マンション売却にはどんな理由がある?告知義務などについても解説

マンション売却

売主がどんな理由でマンションを売却されるのか、マンションの買い手の立場になったら気になりますよね。また、マンションを売却しようか考えている人にとっても他の人の理由は参考になるかと思います。

この記事では、売主がマンションを売却する理由について詳しく解説していきます。ほかにも、マンションの売却理由は買い手にとって重要であること、告知するべき売却理由や正確に告知されない売却理由も取り上げます。

初めてマンションを売却する方や売却理由の答え方に迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンション売却の理由にはどんなものがある?

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主なマンション売却の理由には、以下のようなものがあります。

  • 周辺の環境やマンションに原因がある
  • 居住している本人や家族に原因がある
  • ライフスタイルの変化や金銭的な理由

こうした理由について知り「マンション売却の理由について、聞かれたらどう答えるべきかわからない」という悩みを解決しましょう。

周辺の環境やマンションの設備などを理由に売りたい

マンションの周辺環境やマンション自体に問題がある場合は、売却を決意する人も少なくありません。周辺の環境やマンションに原因がある場合は次のような理由になります。

理由 詳細
より魅力的なマンションに移りたい より優れた住居・自然環境への買い換えを希望している
通勤や通学に便利な場所に住みたい 転勤や子どもができるなど、会社の都合や家族構成を理由に今のマンションは住みづらくなっている
今のマンションが古くなってきた 老朽化したマンションは、安全面も住みやすさも劣化している

古くなったマンションを売却する際は、できるだけ早めに売ることをおすすめします。なぜなら、築年数が経つごとに価値を落としてしまうからです。

築年数別の売却のポイントを以下で紹介するので、ぜひ参考にしてください。

築年数別売却のポイント 詳細
築5年以内 新築とほとんど同じ価格で売却できる可能性あり。また信頼できる不動産会社と契約すれば、新築よりも高い価格で売れる傾向もある
築10年前後 マンションのダメージが少なく人気を集めやすい。また同じ築年数のマンションと価格競争が激しくなる傾向にあるので、安値のマンションに流れてしまわないように、できるだけ強気な価格設定を避ける
築15年前後 まだまだ人気は高い築年数だが、12~15年周期で実施する大規模修繕工事の有無により、売却価格に影響が出る
築20年前後 立地やメンテナンスなどの有無によって価格に差が出るだけでなく、築25年を超えた場合は住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)が適用されないため、早めの売却がおすすめ
築30年前後 1981年以降の「新耐震基準」で建てられた場合は、震度6以上の地震に耐えられて買い手を見つけられる可能性があるものの、築浅物件と比べると人気は低い

居住している本人や家族が理由で売却したい

マンションに居住している本人や家族を理由に売却する人は多いです。例えば、子どもの成長に伴って広いマンションが必要になった、子育てしやすい環境に住替えが必要になった、子どもの独立や親との同居で家族構成が変化したなどのケースがあります。

マンションの売却を進める際は、物件の専有面積が広いほど査定価格が上がる傾向にあります。しかし、実際にマンションを売るときは、ファミリーやカップル向けなどで広さの需要は変わるため、ニーズを見極める必要があります。

ライフスタイルの変化や金銭的な理由

自身のライフスタイルが変わったり金銭的な部分で考えたりする場合も、マンションを売る理由になるでしょう。具体的には下記のような理由が挙げられます。

  • 税制改正などの理由で有利な売り時を選んだ結果
  • まとまった資金が必要になったから
  • マンションの資産価値が上昇し、売り時だと考えたから
  • 離婚で財産分与が必要になったから

金銭的な理由でマンションを売却したい人は、次の方法を取り入れて高額売買を目指しましょう。

マンションを高く売る方法 詳細
査定で見られているポイントを理解する 立地条件や広さ、間取り、部屋の傷み具合、管理体制、共有部分の設備、方角などによって価格が変動する
査定を複数社で受ける 査定を受ける先によってマンションの価格がバラつく可能性もあり、複数社で比較することで損をするリスクを避けられる
物件の良さを積極的にアピールする 「北向きの方角でも日当たりが良い」「商店街にアーケードがあり雨の日も濡れずに駅まで行ける」など、立地などのデータだけではわからない部分も提示する
査定前のリフォームは避ける リフォームした分が査定額に上乗せされるとは限らないため、室内の整理整頓やクリーニング程度にとどめる

マンション売却理由は買い手にとって重要

売主は、さまざまな理由でマンション売却を検討しますが、マンションを購入したい人にとってその理由は無視できないものです。なぜなら、高額な買い物ですし買主側からしたら「損をしたくない」「失敗したくない」という思いが募って慎重になるからです。

