイントになってしまうことです。
その場合は、弁護士事務所などの安定した雇用があるとみなされずに、より厳しい基準で審査されるため、基準を満たせずに住宅ローンを使えない可能性があります。
年収が上がっている
スキルアップやヘッドハンティングなど年収が増える転職は、短期間の退職や将来的な収入の減少の可能性が低いことが多いため、審査に有利に働く可能性があります。ただし、多くの金融機関では、年収増加が見込まれることを示すために、追加書類の提出が必要です。
収入の安定性をアピールするためにも、年収が増える転職をした場合は、追加書類の有無を確認しておきましょう。
転職したばかりでも住宅ローンは申し込めるのか
結論からいえば、転職したばかりでも依頼が行える年数を問わないか、現在の勤続年数で条件を満たせる金融機関を選ぶことで、住宅ローンの審査依頼を行えます。ここでは、必要な書類と金融機関に報告しておきたいことを解説します。
金融機関によって申し込み時期は異なる
転職後に住宅ローンの審査を申し込む場合は、金融機関によって申し込み時期の条件が異なります。審査を依頼するにあたり、転職後の勤続年数を条件に挙げていない金融機関であれば、転職直後でも住宅ローンの審査を申し込めるでしょう。
しかし審査には勤続年数だけでなく、年収なども影響します。審査を依頼する際に年収が分かるように、1ヶ月は勤務を継続したうえで給与明細を受け取るなど、みなし年収が分かるようにしておくとよいでしょう。
転職後の住宅ローン審査依頼に必要な書類
転職後の場合は、以下のような追加書類を提出するように求められることがあります。
- 転職先の年収が記載された雇用契約書
- 転職先の本年度の年収見込み証明書など収入金額記載の書類
- 転職後の給与明細・賞与明細
- 源泉徴収票など所得証明書類
転職の予定があるなら金融機関に報告する
住宅ローンの審査中に、転職することがすでに予定されている場合は、必ず金融機関に相談しましょう。住宅ローンの審査は、仮審査(事前審査)後に本審査が行われ、最終的に10営業日から15営業日ほどと、1ヶ月近い期間がかかります。この間に転職した場合は、提出した書類の情報が異なってしまうため、審査そのものが破棄される可能性があるためです。
また、住宅ローン借り入れ後の転職が決まった場合は、金融機関に報告しておきましょう。契約違反にはならないものの、必要書類の提出や一時的な収入減に合わせた返済計画の見直し、転職時に前の会社から発行してもらうべき書類などに関するサポートが受けられます。
現在、まだ転職を考えている段階の方は、転職と住宅ローンのタイミングについて解説した次の記事も参考にしてください。
勤続年数が原因で住宅ローンの審査に落ちた場合は
中には、勤続年数を公表していない金融機関もあります。その場合は審査依頼ができても、審査には通らない可能性もあります。そうした場合にやるべき4つの対策を解説します。
フラット35の利用を検討する
フラット35は、勤続年数が審査項目に含まれていない住宅ローンです。転職してすぐの方や、契約社員でも審査条件を満たすことができ、利用できる可能性があります。
ただしフラット35を利用する前提として、住宅金融支援機構が定める基準を満たした物件を購入することが条件です。また、借入額が住宅購入額の9割を超えた場合は、金利が上昇する点にも注意しましょう。
前職の勤続年数と合算する
グループ内の会社や関連会社への転職は、金融機関によって勤務年数を合算してくれる場合があります。状況としては、同じ会社に継続して勤めているものと判断されることがあるためです。
ただし、必ず合算してもらえるとは限りません。金融機関によって対応はまったく異なるため、審査依頼より前に問い合わせることをおすすめします。
金融機関を変更する
勤続年数は金融機関によって基準が異なるほか、そのほかの基準もまったく同じではありません。金融機関を変えて、異なる条件なら審査に通る可能性もゼロではないということです。
ただし、金融機関を変えて申し込む際は、通らなかった金融機関とは別のタイプの金融機関の利用がおすすめです。たとえばメガバンクと地方銀行、ネット銀行と3タイプの金融機関を選ぶことで、それぞれの審査基準で判断してもらえます。
申し込む際は、金融機関の数は多くても2～3機関にとどめたほうが無難です。信用情報から、どの金融機関へ問い合わせがあったか分かるため「審査を申し込まれる前に、別の機関で審査に通らなかった可能性がある」と判断されることがあります。
審査時期を変更する
住宅ローンを利用できる可能性をより高める方法として、審査時期の変更を検討しましょう。時期を変更すれば、勤続年数が自動的に増えます。勤続年数が増えれば信頼性が増すだけでなく、審査依頼先の幅も広がるため、検討して損はありません。転職後の状況や住宅の必要性、今後のライフスタイルや人生設計なども踏まえ、時期を再検討してみましょう。
また審査依頼数が増える時期は、引っ越しが多い2月～3月や8月～9月とされます。金融機関側も、無制限に住宅ローンを商品として扱えるわけではありません。審査依頼数が多い場合は基準を厳しくすることで、住宅ローンの契約を結ぶ人を絞り込む場合があります。引っ越しが多い時期以外で、もう一度審査の依頼をしてみましょう。
