【コロナ危機下の不動産経営】賃借人からの中途解約は可能?

(貸しビル事業者Q.)弊社は、A社にオフィスビルのワンフロアを期間5年として賃貸していますが、契約書には賃借人から中途解約できるとの条項はありません。最近、A社は、「コロナ禍」でのテレワークによりフロアが過大となったなどとして中途解約を申入れてきました。弊社は、5年間の賃料収入を見込んでいます。どう考えればよいでしょうか。

(弁護士A.)賃貸借契約が、いつの間にか更新され期限が明確でなくなったような場合(期間の定めのない賃貸借)は、賃借人は、解約申入れが可能です。

 しかし、貴社の契約のように期間が5年と明確な場合(期間の定めがある賃貸借)は、契約書に賃借人から中途解約できる旨の条項があれば、賃借人は、期間の途中で解約申入れをして契約を終了させることができます。

 では、貴社の契約のように、賃借人からの中途解約の条項がない場合は、賃借人は、期間の途中で解約申入れできるのでしょうか。この点は、取引慣習として解約申入れができるとの考え方もあります。

 しかしながら、土地の賃貸借契約の例ですが、最高裁昭和48年10月12日判決は、賃貸借契約における期間の定めは、特段の事情のない限り、賃貸人賃借人双方の利益のためにあるので、その場合に中途解約の定めがないときは、賃借人の中途解約の申入れは無効である旨判示しています。

 つまり、賃貸借契約の期間の定めは、その間は使用収益できるという賃借人の利益のみならず、その間は賃料収入が見込まれるとの賃貸人の利益もあるので、賃借人からの中途解約申入れが可能との定めがない以上賃借人からの中途解約は認められない、ということです。

 これは建物賃貸借にも当てはまるでしょう。東京地裁平成23年5月24日判決は、建物賃貸借の事例で、期間の定めある賃貸借契約においては、当事者が期間内に解約する権利を留保し、あるいは期間内でも一定の要件の下で解除できる旨の合意をしているのでなければ、一方的に期間内に解約申入れをすることはできないとし、賃借人による中途解約申入れは、賃貸借契約を終了させる効力がなく、契約は依然として存続している、と判示しています。

 そこで、貴社は、A社の解約申入れを認めず、少なくとも新たな賃借人から賃料を取れるようになるまでは、A社に対して賃料請求をすることが法的には可能です。