「限界マンション」という言葉を耳にしたことはありますか？あまり聞き慣れない言葉かもしれませんが、マンションに住む人口が増えている現代社会では、徐々に意識されるようになった現象です。
限界マンションとは建物自体や管理運営体制、さらには周辺環境まで悪化している状態となり、住むことは難しく、もちろん資産としても価値が大きく下がった物件を指します。住替や中古マンションの購入を検討している方は、限界マンション予備群を見極めることが重要です。
本記事では、限界マンションの特徴を説明し、その見極め方や対策、限界マンションになりにくい資産価値の高い物件の特徴を解説します。限界マンションに関する知識をつけて、マンションを持っている人は対策を行い、購入で中古マンションを選んでいる人は失敗を回避しましょう。
限界マンションとは?
限界マンションは、文字通り限界を迎えてしまったマンションのことを指します。
管理組合が限界を迎え建物の維持が難しくなり、共用施設や外壁など見るからに劣化が激しくなり建物自体が限界を迎えます。このような建物がある場所は、周囲の環境も少しずつ悪化します。
では、具体的に限界マンションにはどのようなどこに問題があるのか確認していきましょう。
維持管理に限界を迎えたマンションのこと
まず初めに挙げられる特徴は、古いマンションだという点です。建物自体が老朽化し、人気が落ちることで空室も増えます。経年劣化による修繕費が高くなるうえに空室率も上がるので、世帯当たりの修繕費負担が重くなり、管理運営が困難、限界を迎えてしまいます。
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建物や共有施設のダメージが目立つ
管理運営が滞ると、建物全体やエレベーター等の共用施設の荒廃が目立ちます。通常、マンションは管理組織によって共用施設の安全や清潔さを保つよう努めますが、運営が規定通り遂行されていない場合、清掃はもとよりルールも順守されず、劣化が加速します。
劣化の加速によりダメージが目立ち始めると、当然新たな入居者を呼び寄せることはできず、引っ越す人もでてくるため更に悪い状況へと進んでいきます。
不審者が出入りして犯罪が起きやすい
そもそも、マンションは空室が多くなりやすい傾向にあります。総務省が発表している「平成 30 年住宅・土地統計調査」では、日本の空き家率は13.6%にものぼり、その中で共同住宅は56.2%を占めています。
管理維持のできていないマンションは空室率が特に高くなりやすく、エントランスからの不審者の侵入やいつの間にか空き家に不審者が住んでいることになかなか気が付かず、犯罪に繋がりやすいともいわれています。マンション全体の治安が徐々に悪化します。
また、不審者はマンションの中だけにとどまる訳ではないため、建物の周囲の環境も徐々に悪くなり、より一層人が寄り付かなくなってしまいます。
主に都市部が限界マンション問題を抱える
マンションは人が多く集まる場所、つまり都市部に建設されることが多いです。築年数が経過していることを考えると、現在の限界マンションは高度経済成長期に都市部に建てられたマンションに多いと言えるでしょう。近年人気があるタワーマンションも、将来的にはこの問題に向き合わなければならなくなります。
国土交通省は、今後立替が必要となる築古のマンションは増加していくと発表しています。
引用：国土交通省 「築後30、40、50年超の分譲マンション戸数」
築後何年で限界マンションになる？
限界マンションは老朽化が進んだマンションだという点は上述の通りですが、では、築後何年からが該当するのでしょうか。
結論、限界マンションに築何年後からという明確な定義はありません。それでも、国が推奨している12年に1度の大規模修繕のサイクルや立地といったおおよその目安や気を付けるべきポイントはあるため確認していきましょう。
築後30年過ぎても大規模修繕がないなら要注意
一般的に、マンションは築10年程度から劣化が目に見える形で現れてくると言われています。そこで、国土交通省は長期修繕計画作成ガイドラインの中で、大規模修繕の目安として12年に1回の実施を推奨しています。
そして更に時が経ち、築30年から50年程度で老朽化が目立つようになります。物と同様、大切に扱えば良い状態が長く保たれるため、築後30年が過ぎたマンションが全て限界マンションになるわけではありませんが、大規模修繕が行われていない場合、物件の確認が必要です。
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築年数だけでなく立地も影響する
限界マンションになるかどうかは、築年数だけではなく立地にも強く影響を受けます。古くても以下の条件に多く当てはまるような物件は、価値が高いままで住民の減少傾向は低いです。
- 利便性のある場所に建っている
- 高級住宅街など人気のある場所に建っている
また、立地と同様に建物のデザイン性が優れていたり、管理体制が行き届いていたりすると価値が高いと判断され、人の流出が減り、売値も高くなります。住民が多いと、管理費や修繕積立金が不足することもありません。
限界マンションになる主な原因
