親から山を相続したものの、活用方法もないのでそのままにしている…
山林を手放して将来の資金にしたいけれど、簡単には売れなさそう…
このように考えて、山林を活用しないまま何年も所有している人は少なくありません。確かに、山林の売却は住宅などの一般的な不動産の売却よりも難しくなるイメージがあります。しかし、十分に準備して適切な販売方法を選べばスムーズに買手が見つかる場合もあります。
この記事では山林が売れにくい理由や、価格の相場、売却時の流れについて紹介します。また、売買の際に必要になる費用や税金、注意しておきたいポイントについても、詳しく解説します。
山林の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
不動産一括査定サイト利用者が選んだおすすめサービスTOP3
この記事を読まずに、先におすすめの査定サービスを知りたい人におすすめなのが、以下の3サービスです。 マイナビ編集部で実施した独自アンケート結果による「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさってできたランキングですので、ぜひ参考にしてください。
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山林の売却は難しいのか
一般的に山林は都心部から離れた場所にあることが多く、活用方法が限定されるため売却には時間がかかります。また、傾斜地や放置林の場合は造成や開発に費用が掛かるため、買い手が見つかりにくいと言われています。
どのような人が山林を買うのか
売れにくいとされる山林ですが、実際に売買されるケースも多くあるため、決して売却できないわけではありません。
具体的にどのような人が山林の購入を希望しているのかを紹介します。
- 静かな田舎暮らしを希望する都会の人
- 地元や近隣にある林業事業者
- マイホームとは別に別荘地を探している人
- 自然豊かなリゾート地の開発会社
- 高齢者住宅などの介護施設
- 自然エネルギーを利用した開発業者
- 山林の価値を見出す投資家
それぞれの使い方に合う山林の特徴は異なります。そのため、自分の所有する山林はどのような人に需要があるのかを把握することが、早期の売却のポイントです。
山林はいくらで売れる？
続いて、山林がいくらぐらいの価格で取引されるのかを見てみましょう。ここでは、山林の売却相場価格や相場価格を左右する要因について解説します。
山林の種類別の相場
山林には大きく分けて都市近郊林地、農村林地、林業本場林地、山村奥地林地の4種類があります。種類別に相場価格を見てみましょう。
| 山林の種類 | 内容 | 相場価格（1㎡あたり） |
| 都市近隣林地 | 市街地郊外にある林地 | 1,000～5,000円 |
| 農村林地 | 農村部にある林地、いわゆる里山 | 300円 |
| 林業本場林地 | 林業のために管理されている林地 | 100円 |
| 山村奥地林地 | 整備されていない、交通が不便な林地 | 100円 |
このように、切り崩して宅地に利用できる可能性がある都市近隣林地や農村林地は比較的需要が高く、林業本場林地や山村奥地林地は宅地転用が難しいため、低い価格で取引されていることが分かります。
また、地域によっても価格が大きく異なります。東京都の山林は地価も高く、海外の投資家にも人気があるため比較的高い価格で取引されています。
一方、地方の山林では、1㎡あたり数百円で取引されるなど比較的安いことが多いです。1坪は約3.3㎡のため、農村林地で1,000坪の山林を保有していても、相場価格で売却をすると100万円以下にしかならないこともあります。
相場価格を左右する要因
山林の相場価格は、山の状況や状態によっても変動します。相場価格を左右するおもな要因は、次の通りです。
- 年間日照時間や年間雨量の状況
- 標高や地質の状態
- 土壌汚染の有無
- 木材搬出ルートの有無
- 管理難易度の高さ
- 規制や制約の有無
山林によっては、法律で利用や用途が規制されている場合があります。利用方法が制限されている山林は活用しにくいため相場価格にも影響が出てしまい、価格が落ち込んでしまうことが多いです。
過去の事例から相場を知るのは難しい