転職後に注意したい期間として、試用期間が挙げられます。正式採用後に比べると、試用期間中の給与は低いことがほとんどです。また、1ヶ月あたりの勤務日数が20日の月に対し、転職時期の関係で10日しか出勤しなかった場合も、給与が低くなります。1ヶ月当たりの給与が低くなれば、それだけみなし年収が低くなってしまうため、返済能力に不安があるとして審査に通過しない恐れがあります。
転職後は、落ち着いた段階で住宅ローンの審査を金融機関へ依頼したほうが無難です。
最適な住宅ローンを選ぶなら一括比較サイトを活用
最適な住宅ローンを選ぶ際には、金利、諸費用、保障内容、総支払額などを複合的に比較して決めることが大切ですが、審査申込みは記載する内容も多く面倒で、比較をあまりせずに決めてしまう人は多いでしょう。
しかし、住宅ローンの金額は決して安いものではありません。条件の悪いプランでローンを組んでしまうと、大きな不利益となっていまいます。
そこでおすすめなのが、複数の住宅ローン商品をまとめて比較し、自分に合ったプランをスムーズに見つけられる住宅ローン一括比較サイトです。現在の住宅ローンを見直したい、住宅ローンのプロに相談したいという人はぜひ検討してみてください。
住宅ローン一括比較サイトのメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
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おすすめの住宅ローン一括比較サイトは「モゲチェック」
※画像出典元：モゲチェック公式サイト
モゲチェックのおすすめポイント
- 今より返済額を減らせるおすすめの金融機関が見つかる
- プロのアドバイザーに無料相談できる
- 金融機関ごとのローンプランを納得いくまで比較できる
モゲチェックの特徴
モゲチェックでは、人気の住宅ローンを比較し、自身が借りられる最も低金利のローン（※）を案内します。ローンの借り換えで現在よりも低金利のローンを探し、毎月1万円コストダウンを目指すことも可能です。 入力は5分程度で、登録情報と金融機関の審査基準をもとに、最適な金融機関を最大3社マッチングしてくれます。登録後はマイページが開設され、複数社のプラン比較や毎月減らせる金額をチェックできます。 また、プロのアドバイザーからお得に借りるためのアドバイスを受けたり、融資を受けるまでの手続き方法を確認できたりと、サポートも充実しています。 利用はすべて無料です。希望にマッチする商品が見つかればそのまま申し込みへ進めるため、商品探しから審査までの手間を最小限に抑えることができるでしょう。 ※付帯する団体信用生命保険を加味して運営会社 株式会社MFSが最も低いと判断する金利住宅ローンの勤続年数に関する注意点
ここでは、注意しておきたい勤続年数に関する3つの要素を解説します。
何回も転職を繰り返すと信頼度が下がる
短期間で何度も転職している場合は、金融機関からの信頼を得にくくなります。定職についていないということは、安定した収入が見込めないためです。また、返済期間中に失職する恐れがあるとして、返済が継続されにくいと判断される可能性も高まります。
注意したいことは、スキルやキャリアを目的とした転職やヘッドハンティングなど、ポジティブな理由による転職であったとしても「何回も転職している」と判断されるリスクがあることです。今後もキャリアやスキルのための転職を考えている方は、住宅ローン審査の依頼前に転職した場合の返済計画や、生活費の収支をシミュレーションし、堅実な返済計画を立てるようにしましょう。
会社都合でも通常の転職と同じ扱いになる
転職と一口にいっても、倒産やリストラなど自分の意思以外の理由で、退職せざるを得なかったケースもあるでしょう。しかし、審査時にこうした理由が考慮されることはなく、通常の転職と同じ扱いで判断されます。つまり、審査基準が甘くなるといった対応はありません。
可能であれば1年以上勤務を継続し、自己資金と勤続年数を増やしたうえで審査依頼することをおすすめします。返済の安定性をアピールできる段階になってから依頼をしたほうが、審査に通る可能性が高まるためです。
ウソの勤続年数を申告するのはNG
勤続年数が短い場合も、ウソの年数を申告してはなりません。健康保険の加入年月日や源泉徴収票など、さまざまな書類の情報から複合的に判断されるため、ウソはすぐにバレてしまいます。金融機関に対してウソをついたことが分かった場合は、住宅ローンの審査に通りません。
万が一、審査に通ったとしても、ウソの申告をしたことが分かった段階で、住宅ローンの契約が無効になる可能性が高いです。無効になってしまった場合は、すぐに借り入れ金額を全額返済するように求められ、返済が難しければ物件を売却して返済する必要があります。審査に通過するためにウソをつくことは、反対に大きなリスクを産む元になるため、絶対に避けましょう。
まとめ
勤続年数はあなたの返済能力の安定性や、金融機関からの信頼度に関わる重要な項目です。ただし、勤続年数の条件は金融機関ごとに違うため、まずは審査依頼を考えている金融機関のホームページや問い合わせを通じて、勤続年数の条件を確認しましょう。
条件に満たない場合でも、住宅ローンを諦める必要はありません。他の金融機関なら、審査が通る可能性も否定しきれないためです。自分の希望する額を借りられるように、返済計画を立てつつ住宅ローンの審査通過を目指しましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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