限界マンションは、建物も住民も高齢化することで居住者の減少や、賃貸への転用による修繕費不足、また所有者の5分の4の賛成が必要となる建て替えが実行できず、事態を好転させられないまま発生することが多いです。
これらの原因を詳しく見ていきましょう。
住民の高齢化
一般的に家の購入は、人生の中でも大きな買い物です。簡単には住み替えられないため、マンションの築年数が上がるにつれて、居住者の年齢も上がっていくと考えられます。
そして居住者の高齢化は管理組織運営の停滞をもたらします。病気になったり、老人ホームに入居したりと人手が足りなくなるに加え、居住者が亡くなった場合には空室が増えます。空室が増えた際には管理費や修繕費用が十分でなくなり、管理者も資金もないといった状態に陥ります。
建物の老朽化による居住者の減少
建物の手入れが行き届いていないと、老朽化による劣化が目立ち始めます。具体的には外装が剥がれたり、ひび割れ、色落ちなどが起こったりします。見るからに劣化しているマンションはイメージが悪く、新しく入居を希望する人はいなくなります。
その結果、徐々に空室が増え、各世帯が負担する修繕積立金の負担額が増えて支払いが難しくなり、管理組織運営にも支障が出ます。
賃貸増加による長期修繕計画の停滞
居住者が高齢化し老人ホームなどへ入居した場合、住んでいた部屋は分譲賃貸として転用されることが多いです。賃貸としての住人が増えた場合に問題となる点が、修繕計画の未遂行です。
本来管理組合は、マンションの持ち主が集まり、どのような住環境を作っていきたいかという意思を持って運営されます。しかし、賃貸の住人は所有者ではないため、環境作りを始めとした修繕計画には基本的に関心がありません。また、管理組合の会議に出席する義務もないため、維持管理や修繕計画の内容すら知らない人も多くいます。
こうして賃貸住人が増えると、管理組織運営の人手不足が発生し、劣化が進んでいきます。
居住者が建て替えに賛成しない
老朽化が進むと建て替えも視野に入りますが、その際に問題視され始めることはマンションは区分所有だという点です。建て替えは、住居者の5分の4以上の賛成を得る必要があります。また、建て替えまでを意識して修繕費を積み立てている組織も少ないため、資金が多くかかるとなると居住者の減ったマンションでは現実化しにくくなってしまいます。
一般的に、建て替えの場合居住者には1,000万円以上の負担があります。立地条件が良いなど資産価値が高い場合には、さらに高額な資金が必要になり、引っ越し費用や仮住居の家賃などを考えると更なる出費が見込まれます。このため、5分の4以上の賛成を得ることはかなり難しいとされています。
どのような過程で限界マンションになるの？
マンションは急激に限界を迎えるわけではなく、劣化が目立つようになり、居住者が減り、管理運営の手が回らなくなるといった、ステップを踏みつつ限界へ向かいます。
そして手の付けようが無くなった場合には、理論上は建て替えを行うべきですが、所有者の多いマンションでは実現が難しく、廃墟になるまで放置しておくしか方法がありません。あまりにも老朽化が進み、外壁が剥がれ落ちたり、手すりが朽ちて落ちたりなど、存在させておくと危険だと判断された段階で、公費で解体されます。
限界マンションなるまでの経緯
限界マンションになるまでに踏むステップは、以下３点です。
- マンションの劣化が著しくなる
- 居住者が少なくなりはじめる
- 管理や整備ができなくなる
マンションの劣化が著しくなる
上述でもお伝えしてきた通り、マンションは築30～50年位でダメージが目立ち始めます。管理や手入れを丁寧に行っていない場合、劣化は顕著に現れ、外壁の剥がれやひび割れなどで分かりやすく古さが伝わります。
居住者が少なくなり始める
高齢化や管理が行き届いていないことへの不満から、住民が亡くなる、転出者が続々と発生するなどの事が起こり、住民が減少します。さらに、住環境や見た目の印象が良くないことから新しい入居者も簡単には見つかりません。修繕費の枯渇も大きな問題へと発展するでしょう。
管理や整備ができなくなる
上記ステップを踏むことで管理組織の運営が回っていない状態になったうえで、空室率の上昇がさらなる人手/資金不足を生み出します。また、敷居を下げるという苦肉の策を取り新規入居者を呼び入れた結果、文化の違う外国人が多く入った場合、居住のためのルールが伝わらず問題が起こる可能性もあります。
人手/資金不足に問題が重なり、いよいよ手の施が施せない状態へと進みます。
最後は解体される
マンションの運営上のデメリットは、所有者が多数存在するという点です。限界を迎えた場合は、敷地ごと売却し清算してしまえるとすっきりしますが、そのためには区分所有者及び議決権の各5分の4の合意が必要となるうえに、解体の費用もかかります。これはとてもハードルの高いことで、実現できる可能性は極めて低いです。では、どうするのでしょうか。
限界マンションの最後は、廃墟になるまで待ち、その後公費で解体されることです。公費も際限なくあるわけではないため、残存させておくと危険が生じる可能性のある物件を優先的に解体します。元は個人の所有物であった物件を、国民の税金を使って解体するという点で問題視もされていますが、現状はこのような最後を迎えることが一般的です。
