借りるときは「だいじょうぶ、ラクに返済していける! 」と考えていた住宅ローン。ところが、年々返済が苦しくなっている……。そんな人のために毎月返済額を下げるための3つの対策を伝授しましょう。

ローンの毎月返済額を少しでも減らしたいと考えていて、手もとに100万円以上のまとまった資金がある人にオススメなのが、返済途中にある住宅ローンの元金の一部を返済する「繰り上げ返済」です。繰り上げ返済をすることで、返済期間はそのままで毎月返済額を少なくすることができます。さらに、繰り上げ返済をした元金にかかるはずだった利息がなくなるため、総返済額を減らす効果も。「手もとに使い道のない資金があるので、それを活用したい」「総返済額をできるだけ減らしてトータルでトクをしたい」という人に向いています。

返済期間はそのままで毎月返済額を減らす「繰り上げ返済の仕組み」

なお、1回の繰り上げ返済最低額は金融機関によって違っており、100万円以上のところもあれば、1万円、1,000円以上など少額から受け付けるところもあります。では、いくら繰り上げ返済をすると、また、どのタイミングで実行すると、どれくらい毎月返済額が少なくなるものなのかを、シミュレーションしてみましょう。

【Case1】いくら繰り上げたら、毎月どれくらいラクになる?

ローンの条件

借入額 : 3,500万円
借入時の金利 : 1%(固定金利選択型3年もの)
当初3年間の毎月返済額 : 9万8,799円
返済4年目以降の毎月返済額 : 12万9,375円(変動金利2.875%を選択した場合)

■返済4年目に繰り上げ返済をすることで毎月返済額はこれだけ下がる

※完済までの金利が2.875%で変動しないと仮定した場合

3年前に3,500万円の住宅ローンを借り入れたケースです。借り入れた当初の金利はとても低い1%。この低金利が3年間続き、4年目以降は変動金利型の金利が適用になるタイプのローンです。返済からまる3年がたち、今の変動金利2.875%が適用されると、返済額は9万8,799円から12万9,375円にアップすることに。そこで繰り上げ返済を実行。100万円の繰り上げ返済では毎月約4,000円、500万円の繰り上げ返済でも毎月約2万円の減額。かなりまとまった資金を投入しても、「劇的な効果」、とまでは正直いえません。とはいえ、元金にかかるはずだった利息も減らすことができる、というのは大きなメリットでしょう。

【Case2】いつ繰り上げたら、毎月どれくらいラクになる?

ローンの条件(Case1と同じ)

借入額 : 3,500万円
借入時の金利 : 1%(固定金利選択型3年もの)
当初3年間の毎月返済額 : 9万8,799円
返済4年目以降の毎月返済額 : 12万9,375円(変動金利2.875%を選択した場合)

■繰り上げ返済をする時期でトクする利息はこれだけ違う(繰り上げ返済額300万円の場合)

※完済までの金利が2.875%で変動しないと仮定した場合

繰り上げ返済は、いつ実行するかで減らせる毎月返済額の金額と、減らせる利息の金額が違ってきます。結論からいうと、「早ければ早いほどトク」。Case2の表を見てみましょう。どれも繰り上げ返済額は300万円。実行時期が返済開始から3年後と15年後では、毎月返済額の差は約4,500円ですが、完済するまでの利息の差は64万円以上。もし、使う予定のない300万円があるとすると、それを低金利の預金口座に預けておくより、早めに繰り上げ返済に使うほうがずっとトク、ということになります。

繰り上げ返済にかかる手数料は、銀行や金利タイプによって違う!

繰り上げ返済で注意したいのは手数料。無料の金融機関や住宅ローン商品もありますが、多くの場合手数料がかかります。手数料は金融機関や金利タイプ(固定金利か変動金利か)、繰り上げる金額によって違ってきます。一般的に、繰り上げる金額が多いほど、また、変動金利より固定金利のほうが手数料は高くなります。変動金利型のローンの場合は1回につき5,250円、固定金利型のローンで100万円以上1,000万円未満の金額を繰り上げる場合3万1,500円の手数料がかかるところが多いようです。これからローンを借りようという人で、繰り上げを積極的にする予定なら、手数料無料かどうかをチェックしておきましょう。