売主の売却理由がはっきりとしていれば、買主は安心して購入に踏み切れるでしょう。そのため「高く売りたい」「早く売りたい」という人は、売却理由を真剣に考える必要があります。

「所有しているマンションが売れないかもしれない」と不安を覚えた人は、以下のマンションを早く売却するコツを参考にして売却を進めましょう。

マンションを早く売却するコツ 詳細
マンションに見合った価格設定にする
  • 価格が高すぎても低くても、売却に影響がある
  • マンションの価格相場を自身でも調べておく
適切な売出し時期を把握する
  • 新生活がスタートする4月の6ヶ月ほど前にあたる9月から10月頃が最適といわれている
  • 景気の変動や増税によって市場の動きに変化もあるため、市場動向も要チェック
最低価格も決定しておく
  • 不要な値下げをしてしまうと損をする
  • どれぐらいであれば価格を下げられるのか、最低価格を決めておく
複数の不動産会社から査定を受ける
  • 複数の不動産会社から査定をしてもらうことで、比較して価格が妥当であるか把握できる
  • 無料で複数の不動産業者に査定依頼を一括で出せる「不動産一括査定サイト」を利用するとよい
契約している業者を見直す
  • 売却活動において、不動産会社が購入希望者に悪い印象をもたせてしまっている可能性もある
  • 約束を守り、査定価格の根拠をしっかりと説明してくれる業者がおすすめ
業者にマンションを購入してもらう
  • 買取であれば業者が直接買取ってくれるため、すぐに売買契約を結べる
  • 一定期間は仲介として売却活動を行うものの、期間内に売却できな場合には業者がそのまま買い取る「買取保証」もおすすめ
内覧の申し込み日にはできるだけ対応する
  • 土日や平日夜でもスケジュールを調整し、対応することがおすすめ
  • 部屋の中が良く見える時間帯の内覧であれば、購入につなげられる可能性あり
マンション内を清潔にする
  • キッチンやトイレなどの水回りを入念に掃除する
  • 基本的にリフォームやリノベーションをする必要はない
不動産総合ポータルサイトに魅力的な物件写真を掲載してもらう
  • 外観や間取りだけでなく、各設備の詳細な情報もわかる写真を載せる
  • 邪魔なものが写り込んでんでしまうと魅力的な写真にならないため、生活感を排除する

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

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売却理由には告知するべきものがある

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マンションを売却する際に、人によっては「理由を明らかにしたくない」というケースも少なくありません。しかし、中には法律によって告知が義務づけられているものもあります。この章では、告知するべき売却理由について詳しく解説するので、所有しているマンションに告知するべきものがあるのか、チェックしてみてください。

マンションの瑕疵は告知義務がある

マンションの欠陥や不具合を「瑕疵(かし)」と呼び、瑕疵の事実を隠して売却すると売主は契約不適合責任を負い、買主から損害賠償や契約解除の訴えをされる可能性もあります。そんな「瑕疵」には以下の4種類あります。

瑕疵の種類 詳細
物理的瑕疵
  • 屋根や設備など物理的なものについての瑕疵
  • 水漏れ、雨漏り、シロアリ被害、耐震強度不足など
法律的瑕疵
  • 建築基本法や消防法などの法令についての瑕疵
  • 再建築が不可能な物件や建築制限があるなど
心理的瑕疵
  • 買主に心理的な負担になりうる瑕疵
  • 過去に殺人や自殺者が出ている例や自然死などが起きている場合など
環境的瑕疵
  • 取引対象となる不動産の周辺環境に問題がある瑕疵
  • 産業廃棄物処理場といった施設がある例や騒音・振動の問題があるケースなど

こうした物理的瑕疵・法律的瑕疵・心理的瑕疵・環境的瑕疵の4種類について、事前に理解を深めておきましょう。

告知の方法は物件状況確認書(告知書)を作成

マンションの瑕疵は告知義務があり、告知する際に売主は売却を依頼する不動産会社に、物件状況確認書(告知書)の記入を求めることができます。書式は不動産会社によって異なりますが、意図的に瑕疵を隠した場合は深刻な問題へと発展する可能性があるので、ウソをつくことなくしっかり記入しましょう。

ちなみに、その内容は不動産会社の担当者によって買主に伝えられます。さらに、マンション売却時の内覧に立ち会った際に、購入希望者から質問を受ける可能性は0%ではないので、受け答えができるように事前に準備をしておきましょう。