山林は数年かかってやっと売れるような、動きが少ない不動産のひとつです。
居住用の不動産であれば、過去の取引事例から自分でおおよその相場価格を調べることができます。しかし、山林に関しては年間の取引数が少ないため、高額で売れた事例が1件あれば相場価格が大きく跳ね上がり、逆に低く売れた事例があれば下落するなど、過去事例による相場価格はあまり信用性の高いものとは言えません。
過去の事例をあてにしていると、思った金額に届かずがっかりすることになりかねないため、あくまでも目安としてとらえておくことが大切です。
山林を売却する3つの方法
山林の売却相場について理解したら、次は売却するための具体的な方法について見ていきましょう。
需要が低く買手が見つかりにくい山林を売却する方法は、おもに次の３つです。
- 近隣の不動産会社に仲介を依頼
- 森林組合に売却を相談
- 不動産一括査定サイトを活用
それぞれ詳しく解説します。
近隣の不動産会社に仲介を依頼
不動産会社の中には、山林の売買も扱っているところがあります。特に所有している山林の近隣の不動産会社の場合、付近の山林の売買を多く扱っている可能性が高いです。
また、既に購入を希望している顧客情報を抱えている場合もあるため、売却がスムーズに進むケースもあります。
森林組合に売却を相談
森林組合には、おもに森林組合と生産森林組合の2種類があります。森林組合は、森林所有者が出資して設立した全国におよそ600団体ある協同組合です。生産森林組合は、民間の企業が設立した団体で、全国におよそ3,000団体あります。
これらの組合には山林に関する情報が集まりやすく、山林の購入希望者の情報が得られる可能性があるため、情報収集の場として活用すると、早期の売却に効果的です。
不動産一括査定サイトを活用
所有している山林の近隣で不動産会社が見つからない場合は、不動産一括査定サイトを利用するのもおすすめです。
不動産一括査定サイトは、不動産会社を見つけ出すだけでなく、山林の相場価格を調べるのにも役立ちます。また数多くの不動産会社に査定依頼できるので、購入希望者が見つかる可能性が高くなります。
山林の土地を売却したいなら一括査定サイト「イエウール」がおすすめ
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■イエウールがおすすめな理由
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- 田んぼや畑など農地の売却にも対応している
- 悪徳業者が排除される仕組みがあるので安心して利用できる
※2020年7月「不動産の一括査定サイトに関するランキング調査」より（株）東京商工リサーチ調べ
不動産会社に依頼して山林を売却する流れ
続いて、実際に山林を売却するときの手順について見ていきましょう。
ここでは不動産会社に依頼した場合の、売却までの流れを詳しく解説します。
- 所有している山林の現状を確認する
- 売却に必要な書類を揃える
- 売却する山林の査定を受ける
- 山林の売却が得意な不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 購入希望者と売買契約を結び引き渡し
- 山林を売却した翌年に確定申告をする
以下では、それぞれのステップについて詳しく解説していきます。
所有している山林の現状を確認する
不動産会社へ依頼する前に、まずは売却したい山林についての情報収集をします。集めておくと良いおもな情報は次の通りです。
- 山林の所在地
- 面積
- 隣地との境界
- 山林にある樹木の種類
山林の売買には、登記簿記載の土地面積をもとにする公簿売買と、境界測量を行って実測値をもとにする実測売買の2種類があります。
山林の調査を行う際に、登記簿謄本などに記載されている内容と、現況とが異なる場合がありますが、山林の場合は面積が広い上に急斜面が多く、隣地との境界がはっきりしないケースも少なくありません。また、正しく境界を測定するには時間がかかるうえ、高額な費用が発生してしまいます。
そのため、ほとんどの場合で費用を抑えられる公簿売買が行われているのが実情です。
確定測量について詳細を知りたい方は、以下の記事もおすすめです。
売却するために必要な書類を揃える