限界マンションにならないための対策
マンションの限界はある日突然迎えるわけではなく、ステップを踏むという点は上述の通りですが、早い段階で手を打てば悪い状態を脱出できる可能性もあります。
限界マンションは国としても問題視しているため、対策として都市計画法の改正が進められています。これにより、自治体に再開発事業の施行区域と判定された場合には、マンションの建て替えに必要な賛成割合基準が緩和されます。
また、居住者の意識を変えて将来計画を立て、修繕費を積み立てておくことも有効です。修繕費を支払う能力が著しく低下した人が、資金を得るために使えるリバースモーゲージという制度もあります。それぞれどのようなものかを確認していきましょう。
都市計画法の改正で建て替えを推進
都市の健全な発展と秩序ある整備を図る目的で作られた都市計画法が改正され、古いマンションの建て替えが進めやすくなっています。
今まで5分の4以上の賛成がないと建て替えは行えなかったのですが、この改正により、市街地再開発事業の施行区域要件を満たしている場合は、所有者の3分の2以上の合意で建て替えられるようになりました。
市街地再開発事業の施行区域要件
- 高度利用地区等内にあること
- 区域内の建築物の３分の２以上が老朽化等していること
- 区域内に十分な公共施設がない等により、土地利用が不健全であること 等
引用：国税庁 「区分所有法による建替えと市街地再開発事業による建替え（住宅団地の場合)」
建物はある程度老朽化が進んだ場合は、修繕よりも建て替えを行った方が格段に寿命が延びます。また、その際に新たな付加価値を付けることで資産価値の向上にも貢献可能です。
マンション建て替えを行い易くする目的で、都市計画法の改正が推進されています。
早い段階で居住者全体で問題意識を持つ
劣化が目立つ前のなるべく早い段階で、管理組合などで将来の計画について話し合うようにしましょう。建て替えや修繕費用も早めに積み立てを開始すれば、負担感も少なく済みます。限界が近づいてからでは手遅れや意見が合わない状態になってしまう可能性があります。
時間をかけて多くの所有者と将来像を共有し、修繕や建て替えの合意を得て、いざという時に素早く動くことができるようにしておきましょう。
リバースモーゲージを利用
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして融資を受けることができる高齢者向きのローンです。通常の住宅ローンは月々融資額と利息分を少しずつ返済する仕組みですが、リバースモーゲージの場合は月々の返済は利息分のみです。亡くなった後に自宅を売却し、その資金で融資額を返済します。
この仕組みを利用することで、少ない負担額で融資を受けることが可能になります。支払いが滞っている居住者は融資を受けて管理費や修繕積立金を支払ったり、建て替え時の負担金に充てられたりします。ただし、ローンを組んでいる人が亡くなった時点で家が売却されてしまうため、夫婦や親子でローン対象物件に住む場合には注意が必要です。
リバースモーゲージについて詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめです。
限界マンション化を止められないなら売却を検討
上述の通り対策を紹介しましたが、どのような対策を施しても限界マンションになることを避けられる可能性が極めて低い場合は、売却も検討しましょう。
限界マンションになりかけている時点で、ある程度築年数が経過し劣化も目立ち始めていることが想定されるため、売値が安くなってしまう可能性は高いです。ただし、完全に限界マンションになってしまうと売却自体が難しくなってしまうため、売却は早めの検討をお勧めします。一括査定サイトを利用すると、最新の相場を簡単に調べることとが可能です。
不動産売却の場合は一般的に、築10年と築20年の時点に壁が存在します。築10年までは大きく価値が下がることもなく成約率も高めであり、築20年までは需要や価格は下がるものの成約の可能性はある程度あると言われています。そして、それ以降は各段に売却が厳しくなります。もちろん、立地や周囲の環境などによってこの通りとは限りません。
築年数によってマンションの売却がどう変わるのか気になる方はこちらの記事もおすすめです。
査定が初めての人におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
すまいステップはこんな人におすすめ
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
すまいステップの特徴
すまいステップは、2020年4月にサービスが開始された比較的新しい一括査定サイトです。
その特徴は、提携不動産会社の数ではなく、質で勝負をしている点。一括不動産査定サイトを長年運営している株式会社Speeeが厳選した優良不動産会社に限っての査定依頼となるため、どの不動産会社が良いのかよく分からないという人に特におすすめです！
また、すまいステップを利用して査定依頼をすると、各不動産仲介会社で売買実績が豊富なエース級担当者に出会えるため、不動産の売却が初心者であっても安心です。