物件状況確認書(告知書)以外にも、マンション売却には以下のようにさまざまな書類が必要です。

マンション売却に必要な書類 内容
身分証明書
  • 自動車免許証やパスポート、マイナンバーカードなど
  • 顔写真入りの公的身分証明書がない場合は、身分証明書を2種類用意する必要がある
権利証もしくは登記識別情報
  • 不動産の登記名義人であることの証明書類
  • 法務局から公布される
実印・印鑑証明書
  • 認印でも売買契約は成立する
  • 印鑑証明も必ず必要というわけではない
住民票
  • 発行から3カ月以内
  • 市区町村の役所で発行してもらえる
固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 固定資産税の確認や登録免許税を算出するために必要
  • 納税義務者に送られてくる
その他
  • 抵当権抹消書類
  • 管理規則や使用細則等のルール内容が記載された書類
  • マンション購入時に配布された維持費関連書類 など

マンションをスムーズに売却するためにも、事前に各種書類を用意しておきましょう。

売却にネガティブに働く理由も告知される

マンションの売却においては、以下のようにネガティブに働く理由もあります。

  • マンションの老朽化
  • 立地や周辺の環境
  • 事件や事故による売却

こうした告知される売却に、ネガティブに働く理由も知っておきましょう。

マンションの老朽化

マンションの老朽化の度合いによっては、正直に売却理由を伝える必要があります。

  • シロアリ被害が出た
  • 激しい雨漏りがある

上記のような修繕の必要がある状態にもかかわらず、伝えないケースの場合は「物理的瑕疵」となるでしょう。ちなみに、老朽化が激しい場合はリフォームやリノベーションを行って改善することは可能です。

マンションの老朽化は、売却する際にもデメリットがあります。部屋の床材が傷んでいたりクロスが汚れたりしている場合でも、経年劣化であれば大きな影響はありません。ただし、ペットやたばこなど他の要因での傷みの場合は、減額対象になりやすいでしょう。

立地や周辺の環境

夜の騒音や異臭、近隣住民とのトラブルなどが原因の場合も告知するものです。マンション自体には問題がなくても、事情を伝えると告知事項とみられる可能性があるでしょう。場合によっては、心理的瑕疵や環境的瑕疵とされることもあるため、告知が必要です。

立地や周辺の環境に対して、マンションの売主ができることはありませんが、売買契約の際にはあらかじめ告知しておきましょう。

ちなみに、立地や周辺の環境もマンションを売る際の査定価格に影響します。駅から近いマンションは、高評価されることが一般的です。ファミリー向けのマンションであれば、学校や公園が近いなどの子育て環境がポイントになるでしょう。

事件や事故による売却

マンションにて自殺や事故死などがあった場合は心理的な負担が生じる恐れがあるため、心理的瑕疵と見なされる可能性があります。事件や事故について伝えておかないと契約不適合責任を問われ、契約を解除されたり引っ越し費用を負担したりする可能性もあるため注意が必要です。

基本的に自殺や殺人、火災などは死後2年~3年の間は告知義務が発生するため、こうしたケースでも売却を進めたい場合は業者と相談することをおすすめします。

正確に告知されない売却理由もある

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売却理由によっては、正確に告知されません。正確に告知されない理由は次の通りです。

  • 金銭的な問題の場合
  • 離婚が原因の場合

それぞれの詳細を見ていきましょう。

金銭的な問題の場合

「転職や失業などによって生活が圧迫した」「債務超過により住宅ローンの返済が滞った」といった売却理由は、正確に告知されないと認識しておきましょう。なぜなら、マンション自体の瑕疵には該当しないからです。

また、金銭的な事情を伝えることによって、買主への交渉力を弱めることになると考える人も少なくありません。そのため、金銭的な理由をストレートに伝えることは避けても良いでしょう。

離婚が原因の場合

離婚を理由に売却しても、正確に告知されないでしょう。なぜなら離婚は個人的な理由であり、マンション物件の売買に影響を与えるものではないと考えて告知しない人が多いからです。

「離婚が原因」と伝えずに「一時的に離れて暮らすことになった」「実家の両親と同居することになった」など、別の伝え方をすることも少なくありません。

まとめ

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マンションを売却する人は、購入を決意するまでにかなり慎重になるものです。

売主は、所有しているマンションが物理的瑕疵・法律的瑕疵・心理的瑕疵・環境的瑕疵という4種類の瑕疵に該当する場合は告知をしなければなりません。また「マンションが老朽化している」「過去に事件・事故があった」「住宅ローンの返済が滞った」「離婚が原因」という売却理由の物件などについても、慎重に検討する必要があります。

マンション売却をスムーズに進めたい人は、売却理由が購入を検討するポイントになることをあらためて認識しておきましょう。

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