40代といえば、まさに働き盛り、年収も増え、多方面において責任ある立場も任される人が多い世代。人生の最盛期ともいえる40代が、住宅購入の場面において、住宅ローンについての深刻な悩みを抱えています。そう、あなただけではありません。あなたと同年代の人たちが抱える住宅ローンの悩みとはどのようなものでしょうか?

◆40歳以上で住宅ローンを組むときの注意点
住宅購入における住宅ローン相談の場面では、40代の人たちから「私は住宅ローンを組むのにそろそろギリギリですよね?」といった声を聞きます。みなさん何が「ギリギリ」と感じているのでしょうか。40代だからこそ直面する、はじめて住宅ローンを組む際の注意点と意外な盲点についてお伝えします。

◆何年のローンを組むべきか
「もう私たちはギリギリですよね。」住宅購入における住宅ローン相談の現場で、40代のご相談者から聞くことがあるワンフレーズです。皆さんが言う「ギリギリ」とは何が「ギリギリ」なのでしょうか。住宅ローンは基本的に最長35年借りることができます。しかしながら、金融機関はお客様が住宅ローンを返し終える年齢に上限を設定しています。この返済時の年齢を「完済時年齢」といいます。

完済時年齢は金融機関によって異なりますが、概ね80歳となっているため、最長の35年ローンを借りようと思うと、45歳までにローンを申し込まなければなりません。(80歳‐35年=45歳)45歳が一つのラインとなります。つまり、40代は35年ローンが組めるギリギリの世代という事になります。そして、80歳近くまで住宅ローンを組むという事は、定年退職後も住宅ローンを支払い続けることになります。その意味では、30歳よりは40歳、40歳よりは50歳の方が住宅ローンの審査ハードルが上がることになります。

◆「なんとかなる」はNGワード
住宅ローンはその仕組み上35年間のローンを組むことはできます。しかしながら、当然、気になるのは「勤務先の定年退職」という現実です。60歳が定年退職の会社にお勤めであるならば、40歳の人はあと20年という事になります。

ここで現実を直視しましょう。35年ローンを組んで、60歳以降も返していけるでしょうか?子供の教育費負担がのしかかってきても、耐えきれる家計でしょうか?無事にローンを返し終えたとして、老後の生活資金にゆとりはあるでしょうか?住宅ローンは借金です。「なんとかなる」はNGワードと心得ましょう。

◆無理のない返済計画のためのポイント
住宅ローンを借りる際の最重要ポイントは、「いくら借りられるのか?」ではなく「いくらなら月々無理なく返済できるのか?」です。定年退職時までに完済できるのがベストですが、40歳から住宅ローンを始める場合、中々そうも言っていられないのも事実です。そこで、例えば60歳以降の定年退職後であっても、月々5万円であれば無理なく返済できそうなら、ローンを2本に分けて契約することを考えてみてはいかがでしょうか。

(1)1本目は返済期間20年で返済月額が10万円の住宅ローン。
(2)2本目は返済期間35年で返済月額が5万円の住宅ローン。

住宅ローンを2本に分けて組むことで、住宅購入時から60歳までは月々15万円の返済。定年退職後は月々5万円となれば、気持ちも懐具合もゆとりが持てませんか。

◆いくらまで借りてよいか
40代のあなたはきっと、10年前のあなたよりも年収が増えている事が想像できます。年収が高く、ギリギリ35年ローンが組めるこの世代は、高額の住宅ローンを組むことが可能です。通勤や通学(子どもの学区など)との兼ね合いから、立地条件の良い住宅を購入することになり、住宅価格が比較的高額となりがちなのもこの世代の特徴です。しかしながら、「理想の住宅」を買えることと、無理なく返済できることは別物です。

ここでも大切なポイントは「借りられる総額」ではなく、「無理なく返済できる、毎月の返済月額」です。先ほどの例のような、月々の返済額が10万円と5万円の2本のローンを組んだ場合は、あなたが借りて良い金額のひとつの目安は3680万円になりそうです。

・返済月額10万円、ローン期間20年、金利1.0%(固定期間10年)の条件で計算できる住宅ローン額は約2180万円
・返済月額5万円、ローン期間35年、金利2.0%(全期間固定)の条件で計算できる住宅ローン額は約1500万円
・[1]+[2]=3680万円

※毎月の返済額10万円、5万円は仮定の数字です。
※あなたにとっての無理のない返済額は、家計費、教育費、老後の生活費といった、ライフプランを検討のうえで算出して下さい。

「理想の住宅購入」に合わせた資金計画とすると、家計に無理が生じます。住宅購入の順番をお間違え無く。

○:(1)資金計画→(2)物件探しの順番
×:(1)物件探し→(2)資金計画の順番

◆40代で住宅購入するメリット
40歳で初めて住宅ローンを組もうとすると、悩みが尽きませんがメリットもあります。結婚、出産がひと段落して、世帯構成が定まる人が多いのがこの世代。世帯構成が定まり子供の進路や教育方針も多少なりとも見えてくると、ライフプラン、ライフデザインが立てやすくなります。住宅購入においても資金計画が立てやすくなります。

◆40歳からの住宅ローン審査の意外な盲点
年収が高ければ高額物件も購入できると書きました。しかしながら、責任ある立場を任されることも多い40代、中にはベンチャー企業や中小企業で管理職となり取締役に就任される人もいるでしょう。この時に注意が必要です。

住宅購入者は、自分のことを会社員と思っています。しかしながら、金融機関の住宅ローン審査の場面では、あなたは「経営者(経営陣)」とみなされることがあります。会社のWEBサイトに「取締役」として紹介されていませんか?会社の登記事項証明書に「取締役」登記されていませんか?

会社の登記事項証明書を取得すれば、役員登記の事実は分かります。ひと昔前であれば、登記事項証明書を取得する為には、わざわざ法務局に足を運ぶ必要がありました。しかしながら、今では、インターネットで取得可能な時代です。オフィスに居ながら、パソコンで取得できてしまいます。

中小企業の経営者(経営陣)の住宅ローン審査は、審査項目が増える為、一段ハードルが高くなります。会社の直近3期の確定申告書と決算報告書の提出を求められます。その結果、審査に通らない場合や、審査には通るものの、保証料が高くなってしまうケースもあるのです。年収は高いものの、会社経営陣とみなされることで、希望の家が買えない可能性があります。これは意外な盲点かも知れません。

◆住宅ローンが原因で「老後破産」とならない為に
65歳以降も住宅ローンが残り、返済を継続しなければならない場合には、可能な限り早い段階での「繰上げ返済」を検討しましょう。ただし、繰上げ返済にはリスクも伴います。メリットとデメリットをしっかりと把握してからの実行を。40代といっても、各ご家庭によって、使える金額も生活プランも大きく違います。ぜひ、あなた自身のライフプランを俯瞰して見て、後悔のない住宅購入を目指してください。
文=中村 諭