売却のための書類をあらかじめ用意しておくと、手続きがスムーズになります。主に必要になる書類は次の通りです。
| 必要書類 | 書類内容 |
| 固定資産税の課税明細書 |
|
| 森林簿、森林計画図 |
|
| 地盤図 |
|
| 登記事項証明書 |
|
| 公図、地積測量図 |
|
この書類の入手が困難な場合には、不動産会社に確認してください。
売却する山林の査定を受ける
続いて、不動産会社に山林の査定を依頼します。査定依頼する際には、なるべく山林売買の実績がある不動産会社を選びましょう。所有している山の近くで不動産会社が見つからないときは、先ほど紹介した一括査定サイトの活用がおすすめです。
査定は必要書類を揃えて依頼します。査定には書類上で行う方法と現地を見て行う方法がありますが、できるだけ実際の売買に近い金額を知りたいのであれば、現地を見て査定して欲しい旨を不動産会社に伝えると良いでしょう。
山林の売却が得意な不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定結果を参考に売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約は、どのような売却の仲介をしてもらうのかを取り決めるために必要です。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
| 媒介契約の種類 | 複数社との同時契約 | 売主が買主を探す | 契約期間 | 不動産からの進捗報告 | レインズへの登録義務 |
| 一般媒介契約 | 〇 | 〇 | 定めなし | 定めなし | 定めなし |
| 専任媒介契約 | × | 〇 | 3ヶ月以内 | 2週間に1度 | 7日以内 |
| 専属専任媒介契約 | × | × | 3ヶ月以内 | 1週間に1度 | 5日以内 |
一般媒介契約は、人気のあるエリアにある物件など、不動産業者の力量に頼らずとも物件の魅力だけで売却を目指すことができるような不動産におすすめの契約方法です。
山林の売却なら、不動産業者から売却活動の進捗報告の義務がある専任媒介契約や専属専任媒介契約で契約することをおすすめします。
また、この2つの契約は、レインズと呼ばれる不動産会社だけが利用できる不動産のポータルサイトのようなシステムへの物件情報掲載義務があるため、より買い手が見つかりやすくなります。
購入希望者と売買契約を結んで引き渡しをする
購入希望者が見つかったら、必要に応じて内覧や山林の詳細などの説明、価格の交渉などを行います。説明や価格交渉などは、不動産会社の担当者に依頼すれば大丈夫です。
双方が合意したら、宅地建物取引士が買主に重要事項説明をして売買契約を結びます。引き渡しをおこなう際は、売買額の授受、名義変更や固定資産税などの清算を行い、手続き完了です。
山林を売却した翌年に確定申告をする
山林の売却が成立して利益が出た人は、翌年の2月16日～3月15日頃に確定申告が必要になります。書類の提出先は山林がある地域を管轄している税務署ですが、正確な期間は毎年曜日によって前後するため、予め確認をしておきましょう。
通常の不動産売却でも確定申告をおこないますが、用意する書類や発生する税金が異なるため注意しなければなりません。
山林を売却するのにかかる費用と税金
山林は所有するだけで維持費や管理費が必要になりますが、売却の際にも次のような費用や税金が発生します。
- 書類の交付手数料と仲介手数料
- 山の売却時に発生する税金
以下ではそれぞれの費用や税金をどのように算出するのか解説していきます。こちらの内容を参考に、売却後に手元にいくら残るのかシミュレーションしてみましょう。
書類の交付手数料と仲介手数料
必要書類を揃えるためには交付手数料がかかります。また、不動産会社と媒介契約を結んで売却するには仲介手数料が発生します。
宅地の売買は、宅地建物取引業法によって不動産会社が得られる仲介手数料の上限が定められています。しかし、山林の場合はこの法律は適用されず、仲介手数料の上限は定められていません。
ただし、一般的に山林売買も宅地同様の水準で仲介手数料が算出されています。これを売主はあらかじめ確認しておく必要があります。
【宅地の仲介手数料の上限】