その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
限界マンションになりにくい中古マンションの選び方
住んでいるマンションの劣化が目立つ場合対策が必要ですが、購入段階で限界マンションになりにくいような物件を選び、居住していればそのような不安をあまり持たずに済みます。
現実味のある長期修繕計画を立て、その通り計画を遂行、資金にも余裕があり、こまめな点検や清掃を行っているマンションであれば安心です。また、新築時の売主が大手不動産会社であれば、それだけで資産価値が上がります。
中古マンション購入時に気を付けて見るべきポイントを確認していきましょう。
マンションの修繕積立金の現状をチェックする
修繕積立金の管理状況や資金に余裕があるかどうかを確認しましょう。
新築マンションの場合、販売時の積立金が安く設定されていることが多いです。長期修繕計画に基づき、必要な辞典までに修繕金が十分に貯まる見通しがあるのであれば安心できますが、この先発生する修繕に十分対応できない可能性もあるため注意が必要です。修繕積立金の相場は70㎡のマンションで1万円～1万5千円ほどになります。
また、長期保有者と短期保有者で意見が割れ、修繕積立金の増額が上手くいかない可能性もあります。長期保有者は将来のことを考えて修繕費を蓄えることに賛成しやすいですが、短期保有者は一時的な居住のために毎月の出費が増えることを嫌がる可能性が高いです。
長期修繕計画を確認する
ある程度築年数が経過している物件であれば、今までに大規模修繕が実施されているかを見てみましょう。上述の通り、国土交通省は大規模修繕の目安として12年に1回の実施を推奨しています。長くとも築後30年の間に大規模修繕が実施されていない物件は注意が必要です。
また、今後を見据えた長期修繕計画があり、その計画が滞りなく実行され得る環境であるかも確認が必要です。そのための積み立て金が計画通り蓄えられているかという点も重要な情報です。
適切な管理や点検が行われているかを確認する
管理組合が機能していて、快適な生活のためのマンション管理や点検が実施されているかを確認しましょう。
例えば、以下の項目が定期的に点検されているか、綺麗に保たれているかを見てみると良いでしょう。
- 給排水、消防施設、電気、ガス、水道などのライフライン
- 外壁
- エントランス
- 駐車場や駐輪場
- ゴミ捨て場
- その他エレベーターなどの共有設備
資産価値の高いマンションを選ぶ
資産価値が高いマンションは、空室率も低く管理機能や資金も保持されやすいため限界マンションになりにくいです。
資産価値が高くなる理由として、まずは立地が挙げられます。立地という文言が内包する条件は様々で、例えば下記のような物件は立地が良いと言えるでしょう。
- 人気のエリア(高級住宅街、再開発地域など)に建っている
- 複数路線が交わる駅に建っている
- 駅から近い(徒歩10分以内が目安)場所に建っている
- 商業施設や教育機関の充実など利便性の良い場所に建っている
そのほか、治安の良さや周囲のマンションより広めの設計がされているなどの希少性の高さが価値を押し上げる要因となり得ます。
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人気のあるマンションブランドであることも重要
新築時の売主がどの不動産会社であったかという点も参考になります。人気のある大手不動産会社が売主の場合は、ブランド力が高く空室もできにくく、管理も滞りなく遂行されているため限界マンションになりにくいです。
- 住友不動産
- 三井不動産レジデンシャル
- 三菱地所レジデンス
- 東急不動産
- 野村不動産
- 東京建物
- 大京
上記7社は非常に人気が高く、マンション供給シェアの約4割を占めています。野村不動産の「プラウド」、三井不動産レジデンシャルの「パークホームズ」、三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウス」など各社有名なマンションブランドを持っていたり、メジャーセブンというサイトを共同運営したりしているため、注目度も抜群です。
まとめ
限界マンションは、劣化も激しく管理も滞っている、住むに堪えられないような環境にある物件を指します。ただし、ある日突然限界マンションになるわけではなく、その兆候は徐々に現れます。
既に住んでいるマンションの劣化に気が付いた時点でなるべく早く対策を取り、他の居住者と協力して資金の確保や管理組織の潤滑な運営を心がけましょう。働きかけても事態が好転しないと分かった時点で、今度は物件が無価値になる前に売却を検討しましょう。
また、事前の対策として中古物件を購入する際には、資産価値の高いマンションを選ぶと良いでしょう。
今回ご紹介した、限界マンションの特徴や原因、また資産価値の高いマンションの特徴を参考に、ご自身の状況に合ったマンションとの向き合い方を検討してみてください。
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