8600万円の住宅を購入予定の32歳専業主婦の方。ご主人が医師ということで世帯収入は高いですが、身の丈に合った買い物かどうか不安があるとのこと。

◆8600万円の住宅購入は現実的でしょうか?
希望する住宅価格が現実的かプロに診断してほしい! 今回の相談は8600万円の住宅を購入予定の32歳専業主婦の方。ご主人が医師ということで世帯収入は高いですが、身の丈に合った買い物かどうか不安があるとのこと。住宅ローンガイドの大島浩之さんが家計とのバランスをシミュレートします。

◇相談内容
「まだ決定ではないですが、頭金800万円、35年ローン7800万円で住宅ローンを組もうかと考えています。現在の貯蓄額はドル建ての貯蓄型保険を含めて2000万円です。私たちには見合っていない住宅購入なのか診断お願いします。また子ども2人のこれからの教育費も払っていけるか心配です。現在は上の子が認可外の幼稚園に通っているため教育費が高いですが、来年度より普通の幼稚園に通う予定です。注文住宅で建物にかけるお金は今からまだ増減はできるので、参考にさせていただきたいと思います」

◇相談者
ニジママさん(32歳女性・専業主婦・既婚)
家族構成/夫37歳・医師、子3歳、1歳
住まい/兵庫県

◇現在の家計収支の状況
◇収入
手取りの月収:105万円

◇支出
毎月の支出:約90万円(うち13万円は貯蓄型保険)

<主な支出の内訳>
家賃:21.5万円
食費(外食費込):7万円
光熱費:2万円
通信費:2.5万円
車両費 3万円
趣味・教養・娯楽費:4万円(帰省費用も月割り)
教育費:9万円
家族のこづかい:15万円
雑費:11万円
保険料:14万円
・夫 掛け捨て医療保険、ガン保険:3000円ずつ
・妻 掛け捨て医療保険2000円、ガン保険2500円
・ドル建て、円建て保険(貯蓄型) 13万円

◇貯蓄
貯蓄総額:2000万円 

◆まずは平均的な教育費で家計状況をシミュレート!
いただいた家計の収支状況を元に、今回は2019年10月に頭金と手数料で850万円、金利0.725%で7800万円を期間35年で借りたと仮定して、今後20年間のキャッシュフローを計算してみました。

この場合、毎月の返済額は約21万円。1年間の住居費を現在と同等として計上しています。

◇仮定の住宅ローン条件と住宅購入から20年後までの貯蓄合計推移
頭金:800万円
ローン額:7800万円
ローン期間:35年
金利:0.725%変動
仮定の住宅ローン条件と住宅購入から20年後までの貯蓄合計推移(※単位は万円)

※教育費は子ども1人1350万円と仮定(文部科学省「子供の学習費調査」平成28年度、日本政策金融公庫「教育費負担の実態調査結果」平成29年度より)。高校までは公立、大学については公私・文理系を特定せずに平均的な金額により計算しています。

※収入と基本生活費は変わらないものとします。また物価上昇や運用利回りの変動率をゼロとしてます。

◆8600万円の住宅購入は現実的。ただしお子さんの教育費は「何に」「どこまで」かけますか?
平均的な教育費でシミュレートした場合でも、年ベースで見ると、上のお子さんの大学入学される16年後からは「-21」「65」「-104」「-18」と収支がマイナスになりがちです。そのため、貯蓄を取り崩さなければなりませんが、貯蓄額が4500万円前後あることから、それ自体は安心といえますね。

もっとも、お子さんがお父さんの背中を追い、お2人とも医者になるべく、医学部入学を目指すということになるかもしれませんし、既に期待されているのであればそれ相応の金額が必要となってきます。

公立校ではなく私立校で学ばせるのか、家庭学習も塾のみならず優秀な家庭教師をつけるとなると、住宅取得資金のみならず老後資金とのバランスからも、「何に」「どこまで」教育費をかけるのかといった価値観の問題となってきますね。

また、医学部に進学された場合には、大学4年間の後の学費についても当然、検討していくことになろうかと思います。この点についても、お父さんがその道を通られてきたこともあり、今回の「1350万円」のシミュレーションとの差額でご判断いただければと思います。

極端な例になりますが、もしお子さんを小学校から高校まで私立、大学も私立の医大に通わせる場合ですとトータルで約4000万円(私立小学校6年間:約1000万円、私立中学高校6年間:約600万円、私立医大6年間:約2500万円)の教育費がかかります。2人で教育費8000万円。これは現在想定している住宅をもう一軒建てることに相当します。

教育費のかけ方について、ご夫婦でよく話し合うことをお勧めします。

◆建物にお金をかけることのリスクだけは把握しておきましょう!
ニジママさんの家計の場合ですと、平均的なシミュレーションであれば8600万円の住宅購入は現実的といえますが、変動金利での借り入れを予定されているのであれば、金利上昇のリスクには注意しましょう。

また、「注文住宅なので、建物にかけるお金は今からまだ増減はできる」とのことですが、老後に備えるといった観点でも、「支払い能力があること」と「実際に支払うのか」ということは別物となりますことをご注意ください。

特に、将来的な事業展開等でご自宅を売却する可能性がなければ心配はないのですが、お住み替えの可能性があるならば注意が必要です。というのも、現在の日本の不動産中古市場では、優れた装飾や材質であっても評価されにくく、単純に築年数と広さで売却価格が決まってしまうことがほとんどであることから、思わぬ資産減少にもなりかねないためです。

以上、余計な注意点も含めシミュレートさせていただきましたが、ニジママさんのご家族が、新居で益々、しあわせなご家庭を築かれることを期待しております。

※診断結果はあくまでも現在の家計状況からの概算です。将来を保証するものではありません。

解説・キャッシュフロー表作成:大島浩之
住宅ローンを切り口に、ライフプランニングを提案するCFP。上智大学文学部新聞学科卒業後、大手ハウスメーカーや不動産業者などを経て、現在では、FP試験の講師を務める傍ら、住宅ローンを切り口に、住宅購入をはじめとしたライフプランニングの相談を受ける。

文=All About 編集部