| 取引金額 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下 | 税抜取引額の5％ |
| 200万円超から400万円以下 | 税抜取引額の4％＋2万円 |
| 400万円超 | 税抜取引額の3％＋6万円 |
※別途消費税がかかります。
また、宅地の売買取引は、宅地建物取引業法によって不動産業の資格を持っている人が行いますが、山林の場合は誰でも取引可能です。そのため仲介手数料を抑えるために、知人や親せきなどが売却活動を行うこともあります。
山の売却時に発生する税金
山を売却する際には山林所得税と譲渡所得税が発生します。それと売買契約の締結時には、売買契約書に添付する印紙税が必要になります。それぞれ詳しく解説します。
山林所得税
山林を売却する際に、一定の条件を満たしている所有者に対して課せられる税金です。
山に生えている樹木をそのままの状態で売却したり、伐採した木材を売却する際に課せられる税金が山林所得税です。樹木は伐採して売却すると所得が発生するため、山に生えている樹木も財産価値があるとして課税対象になります。
山林所得は分離課税のため、他の所得とは分けて計算しなければなりません。また、山林取得後の5年以内に伐採もしくは譲渡した場合は事業所得もしくは雑所得の扱いになります。
【山林所得税の計算方法】
まずは次の計算式で山林所得額を算出します。
この式に用いられる必要経費には、山林の取得費や植林費、樹木の育成費や管理費、伐採費・売却時にかかる費用等が含まれます。
ただし、山の所有が15年以上の場合には、特例として必要経費には次の計算式で算出する概算経費控除額を使用します。
次に、山林所得税を算出します。次のような5分5乗方式という計算方法で税額を計算します。
| 課税所得額(山林所得額×1/5) | 税率 |
| 195万円以下 | 5％ |
| 195万円超330万円以下 | 10％ |
| 330万円超695万円以下 | 20％ |
| 695万円超900万円以下 | 23％ |
| 900万円超1,800万円以下 | 33% |
| 1,800万円超4,000万円以下 | 45％ |
| 4,000万円超 | 45％ |
譲渡所得税
譲渡所得税は、宅地等を売却した際と同様に山林の売却で得る所得にも課税されます。
山林売買の譲渡所得税は、土地の部分に対する課税です。その際、山林を所有していた期間によって、計算に用いる税率は異なります。
【譲渡所得税の計算方法】
まず、課税される譲渡所得額を計算します。
山林の取得費が分からない場合には、売却価格の5％を取得費とみなして計算することも可能です。この譲渡所得額に税率を乗じることで、譲渡所得税の金額が算出できます。
譲渡所得税の税率は、次の表の通り5年を超える長期所有と5年未満の短期所有で異なります。
| 所有期間 | 税率 | |
| 長期（5年超え） | 所得税：15％※ | 住民税：5％ |
| 短期（5年未満） | 所得税：30％※ | 住民税：9％ |
※2037年（令和19年）まで、復興特別所得税として所得税額の2.1％が課せられます。
所得税と住民税の税率をそれぞれ掛けて合計した額が、譲渡所得税の総額です。
印紙税
印紙税とは、山の売買契約を結ぶ際の売買契約書に課せられる税金です。印紙税額分の収入印紙を購入し、契約書に貼付して消印することで納税します。契約書に記載されている金額によって、貼り付ける印紙の金額は異なります。
通常、契約書は売主と買主が1通ずつ、合計2通作成してそれぞれが保管するため、2通分の印紙税が必要です。売主と買主は、自分が保管する契約書の印紙税を負担します。
ただし、一般的な山林売買の場合では、売買契約書は買主が原本を所有し、売主はそのコピーを受け取ることが多いです。売主側の契約書をコピーで済ませる場合は、売主は収入印紙を貼付する必要はありませんが、収入印紙を貼り付けた買主側の契約書をコピーしなければなりません。収入印紙貼付前にコピーをしないように注意しましょう。
山林を売却するときの注意点
ここまで、山林を売却する流れや費用、税金について解説しました。続いて、山を売却する際に、押さえておきたい注意点を紹介します。
売却をトラブルなくスムーズに進められるよう、チェックしておきましょう。
山林は1年以内に売れる可能性は低い
山林のニーズは極めて限定的で、購入希望者が現れて売却できるまで数年かかるケースも少なくありません。1年以内に売れる可能性は低いため、数年かかると見越しておいたほうが良いです。
しかし、資源の多いところや立地に恵まれているところ、キャンプなどアウトドアに向いているような山林では時間をかけずに売却できる可能性もあります。
都市計画地域の山は売却が難しい
所有する山が都市計画地域の指定エリアにあり、市街化調整区域に該当している場合は、売却は一段と難しくなります。この市街化調整区域の場合には建物の建設ができないため、買手は山を農地として利用したい人などに限定されるからです。
都市部に近い山林はこの市街化調整区域に指定されているケースが多いため、売却活動を始める前に所有する山の所在地を管轄する自治体窓口で確認しておきましょう。売却を依頼する不動産会社に確認してもらうこともできます。
市街化調整区域について詳しく知りたい方は、以下の記事もおすすめです。
売る前に現地の状態を確認する
少しでも高く山を売却したい場合は、現地で次のような点を確認しておくと良いです。
- 生えている樹木の品質・種類や樹齢など
- 樹木の手入れの状況
- 山の土壌状態
- 伐採後の搬出路の有無
- 公道までの距離
生えている樹木は手入をせずに放置していると、木材としての価値は下がってしまいます。また、所有する山で土砂崩れなどが起きた場合には、所有者の責任が問われることもあるため注意が必要です。
登記簿や公図での境界確認や地形確認だけでなく、管理や現状調査のためにも、現地を確認しておくことをおすすめします。
山林の買い手がなかなか見つからない場合の2つの対策
山林の買い手がなかなか見つからないような場合は、管理の手間を減らし、可能な限り土地を活用して収益化したいところです。
ここでは、山林のおすすめの管理方法や活用方法を紹介します。
専門業者やボランティアに委託して山林の管理をおこなう
間伐や枝打ちなどの管理していない山林は、買い手から敬遠されやすく、売却のチャンスを逃す要因になりかねません。しかし、所有している山林が遠方で広大だと、自身の力だけで管理を続けるのは限界があります。
山林管理の専門業者に委託をすると、境界の管理だけなら1ヘクタールあたりで年間数千円、保育事業までしてもらうと数万円が必要です。委託費は国や自治体から補助金が下りる可能性があるため、専門業者と相談をしながら適用できるかを検討をしましょう。
費用をかけたくない人は、NPO法人や市民団体が行っている森林ボランティアのサポートを受ける方法もあります。ボランティアには間伐や枝打ちの知識が無い人も参加するため、樹木が傷む可能性はゼロではない点は踏まえておきましょう。
山林を活用して収益化する
ある程度の初期投資や時間はかかってしまいますが、山林を活かして収益化することもできます。成功すると売却よりも収入は期待でき、方法によっては不労所得を得ることも可能です。
山林の代表的な活用方法には、次のようなものがあります。
- 林業を開業
- 自然農園の運営
- 太陽光発電をして売電
- キャンプ場を運営
- サバイバルゲームのフィールドの運営
事業を起こして収益化をする場合は、抱えるリスクや期待できる収益、周辺地域でのニーズなどをしっかりと調べ、慎重に判断しましょう。
山林の活用法について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
まとめ
山の売却までの手順やかかる費用は、一般的な不動産とあまり違いはありません。ただし山は買手が限定的になるため、通常の不動産売買よりも売却までの期間が長引くことが多くあります。
山の売買をスムーズに行うには、まずは所有する山の種類を把握して準備することが必要です。所有しているのが林業本場林地や山村奥地林地のように売却が難しい山の場合は、不動産会社に依頼する以外にも森林組合への相談など、幅広い売却活動が効果的な場合があります。
さらに、できるだけ早く売却するためには、一括査定サイトを利用してより多くの不動産会社に売却の相談をすることがおすすめです。
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